रियल एस्टेट लेनदेन को कड़ा करने के प्रस्ताव को लेकर चिंताएं

यह विनियमन कि सभी अचल संपत्ति लेनदेन राज्य-प्रबंधित मंजिल के माध्यम से होने चाहिए, बाजार के विकास को प्रभावित करेगा।

निर्माण मंत्रालय, रियल एस्टेट की कीमतों को नियंत्रित करने और उन पर अंकुश लगाने की व्यवस्था पर सरकार के मसौदा प्रस्ताव की विषयवस्तु पर मंत्रालयों और शाखाओं से टिप्पणियाँ माँग रहा है। हालाँकि, विशेषज्ञों के अनुसार, प्रस्तावों पर पुनर्विचार करने की आवश्यकता है ताकि जल्दबाजी में लागू किए गए प्रस्ताव रियल एस्टेट बाजार और अर्थव्यवस्था को प्रभावित न करें।

लोगों के हितों पर ध्यान देने की आवश्यकता

कीमतों को कम करने और अचल संपत्ति सट्टेबाजी पर लगाम लगाने में योगदान देने के लिए, मसौदे में तीन कारकों पर जोर दिया गया है, जिसके तहत अचल संपत्ति लेनदेन को विनियमित किया जाना चाहिए और राज्य द्वारा स्थापित अचल संपत्ति लेनदेन केंद्र की स्थापना के माध्यम से लेनदेन को सार्वजनिक और पारदर्शी बनाया जाना चाहिए।

उल्लेखनीय रूप से, नीतिगत प्रस्ताव में दूसरे और तीसरे घर खरीदने के लिए ऋणों को कम ब्याज दरों पर "कड़ा" करने का प्रस्ताव है। इसके तहत, खरीदार दूसरे घर खरीदते समय केवल 50% और तीसरे घर के लिए 30% से अधिक ऋण नहीं ले सकते; वर्तमान ऋण दर 70%-80% लागू करने के बजाय। इसके अलावा, निर्माण मंत्रालय ने प्रस्ताव दिया है कि सरकार यह निर्धारित करे कि प्रांतों और शहरों की जन समितियाँ 2026-2030 की अवधि में विकसित होने वाली कुल व्यावसायिक आवास निर्माण परियोजनाओं का कम से कम 30% किफायती व्यावसायिक आवास बनाने के लिए आरक्षित रखें।

सी-होल्डिंग्स कंपनी द मैसन प्रोजेक्ट (थु दाऊ मोट वार्ड, हो ची मिन्ह सिटी) में निवासियों को अपार्टमेंट सौंपती हुई। फोटो: थाओ गुयेन

उपरोक्त मुद्दों को देखते हुए, वित्तीय एवं बैंकिंग विशेषज्ञ गुयेन त्रि हियू ने कहा कि निर्माण मंत्रालय का वाणिज्यिक बैंकों को दूसरे और तीसरे घर के खरीदारों को ऋण देने से रोकने का प्रस्ताव अनुचित है, क्योंकि ऋण गतिविधियाँ हमेशा वाणिज्यिक बैंकों की जोखिम क्षमता और ग्राहकों की पुनर्भुगतान क्षमता पर निर्भर करती हैं। मौद्रिक नीति के क्षेत्र से संबंधित बैंकों की ऋण नीति में निर्माण मंत्रालय का हस्तक्षेप समस्याएँ पैदा कर सकता है। हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण अर्थशास्त्र संस्थान के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन ने कहा कि सभी अचल संपत्ति लेनदेन राज्य द्वारा प्रबंधित एक निश्चित स्तर से होकर गुज़रने संबंधी मसौदा विनियमन, इसके कार्य के लिए उपयुक्त नहीं है, और अचल संपत्ति बाजार के विकास को प्रभावित कर रहा है, क्योंकि लेनदेन में व्यवस्था और प्रक्रियाएँ सीमित हैं। डॉ. फाम वियत थुआन ने कहा कि भूमि उत्पादन का एक साधन है, न कि एक सामान्य लेन-देन वाली वस्तु, और इस मानदंड के साथ कि भूमि उपयोगकर्ताओं को उपयोग की प्रक्रिया में प्रभावी होना चाहिए। इसलिए, स्थानीय क्षेत्रों में भूमि मूल्य सूची बनाने के लिए एक विशिष्ट नीति की आवश्यकता है जो समय के साथ घटती जाती है ताकि यह निर्धारित किया जा सके कि लोगों के हित सर्वोपरि हैं।

एक्ज़िम रियल एस्टेट जेएससी (एक्ज़िमआरएस) की महानिदेशक सुश्री ट्रान थी कैम तू ने कहा कि बैंक ऋणों को सीमित करना रियल एस्टेट बाजार के लिए काफी संवेदनशील है। इसे जल्दबाज़ी में लागू करने से रियल एस्टेट बाजार "ठंड" के खतरे में पड़ जाएगा। सुश्री तू के अनुसार, वास्तव में, हाल के दिनों में, उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट क्षेत्र में, लेनदेन में स्पष्ट कमी आई है। इस बीच, कम लागत वाली व्यावसायिक आवास परियोजनाओं की आपूर्ति नहीं है। इसलिए, यदि ऋण पर सख्ती लागू की जाती है, तो निवेशक अधिक परियोजनाओं को लागू नहीं कर पाएंगे। इसका पूरे बाजार पर बहुत बुरा असर पड़ेगा, और व्यापक आपूर्ति के बिना, यह परिवार में पीढ़ियों तक घर खरीदने की मांग को प्रभावित करेगा।

टिकाऊ समाधान की आवश्यकता

श्री गुयेन त्रि हियू ने कहा कि निर्माण मंत्रालय का प्रस्ताव अस्थायी हो सकता है, लेकिन समस्या को दीर्घकालिक रूप से हल करने के लिए अधिक टिकाऊ समाधानों की आवश्यकता है।

विशेष रूप से, दूसरी, तीसरी या निवेश संपत्तियों पर उच्च कर लगाए जाते हैं। इससे सट्टेबाजी को बढ़ावा कम मिलेगा, जिससे अचल संपत्ति की कीमतें कम होंगी। हालाँकि, केवल कर ही पर्याप्त नहीं है। एक बाजार तंत्र की आवश्यकता है, अर्थात यह सुनिश्चित करना कि आपूर्ति और मांग का संतुलन बना रहे। यदि अचल संपत्ति की आपूर्ति मांग को पूरा करने के लिए पर्याप्त बढ़ जाती है, तो आवास की कीमतें कम हो जाएँगी। इसलिए, दीर्घकालिक नीतियों के अलावा, आपूर्ति को बढ़ावा देना आवश्यक है ताकि लोगों को घर खरीदने का अवसर मिले, जिससे आवास की कीमतों को कम करने में योगदान मिले। राज्य को भूमि निधि प्रदान करने, प्रशासनिक प्रक्रियाओं को पूरा करने और भूमि एवं ऋण से संबंधित नीतियों में अग्रणी भूमिका निभाने की आवश्यकता है। आज वियतनाम में समस्या यह है कि अचल संपत्ति की आपूर्ति सीमित है, जबकि मांग बहुत अधिक है। आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन ने आवास की कीमतों को अनुचित स्तर तक पहुँचा दिया है।

इसी विचार को साझा करते हुए, राष्ट्रीय वित्तीय पर्यवेक्षण समिति के पूर्व उपाध्यक्ष डॉ. ले झुआन न्घिया ने कहा कि ऋण संस्थानों पर कानून के प्रावधानों के अनुसार, सरकार को वाणिज्यिक बैंकों की ऋण गतिविधियों में हस्तक्षेप करने का अधिकार नहीं है। इस तरह का हस्तक्षेप बैंकों की व्यावसायिक स्वतंत्रता का उल्लंघन करेगा और ऋण गतिविधियों में स्वतंत्रता और पारदर्शिता को प्रभावित करेगा।

इसके अलावा, खरीदार के "पहले घर" और "दूसरे घर" के बीच का अंतर बेहद जटिल और लागू करने में मुश्किल है। वाणिज्यिक बैंकों के पास यह काम करने के लिए न तो संसाधन हैं और न ही क्षमता, क्योंकि आवास ऋण सीमित करना और आवास की कीमतें कम करना बैंकों की मुख्य ज़िम्मेदारी नहीं है।

डॉ. ले झुआन ंघिया के अनुसार, पिछले दशकों में, स्टेट बैंक ने 150% से 250% तक के उच्च ऋण जोखिम अनुपात लागू करके रियल एस्टेट ऋण गतिविधियों को नियंत्रित किया है। उदाहरण के लिए, यदि कोई वाणिज्यिक बैंक रियल एस्टेट को 100 बिलियन VND का ऋण देता है, तो स्टेट बैंक 150 से 250 बिलियन VND के बीच संबंधित जोखिम की गणना करेगा। इससे बैंकों को अपने मुनाफे का उपयोग उसी स्तर पर जोखिम भंडार स्थापित करने के लिए करना पड़ता है, जिससे अप्रत्यक्ष रूप से रियल एस्टेट ऋण सीमित हो जाता है। डॉ. ले झुआन ंघिया का मानना ​​है कि वियतनामी रियल एस्टेट बाजार का मुख्य मुद्दा प्रत्येक मांग खंड के लिए उपयुक्त आवास उत्पादों का विकास करना है। राज्य को कम लागत वाले आवास की आपूर्ति बढ़ाने के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने पर ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है, साथ ही घर खरीदारों, विशेष रूप से कम आय वाले लोगों के समर्थन के लिए नीतियों को लागू करना चाहिए। उन्होंने सिंगापुर का उदाहरण दिया, जहाँ गरीब लोगों को 2.5% की निश्चित ब्याज दर पर गृह ऋण दिया जाता है और सरकार इस स्तर से ऊपर की ब्याज दर के लिए बैंकों को क्षतिपूर्ति करती है। ऐसे समाधान बैंकों की ऋण नीतियों में सीधे हस्तक्षेप करने की तुलना में कहीं अधिक प्रभावी हो सकते हैं।

डॉ. फाम वियत थुआन के अनुसार, ऑनलाइन फ़्लोरिंग के बजाय, पंजीकरण के समय लेन-देन के समय के आधार पर कर दरों का उपयोग करके सट्टेबाजी को सीमित करने से अचल संपत्ति का स्थिर प्रबंधन करने में मदद मिलेगी। तदनुसार, सट्टेबाजी से बचने के लिए, वियतनाम लेन-देन कर उपकरणों का उपयोग कर सकता है, जो बहुत प्रभावी हैं। उदाहरण के लिए, 12 महीनों के भीतर अचल संपत्ति के लेन-देन पर बिक्री मूल्य का 20%, 36 महीनों पर 10% और 60 महीनों पर 5% कर लगता है। बाकी पर वर्तमान की तरह 2% कर लागू होगा... "सट्टेबाज़ी कम करना और वार्षिक भूमि की कीमतों को कम करना भूमि की कीमतों को नियंत्रित करने का एक प्रभावी साधन होगा, जिससे लोगों को भविष्य में घर खरीदने का अवसर मिलेगा, और सामाजिक सुरक्षा का निर्माण एक ऐसी चीज़ है जिसकी गणना अभी से की जानी चाहिए," डॉ. थुआन ने साझा किया।

अंतर्राष्ट्रीय प्रथा के अनुरूप नहीं

डॉ. ले झुआन न्घिया के अनुसार, वर्तमान में दुनिया में कोई भी देश घर खरीदारों के लिए ऋण सीमा सीमित करके अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित नहीं करता है। इसलिए, दूसरे या अधिक घरों के लिए ऋण सीमा कम करने का उपाय लागू करना अंतर्राष्ट्रीय प्रथा के अनुरूप नहीं है और इससे बाज़ार पर नकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है।

स्रोत: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm