अल्पकालिक अटकलों का युग समाप्त हो गया है; रियल एस्टेट अब दीर्घकालिक खेल में प्रवेश कर रहा है।
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वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के शोध आंकड़ों के अनुसार, 2025 में पूरे बाजार में लगभग 128,000 नए उत्पाद लॉन्च किए जाएंगे, जो 2019-2025 की अवधि में उच्चतम स्तर होगा और आपूर्ति के चरम के करीब होगा। हालांकि, यह वृद्धि आवास की कमी को पूरी तरह से दूर नहीं कर सकती, क्योंकि आपूर्ति संरचना अभी भी असंतुलित है।
क्योंकि नई आपूर्ति का अधिकांश हिस्सा उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स और उच्च मूल्य वाली कम ऊंचाई वाली संपत्तियों से आता है, जबकि अधिकांश आबादी के लिए किफायती आवास का खंड अभी भी गंभीर रूप से अपर्याप्त है। बाजार में उपलब्ध अपार्टमेंट आपूर्ति का लगभग 25% हिस्सा 100 मिलियन VND प्रति वर्ग मीटर से अधिक कीमत का है, जो मुख्य रूप से कुछ बड़े डेवलपर्स के पास केंद्रित है।
वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने बताया कि मांग और आपूर्ति में इस असंतुलन के कारण, उपलब्ध संपत्तियों की संख्या बढ़ने के बावजूद, वास्तविक खरीदारों के लिए बाजार तक पहुंचना मुश्किल हो जाता है। साथ ही, इससे कीमतों में तेजी से वृद्धि की उम्मीद पर आधारित अल्पकालिक निवेश रणनीतियों के लिए जोखिम भी बढ़ जाता है।
दरअसल, आपूर्ति में सुधार के बावजूद, रियल एस्टेट की कीमतें लगातार नए रिकॉर्ड बना रही हैं। इसका कारण कई वर्षों से रुकी हुई आवास मांग है, साथ ही आर्थिक विकास, बुनियादी ढांचे में निवेश और परियोजनाओं की बढ़ती लागत जैसे सहायक कारक भी हैं। कई नई शुरू की गई परियोजनाओं में सकारात्मक बिक्री दर दर्ज की गई है, यहां तक कि सभी इकाइयां बिक चुकी हैं, और खरीदारों को संपत्ति का मालिक बनने के लिए प्रीमियम का भुगतान करना पड़ रहा है। इस दौरान, निवेश पूंजी का बाजार में जोरदार प्रवाह हुआ, जिससे कई निवेशकों को कम समय में उच्च लाभ प्राप्त करने में मदद मिली।
हालांकि, 2025 के अंत से, बाजार का परिदृश्य बदलने लगा क्योंकि सभी क्षेत्रों में आपूर्ति बढ़ गई और तरलता सभी क्षेत्रों और खंडों में समान रूप से वितरित नहीं रही। Batdongsan.com.vn के दक्षिणी क्षेत्र के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन के अनुसार, "हर जगह लाभदायक निवेश" का युग समाप्त हो गया है। वर्तमान बाजार अल्पकालिक सट्टेबाजी रणनीतियों के लिए उपयुक्त नहीं है। लाभ मार्जिन काफी कम हो गया है, जबकि जोखिम बढ़ गए हैं, खासकर उच्च वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करने वाले निवेशकों के लिए।
इसके अलावा, बाजार को नया आकार देने वाले प्रमुख कारकों में से एक परिवहन अवसंरचना में हुई अभूतपूर्व प्रगति है। पिछले कुछ वर्षों में एक्सप्रेसवे, रिंग रोड और अंतर-क्षेत्रीय मार्गों में किए गए तीव्र निवेश से न केवल अचल संपत्ति के मूल्यों में वृद्धि हुई है, बल्कि यात्रा का समय भी कम हुआ है और उपनगरीय क्षेत्रों और उपग्रह शहरों के लिए विकास के अवसर भी बढ़े हैं।
अकेले 2025 में, पूरे देश में 564 परियोजनाएं शुरू और उद्घाटन की जाएंगी, जिनमें कुल 51.4 करोड़ वियतनामी डॉलर से अधिक का निवेश होगा; जिसमें निजी पूंजी का हिस्सा लगभग 75% है। एक्सप्रेसवे, इंटरचेंज और पहुंच मार्गों की कुल लंबाई 2021-2025 की पंचवर्षीय सामाजिक-आर्थिक विकास योजना के लक्ष्यों से अधिक है।
अवसंरचना विकास के साथ-साथ, परियोजनाओं के लिए कानूनी बाधाओं का समाधान भी आपूर्ति के लिए एक महत्वपूर्ण प्रेरक शक्ति बन गया है। लगभग 1,000 परियोजनाओं की कठिनाइयों का समाधान हो चुका है और उनका कार्यान्वयन फिर से शुरू हो गया है, जबकि कई बड़े पैमाने की परियोजनाओं को नए नियमों के तहत भूमि पुनर्ग्रहण के जोखिम से बचने के लिए समय से पहले ही मंजूरी देकर कार्यान्वित कर दिया गया है।
Batdongsan.com.vn के उप महाप्रबंधक श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने टिप्पणी की कि जब बड़े पैमाने पर आपूर्ति शुरू होती है, तो बाजार में वास्तविक प्रतिस्पर्धा का दौर शुरू हो जाता है। एकसमान मूल्य वृद्धि का दौर अब समाप्त हो चुका है; बिक्री के इच्छुक प्रोजेक्टों को अपनी उपयोगिता, बुनियादी ढांचे की कनेक्टिविटी और पूर्ण कानूनी दस्तावेज साबित करने होंगे।
निवेशकों को अब पहले की तरह आसानी से त्वरित लाभ प्राप्त नहीं हो सकता है।
लंबी अवधि का निवेश
प्रमुख शहरों में औसत आय की तुलना में अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ रही हैं, और पूंजीगत लागत, विशेष रूप से ऋण ब्याज दरें, ऊपर की ओर बढ़ रही हैं, जिसके कारण बाजार में प्रतिभागियों की संख्या धीरे-धीरे कम हो रही है। रहने के लिए जगह तलाश रहे खरीदारों को मजबूत वित्तीय स्थिति और दीर्घकालिक रूप से धन संचय करने की क्षमता की आवश्यकता होती है। निवेशकों के लिए भी पहले की तुलना में त्वरित लाभ कमाना अब कठिन होता जा रहा है।
विशेषज्ञों का सुझाव है कि अपुष्ट जानकारी, भीड़ की मानसिकता या अल्पकालिक अपेक्षाओं पर आधारित रणनीतियाँ तेजी से जोखिम भरी होती जा रही हैं, खासकर बाजार डेटा की पारदर्शिता में धीरे-धीरे वृद्धि के संदर्भ में, जिसमें रियल एस्टेट संपत्तियों को विशिष्ट पहचानकर्ता प्रदान करना भी शामिल है।
श्री गुयेन वान दिन्ह के अनुसार, बाजार निवेशकों को अपनी सोच बदलने के लिए मजबूर कर रहा है। "यह नया खेल त्वरित निवेश के लिए नहीं है। जो निवेशक टिके रहना चाहते हैं, उन्हें वास्तविक मूल्य, दीर्घकालिक दोहन क्षमता पर ध्यान केंद्रित करना होगा और लंबे निवेश चक्रों को स्वीकार करना होगा," वीएआरएस के अध्यक्ष ने कहा।
न केवल निवेशकों को, बल्कि विकासकर्ताओं को भी भूमि लागत, परियोजना विकास लागत और वित्तपोषण लागत के कारण भारी दबाव का सामना करना पड़ता है। वित्तीय क्षमता की कमी वाले, ऋणों पर अत्यधिक निर्भर रहने वाले या बाजार की मांग के अनुरूप उत्पाद विकसित न करने वाले व्यवसायों के जोखिम जल्द ही सामने आ जाएंगे।
VARS का मानना है कि वास्तविक प्रतिस्पर्धा की ओर बढ़ते बाजार में, विकासकर्ता की प्रतिष्ठा और क्षमताएं ही मुख्य प्रतिस्पर्धी लाभ बन जाती हैं। समय पर पूर्ण होने, सभी कानूनी अनुपालन सुनिश्चित करने और पारदर्शी जानकारी प्रदान करने वाली परियोजनाओं को निवेश आकर्षित करने में स्पष्ट लाभ होगा।
दीर्घकाल में, VARS का मानना है कि रियल एस्टेट की कीमतों में अचानक तेज़ी नहीं आएगी, लेकिन इनमें तेज़ी से गिरावट आने की संभावना भी कम है। आवास की उच्च मांग, आर्थिक विकास और बुनियादी ढांचे में निरंतर निवेश बाजार के लिए सहायक कारक हैं। इसके अलावा, नई मूल्य सूची के तहत परियोजना विकास लागत में वृद्धि और भूमि से संबंधित वित्तीय दायित्व भी एक नए मूल्य स्तर को जन्म दे रहे हैं।
हालांकि, 2026 में बाजार की मांग अत्यधिक चयनात्मक होगी। जिन परियोजनाओं की विक्रय कीमत उनके वास्तविक मूल्य से कहीं अधिक है, जो खराब कनेक्टिविटी वाले स्थान पर स्थित हैं, जिनके कानूनी दस्तावेज अपूर्ण हैं, या जो वास्तविक जीवन की जरूरतों के लिए अनुपयुक्त हैं, उनके लेन-देन के ठप होने का जोखिम है।
रियल एस्टेट बाजार अल्पकालिक अपेक्षाओं पर आधारित विकास के चरण से निकलकर एक धीमे लेकिन अधिक टिकाऊ विकास चक्र में प्रवेश कर रहा है। मुनाफा अब सट्टेबाजी से नहीं, बल्कि बाजार में भाग लेने वालों के वास्तविक मूल्य, वित्तीय क्षमता और दीर्घकालिक रणनीतियों से आएगा।
स्रोत: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm
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