हाल ही में राष्ट्रीय सभा द्वारा पारित संशोधित भूमि कानून 2024, 1 अगस्त से प्रभावी होगा। इसमें से एक महत्वपूर्ण बिंदु भूमि उपयोग अधिकार दस्तावेजों के अभाव वाली भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र (जिसे आमतौर पर भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र कहा जाता है) प्रदान करने संबंधी विनियमन है।
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विशेष रूप से, संशोधित भूमि कानून के अनुच्छेद 138 में यह प्रावधान है कि वे परिवार और व्यक्ति जो वर्तमान में बिना दस्तावेज़ों के भूमि का उपयोग कर रहे हैं, लेकिन भूमि कानूनों का उल्लंघन नहीं कर रहे हैं, और ऐसे मामलों में नहीं आते हैं जिनमें 1 जुलाई, 2014 से पहले उचित प्राधिकरण के बिना भूमि आवंटित की गई थी, उन्हें भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र जारी करने के लिए विचार किया जाएगा। यह अनुच्छेद उन कई मामलों की रूपरेखा भी प्रस्तुत करता है जिन पर भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र जारी करने के लिए विचार किया जाएगा।
कई लोगों का मानना है कि जब उपर्युक्त नियम लागू होगा, तो इससे पूर्वजों द्वारा लंबे समय से उपयोग की जा रही भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र जारी करने की समस्या का समाधान हो जाएगा। ऐसे मामले अभी भी आम हैं, खासकर ग्रामीण क्षेत्रों में।
रियल एस्टेट बाजार में सुस्ती के माहौल में, जहां निवेश के अधिकांश रास्ते आकर्षक नहीं हैं, कुछ लोगों ने ग्रामीण क्षेत्रों में बिना भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र के जमीन खरीदने का जोखिम उठाया है, इस उम्मीद में कि जब भूमि कानून लागू होगा और भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी किए जाएंगे, तो बिक्री मूल्य कई गुना बढ़ जाएगा।
डाक नोंग प्रांत के डाक जी'लॉन्ग जिले के क्वांग खे कम्यून में कई लोग बिना भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र के जमीन खरीदना चाहते हैं।
डक नोंग प्रांत के रियल एस्टेट ब्रोकर श्री बुई कोंग ने न्गुओई लाओ डोंग अखबार के एक रिपोर्टर से बात करते हुए बताया कि पिछले कुछ महीनों में उन्हें बिना भूमि प्रमाण पत्र के कृषि भूमि खरीदने के इच्छुक ग्राहकों से काफी संख्या में "ऑर्डर" मिले हैं। श्री कोंग के अनुसार, ग्राहक मुख्य रूप से हरे प्रमाण पत्र वाली भूमि (वन भूमि), लाल प्रमाण पत्र के बिना लेकिन कई वर्षों से खेती करने वाले लोगों के स्वामित्व वाली भूमि, या भूमि प्रमाण पत्र वाली भूमि (जिसका सर्वेक्षण किया गया हो और सीमा चिन्हित हो) की मांग करते हैं। श्री कोंग ने बताया, "मैंने हाल ही में हो ची मिन्ह सिटी और हनोई के दो ग्राहकों को दो भूखंड बेचे हैं। उन्होंने बिना प्रमाण पत्र के कृषि भूमि खरीदी और खरीद के तुरंत बाद सीमा चिन्ह लगवा लिए। उन्होंने कहा कि उन्होंने यह भूमि इसलिए खरीदी ताकि 1 अगस्त को नया कानून लागू होने पर भूमि प्रमाण पत्र के लिए आवेदन किया जा सके।"
श्री कोंग के अनुसार, भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र के बिना वन भूमि और कृषि भूमि वर्तमान में बहुत सस्ती है, केवल 400-500 मिलियन वीएनडी प्रति हेक्टेयर (10,000 वर्ग मीटर)। वहीं, भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र वाली भूमि 2-3 गुना अधिक महंगी है।
श्री कोंग ने जोर देते हुए कहा, “पहले जब लोग बिना स्वामित्व प्रमाण पत्र वाली कृषि भूमि की बात करते थे, तो सब हिचकिचाते थे क्योंकि उन्हें डर रहता था कि खरीदने के बाद कागजी कार्रवाई पूरी नहीं हो पाएगी। केवल स्थानीय लोग ही खेती के लिए आपस में जमीन खरीदते-बेचते थे। हाल ही में, बहुत से लोग सक्रिय रूप से ऐसी जमीन की तलाश कर रहे हैं और मुझसे ऑर्डर दे रहे हैं। शायद उन्हें नए कानून के बारे में पता चल गया है जिसके तहत स्वामित्व प्रमाण पत्र की आवश्यकता होती है और यह भी कि इस प्रकार की जमीन बहुत सस्ती है, इसलिए वे इतनी अधिक मात्रा में जमीन खरीद रहे हैं।”
इसी तरह, बिन्ह फुओक और ताई निन्ह प्रांतों में एक रियल एस्टेट ब्रोकरेज कंपनी की कर्मचारी सुश्री किम ने भी बताया कि हाल ही में कई लोगों ने उनसे कृषि के लिए बड़े भूखंड खरीदने के लिए संपर्क किया है, और कुछ लोग तो उचित कीमत पर बिना भूमि प्रमाण पत्र वाली जमीन भी खरीदने के बारे में पूछताछ कर रहे हैं। सुश्री किम ने कहा, "पिछले हफ्ते, मेरी कंपनी ने बिन्ह फुओक प्रांत के लोक निन्ह जिले में 12 हेक्टेयर से अधिक के एक भूखंड के लिए 7 अरब वीएनडी से अधिक का सौदा तय किया, जिस पर वर्तमान में दुरियन और अन्य फलों के पेड़ लगे हुए हैं। इन 12 हेक्टेयर में से केवल 3 हेक्टेयर के ही भूमि प्रमाण पत्र हैं; बाकी अभी भी अपंजीकृत हैं।"
एक जोखिम भरा रुझान
सेनलॉ लॉ फर्म की वकील गुयेन फुओंग लियन ने कहा कि जल्द ही लागू होने वाला नया भूमि कानून नागरिकों को भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने में सुविधा प्रदान करेगा। हालांकि, स्वामित्व प्रमाण पत्र के बिना भूमि खरीदना एक जोखिम भरा और संभावित रूप से बेहद खतरनाक निवेश है। नागरिकों और निवेशकों को इस प्रवृत्ति के अनुसार भूमि खरीदने या बेचने के दौरान इसके लाभ और हानियों पर सावधानीपूर्वक विचार करना चाहिए। "कानूनी दस्तावेज़ों के बिना ज़मीन आमतौर पर आधिकारिक रूप से मान्यता प्राप्त स्वामित्व वाली ज़मीन से कहीं ज़्यादा सस्ती होती है। हालांकि, इसके साथ कई जोखिम भी जुड़े होते हैं। कानूनी दस्तावेज़ों के बिना ज़मीन खरीदते समय, खरीदारों को ज़मीन की उत्पत्ति, भूखंड के बारे में जानकारी और उसकी नियोजन स्थिति की पुष्टि करना मुश्किल हो जाता है। इसके अलावा, भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र न होने के कारण, खरीदार यह सुनिश्चित नहीं कर सकते कि ज़मीन विवादों या अतिक्रमण के अधीन नहीं है, या कहीं कोई अन्य ज़मीन लेन-देन या स्वामित्व विवाद तो नहीं है। ऐसे में, खरीदार विक्रेता की ईमानदारी पर निर्भर रहते हैं। खरीदारों के बुनियादी भूमि उपयोग अधिकार भी सीमित हो सकते हैं क्योंकि वे ज़मीन को हस्तांतरित, उपहार में दे, विरासत में प्राप्त, गिरवी रख, भूमि उपयोग का उद्देश्य बदल या पट्टे पर नहीं दे सकते। यदि वे ज़मीन पर निर्माण करना चाहते हैं, तो उन्हें भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तन के लिए आवेदन करने और भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र प्राप्त करने की प्रक्रिया पूरी होने तक प्रतीक्षा करनी होगी..." - वकील लियन ने विश्लेषण किया।
रियल एस्टेट क्षेत्र में कार्यरत व्यक्ति के रूप में, रियल एस्टेट फाइनेंशियल सर्विसेज कंपनी (FINA) के महाप्रबंधक डॉ. फाम अन्ह खोई ने कहा कि 1 अगस्त के बाद ही, जब रियल एस्टेट और भूमि व्यवसाय से संबंधित कानून प्रभावी और लागू हो जाएंगे, तभी हम बिना भूमि स्वामित्व के जमीन खरीदने के कुछ लोगों के "शॉर्टकट" निर्णयों की प्रभावशीलता का आकलन कर सकते हैं।
"सभी जानते हैं कि कृषि भूमि, विशेषकर बिना स्वामित्व वाली भूमि, बहुत सस्ती होती है, लेकिन यदि उसे स्वामित्व मिल जाए तो उसकी कीमत कई गुना बढ़ जाती है। हालांकि, कोई भी निश्चित रूप से नहीं कह सकता कि उस बिना स्वामित्व वाली भूमि पर कोई नियोजन संबंधी प्रतिबंध लागू हैं, वह विवादों के अधीन है, या उसे स्वामित्व के लिए विचार भी किया जाएगा या नहीं।"
"कृषि भूमि, यदि खेती के लिए उपयोग की जाए और आर्थिक दक्षता बढ़ाने के लिए उच्च तकनीक वाली कृषि उत्पादन में निवेश किया जाए, तो उसमें अपार संभावनाएं हैं। हालांकि, जो लोग कृषि भूमि या बिना स्वामित्व पत्र वाली भूमि खरीदते हैं और बाद में उसका उपयोग बदलने, उसे छोटे-छोटे टुकड़ों में बांटने और भूखंड बेचने का इरादा रखते हैं, उन्हें कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा और भूमि कानून और अचल संपत्ति से संबंधित अन्य कानूनों के तहत उन्हें प्रोत्साहित नहीं किया जाता है," इस विशेषज्ञ ने टिप्पणी की।
दरअसल, रियल एस्टेट और वित्तीय विशेषज्ञों ने निष्क्रिय धन रखने वालों और रियल एस्टेट निवेशकों को दूरस्थ और उपनगरीय प्रांतों में जमीन और मकानों में निवेश करने से पहले सावधानीपूर्वक विचार करने की सलाह दी है। निवेश करने से पहले, उन्हें आर्थिक दक्षता, दोहन क्षमता, लाभ, नकदी प्रवाह, निवेश पर प्रतिफल, तरलता और विशेष रूप से संभावित जोखिमों पर विचार करना चाहिए।
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स्रोत: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm
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