लाल किताब के बिना जमीन में निवेश करते समय सावधान रहें।

संशोधित भूमि कानून 2024 को राष्ट्रीय असेंबली द्वारा 1 अगस्त से प्रभावी होने के लिए मंजूरी दे दी गई है। जिन बिंदुओं में बहुत से लोग रुचि रखते हैं उनमें से एक है भूमि उपयोग अधिकार दस्तावेजों के बिना भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र (आमतौर पर लाल पुस्तकों के रूप में जाना जाता है) देने का विनियमन।

पूर्व-आवेगपूर्ण शिकार

विशेष रूप से, संशोधित भूमि कानून के अनुच्छेद 138 में यह प्रावधान है कि ऐसे परिवार और व्यक्ति जो बिना दस्तावेज़ों के भूमि का उपयोग कर रहे हैं, लेकिन भूमि कानूनों का उल्लंघन नहीं करते हैं और ऐसे मामलों में शामिल नहीं हैं जहाँ 1 जुलाई, 2014 से पहले बिना उचित प्राधिकरण के भूमि आवंटित की गई थी, उन्हें भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्रदान करने के लिए विचार किया जाएगा। इस कानून में ऐसे कई मामलों का भी उल्लेख है जिन पर भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्रदान करने के लिए विचार किया जाता है।

कई लोगों का मानना ​​है कि जब उपरोक्त नियम लागू हो जाएगा, तो पूर्वजों द्वारा छोड़ी गई और स्थायी रूप से उपयोग की जा रही भूमि के मामलों में भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र देने की समस्या हल हो जाएगी। ये मामले अभी भी आम हैं, खासकर ग्रामीण इलाकों में।

सुस्त अचल संपत्ति बाजार के संदर्भ में, अधिकांश निवेश चैनल अनाकर्षक हैं, कुछ ने ग्रामीण क्षेत्रों में लाल किताबों के बिना जमीन खरीदने का जोखिम उठाया है, इस उम्मीद के साथ कि जब भूमि कानून लागू होगा, तो जमीन को लाल किताबें दी जाएंगी, बिक्री मूल्य कई गुना बढ़ जाएगा।

कई लोग डाक नोंग प्रांत के डाक गोंग जिले के क्वांग खे कम्यून में बिना रेड बुक के जमीन खरीदना चाह रहे हैं।

डाक नोंग प्रांत के एक रियल एस्टेट ब्रोकर, श्री बुई कांग ने न्गुओई लाओ डोंग अखबार के एक रिपोर्टर से बात करते हुए बताया कि पिछले कुछ महीनों में उन्हें कई ग्राहकों से "ऑर्डर" मिले हैं, जिनमें बिना रेड बुक वाली कृषि भूमि खरीदने के लिए कहा गया है। श्री कांग के अनुसार, ग्राहक मुख्य रूप से ग्रीन बुक वाली भूमि (वन भूमि), बिना रेड बुक वाली लेकिन लंबे समय से निवासियों के स्वामित्व वाली भूमि, या एक्सट्रैक्ट वाली भूमि (भूमि की सीमाओं की माप और चिह्नांकन किया गया हो) की मांग करते हैं। श्री कांग ने कहा, "मैंने अभी-अभी हो ची मिन्ह सिटी और हनोई में दो ग्राहकों को दो प्लॉट बेचने में मध्यस्थता की है। उन्होंने बिना बुक वाली कृषि भूमि खरीदी, और खरीदने के तुरंत बाद, उन्होंने सीमा चिन्हित करवा ली। उन्होंने कहा कि उन्होंने 1 अगस्त से नए कानून के लागू होने पर बुक का इंतज़ार करने के लिए इसे खरीदा है।"

श्री कांग के अनुसार, लाल किताब वाली वन भूमि और कृषि भूमि वर्तमान में बहुत सस्ती है, केवल 400-500 मिलियन VND/हेक्टेयर (10,000 वर्ग मीटर)। वहीं, लाल किताब वाली भूमि की कीमत 2-3 गुना ज़्यादा है।

"अतीत में, जब बिना प्रमाण पत्र वाली कृषि भूमि की बात होती थी, तो हर कोई डरता था क्योंकि उन्हें डर था कि वे कागजी कार्रवाई नहीं करवा पाएंगे। केवल स्थानीय लोग ही खेती के लिए इसे एक-दूसरे को खरीदते और बेचते थे। हाल ही में, कई लोग इसे खोजने आए हैं और मुझे इसे खोजने का आदेश दिया है। शायद वे जानते हैं कि नया कानून प्रमाण पत्र जारी करने की अनुमति देता है और इस प्रकार की भूमि की कीमत बहुत कम है, इसलिए वे इतनी अधिक खरीदना चाहते हैं," श्री कांग ने जोर दिया।

इसी तरह, बिन्ह फुओक और ताई निन्ह में एक रियल एस्टेट ब्रोकरेज कंपनी की कर्मचारी सुश्री किम ने भी बताया कि हाल ही में कई लोगों ने कृषि उद्देश्यों के लिए ज़मीन के बड़े हिस्से खरीदने के लिए संपर्क किया है, कुछ लोगों ने तो बिना रेड बुक वाली ज़मीन भी खरीदने को कहा है, बशर्ते दाम अच्छे हों। सुश्री किम ने बताया, "पिछले हफ़्ते, मेरी कंपनी ने बिन्ह फुओक प्रांत के लोक निन्ह ज़िले में 12 हेक्टेयर से ज़्यादा ज़मीन का एक प्लॉट ख़रीदा है, जिस पर डूरियन और कुछ अन्य फलदार पेड़ उगाए जा रहे हैं। इसकी क़ीमत 7 अरब वियतनामी डोंग से ज़्यादा है। इन 12 हेक्टेयर में से सिर्फ़ 3 हेक्टेयर ज़मीन रेड बुक में है, बाकी अभी तक पंजीकृत नहीं हुई है।"

एक जोखिमपूर्ण प्रवृत्ति

सेनलॉ लॉ फर्म के वकील गुयेन फुओंग लिएन ने कहा कि नया भूमि कानून, जो जल्द ही लागू होने वाला है, लोगों को प्रमाण पत्र जारी करने में आसानी प्रदान करेगा। हालाँकि, बिना प्रमाण पत्र के ज़मीन खरीदना एक जोखिम भरा और जोखिम भरा निवेश है। लोगों और निवेशकों को इस चलन के अनुसार ज़मीन खरीदते या बेचते समय इसके फायदे और नुकसान पर विचार करना चाहिए। "कानूनी दस्तावेज़ों के बिना ज़मीन अक्सर राज्य-मान्यता प्राप्त अधिकारों वाली ज़मीन की तुलना में काफ़ी सस्ती होती है। लेकिन इसमें कई जोखिम भी होते हैं, जैसे बिना कानूनी दस्तावेज़ों के ज़मीन खरीदते समय, खरीदार के लिए ज़मीन की उत्पत्ति, ज़मीन के प्लॉट की जानकारी और योजना की स्थिति की पुष्टि करना मुश्किल होता है। इसके अलावा, भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र न होने के कारण, खरीदार के लिए यह सुनिश्चित करना मुश्किल होता है कि ज़मीन पर कोई विवाद या अतिक्रमण तो नहीं है, ज़मीन की बिक्री में कोई अतिशयोक्ति तो नहीं है और स्वामित्व को लेकर कोई विवाद तो नहीं है। ऐसे में खरीदार विक्रेता की ईमानदारी पर निर्भर करता है। या फिर खरीदार के भूमि उपयोगकर्ता के रूप में मूल अधिकार सीमित हो जाएँगे क्योंकि वे ज़मीन का हस्तांतरण, दान, उत्तराधिकार, गिरवी, भूमि उपयोग का उद्देश्य बदलना, पट्टा नहीं कर सकते... अगर वे ज़मीन पर निर्माण करना चाहते हैं, तो उन्हें भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तन और भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र जारी करने के लिए आवेदन करने की प्रक्रिया पूरी होने का भी इंतज़ार करना होगा..." - वकील लियन ने विश्लेषण किया।

रियल एस्टेट क्षेत्र में काम करने वाले एक व्यक्ति के रूप में, रियल एस्टेट फाइनेंशियल सर्विसेज कंपनी (FINA) के महानिदेशक डॉ. फाम अन्ह खोई ने कहा कि 1 अगस्त के बाद ही, जब रियल एस्टेट और भूमि व्यापार से संबंधित कानून प्रभावी होंगे और लागू होंगे, हम लाल किताब के बिना जमीन खरीदने के लिए "शॉर्टकट लेने" के कुछ लोगों के फैसलों की प्रभावशीलता का आकलन कर सकते हैं।

"सब जानते हैं कि कृषि भूमि, विशेषकर बिना प्रमाण पत्र वाली भूमि, बहुत सस्ती होती है। यदि उसे प्रमाण पत्र दे दिया जाए, तो कीमत कई गुना बढ़ जाएगी। लेकिन, कोई भी निश्चित नहीं है कि बिना प्रमाण पत्र वाली वह भूमि किसी नियोजन के अधीन है या नहीं, विवाद में है या नहीं, या उस पर प्रमाण पत्र के लिए विचार किया जाएगा या नहीं?

कृषि भूमि का उपयोग यदि खेती के लिए किया जाए, कृषि उत्पादन के लिए उच्च तकनीक में निवेश किया जाए, आर्थिक दक्षता बढ़ाई जाए, तो इसमें अपार संभावनाएँ हैं। जो लोग बिना प्रमाण पत्र के कृषि भूमि खरीदते हैं, बाद में उपयोग का उद्देश्य बदलकर, भूमि को भूखंडों में विभाजित करके बेच देते हैं, उनके लिए यह मुश्किल होगा और भूमि कानून तथा अचल संपत्ति से संबंधित अन्य कानूनों में इसे प्रोत्साहित नहीं किया जाएगा," इस विशेषज्ञ ने टिप्पणी की।

दरअसल, रियल एस्टेट और वित्तीय विशेषज्ञों ने बार-बार यह सलाह दी है कि निष्क्रिय धन वाले लोग और रियल एस्टेट निवेशक दूरदराज और परिधीय प्रांतों में रियल एस्टेट में निवेश करने से पहले अच्छी तरह सोच-विचार कर लें। निवेश करने से पहले, आर्थिक दक्षता, दोहन क्षमता, संभावित लाभ, नकदी प्रवाह, लाभप्रदता, तरलता आदि, खासकर संभावित जोखिमों पर विचार करना ज़रूरी है।

स्रोत: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm