क्या अपने सपनों के घर तक पहुंचना संभव है?!

वर्तमान में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे प्रमुख शहरों में, मकान और जमीन की कीमतें बहुत अधिक हैं।

ब्याज दरों में कमी की प्रभावशीलता पर चर्चा करते समय सबसे महत्वपूर्ण बिंदु आवास की कीमतों और लोगों की आय के बीच का अंतर है। वर्तमान में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में आवास की कीमतें बहुत अधिक हैं। इस स्तर पर, यदि ऋण ब्याज दरें घटाकर 5% प्रति वर्ष भी कर दी जाएं, तब भी कई परिवार गृह ऋण लेने में असमर्थ होंगे। कल्पना कीजिए कि एक सामान्य परिवार जिसकी औसत मासिक आय लगभग 25-30 मिलियन वियतनामी नायरा है, उसे 20 वर्षों के लिए 2 बिलियन वियतनामी नायरा का ऋण लेना है। 5% प्रति वर्ष की ब्याज दर के साथ भी, उन्हें मूलधन और ब्याज मिलाकर लगभग 13 मिलियन वियतनामी नायरा प्रति माह चुकाना होगा। यह राशि परिवार की कुल आय का एक बड़ा हिस्सा है, अन्य जीवन व्ययों की तो बात ही छोड़ दें, जो ब्याज दरों में सब्सिडी के बावजूद भी कई लोगों को घर खरीदने के लिए ऋण लेने से हतोत्साहित करता है।

वीसीबीएस सिक्योरिटीज कंपनी की एक रिपोर्ट से यह भी पता चलता है कि 2024 की पहली छमाही में उपभोक्ता गृह ऋण में केवल 1% की वृद्धि हुई, जबकि रियल एस्टेट व्यवसाय में ऋण में 10% से अधिक की वृद्धि हुई। इससे यह स्पष्ट होता है कि ब्याज दरों में कमी के बावजूद आवास की मांग में वास्तव में सुधार नहीं हुआ है। इसका मुख्य कारण आबादी के अधिकांश लोगों की आय की तुलना में घरों की अत्यधिक ऊंची कीमतें हैं। घर की कीमत और आय का अनुपात पहले से ही अनुशंसित स्तर से 4 से 5 गुना अधिक होने के कारण, घर का मालिक बनना एक दूर का सपना बन गया है, यहां तक ​​कि औसत से अधिक आय वाले लोगों के लिए भी।

इसके अलावा, एक और मुद्दा जिस पर ध्यान देने की आवश्यकता है, वह है बैंकों की दीर्घकालिक वित्तपोषण क्षमता। डॉ. गुयेन त्रि हियू के अनुसार, अधिकांश वाणिज्यिक बैंक वर्तमान में अल्पकालिक पूंजी (आमतौर पर 12 महीने से कम) जुटाते हैं, जबकि गृह ऋण 10 से 20 वर्षों तक के लिए दिए जाते हैं। वित्तपोषण स्रोतों और ऋण शर्तों के बीच यह असंतुलन बैंकों को तरलता जोखिमों के प्रति संवेदनशील बनाता है। सरकारी सहायता या अधिक लचीले वित्तीय उपायों के बिना, बैंकों को दीर्घकालिक ऋण पूंजी बनाए रखने के लिए जमा ब्याज दरों में वृद्धि करनी होगी। इससे न केवल ऋण ब्याज दरों पर दबाव पड़ता है, बल्कि रियायती ऋण पैकेजों की प्रभावशीलता भी कम हो जाती है।

इस समस्या के समाधान के लिए, डॉ. गुयेन त्रि हियू और कई विशेषज्ञों ने सुझाव दिया है कि सरकार को 10 से 30 वर्षों की परिपक्वता अवधि वाले दीर्घकालिक सरकारी बांडों से पूंजी जुटानी चाहिए। इस पूंजी को गृह ऋण कार्यक्रमों को लागू करने के लिए नीतिगत या वाणिज्यिक बैंकों को आवंटित किया जा सकता है। इससे न केवल बैंकों पर तरलता का दबाव कम होगा, बल्कि दीर्घकालिक रूप से सहायता पैकेजों की स्थिरता भी सुनिश्चित होगी।

रियायती ऋण पैकेजों को लागू करने के कई प्रयासों के बावजूद, वितरण की गति धीमी बनी हुई है। सरकार द्वारा लोगों को घर खरीदने में सहायता देने के लिए स्वीकृत 120 ट्रिलियन वीएनडी और 30 ट्रिलियन वीएनडी के ऋण पैकेजों के तहत 2024 के मध्य तक केवल लगभग 1,600 बिलियन वीएनडी का ही वितरण हो पाया है। इसके मुख्य कारण ऋण शर्तों पर कड़े नियम और जटिल प्रशासनिक प्रक्रियाएं हैं, जो कई विकासकर्ताओं को ऋण पूंजी प्राप्त करने से रोकती हैं। कई सामाजिक आवास परियोजनाएं, यहां तक ​​कि स्वीकृत परियोजनाएं भी, गिरवी रखने योग्य संपत्ति या बकाया ऋण राशि से संबंधित बाधाओं के कारण कार्यान्वित नहीं की जा सकतीं।

इसके अलावा, आवास की कीमतों में लगातार वृद्धि ने सहायता पैकेजों को कम प्रभावी बना दिया है। वीपीबैंक सिक्योरिटीज के विशेषज्ञों के अनुसार, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे प्रमुख शहरों में आवास की कीमतें वर्तमान में अधिकांश लोगों की पहुंच से बहुत दूर हैं। अचल संपत्ति का अत्यधिक मूल्यांकन न केवल घर खरीदारों को प्रभावित करता है, बल्कि अचल संपत्ति बाजार की तरलता को भी कम करता है। घर खरीदने के लिए ऋण लेने के बजाय, कई लोगों ने स्थिर ब्याज दरों का लाभ उठाने के लिए अपने पैसे बैंक बचत खातों में जमा करना शुरू कर दिया है।

बढ़ती आवास कीमतें घर खरीदने वालों, विशेषकर कम आय वाले लोगों के लिए सबसे बड़ी बाधाओं में से एक बनी हुई हैं। सैविल्स वियतनाम की एक रिपोर्ट के अनुसार, लगभग 60% उपभोक्ता वर्तमान में 1.5 अरब वीएनडी से 2 अरब वीएनडी के बीच कीमत वाले अपार्टमेंट की तलाश कर रहे हैं। हालांकि, मौजूदा आवास कीमतों के कारण, इस किफायती श्रेणी के अपार्टमेंट भी, विशेष रूप से बड़े शहरों में, पहुंच से बाहर होते जा रहे हैं। इससे ऐसी स्थिति उत्पन्न हो रही है कि लोग बंधक ब्याज दरों में कमी के बावजूद भी घर खरीदने में असमर्थ हैं।

आवास की कीमतों में लगातार वृद्धि ने न केवल घर खरीदारों बल्कि निवेशकों के लिए भी रियल एस्टेट का आकर्षण कम कर दिया है। छोटे निवेशक रियल एस्टेट में निवेश करने के बजाय वित्तीय सुरक्षा सुनिश्चित करने और स्थिर ब्याज दरें अर्जित करने के लिए बचत खातों जैसे अन्य निवेश विकल्पों को चुन रहे हैं। इससे रियल एस्टेट बाजार की जीवंतता पर काफी असर पड़ता है और उद्योग की उबरने की क्षमता कम हो जाती है।

एक अन्य महत्वपूर्ण मुद्दा है ब्याज दर नीति पर व्यापक आर्थिक परिस्थितियों और मुद्रास्फीति का प्रभाव। वैश्विक मुद्रास्फीति में वृद्धि के साथ, बैंकों को तरलता बनाए रखने के लिए जमा ब्याज दरों में वृद्धि करने के लिए मजबूर होना पड़ेगा। इससे उधार दरों में फिर से वृद्धि हो सकती है, जिससे सहायता पैकेजों की प्रभावशीलता कम हो जाएगी। डॉ. गुयेन होआंग डुओंग के अनुसार, वर्तमान आर्थिक माहौल में, सख्त सरकारी नियंत्रण के बिना दीर्घकालिक रूप से कम ब्याज दरों को बनाए रखना मुश्किल होगा।

ब्याज दरों को कम बनाए रखने से न केवल आम जनता के लिए गृह ऋण सुलभ हो जाते हैं, बल्कि बढ़ती मुद्रास्फीति के बीच व्यापक आर्थिक वातावरण को स्थिर करने में भी मदद मिलती है। हालांकि, यदि मुद्रास्फीति अनियंत्रित रहती है, तो ब्याज दरों में और कटौती से बैंकिंग प्रणाली पर भारी दबाव पड़ेगा और वित्तीय संकट उत्पन्न हो सकता है।

उपरोक्त विश्लेषण से यह स्पष्ट है कि गृह ऋण पर ब्याज दरें कम करने से अल्पावधि में कुछ लाभ हो सकते हैं, जिससे लोगों पर वित्तीय बोझ कम करने में मदद मिलेगी। हालांकि, यह वियतनाम में गृह स्वामित्व की समस्या का संपूर्ण समाधान नहीं है। समस्या की जड़ अभी भी लोगों की आय की तुलना में घरों की अत्यधिक ऊंची कीमतों, सामाजिक आवास की कमी और सहायता पैकेजों के अभी तक पूरी तरह प्रभावी न होने में निहित है।

लोगों के लिए आवास को वास्तव में सुलभ बनाने के लिए, वित्तीय उपायों और आवास नीतियों के बीच तालमेल होना आवश्यक है। सरकार को आवास की कीमतों पर नियंत्रण मजबूत करना होगा, सामाजिक आवास की आपूर्ति बढ़ानी होगी और प्रशासनिक प्रक्रियाओं को सरल बनाना होगा ताकि रियायती ऋण पैकेज जनता के लिए अधिक सुलभ हो सकें। इन व्यापक उपायों के बिना, ब्याज दरों में कटौती केवल एक अस्थायी समाधान हो सकती है, जो वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में स्थायी बदलाव लाने के लिए अपर्याप्त होगी।

स्रोत: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html