अचल संपत्ति कर: आवश्यक!

2024 के लिए कानून और अध्यादेश विकास कार्यक्रम का मसौदा, जिसे 2023 के लिए समायोजित किया गया है, जिस पर न्याय मंत्रालय द्वारा परामर्श किया जा रहा है, इसमें उल्लेखनीय विषय-वस्तु है, जिसमें रियल एस्टेट कर पर कानून लागू करने का प्रस्ताव भी शामिल है, जिसे मई 2025 में अनुमोदन के लिए अक्टूबर 2024 में सत्र में टिप्पणियों के लिए राष्ट्रीय असेंबली में प्रस्तुत किया जाएगा।

लक्जरी अपार्टमेंट पर उच्च कर लागू होते हैं।

न्याय मंत्रालय के अनुसार, आवास को एक निवेश माना जाता है। कराधान का अध्ययन इस सिद्धांत पर आधारित होना चाहिए कि यह कम निवेश वाले घरों, जैसे अस्थायी घर, अस्थायी घर, अर्ध-स्थायी घर, ग्रामीण और पहाड़ी इलाकों में स्थित घरों पर लागू न हो। इसके अलावा, अतिक्रमित घरों और ज़मीनों पर कर लगाना ज़रूरी है; ऐसे घर और ज़मीन जो अभी तक उपयोग में नहीं आए हैं, निर्मित अचल संपत्ति की तुलना में 5 गुना ज़्यादा दर पर। गौरतलब है कि न्याय मंत्रालय ने सामाजिक आवास और श्रमिकों के आवास के लिए कर छूट का प्रस्ताव रखा है, जबकि 5 करोड़ VND/m2 से ज़्यादा कीमत वाले आलीशान अपार्टमेंट पर उच्च कर लगाया है।

वियतनाम अंतर्राष्ट्रीय मध्यस्थता केंद्र (VIAC) के मध्यस्थ, वकील लुओंग वान ट्रुंग ने आकलन किया कि न्याय मंत्रालय का 50 मिलियन VND/m2 से अधिक कीमत वाले अपार्टमेंट पर उच्च कर लगाने का प्रस्ताव अंतर्राष्ट्रीय अभ्यास के अनुरूप है, जिससे सट्टेबाजी को सीमित करने, किफायती और प्रभावी ढंग से आवास के उपयोग को प्रोत्साहित करने, तथा राज्य के बजट राजस्व को बढ़ाने में मदद मिलेगी।

"हालांकि, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि एक अपार्टमेंट इमारत के निर्माण के लिए भूमि क्षेत्र को हजारों अपार्टमेंट में विभाजित किया गया है, इसलिए प्रत्येक अपार्टमेंट भूमि के एक नगण्य क्षेत्र पर कब्जा करता है। इस बीच, निवेशक को निर्माण के लिए बड़ी मात्रा में धन का निवेश करना होगा, आंशिक रूप से नौकरियों का समाधान करना होगा, जिससे सामाजिक -आर्थिक विकास में योगदान होगा। इसलिए, लक्जरी अपार्टमेंट पर कर की दर उचित रूप से गणना की जानी चाहिए" - वकील ट्रुंग ने विश्लेषण किया।

न्याय मंत्रालय के आवास कर संग्रह के प्रस्ताव को कई सकारात्मक राय मिली हैं क्योंकि यह अंतरराष्ट्रीय प्रथाओं के साथ-साथ घरेलू सामाजिक-आर्थिक विकास की स्थिति के भी अनुरूप है। फोटो: टैन थान

हो ची मिन्ह सिटी टैक्स विभाग के रियल एस्टेट क्षेत्र के प्रभारी एक अधिकारी के अनुसार, 50 मिलियन/वर्ग मीटर से अधिक कीमत वाले अपार्टमेंट पर उच्च कर लगाने से अन्याय हो सकता है। "शहर के केंद्र में 70 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले एक अपार्टमेंट, जिसकी कीमत 50 मिलियन/वर्ग मीटर से अधिक है, और जिसकी कीमत 3.5 अरब VND है, को उच्च कर देना होगा। उपनगरों में केवल 30 मिलियन/वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले लेकिन 150 वर्ग मीटर तक क्षेत्रफल वाले एक अपार्टमेंट, जिसकी कीमत 4.5 अरब VND है, को कम कर देना होगा" - इस व्यक्ति ने उद्धृत किया।

नेता के अनुसार, उच्च कराधान का एक उद्देश्य रियल एस्टेट बाज़ार में अव्यवस्था पैदा करने वाली हाउस सर्फिंग की स्थिति को सीमित करना है। उन्होंने सुझाव दिया कि सरकार केवल दूसरे या उससे अधिक घरों के मालिकों पर ही उच्च कर लगाए, और बाद के घरों के लिए कर की दर बढ़ाई जाए। जैसे ही घर का मालिक संपत्ति किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित करता है, कर वसूली शुरू कर दी जानी चाहिए। साथ ही, राज्य के बजट में राजस्व बढ़ाने के लिए गैर- कृषि भूमि पर कर बढ़ाने पर भी विचार किया जा सकता है।

विदेशी तरीकों का संदर्भ लें

न्याय मंत्रालय ने आवास कर की गणना घर के क्षेत्रफल को प्रति वर्ग मीटर ज़मीन की कीमत से गुणा करने के सूत्र के आधार पर करने की एक योजना प्रस्तावित की है। कर की दर क्रमिक पैमाने के अनुसार बढ़ेगी।

अर्थशास्त्री डॉ. वु दीन्ह आन्ह ने कहा कि दुनिया में आवास पर संपत्ति कर लंबे समय से लागू है। वियतनाम में, 1991 में, राज्य घरों और ज़मीनों पर उनके मूल्य के 0.3% - 0.4% की दर से कर लगाता था, लेकिन 1992 में उसने आवास पर कर लगाना बंद कर दिया। डॉ. वु दीन्ह आन्ह के अनुसार, रियल एस्टेट टैक्स पर एक कानून बनाना ज़रूरी है क्योंकि यह अंतरराष्ट्रीय व्यवहार के साथ-साथ वर्तमान सामाजिक-आर्थिक विकास की स्थिति के अनुरूप है। शेष समस्या यह है कि आवास संपत्ति कर की गणना कैसे की जाए, कर की गणना के लिए कौन सी इकाई संपत्ति का मूल्यांकन करेगी, और कार्यान्वयन की क्या योजना है...?

फिना इन्वेस्टमेंट कंसल्टिंग कंपनी के महानिदेशक, श्री फाम आन्ह खोई के अनुसार, विदेशों में अचल संपत्ति कर संबंधी कानून को बहुत सरल और लागू करने में आसान बनाया गया है। अचल संपत्ति कर की प्रकृति मौजूदा संपत्तियों पर आधारित व्यक्तिगत आयकर की तरह है। इसलिए, कुछ देश केवल एक कर दर लागू करते हैं और स्थायी और दीर्घकालिक निवास के रूप में उपयोग किए जाने वाले घरों पर कर में 50% तक की कमी करते हैं ताकि निष्पक्षता सुनिश्चित की जा सके और साथ ही उन लोगों के लिए भी परिस्थितियाँ बनाई जा सकें जिनके पास संपत्ति नहीं है और वे घर और ज़मीन खरीद सकें।

"सरल तरीके से करों की गणना करने से सरकार को आसानी से प्रबंधन करने में मदद मिलती है, करदाताओं के लिए परेशानी से बचा जा सकता है और यह दूसरे, तीसरे... अचल संपत्ति परिसंपत्तियों के लिए भी उचित है, यदि उनका अच्छी तरह से दोहन किया जाता है" - श्री खोई ने टिप्पणी की।

श्री खोई ने यह भी सुझाव दिया कि करदाताओं को खर्चों में कटौती के बाद कर वापसी की अनुमति दी जानी चाहिए। उदाहरण के लिए, कोविड-19 महामारी के दौरान, कुछ रियल एस्टेट संपत्तियों की निवेश लागत बहुत अधिक थी, लेकिन उन्हें किराए पर नहीं दिया जा सका, जिससे मकान मालिकों और ज़मींदारों को कई मुश्किलें झेलनी पड़ीं। ऐसे मामलों में कर वापसी दी जानी चाहिए ताकि लोगों के लिए व्यवसाय में भाग लेने के लिए सर्वोत्तम परिस्थितियाँ बनाई जा सकें, साथ ही उन मकान मालिकों और ज़मींदारों से बचा जा सके जो कर चुकाने से डरते हैं और गलत घोषणाएँ करके राजस्व की हानि करते हैं।

बिग लैंड फंड कंपनी के उप-महानिदेशक, श्री ता ट्रुंग किएन, अटकलों से बचने और बाज़ार में पारदर्शिता लाने के लिए रियल एस्टेट टैक्स लगाने के प्रस्ताव से सहमत हैं। हालाँकि, अगर नीति और कर की गणना स्पष्ट नहीं है, तो इससे रियल एस्टेट मालिकों पर दबाव भी पड़ता है। दीर्घकालिक प्रभाव के संदर्भ में, राज्य द्वारा रियल एस्टेट टैक्स वसूलने की जानकारी मिलने पर बाज़ार में मंदी का समायोजन होगा। निवेशकों को राजस्व और व्यय के बीच संतुलन बनाने के लिए पुनर्गणना करनी होगी और तदनुसार कीमतों को समायोजित करना होगा।

किराये की कीमतों पर पड़ने वाले प्रभाव को लेकर चिंतित

श्री फाम वान तुआन (हो ची मिन्ह सिटी के डिस्ट्रिक्ट 1 में रहने वाले) - जिनके पास किराए के लिए अपार्टमेंट और फ़ैक्टरियाँ जैसी कई अचल संपत्तियाँ हैं - का मानना ​​है कि आवास पर कर लगाना एक उपयुक्त और ज़रूरी नीति है, लेकिन इससे अचल संपत्ति बाज़ार की गर्मी कम हो सकती है। श्री तुआन इस बात से भी चिंतित हैं कि अचल संपत्ति कर का भुगतान किराये की कीमतों को प्रभावित कर सकता है, जिससे उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों में मौजूदा कठिनाइयों के संदर्भ में किरायेदारों के लिए इसे स्वीकार करना मुश्किल हो जाएगा।

स्रोत: https://nld.com.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-can-thiet-20230208211419248.htm