क्या भूमि स्वामित्व अब "सोने की मुर्गी" नहीं रह गया है?

(डैन त्रि अखबार) - जिन ज़मीनों की कभी बहुत ज़्यादा मांग थी, अब उनकी बिक्री कम हो गई है और कीमतों में बढ़ोतरी भी धीमी हो गई है। विशेषज्ञों का सुझाव है कि निवेशकों को कीमतों में बढ़ोतरी की उम्मीदों के पीछे भागने के बजाय योजना, जनसंख्या घनत्व और विकास की संभावनाओं को प्राथमिकता देनी चाहिए।

जमीन के उस टुकड़े के साथ फंस गया हूँ।

बिन्ह डुओंग (अब हो ची मिन्ह सिटी) में एक औद्योगिक क्षेत्र के पास आवासीय क्षेत्र में एक कोने का भूखंड रखने के दो साल बाद भी, श्री थान्ह (कैट लाई वार्ड, हो ची मिन्ह सिटी) इसे बेचने के कई प्रयासों के बावजूद इसे बेच नहीं पाए हैं। 2024 में, उन्होंने इस जमीन को खरीदने के लिए 7 अरब वीएनडी से अधिक खर्च किए थे, इस उम्मीद में कि औद्योगिक क्षेत्र के विकास के बाद, बाजार में पहले की तरह जमीन की कीमतों में तेजी से वृद्धि होगी।

हालांकि, कीमतें लगभग अपरिवर्तित रही हैं और तरलता बहुत कम है। उन्हें सबसे ज्यादा अफसोस इस बात का है कि इसी अवधि में कई अपार्टमेंट परियोजनाओं की कीमतों में कम से कम 30-40% की वृद्धि हुई है, जबकि शेयरों जैसे अन्य निवेश माध्यमों की कीमतों में भी उल्लेखनीय वृद्धि हुई है।

श्री हंग (बिन्ह ट्रुंग वार्ड, हो ची मिन्ह सिटी) के साथ भी ऐसी ही स्थिति उत्पन्न हुई। 2024 में, उन्होंने अपने प्रतिभूति खाते से सारी धनराशि निकाल ली और दाऊ टिएंग क्षेत्र (पूर्व में बिन्ह डुओंग प्रांत) में लगभग 2 अरब वीएनडी मूल्य के दो भूखंड खरीदे, जिन्हें औद्योगिक और आवासीय क्षेत्र योजना से लाभ मिलने की उम्मीद थी।

हालांकि, दो साल बाद भी जमीन की कीमतें लगभग अपरिवर्तित रहीं और संपत्ति हस्तांतरण मुश्किल हो गया। अब पीछे मुड़कर देखने पर उन्हें लगता है कि अगर उन्होंने शेयरों को अपने पास रखा होता या अपार्टमेंट में निवेश किया होता, तो निवेश पर कहीं अधिक लाभ हो सकता था।

भूमि बाजार सुस्त है (फोटो: केसी)।

ऊपर दी गई खबरें आंशिक रूप से भूमि बाजार में मौजूदा घटनाक्रम को दर्शाती हैं। मई में Batdongsan.com.vn के आंकड़ों से पता चलता है कि देशभर में जमीन के भूखंडों में रुचि पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 40% कम हो गई है - जो सभी प्रकार की अचल संपत्ति में सबसे तेज गिरावट है। अकेले हनोई में ही रुचि 55% तक कम हो गई, जबकि पूर्व हो ची मिन्ह सिटी क्षेत्र में यह 16% कम हुई।

इस इकाई ने पाया कि हनोई में, भूमि भूखंडों की मांग कई क्षेत्रों में फैली हुई है, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में यह मुख्य रूप से जिला 9, थू डुक सिटी, कु ची और पूर्व जिला 2 जैसे कुछ क्षेत्रों में केंद्रित है। कुछ क्षेत्रों में विक्रय मूल्य अभी भी ऊपर की ओर रुझान दिखा रहे हैं, लेकिन मुख्य रूप से मध्य क्षेत्र में केंद्रित हैं।

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निन्ह बिन्ह प्रांत के ताई होआ लू वार्ड में 4 किलोमीटर लंबी पर्यटक सड़क के निर्माण की योजना बनाई जा रही है।2050 की योजना के अनुसार, ताई होआ लू वार्ड लगभग 4 किलोमीटर लंबा एक नया दर्शनीय पर्यटन मार्ग खोलने की योजना बना रहा है, जो निन्ह जियांग सेकेंडरी स्कूल को ट्रूंग येन फेरी टर्मिनल से जोड़ेगा।

दक्षिण में जमीन की कीमतें 2023 की इसी अवधि की तुलना में कम बनी हुई हैं।

लैंग वार्ड मेट्रो प्रणाली बनाने और "प्रमुख भूमि" पर अपार्टमेंट भवनों का पुनर्निर्माण करने के लिए 1.7 हेक्टेयर भूमि को पुनः प्राप्त करने वाला है।हनोई ने 2026 और 2030 के बीच लैंग वार्ड में 1.7 हेक्टेयर से अधिक भूमि को पुनः प्राप्त करने की योजना बनाई है ताकि आठ परियोजनाओं को लागू किया जा सके, जिनमें शहरी रेलवे लाइन नंबर 5 (वान काओ - न्गोक खान - लैंग - होआ लाक), प्रशासनिक मुख्यालय का निर्माण और पुरानी अपार्टमेंट इमारतों का नवीनीकरण शामिल है।

विशेषज्ञ न्गो थान हुआन ने सर्वेक्षण आंकड़ों का हवाला देते हुए बताया कि बिन्ह फुओक, बाओ लोक, होआ बिन्ह और थाई गुयेन जैसे कई क्षेत्र जो कभी भूमि और कृषि भूमि निवेश के लिए "हॉट स्पॉट" थे, अभी तक 2022 में निर्धारित उच्चतम कीमतों तक नहीं पहुंच पाए हैं। वहीं, कुछ अन्य इलाकों में कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि दर्ज की गई है, जो बाजार में पूंजी प्रवाह के बढ़ते स्पष्ट अंतर को दर्शाती है।

श्री हुआन के अनुसार, बाजार में तीव्र वृद्धि के दौर में, कई निवेशक मुख्य रूप से शहरी नियोजन या बुनियादी ढांचा परियोजनाओं से संबंधित अपेक्षाओं के आधार पर निवेश करते हैं, बजाय इसके कि वे जनसंख्या का आकार, रोजगार सृजन की क्षमता या अचल संपत्ति के वास्तविक दोहन योग्य मूल्य जैसे मूलभूत कारकों पर विचार करें।

शहरी नियोजन से जुड़ी जानकारी के सामने आने मात्र से ही कई क्षेत्रों में ज़मीन की कीमतों में थोड़े ही समय में भारी उछाल आ सकता है। फु माई (बा रिया - वुंग ताऊ), डुक ट्रोंग, बाओ लोक, फान थीट, बिन्ह फुओक और उत्तरी इलाकों जैसे होआ बिन्ह, बाक जियांग और बाक निन्ह में इस तरह की मूल्य वृद्धि देखी गई है।

नकदी प्रवाह में बदलाव

हालांकि, विशेषज्ञ न्गो थान हुआन का मानना ​​है कि 2022 के अंत में बाजार में आई मंदी के बाद से स्थिति में काफी बदलाव आया है। शहर के केंद्र से दूर और कम जनसंख्या घनत्व वाले क्षेत्रों में जमीन के भूखंडों की तरलता 80% से अधिक घट गई है, जबकि अपार्टमेंट और अन्य ऐसी संपत्तियां जिनमें वास्तविक नकदी प्रवाह की क्षमता है, उनके लेनदेन और विक्रय मूल्य लगभग एक वर्ष के भीतर ही काफी तेजी से बढ़ गए हैं। आज तक, कई ऐसे क्षेत्र जहां जमीन की कीमतें पहले मुख्य रूप से सट्टेबाजी की उम्मीदों के कारण बढ़ी थीं, वे अभी तक अपने पूर्व स्तर पर नहीं पहुंच पाई हैं।

श्री हुआन के अनुसार, यह वर्तमान रियल एस्टेट बाजार का सबसे महत्वपूर्ण संकेत है और भविष्य के रुझानों को निर्धारित करेगा। पैसा गायब नहीं हो रहा है; बल्कि, यह उन गुणवत्तापूर्ण संपत्तियों की ओर बढ़ रहा है जो नकदी प्रवाह उत्पन्न करती हैं, जिनमें बुनियादी ढांचा, पारदर्शी कानूनी ढांचा और वास्तविक उपयोगिता मूल्य मौजूद हैं।

इसी दृष्टिकोण को साझा करते हुए, विशेषज्ञ ट्रान क्वांग ट्रुंग का मानना ​​है कि अब से लेकर वर्ष के अंत तक की अवधि, और विशेष रूप से आने वाले वर्ष में, निवेशकों को पिछले चक्रों की तरह भीड़ की मानसिकता या भावनाओं के आधार पर निवेश जारी रखने के बजाय, अपने रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को सक्रिय रूप से पुनर्गठित करने की आवश्यकता होगी।

उनके अनुसार, सबसे पहले पूरे पोर्टफोलियो की समीक्षा करनी चाहिए ताकि यह आकलन किया जा सके कि किन संपत्तियों को बरकरार रखा जाना चाहिए, किन संपत्तियों को जोड़ने के लिए प्राथमिकता देने की आवश्यकता है, और अगले 5-10 वर्षों के लिए रणनीति में मुख्य निवेश क्या होगा।

श्री ट्रुंग ने इस बात पर जोर दिया कि मौजूदा हालात में, अपेक्षित प्रतिफल की तुलना में तरलता उतनी ही महत्वपूर्ण है, या शायद उससे भी अधिक महत्वपूर्ण है। इसलिए, निवेशकों को बाजार के रुझानों और खरीदारों की मांग में होने वाले बदलावों का अनुमान लगाना होगा ताकि यह निर्धारित किया जा सके कि कौन सा सेगमेंट अगले चक्र का नेतृत्व करेगा।

संयुक्त राज्य - वियतनाम: मत चूकें

वियतनाम अमेरिकी व्यवसायों को उच्च प्रौद्योगिकी में निवेश बढ़ाने के लिए प्रोत्साहित करता है।26 जून की सुबह, सरकारी मुख्यालय में उप प्रधानमंत्री हो क्वोक डुंग ने कोहेरेंट ग्रुप (यूएसए) के सप्लाई चेन डायरेक्टर श्री जेफ प्लेस से मुलाकात की। बैठक के दौरान, उप प्रधानमंत्री ने इस बात की पुष्टि की कि वियतनाम अमेरिकी व्यवसायों को निवेश बढ़ाने के लिए प्रोत्साहित करता है, विशेष रूप से उच्च तकनीक, नवाचार और सेमीकंडक्टर उद्योगों में।

अमेरिकी व्यवसायों को उच्च-तकनीकी क्षेत्रों में निवेश बढ़ाने के लिए प्रोत्साहित करें।उप प्रधानमंत्री हो क्वोक डुंग ने कहा कि वियतनाम अमेरिकी व्यवसायों का वियतनाम में अपने परिचालन का विस्तार जारी रखने के लिए स्वागत करता है, विशेष रूप से उच्च तकनीक उद्योगों और उच्च अतिरिक्त मूल्य वाले क्षेत्रों में।

वियतनाम और संयुक्त राज्य अमेरिका युद्ध के परिणामों से निपटने में सहयोग को मजबूत करते हैं।VTV.vn - 22 जून को, महासचिव और राष्ट्रपति तो लाम ने अमेरिकी नौसेना के कार्यवाहक सचिव हंग काओ से मुलाकात की।

विशेषज्ञ के अनुसार, पहले के समय के विपरीत, अब नियोजन दिशा, अवसंरचना विकास और शहरी विस्तार अधिक स्पष्ट हैं, और नियोजन संबंधी जानकारी भी सार्वजनिक रूप से और पारदर्शी तरीके से उपलब्ध है। इसलिए, भूमि की कीमतों में उछाल के पीछे भागने के बजाय, निवेशकों को अपने दीर्घकालिक निवेश संबंधी निर्णय नियोजन के आधार पर लेने चाहिए।

उन्होंने तर्क दिया कि जिन रणनीतियों से कभी उच्च लाभ प्राप्त होता था, जैसे कि बिक्री के लिए भूमि का उपविभाजन करना या स्थानीय रुझानों के आधार पर निवेश करना, वे नए संदर्भ में अब उपयुक्त नहीं होंगी।

दीर्घकालिक मूल्य वाली अचल संपत्ति का चयन करने के लिए, निवेशकों को जनसंख्या आकार, बुनियादी ढांचे के विकास की गति, रोजगार सृजन क्षमता और सुविधाओं जैसे मूलभूत कारकों को प्राथमिकता देनी चाहिए। मेट्रो लाइन, स्कूल, अस्पताल, शॉपिंग सेंटर और अन्य प्रमुख बुनियादी ढांचा परियोजनाओं वाले क्षेत्रों में केवल नियोजन संबंधी जानकारी से प्राप्त अपेक्षाओं पर आधारित क्षेत्रों की तुलना में दीर्घकालिक मूल्य वृद्धि की अधिक संभावना होती है।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm