रियल एस्टेट क्षेत्र में सुधार की गति बढ़ाएं।

9 नवंबर को, न्गुओई लाओ डोंग अखबार ने "रियल एस्टेट के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करना" शीर्षक से एक सेमिनार का आयोजन किया। प्रबंधकों, विशेषज्ञों, वकीलों, संगठनों और व्यवसायों के कई प्रतिनिधियों ने सुझाव दिया कि रियल एस्टेट बाजार को अधिक महत्वपूर्ण रूप से उबरने में मदद करने के लिए कानूनी अड़चनों को दूर करना आवश्यक है।

बाजार अपने निचले स्तर को पार कर चुका है, और पूंजी की कोई कमी नहीं है।

सेमिनार में बोलते हुए, कई विशेषज्ञों और संघ के नेताओं ने इस आकलन से सहमति व्यक्त की कि रियल एस्टेट बाजार अपने सबसे कठिन चरण से गुजर चुका है, हाल ही में निचले स्तर पर पहुंच गया था और अब ठीक हो रहा है, हालांकि चुनौतियां अभी भी बनी हुई हैं।

राष्ट्रीय वित्तीय एवं मौद्रिक नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. कैन वान लुक द्वारा उद्धृत आंकड़ों के अनुसार, बाजार में दो अपेक्षाकृत आशाजनक क्षेत्र हैं: आवासीय अचल संपत्ति और औद्योगिक पार्क अचल संपत्ति, जो हाल ही में सबसे कम प्रभावित हुए हैं। आवासीय अचल संपत्ति के संबंध में, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन की प्रारंभिक रिपोर्टों से सुधार का संकेत मिलता है, जिसमें प्रत्येक तिमाही पिछली तिमाही से बेहतर प्रदर्शन कर रही है। लगभग 20,000 नए उत्पाद लॉन्च किए गए हैं; लेन-देन की मात्रा में तिमाही दर तिमाही धीरे-धीरे वृद्धि हुई है, और 2023 की तीसरी तिमाही में पिछली तिमाही की तुलना में 56% की वृद्धि दर्ज की गई है।

औद्योगिक अचल संपत्ति की बात करें तो, देश में लगभग 400 औद्योगिक पार्क हैं, जिनमें से लगभग 292 चालू हैं और इनकी ऑक्यूपेंसी दर लगभग 80% से 82% है। 2023 की तीसरी तिमाही के अंत तक, दक्षिण में ऑक्यूपेंसी दर लगभग 82% और उत्तर में 80% थी। 2023 की तीसरी तिमाही में औद्योगिक पार्क के किराये में पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 7% से 12% की वृद्धि जारी रही। प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) परियोजनाओं से मजबूत संभावनाओं और औद्योगिक पार्कों से जुड़े गोदामों, कारखानों और सामाजिक आवासों की उच्च मांग के कारण नई आपूर्ति में लगातार वृद्धि हो रही है।

पत्रकार और डॉक्टर तो दिन्ह तुआन, जो न्गुओई लाओ डोंग अखबार के प्रधान संपादक हैं, ने संगोष्ठी की अध्यक्षता की। फोटो: होआंग ट्रियू

रियल एस्टेट बाजार में पहले चर्चा की गई चुनौतियों में से एक - ऋण तक पहुंच - अब धीरे-धीरे हल हो रही है। वियतनाम के स्टेट बैंक द्वारा जारी आंकड़ों से पता चलता है कि घटती आय और उच्च ब्याज दरों के बावजूद, 2023 के पहले छह महीनों में रियल एस्टेट निवेश और आवास के लिए ऋण में लगभग 4.7% की वृद्धि हुई है। प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) काफी सकारात्मक रहा है, 2023 के पहले 10 महीनों में रियल एस्टेट के लिए लगभग 2 अरब डॉलर पंजीकृत किए गए, जिसमें से लगभग 763 मिलियन डॉलर वितरित किए जा चुके हैं। रियल एस्टेट कंपनियां बॉन्ड जारी करके, परिपक्व हो रहे बॉन्डों पर बातचीत करके और जारी किए गए बॉन्डों को वापस खरीदकर सक्रिय रूप से पूंजी जुटा रही हैं।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने भी कहा कि बाजार अपने सबसे निचले स्तर से ऊपर आ चुका है। विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग के आंकड़ों के अनुसार, 2023 की पहली तिमाही में बाजार अपने सबसे निचले स्तर पर पहुंच गया था, जब रियल एस्टेट क्षेत्र में 16.1% की नकारात्मक वृद्धि दर्ज की गई थी, लेकिन उसके बाद धीरे-धीरे सुधार हुआ। 2023 की दूसरी तिमाही के अंत में, रियल एस्टेट की वृद्धि अभी भी 11% से अधिक नकारात्मक थी, लेकिन तीसरी तिमाही से यह घटकर केवल 8% से अधिक नकारात्मक रह गई।

हाल ही में रियल एस्टेट बाजार को गति देने वाले ऋण पैकेजों में से एक सामाजिक आवास विकास परियोजनाओं में निवेश के लिए 120,000 बिलियन वीएनडी का ऋण पैकेज है। वियतनाम कृषि और ग्रामीण विकास बैंक ( एग्रीबैंक ) ने बताया कि इस ऋण पैकेज के लागू होने के पहले दिन से ही 30,000 बिलियन वीएनडी का पंजीकरण हो चुका है।

एग्रीबैंक की बिन्ह त्रिउ शाखा (हो ची मिन्ह सिटी) के निदेशक श्री फाम वान डुओंग के अनुसार, एग्रीबैंक एक पूर्णतः सरकारी स्वामित्व वाला बैंक है, इसलिए इसे 120,000 अरब वीएनडी के पैकेज सहित सभी नियमों का कड़ाई से पालन करना होगा। एग्रीबैंक अक्टूबर 2022 से सामाजिक आवास परियोजनाओं में शामिल है और अब तक उन्हें जारी रखे हुए है। ऋण पूंजी के संबंध में, बैंक के पास अतिरिक्त धनराशि है और वह व्यवसायों को ऋण देने के लिए तैयार है। हालांकि, समस्या यह है कि परियोजनाओं के लिए पूंजी उपलब्ध कराते समय, उसे सरकारी नियमों का पूर्णतः पालन करना होगा। वर्तमान में, एग्रीबैंक व्यवसायों के साथ समन्वय कर कठिनाइयों का समाधान करने और परियोजनाओं के लिए धन वितरण में तेजी लाने का प्रयास कर रहा है।

श्री डुओंग ने पुष्टि करते हुए कहा, "सामाजिक आवास ऋणों पर ब्याज दरें वर्तमान में कई वर्षों में सबसे कम हैं। एग्रीबैंक वर्तमान में सामाजिक आवास खरीदने वाले ग्राहकों को मानक दर से 2 प्रतिशत अंक कम ब्याज दर पर ऋण प्रदान कर रहा है। कम ब्याज दरों और आसानी से उपलब्ध पूंजी के साथ, हम केवल व्यवसायों द्वारा ऋण वितरण की प्रक्रिया पूरी करने की प्रतीक्षा कर रहे हैं।"

कार्य समूहों की भूमिका को सुदृढ़ करना

सामाजिक आवास के लिए ऋण की कोई कमी नहीं है, लेकिन व्यवसायों का कहना है कि इन परियोजनाओं को लागू करना बहुत मुश्किल है।

हो ची मिन्ह सिटी सोशल हाउसिंग जॉइंट स्टॉक कंपनी के महाप्रबंधक श्री वो मिन्ह होआंग ने कहा कि सरकार सामाजिक आवास विकास के लिए कई प्रोत्साहन प्रदान करती है, लेकिन कई व्यवसाय इनका लाभ नहीं उठा पाते हैं। सामाजिक आवास परियोजनाओं में भाग लेने से पहले भी व्यवसायों को कठिनाई होती है, और एक बार शामिल होने के बाद तो और भी अधिक चुनौतियां उत्पन्न हो जाती हैं। विशेष रूप से, पूंजी के अलावा, व्यवसायों को भूमि की उपलब्धता को लेकर भी कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है। इसलिए, व्यवसायों को उम्मीद है कि सरकार पट्टे पर उपलब्ध भूमि की समीक्षा करेगी और इसे सामाजिक आवास विकास परियोजनाओं की सूची में शामिल करेगी, तथा निवेशकों के चयन के लिए निविदा प्रक्रिया आयोजित करेगी। इसके बाद, व्यवसाय सामाजिक आवास विकास में भाग ले सकेंगे और भूमि की लागत को परियोजना विकास लागत में शामिल कर सकेंगे।

श्री होआंग ने सुझाव दिया, “सामाजिक आवास परियोजनाओं में शामिल व्यवसायों को केवल 10% लाभ होता है, लेकिन विक्रय मूल्य और लक्षित खरीदारों को निर्माण विभाग से मंज़ूरी लेनी पड़ती है। साथ ही, कुछ लागतें विक्रय मूल्य में शामिल नहीं की जा सकतीं। सामाजिक आवास का निर्माण वाणिज्यिक आवास की तुलना में अधिक समय लेता है और अधिक कठिन होता है, जिससे व्यवसायों का उत्साह कम हो जाता है। बैंकों द्वारा ऋण वितरण के लिए 2-3 साल तक इंतजार करना व्यवसायों के लिए अस्वीकार्य है। इसलिए, हम ऋण वितरण में तेजी लाने के लिए एक तंत्र का प्रस्ताव करते हैं।”

रियल एस्टेट बाजार में उपर्युक्त कठिनाइयों की पहचान की जा चुकी है और उन पर पहले भी चर्चा हो चुकी है। न्गुओई लाओ डोंग अखबार के सेमिनार में अपने विचार साझा करने वाले विशेषज्ञों और व्यवसायों के अनुसार, शेष मुद्दा इन कठिनाइयों को शीघ्रता से दूर करने के लिए सबसे व्यवहार्य समाधान प्रस्तावित करना है।

डोंग नाई प्रांतीय निर्माण विभाग के आवास विकास और अचल संपत्ति बाजार विभाग के उप प्रमुख श्री थाई डोन होआ ने बताया कि समीक्षा के माध्यम से डोंग नाई ने अचल संपत्ति क्षेत्र में पांच प्रकार की कठिनाइयों और बाधाओं की पहचान की है। इनमें सबसे प्रमुख है निवेश नीतियों को मंजूरी देने और निवेशकों के चयन की प्रक्रियाओं से संबंधित कठिनाई और बाधा। कुछ परियोजनाओं को कई वर्षों से निवेश की मंजूरी मिल चुकी है, लेकिन अब निरीक्षण एजेंसियां ​​उनसे आवास कानून का पालन करने की मांग कर रही हैं - यानी उनके पास आवासीय भूमि होनी चाहिए। भूमि का मूल्यांकन भी कठिन है। कुछ परियोजनाओं का आवंटन हो चुका है, लेकिन उनका मूल्यांकन नहीं हो पा रहा है क्योंकि परामर्श कंपनियां अधिकारियों को समझाने में कठिनाई के डर से ऐसा करने में हिचकिचा रही हैं।

"परियोजना में सामाजिक आवास निर्माण के कार्य को लागू करने में कई कठिनाइयाँ हैं। कई परियोजनाएँ पुराने नियमों के अनुसार लागू की गईं, लेकिन बाद में योजना में संशोधन के कारण बाधाओं का सामना करना पड़ा। उदाहरण के लिए, आवास कानून में यह प्रावधान है कि स्थानीय निकायों को पुनर्मूल्यांकन करना होगा और व्यवसायों को परियोजना क्षेत्र का 20% सामाजिक आवास के लिए आवंटित करना होगा, जो कि बहुत मुश्किल है," श्री होआ ने वर्तमान स्थिति का वर्णन करते हुए कहा।

इन कठिनाइयों को दूर करने के लिए, डोंग नाई प्रांत ने 2030 तक व्यावसायिक आवास के लिए भूमि आवंटन जारी रखने की योजना बनाई है, शेष भूमि सामाजिक आवास के लिए आवंटित की जाएगी। योजना प्रक्रिया पूरी हो चुकी है और निवेशकों को आकर्षित करने के लिए तैयार है, लेकिन चुनौतियां अभी भी बनी हुई हैं। 2022 से, डोंग नाई प्रांत की प्रांतीय पार्टी समिति और जन समिति ने व्यवसायों के लिए अनुरोधों पर विचार करने और कठिनाइयों को दूर करने के लिए एक कार्य समूह के गठन का निर्देश दिया है।

2023 की शुरुआत से, डोंग नाई प्रांत ने धीमी गति से चल रही परियोजनाओं में बाधाओं को दूर करने, व्यवसायों की कठिनाइयों का समाधान करने और सामाजिक आवास विकसित करने के लिए तीन कार्य बलों का गठन किया। तीनों कार्य बलों का नेतृत्व प्रांतीय नेता कर रहे हैं। विभागों, विशेष रूप से निर्माण विभाग ने भी अपने अधिकार क्षेत्र में आने वाली कठिनाइयों को हल करने के लिए कार्य बल गठित किए हैं, जो मुद्दों को चरणबद्ध तरीके से संबोधित करेंगे; यदि मुद्दों में उच्च स्तर के अधिकारियों की आवश्यकता होती है, तो वे व्यवसायों के लिए उनका समाधान करने हेतु संबंधित मंत्रालयों और एजेंसियों के साथ काम करने के लिए पंजीकरण करेंगे।

तीनों मसौदा संशोधनों के शीघ्र पारित होने की प्रबल उम्मीदें हैं।

संभावित समाधानों में से एक तीन मसौदा कानून हैं - जिनमें अचल संपत्ति व्यवसाय कानून (संशोधित), आवास कानून (संशोधित) और भूमि कानून (संशोधित) शामिल हैं - जिन पर वर्तमान में 15वीं राष्ट्रीय सभा के छठे सत्र में चर्चा और विचार-विमर्श चल रहा है; यदि ये पारित हो जाते हैं, तो वे अचल संपत्ति बाजार के लिए कानूनी बाधाओं को दूर कर देंगे।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के स्थायी समिति सदस्य, वकील गुयेन टैन फोंग ने विश्लेषण करते हुए कहा: संशोधित आवास कानून के मसौदे में यह मुद्दा उठाया गया है कि कुछ विवादों का समाधान वाणिज्यिक मध्यस्थता के माध्यम से किया जाएगा। वर्तमान में, निवेशकों, घर खरीदारों और अपार्टमेंट उपयोगकर्ताओं के बीच विवाद अभी भी होते हैं, और कई परियोजनाएं वर्षों से स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने में विफल रही हैं। मसौदा कानून में नए नियम उन्हें इस बात को और अधिक स्पष्ट रूप से समझने में मदद करेंगे।

रियल एस्टेट व्यवसाय संबंधी मसौदा कानून (संशोधित) में भविष्य में रियल एस्टेट ब्रोकरेज की गुणवत्ता में सुधार लाने के प्रावधान भी शामिल हैं...

वकील फोंग ने कहा, "जब ये तीनों कानून पारित हो जाएंगे, तो वे कानूनी ज्ञान के प्रसार में योगदान देंगे और रियल एस्टेट बाजार में भाग लेने वालों, विशेष रूप से दलालों की गुणवत्ता में सुधार करेंगे।"

अधिकारियों को विशिष्ट और स्पष्ट दिशानिर्देश प्रदान करने की आवश्यकता है।

सामाजिक आवास निर्माण के कानूनी और प्रक्रियात्मक पहलुओं के संबंध में, कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि व्यवसायों और संगठनों को मौजूदा बाधाओं की स्पष्ट पहचान करनी चाहिए और यह निर्धारित करना चाहिए कि किन प्रक्रियाओं को समाप्त किया जाना चाहिए। दृष्टिकोण के संदर्भ में, सरकार और संबंधित एजेंसियों को सभी मौजूदा मुद्दों, अतिव्यापीताओं और विसंगतियों पर स्पष्ट और विशिष्ट मार्गदर्शन प्रदान करने की आवश्यकता है; स्थानीय अधिकारियों को भी लंबी और अप्रभावी परामर्श प्रक्रियाओं से बचते हुए इन मुद्दों को स्पष्ट करने की आवश्यकता है।

डॉ. कैन वैन ल्यूक ने आकलन करते हुए कहा, "व्यवसाय और संगठन काफी प्रयास कर रहे हैं, लेकिन मेरी राय में, उन्हें अधिक सटीक सिफारिशों और अधिक विशिष्ट समाधानों के लिए प्रयास करने की आवश्यकता है।"

भागीदार संगठन

स्रोत: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm