हो ची मिन्ह सिटी को सफलता हासिल करने के लिए क्या चाहिए?

श्री ले होआंग चाउ ने हो ची मिन्ह सिटी को विकास की राह पर आगे बढ़ने में मदद करने के लिए कई विशिष्ट तंत्रों का प्रस्ताव रखा।

आपके विचार से वे कौन-कौन से तंत्र हैं?

*सबसे पहले, हो ची मिन्ह सिटी में मौजूदा सड़क अवसंरचना के उन्नयन, विस्तार और आधुनिकीकरण के लिए निवेश परियोजनाओं पर बीओटी (निर्माण-संचालन-हस्तांतरण) अनुबंध लागू नहीं किया जाना चाहिए। इससे परियोजना निवेशक और बीओटी सड़कों का उपयोग करने वाले टोल भुगतान करने वाले लोगों के बीच हितों के टकराव से बचा जा सकेगा, जिससे सामाजिक अशांति की संभावना कम हो जाएगी। इसके बजाय, मौजूदा सड़क अवसंरचना के उन्नयन, विस्तार और आधुनिकीकरण के लिए निवेश परियोजनाओं को बीटी (निर्माण-हस्तांतरण) अनुबंध के तहत कार्यान्वित किया जाना चाहिए, जिसमें निवेशक को भुगतान करने के लिए शहर के बजट का उपयोग किया जाए।

इसके अलावा, यह आवश्यक है कि हो ची मिन्ह सिटी को बीटी अनुबंध मॉडल के तहत निर्माण निवेश परियोजनाओं को पुनः शुरू करने की अनुमति दी जाए, जिसमें निवेशकों को भुगतान के लिए राज्य बजट निधि का उपयोग किया जाए, और निवेशकों को अन्य परियोजनाओं को पूरा करने के लिए भूमि निधि का उपयोग बिल्कुल न किया जाए। साथ ही, राज्य को संशोधित भूमि कानून के मसौदे में निर्धारित भूमि विकास निवेश, भूमि विकास निधि, भूमि विकास संगठनों और भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के माध्यम से बजट निधि का सृजन करना चाहिए, ताकि शहरी अवसंरचना विकास, परिवहन परियोजनाओं आदि में निवेश के लिए निजी क्षेत्र के संसाधनों को जुटाया जा सके।

-रियल एस्टेट बाजार में मौजूदा बाधाओं के संबंध में, हो ची मिन्ह सिटी के विकास के लिए नए आयाम स्थापित करने और उन्हें हल करने के लिए आपके क्या सुझाव हैं?

वर्तमान में, सबसे बड़ी बाधा कानूनी मुद्दों से संबंधित है, विशेष रूप से भूमि उपयोग शुल्क की गणना से। अधिकांश परियोजनाएं लागू नहीं की जा सकतीं क्योंकि वे मौजूदा गणना विधियों के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान नहीं कर सकतीं। इसलिए, हम वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को भूमि मूल्य समायोजन गुणांक (के गुणांक) लागू करने की अनुमति देने का प्रस्ताव करते हैं, और इसे हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स काउंसिल को अनुमोदन के लिए प्रस्तुत करते हैं ताकि इसे सभी भूखंडों (भूमि मूल्य तालिका के अनुसार उनके मूल्य की परवाह किए बिना) के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की गणना में लागू किया जा सके।

वर्तमान में, भूमि मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि का व्यापक रूप से उपयोग किया जाता है, जिससे अचल संपत्ति परियोजनाओं, वाणिज्यिक आवास और शहरी क्षेत्रों के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की गणना हेतु विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित किए जाते हैं। हालांकि, यह विधि वास्तव में विश्वसनीय भूमि मूल्यांकन परिणाम नहीं देती है। विशेषज्ञों के अनुसार, एक ही अचल संपत्ति परियोजना के लिए, यदि केवल एक मूल्यांकन फर्म दो अलग-अलग भूमि मूल्यांकन विधियों का उपयोग करती है, तो लगभग 17% के अंतर के साथ दो भिन्न परिणाम प्राप्त होंगे। यदि एक ही अचल संपत्ति परियोजना का मूल्यांकन दो अलग-अलग मूल्यांकन फर्मों द्वारा समान भूमि मूल्यांकन विधि का उपयोग करके किया जाता है, तो भी लगभग 17% के अंतर के साथ दो भिन्न परिणाम प्राप्त होंगे। इसलिए, अचल संपत्ति और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की गणना हेतु भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि का उपयोग करना आवश्यक है।

-सर, K गुणांक लागू करने के क्या फायदे हैं?

मेरी जानकारी के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने एक बार एक दस्तावेज़ जारी किया था जिसमें सभी अचल संपत्ति और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की गणना के लिए K गुणांक पद्धति को लागू करने का प्रस्ताव था, चाहे भूमि उपयोग शुल्क का मूल्य 30 अरब VND से अधिक हो या कम। यह पद्धति भूमि मूल्य का आकलन करने के लिए वर्तमान में अपनाई जा रही परामर्श फर्म की नियुक्ति की जगह लेगी। यदि K गुणांक पद्धति का उपयोग भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित करने के लिए किया जाता है, तो प्रक्रिया में अधिकतम 6 महीने का समय लगेगा। इससे राज्य के बजट के लिए पर्याप्त, सटीक और समय पर राजस्व संग्रह सुनिश्चित होगा, साथ ही परियोजना निवेशकों के अधिकारों की भी रक्षा होगी।

भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान न हो पाने के कारण कई परियोजनाएं लागू नहीं की जा सकतीं।

साथ ही, यदि हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के प्रस्ताव के अनुसार इसे लागू किया जाता है, तो यह अचल संपत्ति परियोजनाओं, वाणिज्यिक आवास और शहरी क्षेत्रों के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की गणना को मानकीकृत करेगा, पारदर्शिता सुनिश्चित करेगा और राज्य और व्यवसायों दोनों को राज्य के बजट में भुगतान किए जाने वाले भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की राशि का अनुमान लगाने की अनुमति देगा।

भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क के अनिर्धारित होने की वर्तमान स्थिति को संबोधित करने से राज्य के अधिकारियों और कर्मचारियों के लिए उनके कर्तव्यों के निर्वहन में कानूनी जोखिमों से बचा जा सकेगा और इसमें शामिल सभी लोगों को लाभ होगा। साथ ही, यह सुनिश्चित होगा कि राज्य एजेंसियों के पास राज्य बजट में भुगतान किए जाने वाले भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की राशि निर्धारित करने का पूर्ण अधिकार हो (वार्षिक रूप से या बाजार में उतार-चढ़ाव होने पर तथा प्रत्येक प्रकार की अचल संपत्ति परियोजना, वाणिज्यिक आवास, शहरी क्षेत्र के अनुसार भूमि मूल्य समायोजन गुणांक (के4 गुणांक) निर्धारित करने के अधिकार के माध्यम से)। इस प्रकार, राज्य बाजार का अनुसरण करने के बजाय उसका नेतृत्व करने की भूमिका निभाएगा। इसके साथ ही, यह परियोजना निवेशकों के अधिकारों की रक्षा करते हुए राज्य बजट के लिए पर्याप्त, सटीक और समय पर संग्रह सुनिश्चित करेगा।

-व्यवसायों के लिए वर्तमान में एक बड़ी बाधा निवेश नीतियों और निवेशकों को मंजूरी देने की प्रक्रिया है। ये किसी भी परियोजना को शुरू करने के पहले दो चरण हैं। इस समस्या के समाधान के लिए आपके क्या सुझाव हैं?

हमने पाया है कि निवेशकों को मंजूरी देने के साथ-साथ निवेश नीतियों को मंजूरी देने की प्रक्रिया, अचल संपत्ति और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए निवेश और निर्माण प्रक्रियाओं की "श्रृंखला" में केवल प्रारंभिक चरण है। इसलिए, इस प्रक्रिया में मौजूद "अड़चन" के कारण हाल के समय में सामाजिक आवास परियोजनाओं और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं में भी "अड़चनें" उत्पन्न हुई हैं। परिणामस्वरूप, इस बाधा का समाधान न केवल हो ची मिन्ह शहर के लिए बल्कि पूरे देश के लिए आवश्यक है।

इसके अलावा, सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए 1/2000 पैमाने की योजना में समायोजन करना एक मौजूदा बाधा है। कई परियोजनाएं लागू नहीं की जा सकतीं क्योंकि अधिकांश सामाजिक आवास परियोजनाएं ऐसी भूमि पर हैं जो पहले वाणिज्यिक आवास के लिए निर्धारित थी और जिसे परिवर्तित कर दिया गया है। यदि इस भूमि पर सामाजिक आवास का निर्माण किया जाता है, तो भूमि उपयोग गुणांक 1.5 गुना बढ़ जाएगा। इसका अर्थ है कि पुरानी 1/2000 पैमाने की योजना में तदनुसार समायोजन करना होगा।

1/2000 पैमाने पर ज़ोनिंग योजना को समायोजित करना राज्य एजेंसियों की ज़िम्मेदारी और अधिकार है और शहरी नियोजन एवं निर्माण संबंधी कानूनों के अनुसार इसे समय-समय पर समायोजित किया जाता है। हालांकि, ऐसा कोई नियम नहीं है जिसमें यह कहा गया हो कि "निवेश और निर्माण के लिए व्यवहार्यता अध्ययन रिपोर्ट तैयार करने और परियोजना के अगले चरणों को लागू करने से पहले ज़ोनिंग योजनाओं और विस्तृत योजनाओं को कानून के अनुसार अनुमोदित या समायोजित किया जाना अनिवार्य है।" इसलिए, सामाजिक आवास परियोजनाओं में निवेश करने वालों को यह जाने बिना इंतज़ार करना पड़ता है कि उन्हें कितना लंबा इंतज़ार करना पड़ेगा, जबकि सामाजिक आवास परियोजनाएं प्रांत की जनसंख्या में वृद्धि नहीं करती हैं। इसका कारण यह है कि सामाजिक आवास के खरीदारों के पास कम से कम 6 महीने का स्थायी या अस्थायी निवास होना चाहिए और उनके पास सामाजिक बीमा होना चाहिए, जबकि परियोजना केवल उस क्षेत्र की स्थानीय जनसंख्या में वृद्धि करती है जहां परियोजना स्थित है।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm