हो ची मिन्ह सिटी को सफलता पाने के लिए क्या चाहिए?

श्री ले होआंग चाऊ ने हो ची मिन्ह सिटी को आगे बढ़ने में मदद करने के लिए कई विशेष तंत्रों का प्रस्ताव रखा।

-आप क्या सोचते हैं कि वे तंत्र क्या हैं?

*सबसे पहले, हो ची मिन्ह सिटी में मौजूदा सड़कों के उन्नयन, विस्तार और आधुनिकीकरण से जुड़ी निवेश परियोजनाओं पर बीओटी अनुबंध लागू नहीं किए जाने चाहिए। इससे परियोजना निवेशकों और बीओटी सड़कों का उपयोग करने वाले लोगों, जिन्हें शुल्क देना पड़ता है, के बीच हितों के टकराव से बचा जा सकता है, जिससे संभावित रूप से सामाजिक समस्याएँ पैदा हो सकती हैं। इसके बजाय, मौजूदा सड़कों के उन्नयन, विस्तार और आधुनिकीकरण से जुड़ी निवेश परियोजनाओं को बीटी अनुबंधों के तहत लागू किया जाना चाहिए, और निवेशकों को भुगतान करने के लिए शहर के बजट का उपयोग किया जाना चाहिए।

इसके अलावा, हो ची मिन्ह सिटी को बीटी अनुबंधों के तहत निर्माण निवेश परियोजनाओं को फिर से शुरू करने की अनुमति देने पर विचार करना आवश्यक है, जिसमें निवेशकों को भुगतान करने के लिए राज्य बजट पूंजी का उपयोग किया जाएगा, न कि अन्य परियोजनाओं को लागू करने के लिए निवेशकों को भूमि निधि से भुगतान किया जाएगा। साथ ही, राज्य भूमि निधि विकास, भूमि विकास निधि, भूमि निधि विकास संगठनों, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी में निवेश गतिविधियों के माध्यम से बजट पूंजी का निर्माण करता है, जो कि मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के प्रावधानों के अनुसार शहरी बुनियादी ढांचे के विकास, यातायात कार्यों आदि में निवेश करने के लिए निजी क्षेत्र से संसाधन जुटाने के लिए है।

- रियल एस्टेट बाजार में मौजूदा बाधाओं के संबंध में, उन्हें हल करने और हो ची मिन्ह सिटी के विकास के लिए एक सफलता बनाने के लिए आपके पास क्या सुझाव हैं?

*वर्तमान में, सबसे बड़ी समस्या कानूनी मुद्दों से जुड़ी है, खासकर भूमि उपयोग शुल्क की गणना से। अधिकांश परियोजनाएँ इसलिए क्रियान्वित नहीं हो पा रही हैं क्योंकि वे वर्तमान गणना विधियों का उपयोग करके भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान नहीं कर सकतीं। इसलिए, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को भूमि मूल्य समायोजन गुणांक (गुणांक K) लागू करने की अनुमति देने और सभी भूमि भूखंडों और भूखंडों पर भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया लागू करने के लिए इसे हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स काउंसिल के समक्ष अनुमोदन के लिए प्रस्तुत करने का प्रस्ताव है (भूमि मूल्य सूची के अनुसार गणना किए गए मूल्य की परवाह किए बिना)।

क्योंकि वर्तमान में, अधिशेष विधि का उपयोग आमतौर पर अचल संपत्ति परियोजनाओं, वाणिज्यिक आवास और शहरी क्षेत्रों के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना करने के लिए विशिष्ट भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए किया जाता है। हालांकि, यह विधि विश्वसनीय भूमि मूल्यांकन परिणाम नहीं देती है। विशेषज्ञों की गणना के अनुसार, एक ही अचल संपत्ति परियोजना के लिए, यदि केवल एक मूल्यांकन उद्यम दो अलग-अलग भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करता है, तो यह लगभग 17% के मूल्य अंतर के साथ दो अलग-अलग परिणाम देगा। यदि एक ही अचल संपत्ति परियोजना को दो अलग-अलग मूल्यांकन उद्यमों द्वारा कार्यान्वित किया जाता है, तो एक ही भूमि मूल्यांकन पद्धति भी लगभग 17% के मूल्य अंतर के साथ दो अलग-अलग परिणाम देगी। इसलिए, वाणिज्यिक आवास अचल संपत्ति परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना करने के लिए भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि का अनुप्रयोग बहुत आवश्यक है।

- सर, K गुणांक लागू करना कितना लाभदायक है?

*जहाँ तक मुझे जानकारी है, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने एक दस्तावेज़ जारी किया है जिसमें सभी रियल एस्टेट और व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये की गणना हेतु K गुणांक पद्धति लागू करने की अनुमति मांगी गई है, चाहे परियोजना का भूमि उपयोग शुल्क मूल्य 30 अरब वियतनामी डोंग से अधिक हो या कम, बजाय इसके कि वर्तमान स्थिति के अनुसार किसी भूमि मूल्यांकन परामर्श इकाई को नियुक्त किया जाए। यदि भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित करने के लिए K गुणांक लागू किया जाता है, तो समय सीमा 6 महीने से अधिक नहीं होनी चाहिए। इससे राज्य के बजट के लिए पूर्ण, सही और समय पर संग्रह सुनिश्चित होगा, साथ ही परियोजना निवेशकों के अधिकारों की भी रक्षा होगी।

कई परियोजनाएं कार्यान्वित नहीं हो पातीं, क्योंकि वे भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान नहीं कर पातीं।

साथ ही, यदि इसे हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के प्रस्ताव के अनुसार लागू किया जाता है, तो यह रियल एस्टेट परियोजनाओं, वाणिज्यिक आवास और शहरी क्षेत्रों के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना को औपचारिक रूप देगा, जिससे पारदर्शिता सुनिश्चित होगी, ताकि राज्य और उद्यम दोनों ही राज्य के बजट में भुगतान किए जाने वाले भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की राशि का अनुमान लगा सकें।

भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये की अज्ञात वर्तमान स्थिति पर काबू पाना, दोनों ही अधिकारियों, सिविल सेवकों और सरकारी कर्मचारियों के आधिकारिक कर्तव्यों और संबंधित व्यक्तियों के प्रदर्शन में कानूनी जोखिमों से बचना; यह सुनिश्चित करते हुए कि राज्य एजेंसियों के पास राज्य के बजट में भुगतान किए जाने वाले भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये की राशि पर निर्णय लेने का पूरा अधिकार है (भूमि मूल्य समायोजन गुणांक (गुणांक K4) पर सालाना या बाजार में उतार-चढ़ाव के समय और प्रत्येक प्रकार की अचल संपत्ति परियोजना, वाणिज्यिक आवास, शहरी क्षेत्रों के अनुसार निर्णय लेने के अधिकार के माध्यम से, बाजार का नेतृत्व करने वाले राज्य की भूमिका निभाने के लिए, न कि बाजार का अनुसरण करने वाले राज्य की भूमिका निभाने के लिए)। साथ ही, परियोजना निवेशकों के अधिकारों को सुनिश्चित करते हुए, राज्य के बजट के लिए पर्याप्त, सही और समय पर संग्रह सुनिश्चित करना।

- एक समस्या जिससे व्यवसाय वर्तमान में "अटक" रहे हैं, वह है निवेश नीतियों को मंजूरी देने और निवेशकों को मंजूरी देने की प्रक्रिया। ये किसी परियोजना को पूरा करने के पहले दो चरण हैं। इन्हें हल करने के लिए आपके पास क्या सुझाव हैं?

*हम समझते हैं कि निवेशकों को मंज़ूरी देने के साथ-साथ निवेश नीतियों को मंज़ूरी देने की प्रक्रिया, रियल एस्टेट और व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के लिए निवेश और निर्माण प्रक्रियाओं की "श्रृंखला" की केवल प्रारंभिक प्रक्रिया है। इसलिए, इस प्रक्रिया की "रुकावट" के कारण अतीत में सामाजिक आवास परियोजनाओं और व्यावसायिक आवास परियोजनाओं में "रुकावट" आई है। इसलिए, न केवल हो ची मिन्ह सिटी के लिए, बल्कि पूरे देश के लिए इस बाधा को दूर करना आवश्यक है।

इसके अलावा, वर्तमान समस्या सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए 1/2000 नियोजन को समायोजित करने की है। कई परियोजनाएँ इसलिए लागू नहीं हो पा रही हैं क्योंकि अधिकांश सामाजिक आवास परियोजनाएँ व्यावसायिक आवास से परिवर्तित भूमि पर आधारित हैं। यदि सामाजिक आवास बनाए जाते हैं, तो भूमि उपयोग गुणांक 1.5 गुना बढ़ जाएगा। इसका अर्थ है कि पुरानी 1/2000 नियोजन को तदनुसार समायोजित करना होगा।

1/2000 स्केल ज़ोनिंग योजना को समायोजित करना राज्य एजेंसियों की ज़िम्मेदारी और अधिकार के तहत है और इसे शहरी नियोजन और निर्माण पर कानून के अनुसार "समय-समय पर" समायोजित किया जाता है, लेकिन यह निर्धारित नहीं किया गया है कि "ज़ोनिंग योजनाओं और विस्तृत योजनाओं को निर्माण निवेश के लिए व्यवहार्यता अध्ययन रिपोर्ट तैयार करने और परियोजना के अगले चरणों को लागू करने से पहले कानून के अनुसार अनुमोदित या समायोजन के लिए अनुमोदित किया जाना चाहिए। इसलिए, सामाजिक आवास परियोजनाओं में निवेशकों को इंतजार करना पड़ता है, बिना यह जाने कि उन्हें कितना इंतजार करना है, भले ही सामाजिक आवास परियोजना प्रांत की जनसंख्या के आकार में वृद्धि न करे। क्योंकि सामाजिक आवास के खरीदारों को कम से कम 6 महीने के लिए स्थायी या अस्थायी निवासी होना चाहिए और सामाजिक बीमा होना चाहिए, जो केवल उस क्षेत्र में स्थानीय जनसंख्या के आकार को बढ़ाता है जहां परियोजना स्थित है।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm