जमीन की कीमतें बहुत बढ़ गई हैं, जिससे घर खरीदने का सपना पूरा होने की उम्मीद कम होती जा रही है।

VTV.vn - अकेले पिछले 5 वर्षों में, हनोई में रियल एस्टेट की कीमतों में 112% की वृद्धि के साथ देश में सबसे आगे रहा है; हाई फोंग में 71% की वृद्धि हुई, जबकि दा नांग और हो ची मिन्ह सिटी में लगभग 1.5 गुना वृद्धि हुई।

जमीन की कीमतें अनुचित रूप से बढ़ाई जा रही हैं।

जमीन की कीमतें हमेशा से ही कई लोगों के लिए चिंता का विषय रही हैं, जिनमें निवेशक और आवास या घर बनाने के लिए जमीन खरीदने के इच्छुक लोग शामिल हैं। हालांकि, कई वर्षों से जमीन की कीमतें अनुचित रूप से बढ़ी हुई हैं, जिससे समाज पर नकारात्मक प्रभाव पड़ रहा है, संसाधनों का आवंटन विकृत हो रहा है और व्यापक आर्थिक अस्थिरता का खतरा पैदा हो रहा है... यह बाजार की ताकतों के अनुसार जमीन की कीमत तय करने के चार परिणामों में से एक है।

पिछले पांच वर्षों में ही हनोई में रियल एस्टेट की कीमतों में 112% की वृद्धि हुई है, जो देश में सबसे अधिक है; हाई फोंग में 71% की वृद्धि हुई, जबकि दा नांग और हो ची मिन्ह सिटी में कीमतें लगभग दोगुनी हो गईं। कीमतों में यह असामान्य उछाल वास्तविक मांग के कारण नहीं, बल्कि सट्टेबाजी, जमाखोरी और विशेष रूप से आसपास के क्षेत्रों में नीलामी सौदों या लोकप्रिय परियोजनाओं से तुलना के आधार पर भूमि मूल्यांकन के कारण है। इससे कीमतों में अनियंत्रित वृद्धि का एक दुष्चक्र बन जाता है, जिसमें आने वाली कीमतें हमेशा पिछली कीमतों का अनुसरण करती हैं।

हनोई के डोंग आन कम्यून में, रियल एस्टेट एजेंटों का कहना है कि यह इलाका वर्तमान में राजधानी में निवेश के लिए सबसे आकर्षक स्थान है... क्योंकि दो साल पहले, यहाँ प्रति वर्ग मीटर की कीमत 50 मिलियन VND से कम थी, लेकिन अब, आसपास बन रही कई लग्जरी आवासीय परियोजनाओं के कारण, जमीन की कीमतें चार गुना बढ़ गई हैं। 3 किलोमीटर से अधिक दूर, हालांकि यह उच्च-स्तरीय आवासीय परियोजनाओं से दूर है, फिर भी केंद्रीय क्षेत्र के अनुरूप जमीन की कीमतें बढ़ रही हैं।

कई वर्षों से, विभिन्न क्षेत्रों में, विशेष रूप से हनोई में, भूमि की कीमतें अपने वास्तविक मूल्य को नहीं दर्शाती हैं, बल्कि संगठित मूल्य हेरफेर योजनाओं द्वारा निर्धारित की जाती हैं। इसका एक विशिष्ट उदाहरण है उच्चतम नीलामी कीमतों को मानक मानकर आसपास की कीमतों को एक साथ बढ़ाना। हालांकि भविष्य का मार्ग स्पष्ट नहीं है, वर्तमान में यहां भूमि की कीमतें लगभग 140 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के आसपास उतार-चढ़ाव करती हैं। उल्लेखनीय रूप से, लगभग दो वर्ष पूर्व, यहां भूमि की कीमतें केवल 30 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के आसपास थीं। भूमि की कीमतों में उतार-चढ़ाव न केवल बाजार की ताकतों के कारण होता है, बल्कि स्थानीय रियल एस्टेट व्यवसाय समुदाय द्वारा भी निर्धारित होता है।

भूमि की कीमतों में अनुचित वृद्धि का एक प्रमुख कारण स्थानीय अधिकारियों द्वारा भूमि मूल्य सारणी और समायोजन गुणांक निर्धारित करने का तरीका है। स्थानीय अधिकारियों द्वारा जारी वर्तमान भूमि मूल्य सारणी अक्सर बाजार मूल्य से काफी कम होती है। हालांकि, भूमि उपयोग शुल्क, वित्तीय दायित्वों और भूमि समतलीकरण के मुआवजे की गणना करते समय समायोजन गुणांक लागू किए जाते हैं। ये गुणांक अक्सर पहले से बढ़ाए गए संदर्भ लेनदेन पर आधारित होते हैं।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री गुयेन ची थान्ह ने कहा: "अमेरिका और ऑस्ट्रेलिया जैसे अग्रणी विकसित देशों में, भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र में विक्रय मूल्य की जानकारी शामिल होती है, जिसका उपयोग कर निर्धारण के लिए किया जाता है, और यह मूल्य घटता-बढ़ता रहता है। यदि वियतनाम एक बाजार अर्थव्यवस्था के रूप में मान्यता प्राप्त करना चाहता है, तो हम ऐसा अलिखित नियम नहीं रख सकते जहाँ कीमतें केवल बढ़ती रहें और कभी घटती न रहें।"

वियतनाम कंस्ट्रक्शन कॉन्ट्रैक्टर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हिएप ने कहा, "2024 के भूमि कानून में भूमि मूल्यांकन पद्धति में एक परामर्श इकाई का उपयोग किया जाता है। यह परामर्श इकाई एक ऐसा संगठन है जो सभी भूमि मूल्यों का निर्धारण करता है। मेरा मानना ​​है कि यह एक गलत तरीका है।"

वर्तमान में, हनोई में 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की अपार्टमेंट कीमत को सामान्य माना जाता है।

घर खरीदने का सपना धुंधलाता जा रहा है।

वर्तमान में, हनोई में 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर का अपार्टमेंट मूल्य सामान्य माना जाता है। कुछ स्थानों पर यह 300 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक भी पहुंच जाता है। यह अत्यधिक कीमत वास्तव में वास्तविक है। 10 साल पहले की तुलना में, यह 5 से 10 गुना अधिक है। उस समय, हनोई में औसत अपार्टमेंट मूल्य लगभग 20 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर था। इस वर्ष, उच्च श्रेणी की परियोजनाओं को छोड़कर, यह कीमत बढ़कर लगभग 80 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर हो गई है। सट्टेबाज अक्सर भूमि कानून की बाजार-आधारित भूमि मूल्यांकन प्रणाली का फायदा उठाकर जमीन की कीमतों को बढ़ाते हैं, जिससे एक कृत्रिम बुलबुला बनता है और कई परिवारों के लिए घर खरीदने का सपना और भी दूर होता जा रहा है।

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कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय ने 2024 के भूमि कानून में क्या संशोधन प्रस्तावित किए हैं?कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय 2024 के भूमि कानून में व्यापक संशोधन का प्रस्ताव कर रहा है, जिसका उद्देश्य संस्थागत ढांचे में सुधार करना, भूमि प्रबंधन और उपयोग में आने वाली बाधाओं को दूर करना और आर्थिक विकास के नए अवसर पैदा करना है।

क्या विरासत में मिली भूमि भूमि उपयोग परिवर्तन शुल्क में छूट के लिए पात्र हो सकती है?(Chinhphu.vn) - श्री ता क्वांग मिन्ह (क्वांग न्गई) उस ज़मीन का उपयोग कर रहे हैं जो उन्हें कानूनी रूप से विरासत में मिली है। इस ज़मीन का क्षेत्रफल 1,365 वर्ग मीटर है, जिसमें से 200 वर्ग मीटर आवासीय भूमि है। भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र 6 अप्रैल, 2026 को जारी किया गया था।

भूमि कानून में संशोधन से विकास को बढ़ावा मिलेगा।भूमि को विकास का संसाधन बनने के लिए, भूमि तक पहुंच में आने वाली बाधाओं को दूर करना, भूमि उपयोग शुल्क की गणना में सुधार करना, भूमि अधिग्रहण में हितों का सामंजस्य स्थापित करना और हजारों अटकी हुई और लंबे समय से लंबित परियोजनाओं से संबंधित मुद्दों को हल करना आवश्यक है।

विशेषज्ञों के अनुसार, किसी भी अचल संपत्ति की कीमत में ज़मीन की लागत का हिस्सा अक्सर 40% तक होता है। यह तब भी है जब ज़मीन उपयोग शुल्क (जो पुराने भूमि कानून के तहत पहले से ही चुकाया जाता है), निर्माण सामग्री और श्रम लागत जैसे अन्य कारकों में कोई खास वृद्धि नहीं हुई है। हालांकि, सट्टेबाज अक्सर ज़मीन की कीमतों को बढ़ाने, आवास की कीमतों को बढ़ाने और कृत्रिम रूप से कीमतों में उछाल लाने के लिए भूमि कानून की बाज़ार-आधारित भूमि मूल्यांकन पद्धति का इस्तेमाल करते हैं।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा, "हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में घरों और अचल संपत्ति की कीमतों में तेजी से वृद्धि हुई है। इसका मूल कारण आपूर्ति और मांग है। विभिन्न रूपों में मांग बहुत अधिक है: आवास की मांग, निवेश की मांग, कई क्षेत्रों के लिए आवास, विशेष रूप से श्रमिकों, सरकारी कर्मचारियों और उत्पादन श्रमिकों के लिए आवास, जिसकी कमी है। इस कमी के कारण बाजार में अराजकता फैल गई है।"

इस वर्ष, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी, दो सबसे बड़े बाजारों में लॉन्च किए गए 40,000 से अधिक नए अपार्टमेंटों में से 95% से अधिक उच्च श्रेणी के हैं, जिनकी कीमत 76-80 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है। कुछ साल पहले की तरह अब 35-40 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की कीमत वाले मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट उपलब्ध नहीं हैं। जमीन की ऊंची कीमतों से जमीन खरीदने, किराए पर लेने या उपयोग करने की लागत बढ़ेगी, जिससे प्रत्येक परियोजना के लिए कुल निवेश लागत बढ़ जाएगी और परिणामस्वरूप संभावित लाभ कम हो जाएगा... यह वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में भाग लेने वाले विदेशी निवेशकों को प्रभावित करने वाला एक प्रमुख कारक है।

इंडोचाइना कैपिटल के सीईओ माइकल पिरो ने टिप्पणी की: "जब बाजार में जोरदार सट्टेबाजी के संकेत दिखाई देते हैं, जिसमें जमीन की कीमतें उनके वास्तविक आर्थिक मूल्य से कहीं अधिक होती हैं, तो हम आमतौर पर थोड़ा धीमे हो जाते हैं, 'जंग' का पीछा करने के बजाय पीछे हटकर स्थिति का अवलोकन करते हैं।"

हाई फोंग स्थित डीप सी इंडस्ट्रियल पार्क के निदेशक श्री कोएन सोएनेन्स ने टिप्पणी की: "वास्तविकता यह है कि एक ही परियोजना के भीतर, चरण 1 की कीमत अलग है, जबकि परियोजना के चरण 2 में बाजार मूल्य के आधार पर भूमि की कीमत अधिक है।"

ऋण संस्थानों ने रियल एस्टेट क्षेत्र को 41 लाख वीएनडी की पूंजी उधार दी है।

जमीन की ऊंची कीमतों से संसाधनों के आवंटन में अपर्याप्तता उत्पन्न होती है।

ऋण संस्थानों ने रियल एस्टेट क्षेत्र को 41 लाख वियतनामी डॉलर का ऋण दिया है। यह आंकड़ा इस वर्ष पूरे देश के कुल सार्वजनिक निवेश से चार गुना अधिक है और पिछले वर्ष के अंत की तुलना में लगभग 17% की ऋण वृद्धि दर्शाता है। हालांकि, अर्थव्यवस्था के लिए यह पूंजी प्रवाह कितना प्रभावी है, और क्या रियल एस्टेट में उच्च ऋण वृद्धि से रियल एस्टेट बुलबुले और बैंकिंग प्रणाली के लिए खराब ऋण के जोखिम फिर से उत्पन्न होंगे, जैसा कि कई साल पहले हुआ था?

श्रीमान और श्रीमती लियू प्रतिदिन अपने परिवार के सब्जी के बगीचों की देखभाल करने आते हैं। विडंबना यह है कि जिस भूमि पर वे सब्जियां उगाते हैं, वह वास्तव में अरबों डॉलर के उन आलीशान विलाओं की ज़मीन है जो फिलहाल खाली पड़े हैं। समाज के संसाधनों का एक बड़ा हिस्सा परित्यक्त, निर्जन परियोजनाओं पर बर्बाद हो रहा है।

अनुमानों के अनुसार, वर्तमान में अचल संपत्ति क्षेत्र का सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) में प्रत्यक्ष योगदान केवल 3.5% है, लेकिन यह पूरी अर्थव्यवस्था की कुल पूंजी का लगभग एक चौथाई हिस्सा आकर्षित करता है। इससे पता चलता है कि अचल संपत्ति क्षेत्र से पूंजी उत्पादकता बहुत कम है।

कभी सैकड़ों विला खाली पड़े रहते थे, जिनमें कुछ ही परिवार रहते थे। इन संपत्तियों में करोड़ों डोंग बेकार पड़े हैं। शहर जितना बड़ा होता है और ज़मीन जितनी महंगी होती है, स्थान जितना केंद्रीय होता है, उतनी ही अधिक संपत्तियां खाली पड़ी रहती हैं। रियल एस्टेट में सट्टेबाजी के ज़रिए अमीर बनने का सपना अब कई निवेशकों और बैंकों के लिए बोझ बन गया है, जिससे देश की विकास क्षमता प्रभावित हो रही है।

वास्तव में, अचल संपत्ति में पूंजी का प्रवाह चक्रीय रूप से होता है: बैंक मकान बनाने के लिए रियल एस्टेट डेवलपर्स को ऋण देते हैं - बैंक मकान खरीदने के लिए रियल एस्टेट निवेशकों को भी ऋण देते हैं - रियल एस्टेट डेवलपर्स रियल एस्टेट निवेशकों से प्राप्त धन का उपयोग नई परियोजनाओं में निवेश करने और अधिक मकान बनाने के लिए करते हैं। आर्थिक विशेषज्ञों के अनुसार, यह कुछ हद तक उस सामान्य आर्थिक सिद्धांत के विपरीत है जिसके अनुसार ऋण का प्रवाह अर्थव्यवस्था के उत्पादक क्षेत्रों में होना चाहिए।

संयुक्त राज्य - वियतनाम: मत चूकें

विदेश मंत्रालय को वियतनाम में अमेरिकी राजदूत के परिचय पत्र की एक प्रति प्राप्त हुई।2 जुलाई की दोपहर को, विदेश मंत्रालय के मुख्यालय में, राज्य प्रोटोकॉल और विदेशी व्याख्या विभाग के निदेशक श्री ले कोंग डुंग ने वियतनाम में संयुक्त राज्य अमेरिका की राजदूत सुश्री जेनिफर विक्स से परिचय पत्र की एक प्रति प्राप्त की।

राजदूत गुयेन क्वोक डुंग ने अमेरिका के मिनेसोटा राज्य का दौरा किया और वहां काम किया।28 से 30 जून तक, संयुक्त राज्य अमेरिका में वियतनामी राजदूत, गुयेन क्वोक डुंग ने मिनेसोटा का दौरा किया और वहां काम किया।

वियतनाम अमेरिकी व्यवसायों को उच्च प्रौद्योगिकी में निवेश बढ़ाने के लिए प्रोत्साहित करता है।26 जून की सुबह, सरकारी मुख्यालय में उप प्रधानमंत्री हो क्वोक डुंग ने कोहेरेंट ग्रुप (यूएसए) के सप्लाई चेन डायरेक्टर श्री जेफ प्लेस से मुलाकात की। बैठक के दौरान, उप प्रधानमंत्री ने इस बात की पुष्टि की कि वियतनाम अमेरिकी व्यवसायों को निवेश बढ़ाने के लिए प्रोत्साहित करता है, विशेष रूप से उच्च तकनीक, नवाचार और सेमीकंडक्टर उद्योगों में।

हनोई लघु एवं मध्यम उद्यम संघ के उपाध्यक्ष श्री मैक क्वोक अन्ह ने टिप्पणी की: "रियल एस्टेट में अत्यधिक ऋण निवेश विनिर्माण, व्यापार और सेवा उद्योगों को सीधे प्रभावित करेगा। ऐसा इसलिए है क्योंकि ये वे क्षेत्र हैं जो बड़ी संख्या में रोजगार सृजित करते हैं।"

अनुमानों के अनुसार, पिछले 10 वर्षों में जमीन की कीमतों में 3.12 गुना वृद्धि हुई है। यही कारण है कि रियल एस्टेट व्यक्तिगत निवेशकों, घरेलू व्यवसायों, प्रत्यक्ष विदेशी निवेश करने वाली कंपनियों और यहां तक ​​कि ऋण संस्थानों से भी भारी मात्रा में पूंजी आकर्षित करता है।

केबी सिक्योरिटीज वियतनाम में मैक्रोइकॉनॉमिक्स और मार्केट स्ट्रैटेजी के निदेशक श्री ट्रान ड्यूक एन ने कहा: "उधार पर ब्याज दरें आमतौर पर उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों के लिए नियमित ब्याज दरों से अधिक होती हैं। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि अचल संपत्ति के लिए ऋण में गिरवी रखना आवश्यक होता है।"

बैंकिंग अकादमी की उप निदेशक डॉ. फाम थी होआंग अन्ह ने कहा, "गिरवी रखी जाने वाली संपत्तियां मुख्य रूप से रियल एस्टेट बाजार से आती हैं। इसलिए, यदि रियल एस्टेट बाजार में तेजी आती है और मंदी आती है, तो इससे संभावित जोखिम पैदा होंगे, जिन्हें बैंकिंग और वित्तीय प्रणाली के लिए जोखिम माना जा सकता है, खासकर खराब ऋणों के मुद्दे से संबंधित।"

राष्ट्रीय सभा के इस सत्र के दौरान, सरकार ने भूमि कानूनों के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए तंत्र और नीतियों पर कई प्रस्ताव तैयार किए और प्रस्तुत किए हैं... इसे मुद्दों को सुलझाने और नागरिकों और व्यवसायों दोनों के लिए एक स्वस्थ बाजार बनाने की दिशा में एक सकारात्मक संकेत के रूप में देखा जा रहा है। भूमि की कीमतों को राज्य द्वारा सार्वजनिक रूप से और पारदर्शी तरीके से सख्ती से नियंत्रित किए जाने पर ही सट्टेबाजी, हेराफेरी और मूल्य वृद्धि को समाप्त किया जा सकेगा और नागरिकों और व्यवसायों के हितों को सामंजस्यपूर्ण ढंग से सुनिश्चित किया जा सकेगा।

स्रोत: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm