हम रियल एस्टेट बाजार में मौजूद कठिनाइयों का समाधान कैसे कर सकते हैं?

* रिपोर्टर: डॉ. ट्रान डू लिच , रियल एस्टेट बाजार को समर्थन देने के लिए कई समाधान प्रस्तावित किए गए हैं, लेकिन व्यवसाय लगातार कठिनाइयों की रिपोर्ट क्यों कर रहे हैं और पूंजी और कानूनी मामलों दोनों के संदर्भ में "बचाव" की आवश्यकता क्यों महसूस कर रहे हैं?

- डॉ. ट्रान डू लिच: मैं "बचाव" शब्द से असहमत हूँ। एक व्यापक समाधान आवश्यक है, लेकिन इसे "बचाव" नहीं कहा जाना चाहिए।

न केवल हाल ही में, बल्कि पिछले कुछ दशकों से, वियतनामी रियल एस्टेट बाजार का विकास बहुत तेजी से और मजबूती से हुआ है, लेकिन यह एक अस्वस्थ तरीके से हुआ है, जिसका प्रमाण अत्यधिक सट्टेबाजी है। बेशक, बाजार अर्थव्यवस्था में हर क्षेत्र में सट्टेबाजी होती है, लेकिन जब सट्टेबाजी अत्यधिक हो जाती है, तो इससे आपूर्ति और मांग तथा कीमतों में विकृति उत्पन्न होती है।

उदाहरण के लिए, 2009-2011 की अवधि के दौरान, रियल एस्टेट बाजार केवल उच्च श्रेणी के उत्पाद समूह, अधूरे प्रोजेक्ट, बिक्री के लिए भूमि उपविभाजन, या ऐसे प्रोजेक्ट जिनमें नींव पूरी हो गई थी लेकिन फिर छोड़ दिए गए थे, में ही ठप रहा... वहीं, मध्यम श्रेणी और कम कीमत वाले सेगमेंट में तैयार उत्पादों का व्यापार सामान्य रूप से जारी रहा, और यहां तक ​​कि उनकी कमी भी रही।

2022 में, कोविड-19 महामारी पर काबू पाने के बाद अर्थव्यवस्था में आई तेज़ी के साथ-साथ, रियल एस्टेट बाजार में भी कई क्षेत्रों में व्यापक वृद्धि देखी गई, और निवेश एवं सट्टेबाजी का दौर काफी आम हो गया। कई रियल एस्टेट कंपनियों ने वाणिज्यिक बैंकों के साथ साझेदारी की और वास्तविक ज़रूरतों वाले लोगों को आवास खरीदने में सहायता देने के बजाय सट्टेबाजी को बढ़ावा देने के लिए ऋण देने का वादा किया।

रिसॉर्ट और कॉन्डोटेल का कारोबार फल-फूल रहा है, लेकिन शहरी क्षेत्रों में आवासीय आवास की कमी है। उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी में, मध्यम और निम्न आय वर्ग के लोगों के लिए आवास क्षेत्र में कई वर्षों से कोई नई परियोजना या उत्पाद नहीं आया है।

* यदि रियल एस्टेट बाजार को बचाने की जरूरत है, तो प्राथमिकताओं का क्रम क्या होगा?

- सभी जानते हैं कि रियल एस्टेट का कारोबार दूसरों के पैसे से किया जाता है, जिसमें क्रेडिट लोन, बॉन्ड जारी करना, ग्राहकों से लिए गए अग्रिम और कंपनी की अपनी पूंजी का एक हिस्सा शामिल होता है।

तत्काल राहत पैकेजों पर ध्यान केंद्रित करने के बजाय, सरकार द्वारा एक व्यापक सुधार कार्यक्रम के साथ-साथ रियल एस्टेट बाजार को स्व-नियमन और स्व-शुद्धिकरण की अनुमति दी जानी चाहिए। (फोटो: होआंग ट्रियू)

अस्थिर वित्तीय बाज़ार के संदर्भ में, जब रियल एस्टेट बाज़ार के लिए पूंजी के चारों स्रोत, विशेषकर कॉर्पोरेट बॉन्ड, उपलब्ध नहीं होते, तो पूंजी की कमी अपरिहार्य हो जाती है। इसके अलावा, कई परियोजनाएं जो आगे विकास और कार्यान्वयन के लिए तैयार थीं, प्रक्रियात्मक और कानूनी बाधाओं के कारण रुक जाती हैं, जिससे अतिरिक्त आपूर्ति बाधित होती है। इससे एक दुष्चक्र उत्पन्न होता है: निर्माणाधीन परियोजनाओं के पास जारी रखने के लिए आवश्यक पूंजी का अभाव होता है, जबकि नई परियोजनाओं को कानूनी अड़चनों का सामना करना पड़ता है।

इस स्थिति को देखते हुए, मेरा मानना ​​है कि सरकार का सबसे बड़ा लक्ष्य केवल रियल एस्टेट बाजार में तात्कालिक समस्याओं का समाधान करना नहीं है, बल्कि मध्यम से लंबी अवधि में बाजार को पुनर्जीवित करने के लिए अपेक्षाकृत सुव्यवस्थित योजना विकसित करना है।

* महोदय, इसके विशिष्ट समाधान क्या हैं?

वित्तीय बाजार और अचल संपत्ति बाजार के बीच गहरा संबंध है। इसलिए, अचल संपत्ति बाजार की स्थिति सुधारने के लिए वित्तीय बाजार की समस्याओं के समाधान के साथ तालमेल बिठाकर व्यापक कार्य योजना बनाना आवश्यक है।

संस्थागत रूप से, परियोजना की शुरुआत से लेकर उसके संचालन और विकास तक, अचल संपत्ति बाजार से संबंधित सभी कानूनी नियमों की समीक्षा करना आवश्यक है, जिसमें ऋण प्रणाली संबंधी नियम, अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी कानून, आवास संबंधी कानून, भूमि संबंधी कानून, निर्माण संबंधी कानून आदि शामिल हैं। इसके बाद, केवल एक या दो कानूनों में कमियों को दूर करने के बजाय, संपूर्ण कानूनी प्रणाली में मौजूद खामियों को दूर करने के लिए समायोजन किए जाने चाहिए।

कानूनी अड़चनों को देखते हुए, यह प्रस्ताव देना संभव है कि रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने हेतु गठित कार्य बल समाधान के लिए कुछ अनुकरणीय मामलों का चयन करे, जिससे अन्य क्षेत्रों के लिए अनुसरण करने और समाधान को दोहराने के लिए एक कानूनी आधार तैयार हो सके।

ध्यान दें कि रियल एस्टेट में सट्टेबाजी को नियंत्रित और सीमित करने के लिए वित्तीय साधनों का उपयोग किया जाना चाहिए। वास्तविक बाजार मांग वाले आवास परियोजनाओं को प्राथमिकता दी जानी चाहिए, और खरीदारों और डेवलपर्स दोनों को वित्तीय सहायता प्रदान करने पर ध्यान केंद्रित किया जाना चाहिए, ताकि बाजार में उचित आपूर्ति सुनिश्चित हो सके। वास्तविकता में, कई ऐसे शहरी क्षेत्र हैं जहां बड़ी मात्रा में पूंजी फंसी हुई है और जिन्हें छोड़ दिया गया है।

तो जरूरतमंद लोगों के लिए वास्तव में आवश्यक आवासीय परियोजनाओं को वित्त पोषित करने के लिए पैसा कहाँ से आता है? यह स्थिति द्वितीयक बाजार के समान है। मुख्य बात यह है कि बाजार को स्वयं विनियमित और स्वयं हल करने दिया जाए, क्योंकि हम इसे कैसे बचा सकते हैं, और कौन बचा सकता है?

बड़ी रियल एस्टेट कंपनियों को वित्तीय दबाव कम करने के लिए सक्रिय रूप से पुनर्गठन करने की सलाह दी जाती है। निवेशक उन परियोजनाओं को बेचकर अपना पुनर्गठन कर सकते हैं जो उन्हें ऋण संबंधी समस्याओं में फंसा रही हैं या जो कई क्षेत्रों से अत्यधिक जुड़ी हुई हैं।

निवेशकों को जोखिम प्रबंधन प्रणाली की आवश्यकता है; वे अंधाधुंध कार्रवाई नहीं कर सकते या वित्तीय साधनों का अत्यधिक उपयोग नहीं कर सकते। स्टेट बैंक ने हाल ही में एक रियल एस्टेट कंपनी का उदाहरण दिया जो देश भर में एक साथ दर्जनों परियोजनाएं विकसित कर रही है – उन्हें कैसे बचाया जा सकता है? बैंकों के दृष्टिकोण से, वे ऋण का पुनर्वर्गीकरण न करने का विकल्प चुन सकते हैं, बल्कि इस श्रेणी की कंपनियों के लिए ऋण का पुनर्गठन, विस्तार या ऋण को स्थगित करना चुन सकते हैं।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि तुरंत शुरू करें; जितना अधिक आप देरी करेंगे, उतना ही मुश्किल होगा!

(करने के लिए जारी)

स्रोत: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm