अचल संपत्ति की कठिनाइयों को कैसे हल करें?

* रिपोर्टर: डॉ. ट्रान डू लिच , रियल एस्टेट बाजार को समर्थन देने के लिए कई समाधान प्रस्तावित किए गए हैं, लेकिन व्यवसाय लगातार कठिनाइयों की रिपोर्ट क्यों कर रहे हैं और पूंजी और कानूनी मामलों दोनों के संदर्भ में उन्हें "बचाव" की आवश्यकता क्यों है?

- डॉ. ट्रान डू लिच: मैं "बचाव" शब्द से सहमत नहीं हूँ। एक समकालिक समाधान की ज़रूरत है, लेकिन वह "बचाव" नहीं है।

न केवल इस समय, बल्कि पिछले कुछ दशकों में, वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार का विकास बहुत तेज़ी से, मज़बूती से, लेकिन अस्वस्थ रूप से हुआ है, जो अत्यधिक अटकलों में परिलक्षित होता है। बेशक, एक बाज़ार अर्थव्यवस्था में, हर क्षेत्र में अटकलें होती हैं, लेकिन जब अटकलें अत्यधिक होती हैं, तो इससे आपूर्ति, माँग और कीमतों में विकृतियाँ पैदा होती हैं।

उदाहरण के लिए, 2009-2011 की अवधि में, रियल एस्टेट बाजार केवल उच्च-स्तरीय उत्पाद समूह, अधूरी परियोजनाओं, भूमि उपविभाजन और बिक्री, या उन परियोजनाओं में स्थिर रहा, जिनका निर्माण अभी-अभी पूरा हुआ था और फिर वहीं छोड़ दिया गया... मध्यम और निम्न-मूल्य वाले खंडों में तैयार उत्पादों का व्यापार अभी भी सामान्य रूप से हो रहा था, यहां तक ​​कि कमी भी थी।

2022 में, कोविड-19 महामारी पर नियंत्रण के बाद आर्थिक सुधार के उत्साह के साथ, रियल एस्टेट बाज़ार भी कई उत्पाद खंडों में तेज़ी से बढ़ा और निवेश की लहर और सर्फिंग काफ़ी लोकप्रिय रही। वाणिज्यिक बैंकों से जुड़े कई रियल एस्टेट व्यवसाय, ज़रूरतमंद लोगों के लिए आवास खरीदने की स्थिति पैदा करने के बजाय, सट्टेबाज़ी को बढ़ावा देने के लिए ऋण देने के लिए प्रतिबद्ध हैं।

हालाँकि रिसॉर्ट रियल एस्टेट और कॉन्डोटेल्स तेज़ी से बढ़ रहे हैं, लेकिन शहरी इलाकों में ज़्यादा आवासीय आवास उपलब्ध नहीं हैं। उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी में, कई वर्षों से मध्यम और निम्न आय वर्ग के लोगों के लिए आवास क्षेत्र में कोई नई परियोजना या नए उत्पाद नहीं आए हैं।

* यदि हम रियल एस्टेट बाजार को "बचा" लें, तो प्राथमिकता क्रम क्या होगा?

- हर कोई जानता है कि रियल एस्टेट व्यवसाय अन्य लोगों के पैसे के साथ व्यापार करना है, जिसमें क्रेडिट ऋण, बांड पूंजी जुटाना, ग्राहक अग्रिम और उद्यम की अपनी पूंजी का एक हिस्सा शामिल है।

बचाव के मुद्दे को प्राथमिकता देने के बजाय, सरकार के समकालिक सुधार कार्यक्रम के साथ-साथ रियल एस्टेट बाज़ार को भी स्व-नियमन और आत्म-शुद्धिकरण की अनुमति देना ज़रूरी है। फोटो: होआंग ट्रियू

अस्थिर वित्तीय बाज़ार के संदर्भ में, जब रियल एस्टेट बाज़ार, ख़ासकर कॉर्पोरेट बॉन्ड, के लिए पूँजी आपूर्ति के चारों स्रोत उपलब्ध नहीं होते, तो पूँजी का जमाव अपरिहार्य है। और तो और, विकास और निरंतर कार्यान्वयन की शर्तों वाली कई परियोजनाएँ प्रक्रियाओं और क़ानूनी पचड़ों में फँसी हुई हैं, इसलिए आपूर्ति में वृद्धि नहीं हो पा रही है। यहीं से एक दुष्चक्र शुरू होता है: विकासाधीन परियोजनाओं के पास कार्यान्वयन जारी रखने के लिए पूँजी नहीं होती, और नई परियोजनाएँ क़ानूनी पचड़ों में उलझी रहती हैं।

इस स्थिति का सामना करते हुए, मुझे लगता है कि सरकार का सबसे बड़ा लक्ष्य केवल अचल संपत्ति बाजार को तुरंत हल करना नहीं है, बल्कि मध्यम और दीर्घकालिक रूप से बाजार को स्वस्थ बनाने के लिए अपेक्षाकृत व्यवस्थित योजना की आवश्यकता है।

* विशिष्ट समाधान क्या है, महोदय?

- वित्तीय बाज़ार और रियल एस्टेट बाज़ार के बीच बहुत गहरा संबंध है। इसलिए, रियल एस्टेट बाज़ार को स्वस्थ बनाने के समाधान को एक व्यापक कार्ययोजना के माध्यम से वित्तीय बाज़ार की समस्याओं से निपटने के साथ तालमेल बिठाने की ज़रूरत है।

संस्थागत रूप से, परियोजना की शुरुआत से लेकर संचालन और विकास तक अचल संपत्ति बाजार से संबंधित सभी कानूनी नियमों की समीक्षा करना आवश्यक है, जिसमें शामिल हैं: क्रेडिट सिस्टम पर नियम, रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून में नियम, आवास कानून, भूमि कानून, निर्माण कानून... वहां से, पूरे कानूनी प्रणाली में कमियों को समायोजित करें, न कि केवल 1-2 कानूनों में कठिनाइयों को हल करें।

कानूनी अड़चनों के साथ, रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए एक कार्य समूह का प्रस्ताव करना संभव है, ताकि कुछ विशिष्ट उदाहरणों का चयन किया जा सके, जिससे अन्य स्थानों के लिए समाधान को लागू करने और दोहराने के लिए कानूनी आधार तैयार हो सके।

ध्यान दें, अचल संपत्ति की अटकलों को नियंत्रित और सीमित करने के लिए वित्तीय साधनों का उपयोग करें। वास्तविक बाजार मांग वाली आवास परियोजनाओं को प्राथमिकता दें, जिसमें घर खरीदारों और निवेशकों, दोनों के लिए पूंजीगत सहायता को प्राथमिकता दी जाए, ताकि बाजार में उचित आपूर्ति बढ़ाई जा सके। वास्तव में, कई परित्यक्त शहरी क्षेत्र हैं जहाँ बड़ी पूंजी प्रवाह छिपा हुआ है।

तो फिर उन आवासीय परियोजनाओं के लिए पैसा कहाँ से आता है जिनकी ज़रूरत लोगों को सचमुच है? यह स्थिति द्वितीयक बाज़ार जैसी ही है। मुख्य बात यह है कि बाज़ार को खुद ही शुद्ध और खुद ही प्रक्रिया करने दिया जाए, लेकिन हम इसे कैसे बचा सकते हैं और कौन बचा सकता है?

यह अनुशंसा की जाती है कि बड़ी रियल एस्टेट कंपनियाँ वित्तीय दबाव कम करने के लिए सक्रिय रूप से पुनर्गठन करें। निवेशक उन परियोजनाओं को बेचकर अपना पुनर्गठन कर सकते हैं जिनसे उन्हें कर्ज़ मिला है और ऐसी परियोजनाएँ जिनमें बहुत से क्षेत्र शामिल हैं।

निवेशकों को एक जोखिम प्रबंधन प्रणाली की आवश्यकता है, वे वित्तीय साधनों का अत्यधिक उपयोग नहीं कर सकते। स्टेट बैंक ने हाल ही में देश भर में एक ही समय में दर्जनों परियोजनाएँ विकसित कर रहे रियल एस्टेट उद्यमों का उदाहरण दिया, उन्हें कैसे बचाया जाए? बैंक की ओर से, इस समूह के उद्यमों के लिए ऋण समूहों को स्थानांतरित न करना, उनका पुनर्गठन, विस्तार या ऋण स्थगित करना संभव है।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि इसे अभी शुरू करें, जितना अधिक आप इंतजार करेंगे उतना ही कठिन होगा!

(करने के लिए जारी)

स्रोत: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm