भूमि कानून की समस्याएं

नेशनल असेंबली के महासचिव बुई वान कुओंग द्वारा हाल ही में प्रतिनिधियों को भेजी गई पूछताछ के मुद्दों पर सारांश रिपोर्ट में यह आकलन किया गया है कि सरकार ने इस बाज़ार की कठिनाइयों को दूर करने के लिए कई कदम उठाए हैं और कई दस्तावेज़ जारी किए हैं, जैसे कि टेलीग्राम और प्रधानमंत्री से मंत्रालयों और स्थानीय निकायों से रियल एस्टेट बाज़ार के पुनर्गठन का अनुरोध करने का अनुरोध करने वाले दस्तावेज़। हालाँकि, आवास बाज़ार सहित यह बाज़ार अभी भी कानूनी प्रक्रियाओं, भूमि निधि और निवेश पूँजी के कारण कठिनाइयों और भीड़भाड़ का सामना कर रहा है।

"आवासीय भूमि" की कमी के कारण स्वीकृत नहीं

निवेश के लिए कुछ प्रशासनिक प्रक्रियाएँ जटिल हैं और बाधाएँ उत्पन्न करती हैं, बाज़ार के खंड अभी भी विषम हैं, और इस बाज़ार में निवेश की गई ऋण पूँजी में अभी भी कई संभावित जोखिम हैं। कठिनाइयों के कारण, रियल एस्टेट उद्यमों को निवेश और परियोजनाओं का निर्माण बंद करना पड़ता है, और इससे ठेकेदारों, सामग्री आपूर्तिकर्ताओं और कई अन्य उद्योगों को भी कठिनाई होती है। मूल्यांकन एजेंसी ने कहा, "भूमि से संबंधित कानूनी समस्याएँ, जैसे भूमि की कीमतें निर्धारित करना, भूमि उपयोग शुल्क, साइट मंज़ूरी या निवेशकों के चयन संबंधी नियम जो निवेश, बोली, भूमि संबंधी नियमों से ओवरलैप होते हैं... आवास बाज़ार की बहाली और विकास में प्रमुख बाधाएँ हैं।"

हो ची मिन्ह सिटी में, 100 से अधिक रियल एस्टेट परियोजनाएं कठिनाइयों का सामना कर रही हैं, जिनके समाधान के लिए अध्ययन किया जा रहा है, इसके अलावा, योजना और निवेश विभाग ने हाल ही में शहर की पीपुल्स कमेटी को क्षेत्र में रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए निवेश अनुमोदन के कार्यान्वयन पर रिपोर्ट दी है।

तदनुसार, निवेश नीतियों के अनुमोदन का अनुरोध करने वाले 117 परियोजना डोजियरों में से, जिन्हें यह एजेंसी संभाल रही है, 62 परियोजनाएं वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं (NƠTM) के निवेशक होने की शर्तों को पूरा नहीं करती हैं, क्योंकि उनके पास आवासीय भूमि नहीं है या 2014 के आवास कानून के प्रावधानों के अनुसार उन्हें सभी आवासीय भूमि का हस्तांतरण प्राप्त नहीं होता है।

इसलिए, योजना एवं निवेश विभाग ने हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी को निवेश नीति को मंज़ूरी न देने की सिफ़ारिश की है क्योंकि यह निवेश कानून और आवास कानून के प्रावधानों के अनुरूप नहीं है। इससे रियल एस्टेट कंपनियाँ चिंतित हैं क्योंकि इससे परियोजना कार्यान्वयन प्रक्रिया अवरुद्ध हो सकती है।

कानूनी बाधाओं को दूर करने से रियल एस्टेट परियोजनाओं को सुचारू रूप से लागू करने में मदद मिलेगी और बाज़ार विकास को बढ़ावा मिलेगा। फोटो: होआंग ट्रियू

अर्थशास्त्र एवं विधि विश्वविद्यालय (वीएनयू-एचसीएम) के विधि संकाय के व्याख्याता, एमएससी गुयेन नहत खान के अनुसार, कानूनी दृष्टिकोण से, इन 62 परियोजनाओं की निवेश नीति को मंज़ूरी न देना पूरी तरह से उचित है। हालाँकि, आर्थिक दृष्टिकोण और रियल एस्टेट बाज़ार के विकास के दृष्टिकोण से, इसमें कई ऐसे बिंदु हैं जो वास्तव में उचित नहीं हैं।

क्योंकि एक नई ग्रामीण परियोजना को लागू करने के लिए, उद्यमों के पास पर्याप्त बड़ी भूमि निधि होनी चाहिए, लेकिन वास्तव में, 100% आवासीय भूमि या आवासीय भूमि के एक हिस्से वाली परियोजनाओं की संख्या बाजार पर नई ग्रामीण परियोजनाओं की कुल संख्या का 5% से अधिक नहीं है।

इसलिए, भूमि उपयोग के प्रारूप पर उपर्युक्त सख्त नियम, उद्यमों द्वारा NƠTM परियोजनाओं के निर्माण का प्रस्ताव करते समय कई कठिनाइयाँ पैदा करते हैं। अगर हम इनका समाधान नहीं खोज पाते हैं, तो इन परियोजनाओं के कार्यान्वयन में निवेश किए गए सैकड़ों-हज़ारों अरबों VND "अटक" सकते हैं, जिससे निवेशित पूँजी की बर्बादी होगी और आवास आपूर्ति की समस्या का समाधान नहीं हो पाएगा।

मास्टर गुयेन नहत ख़ान के अनुसार, उपर्युक्त परियोजनाओं के समाधान के लिए कानूनी और प्रबंधन समाधानों की आवश्यकता है। कानूनी दृष्टिकोण से, राष्ट्रीय सभा को आवास कानून में NƠTM परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग के स्वरूपों पर विनियमों का शीघ्र अध्ययन और संशोधन करना चाहिए ताकि परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग के स्वरूपों को वर्तमान की तरह केवल आवासीय भूमि तक सीमित न रखा जाए, बल्कि स्थानीय भूमि उपयोग नियोजन और निर्माण नियोजन का अनुपालन सुनिश्चित किया जाए।

"प्रबंधन के दृष्टिकोण से, निकट भविष्य में, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी इन 62 परियोजनाओं के निवेशकों को भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाओं के लिए बोली आयोजित करके समर्थन दे सकती है, ताकि NƠTM परियोजना को लागू करने की शर्तों को पूरा करने वाले निवेशकों का चयन किया जा सके (बोली जीतने पर, राज्य NƠTM परियोजना को लागू करने के लिए भूमि आवंटित या पट्टे पर देगा) या NƠTM परियोजना के उद्देश्य को सामाजिक आवास में परिवर्तित कर सकता है ताकि भूमि उपयोग के रूप से बाध्य न हो" - मास्टर खान ने अपनी राय व्यक्त की।

कई नियमों में संशोधन की आवश्यकता है

राष्ट्रीय असेंबली को भेजे गए आधिकारिक प्रेषण में, "नए ग्रामीण विकास परियोजनाओं को लागू करने की योजना के अनुसार निवेशकों को भूमि के प्रकारों के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के लिए बातचीत करने हेतु परिस्थितियां बनाने के लिए मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के बिंदु बी, खंड 1, बिंदु ए, खंड 4 और खंड 6, अनुच्छेद 128 में संशोधन करने का प्रस्ताव", हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष, श्री ले होआंग चाऊ ने नए ग्रामीण विकास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि के प्रकारों के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग योजना, शहरी नियोजन और निर्माण योजना के अनुसार भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के लिए उद्यमों और निवेशकों के लिए बातचीत करने हेतु परिस्थितियां बनाने के लिए मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के बिंदु बी, खंड 1, बिंदु ए, खंड 4 और खंड 6, अनुच्छेद 128 में संशोधन करने का प्रस्ताव रखा।

श्री चाऊ ने यह भी बताया कि मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के अनुच्छेद 128 के खंड 1, बिंदु बी में विनियमन केवल आवासीय भूमि का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त करने पर समझौतों की अनुमति देता है या आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग करने का अधिकार होना चाहिए, इसलिए इसकी सामग्री 2013 के भूमि कानून में वर्तमान विनियमों की तुलना में संकीर्ण है, इस प्रकार यह निवेशकों के लिए भूमि तक पहुंचने के लिए अनुकूल परिस्थितियों का निर्माण नहीं करता है, भूमि का उपयोग करने वाले लोगों के कानूनी और वैध अधिकारों और हितों को सुनिश्चित नहीं करता है।

श्री चाऊ के अनुसार, यदि यह विनियमन पारित हो जाता है, तो अगले 10 वर्षों में, निवेशकों को नई ग्रामीण विकास परियोजना को लागू करने के लिए "आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त करने पर सहमत होने" की अनुमति नहीं होगी, इसलिए ऐसा कोई मामला नहीं होगा जहां कोई भी निवेशक मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के खंड 6, अनुच्छेद 128 में निर्धारित "आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग करने का अधिकार होने" की शर्त को पूरा करता हो।

भविष्य के आवासों से जुड़ी समस्याओं के बारे में, हाल ही में राष्ट्रीय सभा की आर्थिक समिति और निर्माण मंत्रालय द्वारा आयोजित रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) पर मसौदा कानून पर टिप्पणी देने हेतु कार्यशाला में, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष बुई ज़ुआन कुओंग ने कहा कि शहर में, व्यावसायिक आवासों को शामिल करते समय, भविष्य की निर्माण परियोजनाओं में कई समस्याएँ उत्पन्न हुई हैं। तदनुसार, सक्षम प्राधिकारी के पास भविष्य के आवासों को बेचने के योग्य परियोजना को मंज़ूरी देने वाला एक दस्तावेज़ होना चाहिए, जिसके कई परिणाम हो सकते हैं, विशेष रूप से भूमि कानून के प्रावधानों का हवाला देते हुए NƠTM खरीदारों को स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने में।

श्री बुई झुआन कुओंग के अनुसार, रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) के खंड 2, अनुच्छेद 25 में भविष्य में बनने वाले घरों और निर्माण कार्यों के लिए निम्नलिखित प्रकार के भूमि उपयोग दस्तावेजों में से एक रखने की शर्तें निर्धारित की गई हैं (भूमि आवंटन निर्णय, भूमि पट्टा; भूमि पट्टा अनुबंध; भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र; घर के स्वामित्व का प्रमाण पत्र और भूमि उपयोग अधिकार; भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र, घर का स्वामित्व और भूमि से जुड़ी अन्य संपत्ति ...)।

इस बीच, वर्तमान भूमि कानून के अनुसार, भूमि उपयोगकर्ताओं को भूमि उपयोग अधिकारों के लिए हस्तांतरण, पट्टे, उप-पट्टे, दान, बंधक और पूंजी योगदान करने की अनुमति है, बशर्ते उनके पास प्रमाण पत्र हो।

यदि भूमि उपयोगकर्ता को वित्तीय दायित्वों के निष्पादन में देरी करने या वित्तीय दायित्वों का भुगतान करने की अनुमति दी जाती है, तो उसे अधिकारों का प्रयोग करने से पहले वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा। अर्थात्, यदि निवेशक को भूमि आवंटित की जाती है, लेकिन वह भूमि उपयोग शुल्क से संबंधित वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं करता है, तो वह भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि उपयोगकर्ता के अधिकारों का प्रयोग नहीं कर सकता है, जिसमें भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण का अधिकार भी शामिल है।

इसलिए, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी यह सिफारिश करती है कि मसौदा समिति भविष्य में व्यवसाय में लाए जाने वाले आवास और निर्माण कार्यों की स्वीकृति प्रक्रिया के लिए भूमि की स्थिति की सामग्री का अध्ययन और समायोजन करे, क्योंकि "निवेशक ने वित्तीय दायित्व पूरे कर लिए हैं और उसके पास भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र है"। ऐसा अगले चरण में, विशेष रूप से लोगों को प्रमाणपत्र जारी करने में, कानूनी समस्याओं की संभावना को सीमित करने के लिए किया गया है।

स्थानांतरण के बाद योजना समायोजन की अनुमति दें

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष बुई झुआन कुओंग ने कहा कि रियल एस्टेट बिजनेस पर मसौदा कानून यह निर्धारित करता है कि रियल एस्टेट परियोजनाओं को स्थानांतरित करने का सिद्धांत यह है कि परियोजना के सभी या हिस्से के हस्तांतरण से यह सुनिश्चित होना चाहिए कि परियोजना के उद्देश्यों और नियोजन में बदलाव न हो, जो "अनुकूल नहीं" है क्योंकि कई निवेशकों को परियोजना प्राप्त करने के बाद परियोजना को बेहतर बनाने के लिए नियोजन को समायोजित करने की आवश्यकता होती है। श्री बुई झुआन कुओंग के अनुसार, परियोजना समायोजन का उद्देश्य परियोजना का अनुकूलन करना है और अंतिम कुंजी भूमि उपयोग गुणांक को बढ़ाना और शहरी नियोजन पर कानून के प्रावधानों का पालन करना है। निवेशक नियमों के अनुसार समायोजन करते हैं और अतिरिक्त वित्तीय दायित्व उठाते हैं। हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने इस विनियमन को संशोधित करने का प्रस्ताव दिया ताकि कार्यान्वयन प्रक्रिया के दौरान शहरी नियोजन पर कानून के प्रावधानों के साथ संघर्ष न हो

सेमिनार "रियल एस्टेट के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करना"

9 नवंबर को, न्गुओई लाओ डोंग समाचार पत्र ने "रियल एस्टेट के लिए कानूनी बाधाओं को हल करने" पर एक सेमिनार का आयोजन किया, ताकि मेहमानों की राय सुनी जा सके और उन्हें आत्मसात किया जा सके, जिससे बाधाओं को दूर करने, रियल एस्टेट बाजार के प्रवाह को सुचारू करने, स्थिर और टिकाऊ आर्थिक विकास को बढ़ावा देने के लिए समाधान मिल सके...

(*) लाओ डोंग समाचार पत्र का 8 नवंबर का अंक देखें

स्रोत: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm