भूमि कानून से संबंधित बाधाओं को दूर करना।

राष्ट्रीय सभा के महासचिव बुई वान कुओंग द्वारा उठाए गए प्रश्नों पर हाल ही में प्रतिनिधियों को भेजी गई एक सारांश रिपोर्ट में यह आकलन किया गया है कि सरकार ने इस बाजार में आने वाली कठिनाइयों को दूर करने के लिए कई कदम उठाए हैं और अनेक दस्तावेज जारी किए हैं, जैसे कि प्रधानमंत्री द्वारा मंत्रालयों और स्थानीय निकायों से अचल संपत्ति बाजार के पुनर्गठन का आग्रह करने वाले टेलीग्राम और निर्देश। हालांकि, आवास बाजार सहित यह बाजार अभी भी कानूनी प्रक्रियाओं, भूमि की उपलब्धता और निवेश पूंजी से संबंधित कठिनाइयों और बाधाओं का सामना कर रहा है।

"आवासीय भूमि" की कमी के कारण आवेदन खारिज कर दिया गया।

निवेश से संबंधित कुछ प्रशासनिक प्रक्रियाएं जटिल और बाधाएं उत्पन्न करती हैं; बाजार के विभिन्न हिस्से असंतुलित रहते हैं; और इस बाजार में निवेश ऋण अभी भी कई जोखिमों से भरा है। इन कठिनाइयों के कारण, रियल एस्टेट व्यवसायों को निवेश और निर्माण परियोजनाओं को रोकना पड़ता है, जिससे ठेकेदारों, सामग्री आपूर्तिकर्ताओं और कई अन्य उद्योगों को भी परेशानी होती है। समीक्षा एजेंसी ने आकलन किया, "भूमि से संबंधित कानूनी बाधाएं, जैसे कि भूमि मूल्य निर्धारण, भूमि उपयोग शुल्क, भूमि की मंजूरी, या निवेशकों के चयन पर नियम जो निवेश, बोली और भूमि पर नियमों के साथ ओवरलैप करते हैं... आवास बाजार के पुनरुद्धार और विकास में प्रमुख बाधाएं हैं।"

हो ची मिन्ह सिटी में, 100 से अधिक रियल एस्टेट परियोजनाएं बाधाओं का सामना कर रही हैं, जिनका समाधान करने के लिए वर्तमान में अध्ययन किया जा रहा है। इसके अलावा, योजना और निवेश विभाग ने हाल ही में नगर जन समिति को क्षेत्र में रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए निवेश नीतियों को मंजूरी देने की स्थिति पर रिपोर्ट दी है।

तदनुसार, निवेश नीतियों की मंजूरी के लिए अनुरोध करने वाले 117 परियोजना आवेदनों में से, जिन पर यह एजेंसी वर्तमान में कार्रवाई कर रही है, 62 परियोजनाएं वाणिज्यिक आवास परियोजना के निवेशक होने की शर्तों को पूरा नहीं करती हैं क्योंकि उनके पास आवासीय भूमि नहीं है या उन्होंने 2014 के आवास कानून में निर्धारित अनुसार पूरी आवासीय भूमि का अधिग्रहण नहीं किया है।

इसलिए, योजना एवं निवेश विभाग ने हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी को निवेश योजना को मंजूरी न देने की सिफारिश की, क्योंकि यह निवेश कानून और आवास कानून के नियमों का पालन नहीं करती है। इससे रियल एस्टेट कारोबारियों में चिंता पैदा हो गई है, क्योंकि इससे परियोजना के कार्यान्वयन की प्रक्रिया रुक सकती है।

कानूनी बाधाओं को दूर करने से रियल एस्टेट परियोजनाओं के कार्यान्वयन में आसानी होगी और बाजार के विकास को बढ़ावा मिलेगा। (फोटो: होआंग ट्रियू)

मास्टर डिग्री धारक और वियतनाम नेशनल यूनिवर्सिटी हो ची मिन्ह सिटी के अर्थशास्त्र एवं विधि संकाय के व्याख्याता गुयेन न्हाट खान के अनुसार, कानूनी दृष्टिकोण से इन 62 परियोजनाओं की निवेश नीतियों को मंजूरी देने से इनकार करना पूरी तरह से उचित है। हालांकि, आर्थिक परिप्रेक्ष्य और रियल एस्टेट बाजार में हो रहे विकास को देखते हुए, इस निर्णय के कई पहलू पूरी तरह से उपयुक्त नहीं हैं।

क्योंकि किसी व्यावसायिक आवास परियोजना को लागू करने के लिए व्यवसायों के पास पर्याप्त मात्रा में भूमि भंडार होना आवश्यक है, लेकिन वास्तविकता में, 100% आवासीय भूमि या आवासीय भूमि के एक हिस्से वाली परियोजनाओं की संख्या बाजार में मौजूद कुल व्यावसायिक आवास परियोजनाओं की संख्या के 5% से अधिक नहीं है।

इसलिए, ऊपर उल्लिखित भूमि उपयोग प्रकारों से संबंधित सख्त नियम सामाजिक आवास परियोजनाओं के निर्माण का प्रस्ताव करने वाले व्यवसायों के लिए कई कठिनाइयाँ पैदा करते हैं। यदि इन बाधाओं को दूर नहीं किया गया, तो इन परियोजनाओं में निवेश किए गए लाखों-करोड़ों डोंग अटक सकते हैं, जिसके परिणामस्वरूप निवेश पूंजी बर्बाद हो जाएगी और आवास आपूर्ति की समस्या का समाधान नहीं हो पाएगा।

मास्टर डिग्री धारक गुयेन न्हाट खान के अनुसार, उपर्युक्त परियोजनाओं के समाधान के लिए कानूनी और प्रबंधकीय दोनों तरह के समाधानों की आवश्यकता है। कानूनी दृष्टिकोण से, राष्ट्रीय सभा को आवास कानून में सामाजिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि उपयोग के स्वरूपों से संबंधित नियमों का शीघ्र अध्ययन और संशोधन करना चाहिए, ताकि वर्तमान में परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग के स्वरूपों को केवल आवासीय भूमि तक सीमित न रखकर, स्थानीय भूमि उपयोग और निर्माण नियोजन के अनुपालन को सुनिश्चित किया जा सके।

"प्रबंधन के दृष्टिकोण से, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी इन 62 परियोजनाओं के निवेशकों को शुरू में समर्थन दे सकती है, जिसके लिए भूमि उपयोग परियोजना की बोली आयोजित करके ऐसे निवेशकों का चयन किया जा सकता है जो सामाजिक आवास परियोजना को लागू करने की शर्तों को पूरा करते हों (यदि वे बोली जीतते हैं, तो राज्य उन्हें सामाजिक आवास परियोजना को लागू करने के लिए भूमि आवंटित या पट्टे पर देगा) या परियोजना के उद्देश्य को सामाजिक आवास से सामाजिक आवास में परिवर्तित किया जा सकता है ताकि वे भूमि उपयोग नियमों से बंधे न रहें," सुश्री खान ने कहा।

कई नियमों में संशोधन की आवश्यकता है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने राष्ट्रीय सभा को भेजे गए आधिकारिक पत्र "मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के अनुच्छेद 128 के बिंदु बी, खंड 1, बिंदु ए, खंड 4 और खंड 6 में संशोधन का प्रस्ताव" में सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए योजना के अनुरूप भूमि प्रकारों के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के अधिग्रहण पर निवेशकों के बीच सहमति बनाने की शर्तें निर्धारित करने का प्रस्ताव दिया है।

श्री चाउ ने यह भी बताया कि संशोधित भूमि कानून के मसौदे के अनुच्छेद 128 के खंड 1 के बिंदु ख में उल्लिखित विनियमन केवल आवासीय भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने संबंधी समझौतों की अनुमति देता है, या आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि के लिए मौजूदा भूमि उपयोग अधिकारों की आवश्यकता बताता है। इसलिए, इसका दायरा 2013 के भूमि कानून के मौजूदा विनियमों की तुलना में सीमित है, जिससे निवेशकों को भूमि तक पहुंच प्राप्त करने में सुविधा नहीं मिलती और वर्तमान भूमि उपयोगकर्ताओं के वैध अधिकारों और हितों की गारंटी नहीं मिलती।

श्री चाउ के अनुसार, यदि यह विनियमन पारित हो जाता है, तो अगले 10 वर्षों में निवेशकों को सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए "आवासीय और अन्य भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के अधिग्रहण पर बातचीत करने" की अनुमति नहीं होगी, और इसलिए कोई भी निवेशक संशोधित भूमि कानून के मसौदे के अनुच्छेद 128 के खंड 6 में निर्धारित "आवासीय और अन्य भूमि के लिए मौजूदा भूमि उपयोग अधिकार होने" की शर्त को पूरा नहीं कर पाएगा।

निर्माणाधीन आवास परियोजनाओं से संबंधित कठिनाइयों के बारे में, राष्ट्रीय सभा की आर्थिक समिति और निर्माण मंत्रालय द्वारा आयोजित अचल संपत्ति व्यापार कानून में संशोधन के मसौदे पर हाल ही में हुई एक कार्यशाला में, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष बुई ज़ुआन कुओंग ने कहा कि शहर में निर्माणाधीन आवास परियोजनाओं को व्यवसाय में लाने में कई समस्याएं उत्पन्न हुई हैं। विशेष रूप से, अधिकारियों को निर्माणाधीन आवासों की बिक्री की शर्तों को पूरा करने वाली परियोजनाओं के लिए लिखित अनुमोदन जारी करना आवश्यक है, जिससे कई जटिलताएं उत्पन्न होती हैं, खासकर भूमि कानून के प्रावधानों का हवाला देते हुए वाणिज्यिक आवास के खरीदारों को स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने के संबंध में।

श्री बुई ज़ुआन कुओंग के अनुसार, अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी मसौदा कानून (संशोधित) के अनुच्छेद 25 के खंड 2 में भविष्य के आवास और निर्माण परियोजनाओं के लिए निम्नलिखित प्रकार के भूमि उपयोग दस्तावेजों में से किसी एक का होना अनिवार्य किया गया है (भूमि आवंटन पर निर्णय, भूमि पट्टा; भूमि पट्टा अनुबंध; भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र; आवास और भूमि उपयोग अधिकार के स्वामित्व का प्रमाण पत्र; भूमि उपयोग अधिकार, आवास और भूमि से जुड़ी अन्य संपत्तियों के स्वामित्व का प्रमाण पत्र...)।

इस बीच, वर्तमान भूमि कानून के अनुसार, भूमि उपयोगकर्ताओं को भूमि उपयोग प्रमाण पत्र होने पर भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने, पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने, दान करने, गिरवी रखने और पूंजी के रूप में योगदान करने का अधिकार है।

जिन मामलों में भूमि उपयोगकर्ताओं को अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने में विलंब दिया जाता है या उनके वित्तीय दायित्वों को ऋण के रूप में दर्ज किया जाता है, उन्हें अपने अधिकारों का प्रयोग करने से पहले इन दायित्वों को पूरा करना होगा। इसका अर्थ यह है कि यदि किसी निवेशक को भूमि आवंटित की जाती है, लेकिन वह भूमि उपयोग शुल्क संबंधी अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने में विफल रहता है, तो वह भूमि कानून द्वारा निर्धारित भूमि उपयोगकर्ता के अधिकारों का प्रयोग नहीं कर सकता, जिसमें भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण का अधिकार भी शामिल है।

इसलिए, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी प्रस्ताव करती है कि मसौदा समिति व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए निर्माणाधीन आवास और निर्माण परियोजनाओं की मंजूरी की प्रक्रिया में भूमि संबंधी शर्तों पर शोध करे और उसमें संशोधन करे, जिसमें यह स्पष्ट किया जाए कि "निवेशक को सभी वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा और उसके पास भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र होना चाहिए।" इसका उद्देश्य बाद के चरणों में, विशेष रूप से निवासियों को प्रमाण पत्र जारी करने में, कानूनी समस्याओं की संभावना को कम करना है।

स्वामित्व हस्तांतरण के बाद योजना में समायोजन की अनुमति देता है।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष बुई ज़ुआन कुओंग ने कहा कि अचल संपत्ति व्यापार संबंधी मसौदा कानून, जिसमें अचल संपत्ति परियोजनाओं के हस्तांतरण के लिए यह सिद्धांत निर्धारित किया गया है कि परियोजना के पूर्ण या आंशिक हस्तांतरण के दौरान परियोजना के उद्देश्यों और योजना में कोई बदलाव नहीं होना चाहिए, "अनुचित" है। उन्होंने तर्क दिया कि कई निवेशक परियोजना का अधिग्रहण करने के बाद उसमें सुधार के लिए योजना में समायोजन करना चाहते हैं। श्री बुई ज़ुआन कुओंग के अनुसार, परियोजना समायोजन का उद्देश्य परियोजना का अनुकूलन करना है, जिससे अंततः भूमि उपयोग गुणांक में वृद्धि हो और शहरी नियोजन कानून का अनुपालन हो सके। निवेशक नियमों के अनुसार समायोजन करते हैं, जिससे उन पर अतिरिक्त वित्तीय दायित्व आ जाते हैं। हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने कार्यान्वयन के दौरान शहरी नियोजन कानून के साथ टकराव से बचने के लिए इस नियम में संशोधन का प्रस्ताव दिया है, क्योंकि अधिग्रहण के बाद इससे परियोजना की प्रगति पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

सेमिनार "अचल संपदा के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करना"

9 नवंबर को, न्गुओई लाओ डोंग अखबार ने "रियल एस्टेट के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करना" शीर्षक से एक सेमिनार का आयोजन किया, जिसमें अतिथियों के विचारों को सुना और एकत्र किया गया, ताकि अड़चनों को दूर करने, रियल एस्टेट बाजार के प्रवाह को सुगम बनाने और स्थिर एवं टिकाऊ आर्थिक विकास को बढ़ावा देने के लिए समाधान खोजे जा सकें।

(*) न्गुओई लाओ डोंग समाचार पत्र, दिनांक 8 नवंबर का अंक देखें।

स्रोत: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm