हा लॉन्ग: भूमि उपयोग शुल्क वसूलने में कठिनाइयाँ।

2024 में, प्रांतीय जन समिति ने हा लॉन्ग शहर को भूमि उपयोग शुल्क के रूप में 4,687 बिलियन वीएनडी एकत्र करने का लक्ष्य दिया था, जो शहर के कुल बजट राजस्व का लगभग 50% राजस्व स्रोत है। हालांकि, 15 अक्टूबर तक, भूमि उपयोग शुल्क से शहर का राजस्व केवल लगभग 800 बिलियन वीएनडी (योजना का 17% और 2023 की इसी अवधि की तुलना में 77%) तक ही पहुंचा था - जो निर्धारित लक्ष्य की तुलना में बहुत कम है।

हा लॉन्ग शहर के नेता, हा लॉन्ग ग्रीन कॉम्प्लेक्स अर्बन एरिया परियोजना में आ रही कठिनाइयों को दूर करने के लिए समाधान खोजने हेतु विंगग्रुप के साथ मिलकर काम कर रहे हैं।

हा लॉन्ग शहर में भूमि उपयोग शुल्क से होने वाली कम आय का मुख्य कारण विंगग्रुप द्वारा संचालित हा लॉन्ग ग्रीन कॉम्प्लेक्स अर्बन एरिया परियोजना से प्राप्त राजस्व से सीधा जुड़ा है। नियमों का पालन करने के लिए, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग ने भूमि मूल्य निर्धारण हेतु एक परामर्श फर्म को नियुक्त किया था। इस फर्म ने दस्तावेज़ एकत्र किए, सर्वेक्षण किए और मूल्यांकन प्रक्रिया पूरी की। हालांकि, 26 अगस्त, 2024 को परामर्श फर्म ने भूमि मूल्यांकन अनुबंध को अस्वीकार करने, समाप्त करने और परिसमाप्त करने का अनुरोध करते हुए एक रिपोर्ट प्रस्तुत की, जिसके परिणामस्वरूप परियोजना 2024 की भूमि मूल्यांकन समय सीमा को पूरा नहीं कर पाई। शहर ने कई व्यवसायों के साथ भी बातचीत की, और कुछ ने अस्थायी रूप से बजट में भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने पर सहमति व्यक्त की। हालांकि, अस्थायी भुगतान तंत्र में बाधाएं आ रही हैं क्योंकि प्रांतीय जन समिति ने अभी तक विशिष्ट भूमि मूल्यों को मंजूरी नहीं दी है, जिससे अस्थायी भुगतान वर्तमान नियमों के अनुरूप नहीं हैं। उपरोक्त बाधाओं के कारण शहर को परियोजना से भूमि उपयोग शुल्क के रूप में 2,167 बिलियन वीएनडी का नुकसान हुआ (जो शहर के कुल भूमि उपयोग शुल्क राजस्व का 40% से अधिक है)।

इसके अलावा, प्रक्रियाओं और नीतियों में बदलाव, साथ ही विस्तृत ज़ोनिंग योजना के अभाव ने भी शहर में भूमि उपयोग शुल्क संग्रह को प्रभावित किया है। विशेष रूप से, 1 अगस्त, 2024 से, भूमि उपयोग शुल्क की गणना के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों का निर्धारण 2024 भूमि कानून के अनुसार किया जाता है। हालांकि, प्रांतीय जन समिति ने अभी तक 2024 भूमि कानून के अनुसार नए नियम और दिशानिर्देश जारी नहीं किए हैं, इसलिए शहर जनता से भूमि उपयोग शुल्क एकत्र करने में असमर्थ रहा है। नीलामी परियोजनाओं के लिए, शहर को बाद की निवेश प्रक्रियाओं को लागू करने के लिए विस्तृत ज़ोनिंग योजना की प्रतीक्षा करनी पड़ती है, जिससे बड़ी मात्रा में काम लंबित रह जाता है (निवेश नीति, प्रारंभिक मूल्य, नीलामी का आयोजन, छोटे भूखंडों के लिए भूमि पट्टा आदि), जबकि कई प्रक्रियाएं विभागों, एजेंसियों और प्रांतीय जन समिति द्वारा मूल्यांकन और अनुमोदन के लिए आवश्यक समय पर निर्भर करती हैं।

जिन परियोजनाओं के लिए भूमि का आवंटन पहले ही हो चुका है, उनके लिए भूमि मूल्य योजना को भूमि मूल्य संबंधी सरकारी आदेश संख्या 71/2024/एनडी-सीपी (दिनांक 27 जून, 2024) का अनुपालन करना होगा। हालांकि, प्रांतीय जन समिति ने अधिशेष विधि (बिक्री दर, अधिभोग दर आदि) का उपयोग करके भूमि मूल्य निर्धारण के लिए संकेतकों पर अभी तक विशिष्ट नियम जारी नहीं किए हैं, जिसके कारण परामर्श इकाइयों को डेटा एकत्र करने और उसका मूल्यांकन करने में काफी समय व्यतीत करना पड़ रहा है।

परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क की वसूली के संबंध में, अगस्त 2024 में, शहर ने परियोजना मालिकों के साथ बैठकें आयोजित कीं ताकि ऋण वसूली पर जोर दिया जा सके। हालांकि, कई परियोजनाएं अभी भी अनसुलझे मुद्दों का सामना कर रही हैं।

हा खाऊ वार्ड, प्रारंभिक पंजीकरण और भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र जारी करने की प्रक्रियाओं, भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन और वार्ड में आवासीय क्षेत्रों के भीतर स्थित भूमि के आवंटन पर मार्गदर्शन प्रदान करता है। फोटो: ट्रान थान - योगदानकर्ता।

कई कठिनाइयों का सामना करते हुए, हा लॉन्ग शहर राजस्व घाटे की आंशिक भरपाई के लिए विभिन्न उपायों को दृढ़तापूर्वक लागू कर रहा है, जैसे: उच्च राजस्व क्षमता वाली नीलामी परियोजनाओं की प्रगति पर कड़ी निगरानी रखना; निवेश नीतियों और प्रस्तावों के संबंध में केंद्रीय मंत्रालयों, एजेंसियों और प्रांतीय अधिकारियों के साथ निरंतर संपर्क बनाए रखना ताकि निर्धारित योजना के अनुसार प्रगति सुनिश्चित हो सके। जिन परियोजनाओं के लिए भूमि का आवंटन पहले ही हो चुका है, उनके लिए शहर जन समिति के निर्देशानुसार भूमि मूल्य निर्धारण की प्रक्रिया में तेजी लाने के लिए प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के साथ समन्वय जारी रखे हुए है; भूमि मूल्यांकन में सहायता के लिए विभाग द्वारा अनुरोधित प्रासंगिक दस्तावेज तुरंत उपलब्ध करा रहा है। साथ ही, शहर में भूमि शुल्क का भुगतान न करने वाले निवेशकों के खिलाफ प्रवर्तन उपाय भी जारी हैं। शहर ने भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान न करने वाले परिवारों को राज्य बजट में भुगतान करने के लिए अपना तीसरा (अंतिम) नोटिस जारी किया है। भुगतान न करने की स्थिति में, नगर जन समिति भूमि आवंटन निर्णय को रद्द करने का निर्णय जारी करेगी, जिसका उद्देश्य 2024 में लोगों से कम से कम 1,000 अरब वीएनडी भूमि उपयोग शुल्क वसूल करना है।

शहर के वित्त एवं योजना विभाग के प्रमुख श्री ले हुउ न्गिया ने कहा: "उपरोक्त समाधानों से शहर को लगभग 1,700 अरब वीएनडी अतिरिक्त राजस्व प्राप्त करने में मदद मिलेगी, जिससे वर्ष के लिए कुल भूमि उपयोग शुल्क राजस्व 2,500 अरब वीएनडी से अधिक (योजना का 54% के बराबर) हो जाएगा, फिर भी 2,100 अरब वीएनडी से अधिक की कमी बनी रहेगी। इसका अर्थ यह है कि यदि संबंधित विभागों, एजेंसियों और प्रांत द्वारा हा लॉन्ग ग्रीन कॉम्प्लेक्स शहरी क्षेत्र परियोजना की कठिनाइयों और बाधाओं का समाधान नहीं किया जाता है, तो हा लॉन्ग शहर को निर्धारित भूमि उपयोग शुल्क संग्रह लक्ष्य प्राप्त करने में कठिनाई होगी। इससे 2024 में शहर के बजट राजस्व पर सीधा प्रभाव पड़ेगा।"

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