2023 के संशोधित अचल संपत्ति व्यापार कानून, जो 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी है, में यह प्रावधान है कि विशेष, प्रथम, द्वितीय और तृतीय प्रकार के शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों और शहरों में, तथा भूमि कानून द्वारा निर्धारित आवास निर्माण परियोजनाओं में निवेश के लिए भूमि उपयोग अधिकार की नीलामी होने की स्थिति में, भूमि उपयोग अधिकार को व्यक्तियों को स्वयं मकान निर्माण या भूमि भूखंडों के स्वयं उपविभाजन और विक्रय के लिए हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है। तदनुसार, यह नया नियम देश भर के कुल 105 शहरों और कस्बों में भूमि उपविभाजन और विक्रय पर रोक लगाएगा।
कई लोगों को चिंता है कि इससे ज़मीन की कीमतों पर असर पड़ेगा, और वास्तव में, हाल ही में कई इलाकों में निवेशक 2023 के रियल एस्टेट व्यापार कानून के लागू होने की उम्मीद में ज़मीन के भूखंडों की तलाश में जुट गए हैं। हालांकि, विशेषज्ञों का मानना है कि ज़मीन के बंटवारे और बिक्री पर कड़े नियम लागू करने से बाज़ार अधिक पारदर्शी बनेगा और सट्टेबाजी के चलते कीमतों में होने वाली अचानक वृद्धि को रोका जा सकेगा।
संशोधित रियल एस्टेट बिजनेस लॉ 2023 के लागू होने के बाद प्रमुख शहरों में जमीन का उपविभाजन करके भूखंड बेचने की प्रथा पर प्रतिबंध लगा दिया जाएगा।
वित्तीय एवं रियल एस्टेट विशेषज्ञ का मानना है कि कानून में यह नियम भूमि की कीमतों में हो रही "सट्टेबाजी" को रोकने और रियल एस्टेट बाजार की स्थिरता में योगदान देने के उद्देश्य से बनाया गया है। साथ ही, यह आधुनिक तकनीकी बुनियादी ढांचे से युक्त परियोजनाओं के विकास को प्रोत्साहित करता है। विशेष रूप से, इसका उद्देश्य घर खरीदारों की सुरक्षा करना और भूमि विवादों को सीमित करना है।
इस विशेषज्ञ के अनुसार, भूमि के बंटवारे और बिक्री पर रोक लगाने वाला नियम केवल आवासीय भूमि पर लागू होता है, गैर- कृषि भूमि पर नहीं। इसलिए, लोग भूमि बंटवारे की प्रक्रिया के बिना भी अपनी जमीन पर घर बना सकते हैं। विशेषज्ञ ने टिप्पणी की, "105 शहरों और कस्बों में भूमि के बंटवारे और बिक्री पर प्रतिबंध एक स्वस्थ और टिकाऊ रियल एस्टेट बाजार विकसित करने और उपभोक्ताओं की सुरक्षा के उद्देश्य से उठाया गया कदम है। हालांकि, इस नियम के प्रभावी कार्यान्वयन को सुनिश्चित करने के लिए संबंधित एजेंसियों के बीच घनिष्ठ समन्वय आवश्यक है।"
टिन थान कंपनी के निदेशक श्री डोन क्वोक डुएट के अनुसार, स्थानीय क्षेत्रों में भूमि विभाजन परियोजनाओं पर प्रतिबंध और इस प्रतिबंध को लागू करने के तरीके के बारे में विस्तृत जानकारी कानून के आधिकारिक रूप से लागू होने के बाद ही दी जाएगी। श्री डुएट ने टिप्पणी की, "वर्तमान में, ब्याज दरें बहुत कम हैं और रियल एस्टेट की आपूर्ति सीमित है, जो खरीदारों की मांग को पूरा करने के लिए अपर्याप्त है। ऐसे में, भूमि विभाजन पर प्रतिबंध लगाने की जानकारी ने बाजार को 'गर्म' कर दिया है क्योंकि कई लोगों को डर है कि कीमतें फिर से बढ़ेंगी और वे जमीन खरीदने के लिए दौड़ पड़ेंगे, लेकिन अभी तक यह जमीन की तेजी का दौर नहीं है।"
वियत आन होआ रियल एस्टेट कंपनी के महाप्रबंधक श्री ट्रान खान क्वांग का भी मानना है कि 2023 के रियल एस्टेट व्यापार कानून में भूमि उपविभाजन और बिक्री संबंधी नियम केवल उपविभाजित भूखंडों को अधिक आकर्षक बनाते हैं और उनके लेन-देन को बढ़ावा देते हैं, लेकिन हालिया अफवाहों के विपरीत रियल एस्टेट में तेजी लाने की संभावना नहीं है। श्री क्वांग ने कहा, "भविष्य में, रियल एस्टेट बाजार को नियंत्रित करने, सट्टेबाजी के बुलबुले को सीमित करने, फर्जी परियोजनाओं को कम करने और विशेष रूप से खरीदारों के अधिकारों की रक्षा करने के लिए शहरी क्षेत्रों में भूमि उपविभाजन और बिक्री को और अधिक प्रतिबंधित किया जाएगा ताकि उन्हें अवैध उपविभाजन परियोजनाओं में भूखंड खरीदने या ऐसी जमीन खरीदने से रोका जा सके जिसे बाद में छोड़ दिया जाता है, जिससे संसाधनों की बर्बादी होती है।"
श्री क्वांग के अनुसार, इस नियम के तहत रियल एस्टेट व्यवसायों और व्यक्तियों को परियोजनाएं विकसित करनी होंगी, स्थानीय योजना के अनुसार अनुमोदन प्राप्त करना होगा और वर्तमान में भूखंडों को विभाजित करके बेचने के बजाय भूमि उपयोग अधिकारों के साथ मकान बेचने होंगे। हालांकि, व्यक्तिगत परिवार आवश्यक शर्तों को पूरा करने पर मौजूदा आवासीय भूमि को विभाजित और हस्तांतरित कर सकते हैं। श्री क्वांग ने कहा, "सरल शब्दों में, वर्तमान में भूमि विभाजन के तीन मामले हैं: मकान बेचे बिना भूमि बेचना, व्यक्तियों द्वारा भूमि विभाजन के लिए अनुमोदित 1/500 स्केल योजनाएं विकसित करना और व्यक्तियों द्वारा मौजूदा भूमि का विभाजन करना। नए नियम के तहत, परियोजना विकसित करने वाली कंपनियों और 1/500 स्केल योजनाएं विकसित करने वाले व्यक्तियों को भूखंडों को विभाजित और बेचने से प्रतिबंधित किया जाएगा।" उन्होंने आगे कहा कि यह कानून सट्टेबाजी को कम करने में मदद करेगा और केवल वास्तविक आवास की आवश्यकता वाले लोग ही खरीदने का साहस करेंगे क्योंकि आवास परियोजनाओं के परिणामस्वरूप अविकसित भूमि की तुलना में मकान और भूमि की कीमतें अधिक होंगी, साथ ही भूमि को बेकार पड़े रहने से भी रोका जा सकेगा।
क्या ग्रामीण इलाकों में जमीन की कीमतें बढ़ेंगी?
कुछ विशेषज्ञों के अनुसार, विशेष शहरी क्षेत्रों I, II और III में भूमि उपविभाजन और बिक्री पर नियमों को सख्त करने का नकारात्मक पक्ष और प्रभाव यह है कि इससे आपूर्ति कम हो जाएगी, जिससे क्षेत्र IV (शहरी भूमि प्रकार 4) से आगे और ग्रामीण भूमि में निवेश बढ़ेगा, जो अप्रत्यक्ष रूप से इन क्षेत्रों में कीमतों में वृद्धि को प्रोत्साहित करेगा।
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स्रोत: https://nld.com.vn/het-thoi-gay-sot-ao-196240514210807579.htm
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