2023 के अंत तक उज्जवल दिनों की आशा

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कई उत्पादन और व्यापार क्षेत्रों के उत्पादन और कई प्रमुख आर्थिक क्षेत्रों के लिए एक आवश्यक बुनियादी ढांचे के रूप में, अचल संपत्ति बाजार की मंदी अन्य उद्योगों को गंभीर रूप से प्रभावित कर रही है।

कठिनाइयों की पहचान

वियतनाम की अर्थव्यवस्था कोविड-19 के बाद सुधार के दौर में है, हालाँकि, विश्व आर्थिक स्थिति के जटिल उतार-चढ़ाव और अर्थव्यवस्था की कुछ आंतरिक कठिनाइयों ने रियल एस्टेट बाज़ार की विकास दर को गंभीर रूप से प्रभावित किया है। आज बाज़ार की सबसे कठिन समस्याओं की पहचान करते हुए, कई विशेषज्ञों का मानना है कि पूंजी और कानूनी मुद्दे ही नई परियोजनाओं को मंज़ूरी न मिलने के मुख्य कारण हैं।

बैंकों की रिपोर्टों के अनुसार, रियल एस्टेट बाज़ार में ऋण वृद्धि में सुधार के कोई संकेत नहीं दिख रहे हैं, जो 2023 की पहली तिमाही में केवल 1.6% तक पहुँच पाएगी। बॉन्ड की परिपक्वता पर दबाव 225 ट्रिलियन VND तक के बॉन्ड के भुगतान का है, जिनमें से रियल एस्टेट का हिस्सा 100 ट्रिलियन VND से अधिक है। 2023 की तीसरी तिमाही में चरम पर होगा, जब 91 ट्रिलियन VND तक के कॉर्पोरेट बॉन्ड मूलधन और ब्याज दोनों के भुगतान के लिए बकाया होंगे।

कई रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों ने विश्वास के साथ बिक्री के लिए पुनः खोल दिया है।

रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए, यह एक कठिन समस्या है क्योंकि रियल एस्टेट बाज़ार "स्थिर" अवस्था में है, इसलिए जब बॉन्ड परिपक्व होते हैं, तो व्यवसायों के लिए ऋण चुकाने के लिए संसाधन जुटाना बहुत मुश्किल होता है। वर्तमान में, कई रियल एस्टेट व्यवसायों को घाटे में आवास उत्पाद बेचने के लिए तैयार होना पड़ा है, लेकिन फिर भी उन्हें निवेशक नहीं मिल पा रहे हैं।

रियल एस्टेट बाजार की एक और आंतरिक समस्या रियल एस्टेट परियोजनाओं में कानूनी समस्याएँ हैं। निर्माण मंत्रालय ने कहा कि 2022 में, नए लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स में 2021 की तुलना में तेज़ी से कमी आई है। इसके कारण 2023 में भी रियल एस्टेट की आपूर्ति सीमित बनी रहेगी। वर्तमान में, रियल एस्टेट बाजार में बिक्री के लिए उपलब्ध आपूर्ति उन परियोजनाओं की बची हुई इन्वेंट्री है जो पहले बिक्री के लिए खोली गई थीं। निर्माण मंत्रालय की रिपोर्ट बताती है कि 2023 की पहली तिमाही में, पूरे देश में केवल 14 पूर्ण व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ थीं। इनमें से, उत्तर में 5,679 इकाइयों वाली 9 परियोजनाएँ, मध्य में 137 इकाइयों वाली 3 परियोजनाएँ और दक्षिण में 93 इकाइयों वाली 2 परियोजनाएँ थीं।

आवास एवं रियल एस्टेट बाज़ार प्रबंधन विभाग (निर्माण मंत्रालय) के उप निदेशक श्री हा क्वांग हंग ने आकलन किया कि भूमि मूल्यांकन विधियों पर नियमों के कारण कई परियोजनाओं को कठिनाइयों, बाधाओं और धीमी गति से कार्यान्वयन का सामना करना पड़ा, जिससे "बाज़ार" मूल्य निर्धारित करना मुश्किल हो गया, और परियोजनाओं की 50% से अधिक समस्याएँ इसी कारण से हुईं। इसके अलावा, भूमि उपयोग नियोजन के कई मामलों की घोषणा तो हुई है, लेकिन ज़िला स्तर पर कोई वार्षिक भूमि उपयोग योजना नहीं है और भूमि उपयोग परिवर्तन, उद्यम समतुल्यकरण, भूमि आवंटन, परियोजनाओं में शामिल सार्वजनिक भूमि आदि से संबंधित अन्य समस्याएँ भी हैं।

कुछ परियोजनाएँ जिनकी विस्तृत योजना 1/500 स्वीकृत है, लेकिन नियमों के अनुरूप नहीं हैं, उनकी समीक्षा, समायोजन और नियमों के अनुसार अद्यतनीकरण किया जा रहा है। कानूनी प्रक्रियाओं में कई बाधाओं के कारण परियोजना में देरी हुई है, निर्माण समय बढ़ा है और लागत बढ़ गई है।

कई समाधान

इस वास्तविकता को देखते हुए कि रियल एस्टेट बाजार घरेलू और विदेशी अर्थव्यवस्था से कई कठिनाइयों का सामना कर रहा है, हालांकि प्रबंधन एजेंसियों ने कई समाधान प्रस्तावित किए हैं, रियल एस्टेट व्यवसायों के अनुसार, समाधानों को वास्तविकता में लाने के लिए इसे और अधिक तेजी से लागू करने की आवश्यकता है।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि मौजूदा कॉर्पोरेट बॉन्ड क्रेडिट मुद्दे और कानूनी नीतियाँ देश भर में 1,000 परियोजनाओं के निलंबन के कारण बड़ी बाधाएँ हैं। कई रियल एस्टेट परियोजनाएँ निवेशकों के चयन, बोली, नीलामी, भूमि आवंटन, भूमि उपयोग शुल्क की गणना, लाइसेंसिंग जैसी कई चरणों की प्रक्रियाएँ पूरी होने के बावजूद लागू नहीं हो पा रही हैं... यह प्रक्रिया कई चरणों में "अटक" गई है।

बाजार की कठिनाइयों को समझते हुए, सरकार ने मंत्रालयों और शाखाओं को इनसे निपटने के लिए लगातार समाधान सुझाने का निर्देश दिया है। अकेले दिसंबर 2022 में, प्रधानमंत्री ने तत्काल मुद्दों से निपटने के लिए लगातार तीन आधिकारिक प्रस्तावों पर हस्ताक्षर किए, जिनमें रियल एस्टेट बाजार की समस्याओं के समाधान के लिए कई विषय शामिल थे, जैसे: अर्थव्यवस्था के लिए ऋण पूंजी उपलब्ध कराना, कॉर्पोरेट बॉन्ड बाजार, रियल एस्टेट बाजार और आवास विकास...

मार्च और अप्रैल में लगातार सरकार ने बाजार को बढ़ावा देने और बाधाओं को दूर करने के लिए संकल्प 33, आधिकारिक प्रेषण संख्या 178 और डिक्री संख्या 10 जैसे महत्वपूर्ण निर्देश दस्तावेज जारी किए।

हाल ही में, उप प्रधान मंत्री ट्रान होंग हा ने आधिकारिक डिस्पैच 469 पर हस्ताक्षर किए और उसे जारी किया, जिसमें निम्नलिखित आवश्यकताओं पर जोर दिया गया: भूमि और अचल संपत्ति पर कानून को बेहतर बनाना; रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों और घर खरीदारों के लिए ऋण स्रोतों तक पहुंच के लिए अनुकूल परिस्थितियों का निर्माण करना; भूमि की कीमतें, योजना और भूमि उपयोग योजनाओं के निर्धारण में कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करना...

हाल ही में, प्रधानमंत्री के कार्य समूह ने कई बड़ी परियोजनाओं पर, खासकर डोंग नाई, हो ची मिन्ह सिटी, बिन्ह थुआन में, विशेष रूप से काम किया है... ताकि बाधाओं की पहचान की जा सके और उन्हें दूर करने पर ध्यान केंद्रित किया जा सके। उद्यमों को उम्मीद है कि धीरे-धीरे रुकावटें दूर होंगी और आपूर्ति बढ़ेगी।

बाजार के रिकॉर्ड के अनुसार, ऊपर बताए गए समर्थनों की एक श्रृंखला के साथ, दूसरी तिमाही की शुरुआत से ही, रियल एस्टेट बाजार में फिर से "हलचल" शुरू हो गई है। कुछ आर्थिक रूप से विकसित प्रांतों और शहरों में प्रमुख स्थानों पर बड़े निवेशकों की कुछ परियोजनाएँ बिक्री के लिए खुल गई हैं, जो 2023 के अंत में बेहतर उम्मीदें लेकर आ रही हैं।

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स्रोत