जब "सारस उड़ जाता है, तो ग्राहक गायब हो जाता है।"

Báo Thừa Thiên Huế•10/08/2023

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भूमि अधिग्रहण की होड़ की लहर ने रियल एस्टेट दलालों (जिन्हें आमतौर पर एजेंट कहा जाता है) को सपनों जैसी आमदनी दिलाई, जबकि निवेशकों को जीवन बदलने वाले अवसर का सपना दिखाई दिया। लेकिन जब भूमि अधिग्रहण का उन्माद शांत हुआ, तो इसने अनगिनत दिल दहला देने वाली और दुखद कहानियाँ पीछे छोड़ दीं…

भूमि दलालों का स्वर्ण युग

हाल ही में, हमने फोंग डिएन का दौरा किया, जो उन क्षेत्रों में से एक है जहाँ कभी ज़मीन की कीमतें आसमान छूती थीं। एक परिचित के ज़रिए, हमारी मुलाकात सुश्री एस. से हुई और हमने उनसे बात की, जो इस क्षेत्र की सबसे सफल रियल एस्टेट ब्रोकरों में से एक हैं।

एन लो चौराहे (फोंग एन, फोंग डिएन) पर स्थित एक छोटे से कैफे में, जिसे हमारे सहयोगियों ने हमें "रियल एस्टेट कैफे" के रूप में परिचित कराया, क्योंकि भूमि उछाल के दौरान वहां कई भूमि दलाल आते थे, सुश्री एस की कहानी आंशिक रूप से अतीत की भूमि की खरीद-बिक्री के "तेज" और फिर "ठंडे" परिदृश्य को दर्शाती है, जो किसी फिल्म के दृश्य जैसा प्रतीत होता है।

"रियल एस्टेट बूम के दौरान, मेरी आमदनी सपनों जैसी थी। जब जमीन की कीमतें चरम पर थीं, तो कुछ महीनों में मेरी आय करोड़ों डोंग तक पहुंच गई," सुश्री एस ने अपनी कहानी शुरू करते हुए कहा।

लगभग 2017 की बात है, जब ज़मीन की कीमतों में बढ़ोतरी के संकेत दिखने लगे थे। वेतनभोगी सरकारी कर्मचारी सुश्री एस. ने अपने परिवार के जीवन स्तर को बेहतर बनाने के इरादे से रियल एस्टेट ब्रोकर के रूप में अतिरिक्त काम शुरू किया – जिसे उन्होंने खुले तौर पर "ज़मीन का बिचौलिया" बताया। अपने ज्ञान और गतिशील स्वभाव के कारण, सुश्री एस. ने स्थानीय क्षेत्र में, चाहे पहाड़ी क्षेत्र हो या तटीय क्षेत्र, ज़मीन खरीदने के इच्छुक ग्राहकों को "जोड़ने" या "संबंध स्थापित करने" के काम में जल्दी ही महारत हासिल कर ली।

उस समय, ज़मीन की कीमतें लगातार बढ़ रही थीं और सुश्री एस. की संपत्ति लगातार बढ़ती जा रही थी। सुश्री एस. के अनुसार, प्रत्येक सफल सौदे पर उन्हें ज़मीन के कुल मूल्य का 1-1.5% हिस्सा (खरीददार या विक्रेता दोनों में से किसी एक से) मिलता था। यदि ज़मीन की कीमत 1 अरब वीएनडी होती थी, तो दलाल 10-15 मिलियन वीएनडी कमाता था। ज़मीन की कीमतों में तेज़ी के दौरान, सुश्री एस. एक ही दिन में 2-3 ज़मीन के टुकड़ों का सौदा करवाती थीं, जिनमें से कुछ की कीमत 5-7 अरब वीएनडी तक होती थी। कुछ महीनों में, सुश्री एस. करोड़ों वीएनडी कमा लेती थीं।

"2022 की तीसरी तिमाही की शुरुआत में, एक रियल एस्टेट एजेंट के रूप में मेरी मासिक आय घटकर शून्य हो गई," सुश्री एस ने विचारपूर्वक याद करते हुए कहा, उस समय को याद करते हुए जब रियल एस्टेट बाजार "ठप्प" हो गया था।

श्री एल.वी. एच., जो पहले फु लोक जिले के जोन 3 में माली और बोन्साई कलाकार थे, ने चार साल से भी अधिक समय पहले रियल एस्टेट ब्रोकरेज में कदम रखने के लिए बोन्साई का काम छोड़ दिया था। अब वे अपने पुराने पेशे में लौट आए हैं, जिसके बारे में उनका मानना है कि इसमें कम आय होती है लेकिन यह टिकाऊ है।

श्री एच. ने बताया कि वर्तमान लेनदेन दर एक-दो साल पहले की तुलना में 10% से भी कम है। अधिकांश लेनदेन में डेवलपर नुकसान कम करने के लिए अपनी संपत्ति बेच रहे हैं और बाजार मूल्य की तुलना में 20-30% का नुकसान स्वीकार कर रहे हैं। इन नुकसानों के बावजूद भी, लेनदेन की सफलता दर बहुत कम बनी हुई है।

अपना गुजारा चलाने के लिए, श्री एच. मुख्य रूप से अपने उत्पादों को ऑनलाइन बेचते हैं और ग्राहकों के लिए कानूनी कागजी कार्रवाई संभालते हैं, जिससे उन्हें केवल इतना ही पैसा मिलता है जिससे उनके दैनिक ईंधन खर्च पूरे हो सकें।

जितना ज्यादा तुम किसी चीज से चिपके रहोगे, उतना ही ज्यादा तुम्हें कष्ट सहना पड़ेगा।

थुआ थिएन ह्यू में, ग्रामीण इलाकों से लेकर शहरों तक, हर जगह ज़मीन बिक्री के विज्ञापन वाले बोर्ड दिखाई देते हैं। हालांकि, पिछले वर्षों के विपरीत, जब खरीदार और विक्रेता कैफे में जानकारी साझा करने के लिए इकट्ठा होते थे, अब सन्नाटा पसरा हुआ है। ह्यू शहर में नोटरी कार्यालयों में भी ज़मीन के लेन-देन के लिए आने वालों की संख्या कम हो गई है।

लगभग दो साल पहले, ह्यू शहर के शुआन फू वार्ड में एक रियल एस्टेट लेनदेन कार्यालय की स्थापना एक मित्र ने की थी। उस समय, 10 से अधिक कर्मचारी प्रतिदिन पूरी क्षमता से काम करते थे ताकि लेन-देन के लिए आने-जाने वाले ग्राहकों की निरंतर भीड़ को संभाला जा सके। हालांकि, रियल एस्टेट बाजार में आई मंदी ने उनके कार्यालय को बुरी तरह प्रभावित किया। ग्राहकों की संख्या घट गई और उन्हें इसे बंद करना पड़ा।

मेरे दोस्त ने आह भरते हुए बताया कि "ज़मीन खरीदने की होड़" के चरम पर, उसकी यूनिट स्थानीय क्षेत्र में प्रतिदिन 2-3 लेन-देन ही कर पाती थी। इसमें दा नांग , क्वांग नाम और क्वांग त्रि जैसे पड़ोसी प्रांतों के सौदे शामिल नहीं हैं...

उन्होंने बताया, "2022 के मध्य से लेकर अब तक हमारा सारा काम ठप्प हो गया है। लेन-देन न होने के कारण कोई और रास्ता नहीं बचा है, और कर्मचारियों को धीरे-धीरे नौकरी छोड़नी पड़ी है और जीविका चलाने के लिए दूसरी नौकरियां करनी पड़ी हैं।"

सुश्री फान थुई ट्र. (एन कुउ, ह्यू सिटी) ने कहा कि "भूमि की होड़" के दौर में, ऐसा लग रहा था कि हर कोई रियल एस्टेट के कारोबार में लगा हुआ है। यहां तक कि बाजार में सब्जी विक्रेता भी जमीन के हर टुकड़े की कीमत और बाग-बगीचे की जमीन व अन्य जमीनों को सफलतापूर्वक बेचकर होने वाले मुनाफे पर चर्चा कर रहे थे।

अपनी किस्मत आजमाने के लिए, सुश्री ट्र ने भी लगभग 1 बिलियन वीएनडी इकट्ठा किए और फु लोक जिले के विन्ह हंग कम्यून में 1 साओ (लगभग 1000 वर्ग मीटर) से अधिक कृषि भूमि खरीदी, जिसका उद्देश्य लाभ कमाने के लिए "सट्टेबाजी" करना था।

हालांकि, जैसे ही नए स्वामित्व हस्तांतरण दस्तावेजों को अंतिम रूप दिया जा रहा था, बाजार में मंदी आ गई। बेचने के कई प्रयासों के बावजूद, किसी ने भी दिलचस्पी नहीं दिखाई, जिससे सुश्री ट्र. को अनिच्छा से रियल एस्टेट बाजार के फिर से पटरी पर आने के अवसर की प्रतीक्षा करनी पड़ी।

सुश्री ट्र. जैसे मामले हर जगह देखने को मिलते हैं, क्योंकि हर कोई जमीन से मुनाफा कमाने के लिए उत्सुक है। कुछ लोग अपनी बचत का निवेश करते हैं, जबकि अन्य बैंकों से कर्ज लेते हैं और अब कर्ज के बोझ तले दबे हुए हैं।

लेकिन ये तो सिर्फ व्यक्तिगत निवेशकों की बात है। बड़े पैमाने पर निवेश करने वालों की बात करें तो, हमारे शोध के दौरान, हमें ऐसे लोगों के बारे में पता चला और हमने उनकी कहानियां सुनीं, जिन्हें रियल एस्टेट के कारण नुकसान उठाना पड़ा।

उदाहरण के लिए, जिला पी के एक अधिकारी ने अपने रिश्तेदारों के साथ मिलकर जमीन की बढ़ती कीमतों के दौरान जल्दी अमीर बनने के उद्देश्य से लगभग 20 अरब वियतनामी डॉलर जुटाकर जमीन खरीदी। अप्रत्याशित रूप से, अब वह जमीन बिकने योग्य नहीं है, जबकि उस व्यक्ति को हर महीने बैंक ऋण की लगभग 10 करोड़ वियतनामी डॉलर की किश्तें, मूलधन और ब्याज सहित, चुकानी पड़ती हैं।

(करने के लिए जारी)

पाठ 2: अपार धन के ढेर पर "गिरना"

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स्रोत