अपार्टमेंट सेगमेंट में क्रय शक्ति का विरोधाभास।

वित्तीय कारकों के अलावा, स्थान भी किसी अपार्टमेंट की बिक्री क्षमता को काफी हद तक प्रभावित करता है।

हालांकि किफायती आवास का मुद्दा मध्यम और निम्न आय वर्ग के श्रमिकों के लिए लगातार चिंता का विषय बना रहता है, लेकिन रियल एस्टेट बाजार एक उल्लेखनीय विरोधाभास प्रदर्शित कर रहा है: उपनगरीय क्षेत्रों में कई किफायती अपार्टमेंट और द्वितीयक संपत्तियां खरीदारों को आकर्षित करने के लिए संघर्ष कर रही हैं, जबकि शहर के केंद्र में मध्यम से उच्च श्रेणी की संपत्तियां काफी आकर्षक बनी हुई हैं।

कम कीमत वाले घरों के लिए खरीदार मिलना अभी भी मुश्किल है।

दो साल से अधिक समय से, सुश्री होआंग न्ही (हो ची मिन्ह सिटी) टेको होम्स आन फू प्रोजेक्ट (आन फू वार्ड, हो ची मिन्ह सिटी) में स्थित अपने 62.2 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट को 1.89 अरब वियतनामी नायरा में बेचने की लगातार कोशिश कर रही हैं, लेकिन अभी तक उन्हें कोई खरीदार नहीं मिला है। उन्होंने बताया कि अपार्टमेंट चार साल पहले किश्तों में खरीदा गया था। शुरुआती खरीद मूल्य 1.7 अरब वियतनामी नायरा से अधिक था, जिसमें बैंक ऋण का ब्याज शामिल नहीं था। वर्तमान मांग मूल्य पर, प्रति वर्ग मीटर की कीमत लगभग 30 मिलियन वियतनामी नायरा है, जो आज बाजार में मौजूद कई व्यावसायिक परियोजनाओं की तुलना में काफी कम है, फिर भी उन्हें अभी तक कोई खरीदार नहीं मिला है।

थू थीम के नए शहरी क्षेत्र के साथ-साथ हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्र में स्थित लक्जरी अपार्टमेंट परियोजनाएं अपनी उच्च कीमतों के बावजूद आकर्षक बनी हुई हैं, जबकि उपनगरीय क्षेत्रों में किफायती अपार्टमेंट परियोजनाओं की बिक्री अपेक्षाकृत धीमी है।

इसी तरह, श्री होआंग ने एक बार थुआन आन (थुआन गियाओ वार्ड, हो ची मिन्ह सिटी) में लेगेसी प्रोजेक्ट में 46 वर्ग मीटर का एक बेडरूम वाला अपार्टमेंट खरीदा था। कुछ समय वहां रहने के बाद, उन्हें शहर के केंद्र तक आने-जाने में असुविधा होने लगी, इसलिए उन्होंने इसे बेचने का फैसला किया। फर्नीचर सहित 1.3 अरब वीएनडी से अधिक कीमत स्वीकार करने के बावजूद, उन्हें खरीदार ढूंढने में कई महीने लग गए।

दक्षिण के रियल एस्टेट ब्रोकरों के अनुसार, 28-30 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की कीमत वाले कई व्यावसायिक अपार्टमेंट लगातार बिक्री के लिए पेश किए जा रहे हैं, लेकिन लेन-देन की मात्रा काफी कम बनी हुई है। डीकेआरए ग्रुप के उप महाप्रबंधक श्री वो हांग थांग ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्र में कई पूर्ण हो चुके अपार्टमेंट प्रोजेक्ट अभी भी लेन-देन कर रहे हैं, हालांकि कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि नहीं हुई है। वहीं, सीमावर्ती या उपनगरीय क्षेत्रों में स्थित प्रोजेक्ट अधिक नकदी की कमी का सामना कर रहे हैं। कई मकान मालिक कीमत में कमी स्वीकार कर रहे हैं, यहां तक ​​कि लागत मूल्य से भी कम पर बेच रहे हैं, लेकिन फिर भी खरीदार ढूंढने में संघर्ष कर रहे हैं।

विशेषज्ञों के अनुसार, सबसे बड़ा विरोधाभास इस तथ्य में निहित है कि उत्पाद मध्यम आय वर्ग के लिए डिज़ाइन किया गया है, फिर भी इस वर्ग को इसकी पहुँच में कई बाधाओं का सामना करना पड़ता है। हो ची मिन्ह सिटी के एक अनुभवी रियल एस्टेट एजेंट श्री दात मिन्ह ने बताया कि इस वर्ग के अधिकांश ग्राहकों के पास केवल लगभग 1 बिलियन वीएनडी की संपत्ति है, शेष राशि बैंक ऋणों पर निर्भर है। हालांकि, आय विवरण, रोजगार अनुबंध और वित्तीय इतिहास जैसी आवश्यकताओं के कारण कई फ्रीलांसरों, फैक्ट्री श्रमिकों या छोटे व्यवसाय मालिकों के लिए ऋण आवश्यकताओं को पूरा करना मुश्किल हो जाता है।

स्मार्टलैंड कंपनी के रणनीति और बाह्य संबंध उप निदेशक श्री गुयेन ले हाई डांग ने बताया कि कई अकुशल श्रमिकों को वेतन प्राप्त करने या पैसे निकालने के अलावा बैंकों के साथ वित्तीय लेनदेन करने की आदत नहीं होती है। इसलिए, कई जटिल प्रक्रियाओं वाले ऋण आवेदनों को पूरा करना उनके लिए एक बड़ी चुनौती है। पूंजी प्राप्त न कर पाने की स्थिति में, वे घर खरीदने के बजाय किराए पर रहने के लिए विवश हो जाते हैं।

वित्तीय पहलुओं के अलावा, स्थान भी किफायती आवास की बिक्री क्षमता पर महत्वपूर्ण प्रभाव डालता है। शहर के भीतरी इलाकों में ज़मीन की उपलब्धता कम होती जा रही है और यह महंगी भी होती जा रही है, जिसके चलते अधिकांश कम कीमत वाली परियोजनाएं हो ची मिन्ह सिटी के केंद्र से 20-30 किलोमीटर दूर स्थित उपग्रह शहरों या उपनगरीय क्षेत्रों में विकसित होने के लिए मजबूर हैं। हालांकि कीमत अधिक उचित है, लेकिन यात्रा में लगने वाला समय, यातायात की भीड़ और सीमित बुनियादी ढांचे और सेवाओं के कारण कई लोग निवेश करने से हिचकिचाते हैं।

जहां किफायती आवास क्षेत्र महत्वपूर्ण नकदी संकट का सामना कर रहा है, वहीं लग्जरी रियल एस्टेट बाजार बिल्कुल अलग नियमों के अनुसार चलता है। यहां कहानी केवल विक्रय मूल्यों के इर्द-गिर्द ही नहीं घूमती, बल्कि आर्थिक रूप से संपन्न ग्राहकों के बीच संपत्ति संचय, संरक्षण और प्रतिष्ठा की पुष्टि की आवश्यकता के इर्द-गिर्द भी घूमती है।

वास्तविकता हमें क्या बताती है?

कई लोग सवाल उठाते हैं कि डेवलपर कम लागत वाले आवास पर ध्यान क्यों नहीं दे रहे हैं, जबकि इस क्षेत्र में मांग अधिक है, बल्कि वे करोड़ों डोंग प्रति वर्ग मीटर की कीमत वाले अपार्टमेंट प्रोजेक्ट विकसित करना जारी रखे हुए हैं? वास्तविकता यह है कि मध्यम और उच्च वर्ग के ग्राहकों की मांग स्थिर बनी हुई है, जो उच्च श्रेणी के उत्पादों के विकास के लिए आधार प्रदान करती है।

इस वर्ग के ग्राहकों के लिए, घर केवल रहने की जगह नहीं है। वे एक संपूर्ण जीवन वातावरण चाहते हैं जिसमें हरियाली, कम जनसंख्या घनत्व, उच्च गुणवत्ता वाली सुविधाएं, पेशेवर प्रबंधन सेवाएं और समान जीवनशैली वाले निवासियों का समुदाय शामिल हो। ये कारक उन्हें गोपनीयता, सुरक्षा और दीर्घकालिक मूल्य वृद्धि के लिए अधिक कीमत चुकाने के लिए प्रेरित करते हैं।

सैविल्स वियतनाम के अनुसार, हाल ही में शुरू की गई कई ग्रेड ए परियोजनाओं में सकारात्मक बिक्री दर दर्ज की गई है। इनमें से अधिकांश परियोजनाएं प्रमुख स्थानों पर स्थित हैं, जिसके कारण प्राथमिक बाजार में विक्रय मूल्य 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से ऊपर पहुंच गया है। वास्तव में, प्राथमिक बाजार के कुछ सर्वेक्षण किए गए खंडों में औसत विक्रय मूल्य 2025 के अंत तक लगभग 224 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंचने की उम्मीद है। उच्च मूल्य स्तरों के बावजूद, इस खंड में संपत्तियों की मांग मजबूत बनी हुई है।

हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्र और थू थीम नए शहरी क्षेत्र में नई परियोजनाओं में बढ़ती दिलचस्पी से लग्जरी रियल एस्टेट का आकर्षण और भी स्पष्ट होता है। उदाहरण के लिए, थू थीम स्टेशन पर सोन किम लैंड की 5.0 मॉडल पर आधारित परियोजना ने अभी तक अपनी बिक्री कीमत घोषित न किए जाने के बावजूद निवेशकों का ध्यान आकर्षित किया है। इससे पहले, मेट्रोपोल और बर्कले जैसी परियोजनाएं, जिनकी कीमतें 280-430 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच हैं, ने भी अच्छी बिक्री दर्ज की है। इसी तरह, द प्राइव, ईटन पार्क और मास्टराइज कॉस्मो सेंट्रल जैसी कई अन्य परियोजनाओं ने भी शुरुआत से ही ग्राहकों की काफी रुचि आकर्षित की है।

श्री गुयेन ले हाई डांग का मानना ​​है कि उच्च श्रेणी की अचल संपत्ति का मूल्यांकन केवल उसके आकार या निर्माण लागत से ही नहीं होता, बल्कि दुर्लभता, स्थान और दीर्घकालिक मूल्य बनाए रखने की क्षमता जैसे कारकों से भी होता है। मजबूत वित्तीय संसाधनों वाले लोगों के लिए, घर खरीदने का निर्णय अक्सर उत्पाद के अनूठे मूल्य, डेवलपर की प्रतिष्ठा और भविष्य में संपत्ति के मूल्य में वृद्धि की संभावना पर आधारित होता है, न कि केवल उसकी कीमत पर।

वास्तविकता में, हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्र में उच्च श्रेणी के आवासों की आपूर्ति सीमित है, क्योंकि भूमि की उपलब्धता लगातार कम होती जा रही है। इससे प्रमुख स्थानों पर स्थित संपत्तियां समय के साथ और भी दुर्लभ होती जा रही हैं।

श्री वो हांग थांग के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय व्यापार और वित्तीय जिले के पास स्थित परियोजनाएं, विशेष रूप से थू थीम क्षेत्र के आसपास, स्थान के लिहाज से हमेशा एक अनूठा लाभ रखती हैं। इस कमी के कारण ये परियोजनाएं धनी ग्राहकों को आकर्षित करती हैं जो संपत्ति जमा करना चाहते हैं और दीर्घकालिक मूल्य वृद्धि की उम्मीद करते हैं। श्री थांग ने कहा, "कुल मिलाकर, उच्च श्रेणी के सेगमेंट में मूल्य वृद्धि काफी हद तक मांग और आपूर्ति के नियम, लगातार बढ़ती भूमि लागत और सख्त उत्पाद विकास मानकों को दर्शाती है। वहीं, कम लागत वाले आवास सेगमेंट में कठिनाइयां खरीदारों के लिए सुलभता में निहित हैं, जिनमें कानूनी प्रक्रियाएं, ऋण की शर्तें और परियोजना का स्थान शामिल हैं।"

हमें इन उलझनों को सुलझाना होगा।

विशेषज्ञों के अनुसार, मूल समाधान विलासितापूर्ण आवासों की कीमतों को बाजार मूल्य से नीचे लाना नहीं है, बल्कि कानूनी अड़चनों को दूर करना, ऋण की उपलब्धता बढ़ाना और उपनगरीय क्षेत्रों को जोड़ने वाले बुनियादी ढांचे में निवेश करना है। एक बार इन बाधाओं को दूर कर लिया जाए, तो जरूरतमंदों को किफायती आवास मिल सकेगा, जिससे रियल एस्टेट बाजार में वर्षों से चली आ रही आपूर्ति-मांग की खाई को पाटने में मदद मिलेगी।

स्रोत: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm