रियल एस्टेट निवेश की मांग फिर बढ़ी

पिछले दो वर्षों में जमा ब्याज दरों में लगातार कमी निवेशकों को पुनः रियल एस्टेट चैनल की ओर आकर्षित कर रही है।

हो ची मिन्ह सिटी के रियल एस्टेट बाज़ार में एक स्पष्ट बदलाव देखने को मिल रहा है क्योंकि निवेश के लिए घर खरीदने वालों की संख्या, आवास की वास्तविक माँग से कहीं ज़्यादा बढ़ रही है। यह बदलाव आकस्मिक नहीं है, बल्कि कई कारकों से प्रेरित है: कीमतों में बढ़ोतरी की उम्मीदें, नकदी प्रवाह के लिए सुरक्षित ठिकाने की तलाश, और तेज़ी से विकसित हो रहे उपनगरों का आकर्षण।

लेन-देन में भारी वृद्धि हुई

डीकेआरए ग्रुप के नवीनतम सर्वेक्षण के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी और आसपास के इलाकों में 50% तक रियल एस्टेट खरीदार निवेश के उद्देश्य से, मुख्यतः दीर्घकालिक लाभ के लिए, निवेश कर रहे हैं। विशेष रूप से, डीकेआरए ग्रुप के 8 महीने के आँकड़े बाजार में मज़बूत सुधार दर्शाते हैं। अपार्टमेंट की आपूर्ति 28,000 इकाइयों से अधिक हो गई, जो इसी अवधि की तुलना में 58% अधिक है; खपत दर 20,000 इकाइयों से अधिक हो गई, जो 3.1 गुना अधिक है। टाउनहाउस और विला के लिए, आपूर्ति 71% बढ़कर 10,000 से अधिक उत्पादों तक पहुँच गई, और खपत की मात्रा पिछले वर्ष की तुलना में 4 गुना अधिक थी। विशेष रूप से भूमि के लिए, हालाँकि आपूर्ति में मामूली वृद्धि हुई, लेकिन अवशोषण दर भी 2.2 गुना बढ़ गई।

हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरीय इलाके में एक अपार्टमेंट परियोजना हाल ही में बिक्री के लिए खुली है। फोटो: टैन थान

"निवेश ग्राहकों की सामान्य आयु 35-44 वर्ष है, जो 37% है, जबकि आवास के लिए समूह खरीद 25-34 वर्ष की आयु के युवा आयु वर्ग में केंद्रित है, जो लगभग 40% है। यह व्यवहार में अंतर को दर्शाता है। तदनुसार, आवास खरीदने वाले ग्राहक अक्सर पहली बार घर खरीदने वाले होते हैं, इसलिए वे स्थान, सुविधाओं और रहने के माहौल में बहुत रुचि रखते हैं, जबकि निवेश खरीदारों के पास अक्सर अचल संपत्ति, निष्क्रिय नकदी प्रवाह और वित्तीय अनुभव होता है, इसलिए वे मुख्य रूप से लाभप्रदता और मूल्य वृद्धि क्षमता पर ध्यान केंद्रित करते हैं" - डीकेआरए समूह के उप महानिदेशक श्री वो होंग थांग ने कहा।

सुश्री ज़ुयेन (विन्ह होई वार्ड, हो ची मिन्ह सिटी में रहती हैं) ने बताया कि बैंक में अपनी स्थिर नौकरी और लगभग 80 मिलियन वीएनडी/माह की आय के कारण, उन्होंने बैंक की तरजीही ऋण नीति का लाभ उठाकर विन्होम्स ग्रैंड पार्क (लॉन्ग बिन्ह वार्ड, हो ची मिन्ह सिटी) में किश्तों में दो अपार्टमेंट खरीदे। इसका उद्देश्य निवेश करना और ब्याज की भरपाई के लिए किराए पर देना, दोनों है। सुश्री ज़ुयेन ने कहा, "किराए को ब्याज भुगतान माना जाता है, कुछ साल बाद मेरे पास एक और अपार्टमेंट होगा।"

इस बीच, थू डुक वार्ड की सुश्री फुओंग, हो ची मिन्ह सिटी, डोंग नाई और लाम डोंग में कई अचल संपत्तियों की मालिक होने के बावजूद, हाल ही में लॉन्ग हाउ (पूर्व में कैन गिउओक, अब ताई निन्ह प्रांत में) में एक परियोजना में 6-7 अरब वीएनडी का निवेश जारी रखा, वह भी निवेश के उद्देश्य से। उन्होंने बताया, "मेरे अनुभव में, अचल संपत्ति खरीदने और उसे वहीं छोड़ देने से कोई नुकसान नहीं होता, यह अन्य तरीकों से कहीं अधिक सुरक्षित है।"

वाउहोम रियल एस्टेट कंपनी के महानिदेशक, श्री ता ट्रुंग किएन ने कहा कि पिछले दो वर्षों में ब्याज दरों में लगातार गिरावट ने रियल एस्टेट को एक आकर्षक निवेश माध्यम बना दिया है। गृह ऋण पर ब्याज दरें भी कम हैं, और कई बैंकों ने निवेशकों के साथ मिलकर युवाओं को केवल लगभग 7% ब्याज पर ऋण लेने के लिए तरजीही नीतियाँ प्रदान की हैं। इसके अलावा, रियल एस्टेट व्यवसाय पर नया कानून लागू हो गया है, जिससे लेनदेन अधिक पारदर्शी हो रहे हैं, कानूनी जोखिम कम हो रहे हैं और निवेशकों का विश्वास बढ़ रहा है। श्री किएन ने ज़ोर देकर कहा, "भूमि मूल्य सीमा को हटाकर उसकी जगह बाज़ार के अनुकूल मूल्य सूची लगाना, जल्दी मुनाफ़ा कमाने का एक बेहतरीन अवसर माना जाता है।"

इसके अलावा, हो ची मिन्ह सिटी और पश्चिमी प्रांत कई वर्षों में बुनियादी ढाँचे के विकास के सबसे मज़बूत दौर में प्रवेश कर रहे हैं। रिंग रोड 3, हो ची मिन्ह सिटी - मोक बाई एक्सप्रेसवे, मेट्रो लाइन 2, 3ए, मेट्रो लाइन 1 और कई पूर्ण हो चुके एक्सप्रेसवे जैसी प्रमुख परियोजनाएँ धीरे-धीरे एक समकालिक कनेक्शन नेटवर्क का निर्माण कर रही हैं, जिससे रियल एस्टेट के मूल्य में प्रत्यक्ष वृद्धि हो रही है। श्री कीन ने कहा, "हो ची मिन्ह सिटी और आसपास के इलाकों में ज़मीन, अपार्टमेंट और ज़मीन की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि हुई है, जिससे निवेशकों को पूंजीगत लाभ और किराये के नकद प्रवाह, दोनों में दोहरा मुनाफ़ा हुआ है।"

निवेश प्रवाह बदल रहा है

एक उल्लेखनीय प्रवृत्ति यह है कि उत्तर से पूँजी प्रवाह दक्षिण की ओर तेज़ी से बढ़ रहा है, क्योंकि निवेशकों को यह एहसास हो रहा है कि समान पूँजी के साथ, हो ची मिन्ह सिटी में किराए पर अचल संपत्ति खरीदना अन्य बाज़ारों की तुलना में ज़्यादा लाभदायक है। वन माउंट ग्रुप के बाज़ार अनुसंधान और ग्राहक समझ केंद्र के निदेशक, श्री त्रान मिन्ह तिएन ने टिप्पणी की कि हो ची मिन्ह सिटी का अचल संपत्ति बाज़ार एक नए विकास चक्र में प्रवेश कर चुका है।

श्री टीएन के अनुसार, प्रशासनिक सीमाओं का विस्तार, विशेष रूप से बिन्ह डुओंग और बा रिया - वुंग ताऊ के हो ची मिन्ह सिटी में विलय के बाद, एक आर्थिक सुपर सिटी का निर्माण हुआ है, विकास स्थान का विस्तार हुआ है और बड़े पैमाने पर निवेश आकर्षित हुआ है। इसके साथ ही, सार्वजनिक निवेश गतिविधियों को बढ़ावा दिया गया है, बड़ी बुनियादी ढांचा परियोजनाओं की एक श्रृंखला लगातार शुरू और पूरी हुई है, जिससे रियल एस्टेट बाजार के लिए बड़े अवसर खुल रहे हैं। एक विशिष्ट उदाहरण टीओडी मॉडल (सार्वजनिक परिवहन अभिविन्यास के अनुसार शहरी विकास) है, जिससे हो ची मिन्ह सिटी को कार्यान्वयन के लिए 7,300 हेक्टेयर से अधिक क्षेत्र वाले 46 और भूमि भूखंड प्राप्त करने में मदद मिली है। जिनमें से, मेट्रो लाइन नंबर 1, नंबर 2 और रिंग रोड 3 के साथ 11 पायलट स्थानों पर उपनगरीय क्षेत्रों को नए केंद्रों में बदलने की उम्मीद है। "रिंग रोड 2, रिंग रोड 3, मेट्रो लाइन 1, 2 और थू थिएम ब्रिज 3 और 4 जैसी प्रमुख बुनियादी ढांचा परियोजनाएं धीरे-धीरे यातायात नेटवर्क को पूरा कर रही हैं। थू थिएम को एक नए अंतरराष्ट्रीय वित्तीय केंद्र के रूप में विकसित करने की योजना से क्लास ए कार्यालयों और उच्च-स्तरीय आवासों की मांग में भारी वृद्धि होने की उम्मीद है, जिससे हो ची मिन्ह सिटी की देश में सबसे जीवंत बाजार के रूप में स्थिति मजबूत होगी" - श्री टीएन ने उम्मीद जताई।

हो ची मिन्ह सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ इकोनॉमिक्स एंड एनवायरनमेंट के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन ने कहा कि इस अवधि के दौरान निवेश के लिए रियल एस्टेट की बढ़ती माँग एक सामान्य प्रवृत्ति है, जो निष्क्रिय नकदी प्रवाह की वास्तविक माँग को दर्शाती है। श्री थुआन ने अपनी राय व्यक्त करते हुए कहा, "आवासीय माँग से निवेश की ओर बदलाव वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार की परिपक्वता को दर्शाता है।"

बाजार के घटनाक्रमों को देखते हुए, विशेषज्ञों का मानना ​​है कि हो ची मिन्ह सिटी की अचल संपत्ति 2030 से तेज़ी के दौर में प्रवेश कर सकती है, जब प्रमुख बुनियादी ढांचा परियोजनाएँ चालू हो जाएँगी और थू थिएम एक अंतरराष्ट्रीय वित्तीय केंद्र बन जाएगा। क्योंकि ये चीज़ें न केवल अचल संपत्ति के मूल्यों को रिकॉर्ड स्तर तक बढ़ाएँगी, बल्कि अंतरराष्ट्रीय पूंजी प्रवाह को भी मज़बूती से आकर्षित करेंगी, जिससे उच्च-स्तरीय विशेषज्ञों का एक समुदाय रहने और काम करने के लिए आकर्षित होगा।

एक अन्य दृष्टिकोण से, वियत एन होआ रियल एस्टेट कंपनी के महानिदेशक, श्री त्रान खान क्वांग ने कहा कि रियल एस्टेट बाज़ार में आपूर्ति की कमी नहीं है, लेकिन ज़्यादातर उत्पाद महंगे हैं। ज़्यादातर खरीदार पहले से ही घरों के मालिक हैं, वे सिर्फ़ निवेश के लिए ही निवेश करते हैं और फिर से बेचने के लिए कीमतें बढ़ने का इंतज़ार करते हैं।

इसके अलावा, रियल एस्टेट से जुड़े कुछ नए नियम अनजाने में असंतुलन पैदा करते हैं। उदाहरण के लिए, भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर सख्ती, भूमि उपयोग शुल्क पर कड़े नियम, या "स्व-समझौता मुआवज़ा" व्यवस्था छोटी परियोजनाओं के लिए मुश्किलें खड़ी करती है। हालाँकि बड़े पैमाने की परियोजनाओं को राज्य द्वारा मुआवज़े के मामले में समर्थन मिलता है, लेकिन वे अपने उत्पादों को वास्तविक लागत से कहीं ज़्यादा कीमत पर बाज़ार में उतारते हैं। इससे आपूर्ति तो बढ़ जाती है, लेकिन कीमतें वास्तविक मूल्य को प्रतिबिंबित नहीं करतीं, जिससे बाज़ार विकृत हो जाता है और द्वितीयक निवेशकों के लिए अवसर खत्म हो जाते हैं।

कम लागत वाले आवास खंड को बढ़ावा देना

किफायती आवास के विकास के प्रति सरकार के रुख के संदर्भ में, श्री त्रान खान क्वांग ने कहा कि सामाजिक आवास परियोजनाओं की प्रगति में तेज़ी लाना ज़रूरी है, साथ ही व्यवसायों को उचित कीमतों पर वाणिज्यिक आवास क्षेत्र में निवेश के लिए प्रोत्साहित करना भी ज़रूरी है। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि कानूनी प्रक्रियाओं को छोटा करना ज़रूरी है ताकि कम लागत वाली परियोजनाएँ जल्द ही बाज़ार में आ सकें, जिससे उच्च-स्तरीय उत्पादों के साथ प्रतिस्पर्धा पैदा हो, जिससे कीमतों में संतुलन बना रहे और बाज़ार का बेहतर विकास हो।

स्रोत: https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm