वे परियोजनाएं जो चुपचाप नाम और स्वामित्व बदल लेती हैं।

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सस्ते में बेच रहा हूँ... फिर भी अच्छा सौदा है।

हो ची मिन्ह सिटी के न्हा बे जिले में स्थित गुयेन हुउ थो स्ट्रीट पर, होआंग अन्ह जिया लाई, फू होआंग अन्ह, फू लोंग, ताई गुयेन, नोवालैंड आदि जैसे प्रोजेक्ट मालिकों के नाम पहले बहुत सारे हुआ करते थे, लेकिन अब वे धीरे-धीरे गायब हो रहे हैं। इनकी जगह अब फू माई हंग (ताइवान), जीएस (कोरिया) और केप्पल लैंड (सिंगापुर) जैसी विदेशी कंपनियां अधिक दिखाई दे रही हैं। घरेलू और विदेशी कंपनियों के बीच स्वामित्व में चुपचाप लेकिन तेजी से बदलाव हो रहा है। कई प्रोजेक्ट अभूतपूर्व रूप से कम कीमतों पर दोबारा बेचे जा रहे हैं।

Những dự án âm thầm 'thay tên đổi chủ' - Ảnh 1. — केप्पल लैंड ने कई परियोजनाओं का अधिग्रहण किया है।

हो ची मिन्ह सिटी के एक रियल एस्टेट समूह के प्रमुख ने बताया कि बैंक ऋण की मूल राशि और ब्याज चुकाने के लिए उन्हें अपनी कुछ सबसे आकर्षक परियोजनाएं केप्पल लैंड को बेचनी पड़ीं। बिक्री मूल्य के बारे में पूछे जाने पर उन्होंने दुख व्यक्त करते हुए कहा कि यदि बाजार मूल्य 10 डोंग होता, तो वे उन्हें विदेशी साझेदार को केवल 6 डोंग में ही बेचते।

“फिलहाल, घरेलू व्यवसायों के पास परियोजनाओं को लागू करने के लिए पर्याप्त धन नहीं है। अगर उनके पास पैसा होता भी, तो भी वे ऐसा करने की हिम्मत नहीं करते क्योंकि मौजूदा हालात में कोई भी यह सुनिश्चित नहीं कर सकता कि वे अपने उत्पादों को बेच पाएंगे या नहीं। वे न तो आगे बढ़ सकते हैं और न ही पीछे हट सकते हैं। बोझ कम करने के लिए सब कुछ बेच देना ही बेहतर है,” उन्होंने आह भरते हुए कहा, उनकी उदासी छिपी नहीं रही।

इस व्यक्ति ने यह भी स्वीकार किया कि उन्हें खेद है, लेकिन बिना राजस्व के लगातार भुगतान को देखते हुए, अगर वे परियोजना को अपने पास रखते तो बैंक का ब्याज एक-दो साल में सारा पैसा खा जाता, इसलिए इसे सस्ते में बेचना राहत की बात थी। इस व्यक्ति के अनुसार, विदेशी कंपनियां हर परियोजना में निवेश नहीं करतीं। वे केवल उन्हीं परियोजनाओं को प्राथमिकता देती हैं जिनके सभी कानूनी दस्तावेज पूरे हों। खास तौर पर, क्योंकि वे जानते हैं कि घरेलू कंपनियां नकदी की कमी से जूझ रही हैं, इसलिए विदेशी कंपनियां उन पर कम कीमत पर परियोजनाएं खरीदने का दबाव डाल रही हैं।

“मेरे परिवार के पास चावल का सिर्फ एक ही जार है। जब चावल खत्म हो जाता है, तो हमें पड़ोसियों से उधार लेना पड़ता है। लेकिन हम सिर्फ एक या दो बार ही उधार ले सकते हैं, उसके बाद उनका चावल भी खत्म हो जाता है और हमारा भी, क्योंकि हमारे पास कहीं और जाने का कोई रास्ता नहीं होता। इसीलिए कुछ व्यवसाय 6 महीने में, कुछ 9 महीने में और कुछ एक साल में बंद हो जाते हैं। इसलिए अभी, कम कीमतों के बावजूद, हमें चावल खरीदने और जीवित रहने के लिए अपनी सारी संपत्ति बेचनी पड़ रही है,” इस व्यक्ति ने एक उपमा का प्रयोग करते हुए कड़वाहट से कहा।

दरअसल, वास्तविकता को देखकर यह स्पष्ट हो जाता है कि कई प्रमुख परियोजनाओं के नाम बदल गए हैं, यानी स्वामित्व में परिवर्तन हुआ है। बस फर्क इतना है कि कंपनियां इसकी घोषणा नहीं करतीं। यहां तक कि रियल एस्टेट बाजार का एक प्रमुख ब्रांड, नोवालैंड ग्रुप को भी अपनी कई परियोजनाएं मलेशिया के गामुडा लैंड ग्रुप को बेचनी पड़ी हैं।

लंबे समय से चली आ रही कठिनाइयों और निराशाजनक दृष्टिकोण के कारण कई व्यवसायों को साझेदार ढूंढने और खुद को बेचने के लिए बेताब होना पड़ा है। हो ची मिन्ह सिटी के एक बड़े रियल एस्टेट समूह के प्रमुख ने दुख व्यक्त करते हुए कहा कि उन्होंने अपने प्रोजेक्ट विदेशी साझेदारों को कम कीमतों पर पेश किए, लेकिन किसी ने भी उन्हें नहीं खरीदा और न ही निवेश करने को तैयार हुआ क्योंकि प्रोजेक्टों में पूर्ण कानूनी दस्तावेज और भूमि उपयोग शुल्क का अभाव था। इसी तरह, डीके ग्रुप को एक जापानी साझेदार के साथ लगभग एक साल काम करने के बाद एक प्रोजेक्ट में निवेश या सीधे बिक्री का प्रस्ताव मिला; डीके सभी बिक्री के लिए जिम्मेदार होगा, यहां तक कि योगदान अनुपात के आधार पर लाभ साझाकरण भी होगा। हालांकि, उन्होंने अभी तक सौदा अंतिम रूप नहीं दिया है और वर्तमान में परिणाम का इंतजार कर रहे हैं। बिक्री करने, राजस्व उत्पन्न करने और साझेदारों को आकर्षित करने में असमर्थता ने समूह को अभूतपूर्व कठिनाई में डाल दिया है। समूह के प्रमुख ने दुख व्यक्त करते हुए कहा, "लगभग सभी कर्मचारी जा चुके हैं, प्रोजेक्ट ठप पड़े हैं और पर्याप्त संपत्ति होने के बावजूद दिवालिया होने का खतरा बहुत अधिक है।"

अग्रणी उद्यमों का समर्थन करना

हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ इकोनॉमिक्स के अर्थशास्त्र , विधि और प्रबंधन केंद्र के निदेशक श्री हुइन्ह फुओक न्गिया का तर्क है कि घरेलू व्यवसायों द्वारा विदेशी व्यवसायों को अपनी संपत्तियां बेचने से समाज और अर्थव्यवस्था पर कई नकारात्मक प्रभाव पड़ते हैं, क्योंकि उनका योगदान कम हो जाता है, या पूरी तरह समाप्त भी हो सकता है। इसके अलावा, संपत्ति का नुकसान इतना अधिक है कि संकट से पहले के स्तर पर वापस आने में 5 या 10 साल भी लग सकते हैं। हालांकि किसी भी अध्ययन में नुकसान की सटीक राशि स्पष्ट रूप से नहीं बताई गई है, लेकिन अनुमान लगाया जा सकता है कि संपत्ति का नुकसान 20-30% या 50% तक हो सकता है।

"ऊपरी तौर पर, कई लोगों को लगता है कि विदेशी कंपनियों द्वारा शेयर खरीदने से घरेलू व्यवसायों को निरंतर निवेश के लिए अतिरिक्त धन मिलेगा, जिससे बाजार को उबरने में मदद मिल सकती है। संकट के बाद, इससे बाजार में अधिक पारदर्शिता और बेहतर कानून बन सकते हैं। हालांकि, वास्तविकता में, घरेलू व्यवसाय विदेशी साझेदारों से प्रतिस्पर्धा करने के लिए एक मजबूत ब्रांड बनाने में कई साल लगाते हैं। अब, अधिग्रहण होना और संपत्तियों को सस्ते में बेचने के लिए मजबूर होना बहुत कष्टदायक है। इसलिए, सरकार को इस स्थिति को कम करने के लिए प्रत्येक व्यवसाय और प्रत्येक परियोजना के लिए बाधाओं को दूर करने पर विचार करना चाहिए," श्री न्गिया ने कहा।

वाणिज्यिक और सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए निवेश नीतियों को मंजूरी देने में आने वाली बाधाएं और कॉर्पोरेट बॉन्ड से संबंधित मुद्दे सरकार के अधिकार क्षेत्र में आते हैं। हालांकि, सार्वजनिक भूमि, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने से संबंधित मुद्दे स्थानीय सरकारों के अधिकार क्षेत्र में आते हैं। समीक्षा के लिए अस्थायी रूप से निलंबित परियोजनाओं के संबंध में, ऋण तक पहुंच, ब्याज दरों में कमी और कर कटौती जैसे मुद्दों को हल करने और प्रारंभिक पूंजी उपलब्ध कराने से बाजार में तरलता बढ़ेगी और व्यवसायों की कठिनाइयों को कम करने में मदद मिलेगी।

श्री ले होआंग चाउ

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री फाम लाम ने भी इस बात पर सहमति जताई कि वियतनाम को विंगग्रुप, सन ग्रुप, हिम लाम, मास्टराइज होम्स, नोवालैंड, हंग थिन्ह जैसी बड़ी रियल एस्टेट कंपनियों को विकसित करने में कई साल लगे। ये कंपनियां बाजार में अग्रणी हैं, इसलिए इनका प्रभाव न केवल रियल एस्टेट पर बल्कि क्रेडिट, निर्माण, भवन निर्माण सामग्री, श्रम, इंटीरियर डिजाइन, फर्नीचर आदि कई अन्य उद्योगों पर भी पड़ता है। इसलिए, जब व्यवसायों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है, तो उन्हें, विशेष रूप से अग्रणी कंपनियों को, उबरने में सहायता देने के लिए एक क्रांतिकारी दृष्टिकोण और तंत्र की आवश्यकता होती है। क्योंकि उनकी रिकवरी अन्य व्यवसायों, उद्योगों और पूरी अर्थव्यवस्था को सहारा देगी। साथ ही, यह उन परियोजनाओं को पुनर्जीवित करने में मदद करेगी जो लगभग ठप हो चुकी हैं, जिससे बर्बादी को रोका जा सकेगा। विशेष रूप से, यह घरेलू व्यवसायों द्वारा वर्षों से किए गए प्रयासों से निर्मित संसाधनों को विदेशी कंपनियों के हाथों सस्ते दामों पर जाने से रोकेगा।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष ले होआंग चाउ ने विदेशी कंपनियों द्वारा कम कीमतों पर परियोजनाओं के अधिग्रहण के दर्दनाक अनुभव को याद करते हुए 2007 का वह दौर याद किया, जब वियतनाम विश्व व्यापार संगठन (WTO) में शामिल हुआ था और विदेशी कंपनियां वियतनाम में बड़े पैमाने पर आ गई थीं। हालांकि, उस समय उन्हें घरेलू रियल एस्टेट कंपनियों या परियोजनाओं के विदेशी संस्थाओं द्वारा अधिग्रहण को लेकर कोई चिंता नहीं थी। वास्तव में, कई क्षेत्रों में घरेलू कंपनियों ने न केवल अपनी बाजार हिस्सेदारी बनाए रखी, बल्कि विदेशी कंपनियों से आगे भी निकल गईं। लेकिन 2022 की तीसरी तिमाही में, HoREA ने कुछ बड़ी, प्रसिद्ध रियल एस्टेट कंपनियों और उच्च मूल्य वाली परियोजनाओं के विदेशी संस्थाओं द्वारा अधिग्रहण के जोखिम के बारे में पहली बार चेतावनी जारी की। इसका एक प्रमुख उदाहरण वियतनाम के सबसे बड़े रियल एस्टेट समूहों में से एक द्वारा 1.5 अरब डॉलर की परियोजना को एक विदेशी साझेदार को बहुत कम कीमत पर हस्तांतरित करना है। वर्तमान में, वियतनाम में कई बड़ी रियल एस्टेट परियोजनाओं और समूहों को विदेशी कंपनियों ने अपने कब्जे में ले लिया है, जिनमें से 49% तक शेयर विदेशी कंपनियों ने हासिल कर लिए हैं।

श्री चाउ ने जोर देते हुए कहा, “विदेशी कंपनियां वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में बेहतरीन परियोजनाओं की तलाश कर रही हैं और उन्हें लागत मूल्य से कम में खरीद रही हैं। कुछ विदेशी कंपनियों ने मुझे बताया है कि अगर कोई कंपनी परियोजनाएं बेच रही है, तो उन्हें उनसे मिलवाया जाना चाहिए। हमें इस वास्तविकता को स्वीकार करना होगा क्योंकि व्यवसाय और बाजार बहुत कमजोर हैं और उन्हें पूंजी की सख्त जरूरत है। इसे नियंत्रित करने का एक मूलभूत समाधान घरेलू व्यवसायों, जिनमें रियल एस्टेट व्यवसाय भी शामिल हैं, की मजबूती और लचीलापन बढ़ाना है। विशेष रूप से, सरकार, मंत्रालय और स्थानीय स्तर पर, हर स्तर पर मौजूद बाधाओं को दूर करने के लिए तत्काल कार्रवाई करने की आवश्यकता है, ताकि व्यवसाय परियोजनाएं लागू कर सकें, ग्राहकों का विश्वास जीत सकें, नकदी प्रवाह बढ़ा सकें और आर्थिक रूप से उबर सकें।”

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