सस्ता सेल... फिर भी खुश
न्गुयेन हू थो स्ट्रीट (न्हा बे जिला, हो ची मिन्ह सिटी) पर, अगर पहले होआंग आन्ह गिया लाइ, फु होआंग आन्ह, फु लोंग, ताई न्गुयेन, नोवालैंड ... जैसे परियोजना मालिकों के नाम घनीभूत रूप से दिखाई देते थे, तो अब वे धीरे-धीरे गायब हो गए हैं। उनकी जगह फु माई हंग (ताइवान), जीएस (कोरिया), केपेल लैंड (सिंगापुर) जैसे विदेशी उद्यम हैं। घरेलू और विदेशी उद्यमों के बीच नाम परिवर्तन चुपचाप लेकिन तेज़ी से हो रहा है। इनमें से कई परियोजनाएँ अभूतपूर्व रूप से कम कीमतों पर हस्तांतरित की जा रही हैं।
केपेल लैंड द्वारा कई परियोजनाएं अधिग्रहित की गई हैं।
हो ची मिन्ह सिटी में एक रियल एस्टेट समूह के प्रमुख ने बताया कि उन्हें बैंक को मूलधन और ब्याज चुकाने के लिए अपनी कुछ सबसे खूबसूरत परियोजनाएँ केपेल लैंड को बेचनी पड़ीं। जब उनसे बिक्री मूल्य के बारे में पूछा गया, तो उन्होंने दुखी होकर कहा कि अगर बाज़ार मूल्य 10 डोंग होता, तो अब वे इसे किसी विदेशी साझेदार को सिर्फ़ 6 डोंग में बेच देते।
"इस समय, घरेलू उद्यमों के पास परियोजनाओं को लागू करने के लिए पैसे नहीं हैं। अगर उनके पास पैसे होते भी, तो वे ऐसा करने की हिम्मत नहीं करते, क्योंकि कोई भी निश्चित नहीं है कि वे मौजूदा हालात में उत्पाद बेच पाएँगे। वे न आगे बढ़ सकते हैं, न पीछे हट सकते हैं। इसलिए बेहतर होगा कि वे अपने मन को शांत करने के लिए बेचें," उन्होंने अपनी उदासी छिपाते हुए कहा।
इस व्यक्ति ने यह भी स्वीकार किया कि यह खेदजनक है, लेकिन भुगतान करने पर भी राजस्व न मिलने की स्थिति में, अगर परियोजना को वहीं छोड़ दिया जाता, तो बैंक का ब्याज एक-दो साल में "खा" जाता, इसलिए इसे सस्ते में बेचना भी एक वरदान ही था। इस व्यक्ति के अनुसार, सभी परियोजनाओं में विदेशी उद्यमों का निवेश नहीं होता। वे केवल कानूनी दस्तावेजों वाली परियोजनाओं को ही प्राथमिकता देते हैं। गौरतलब है कि चूँकि वे "पैसे की भूखी" घरेलू कंपनियों को नियंत्रित करते हैं, इसलिए विदेशी उद्यम सस्ते दामों पर परियोजनाओं को खरीदने का दबाव डालते हैं।
"मेरे परिवार के पास चावल का एक जार है। जब चावल खत्म हो जाता है, तो हमें अपने पड़ोसियों से उधार लेना पड़ता है। लेकिन हम इसे एक या दो बार ही उधार ले पाते हैं, उसके बाद उनके पास भी चावल खत्म हो जाता है और हमारे पास भी, क्योंकि हमारे पास और कोई चारा नहीं है। इसलिए कुछ व्यवसाय छह महीने में बंद हो जाते हैं, कुछ नौ महीने में, और कुछ एक साल में। इसलिए अब, भले ही कीमत कम हो, हमें जीवित रहने के लिए चावल खरीदने हेतु पैसे जुटाने हेतु इसे बेचना पड़ता है," इस व्यक्ति ने कड़वाहट से तुलना की।
दरअसल, हकीकत पर गौर करें तो यह देखना मुश्किल नहीं है कि कई मशहूर परियोजनाओं ने अपने नाम बदल लिए हैं, यानी मालिक बदल गए हैं। बस कंपनियां इसकी घोषणा नहीं करतीं। यहाँ तक कि रियल एस्टेट बाज़ार के एक बड़े ब्रांड, नोवालैंड ग्रुप को भी अपनी कई परियोजनाएँ मलेशिया के गमुडा लैंड ग्रुप को बेचनी पड़ी हैं।
मुश्किलें बहुत लंबे समय से चल रही हैं और नतीजों के कोई सकारात्मक संकेत नहीं दिख रहे हैं, इसलिए इस समय कई व्यवसाय "खुद को बेचने" के लिए साझेदारों की तलाश में भटक रहे हैं। हो ची मिन्ह सिटी के एक बड़े रियल एस्टेट समूह के प्रमुख ने अफसोस जताया कि उन्होंने अपनी परियोजनाओं को विदेशी साझेदारों को सस्ते दामों पर बेचने की पेशकश की थी, लेकिन किसी ने उन्हें नहीं खरीदा, और किसी ने भी निवेश करने में सहयोग नहीं किया क्योंकि परियोजनाओं ने कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी नहीं की हैं और भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान नहीं किया है। या डीके समूह की तरह, लगभग एक साल से, वे एक जापानी साझेदार के साथ पूंजी योगदान आमंत्रित करने या परियोजना को पूरी तरह से बेचने के लिए काम कर रहे हैं; डीके सभी बिक्री के लिए ज़िम्मेदार होगा, हालाँकि लाभ योगदान अनुपात के अनुसार विभाजित किया जाता है, लेकिन अभी तक उन्होंने सौदा पूरा नहीं किया है, वे प्रतीक्षा करने और देखने की मानसिकता में हैं। उत्पाद बेचने में असमर्थ, कोई राजस्व नहीं, और सहयोग का आह्वान नहीं कर सकने के कारण, यह समूह एक अभूतपूर्व कठिन स्थिति में फंस गया है। इस समूह के प्रमुख ने अफसोस जताते हुए कहा, "लगभग सभी कर्मचारी चले गए हैं, परियोजना "क्रेन पर लटकी हुई है", कई संपत्तियों के बावजूद दिवालिया होने का खतरा बहुत अधिक है।"
अग्रणी उद्यमों का समर्थन करना
हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ़ इकोनॉमिक्स ( अर्थशास्त्र , विधि एवं प्रबंधन केंद्र) के निदेशक, श्री हुइन्ह फुओक न्घिया ने कहा कि घरेलू उद्यमों को विदेशी उद्यमों को अपनी संपत्तियाँ बेचने पर समाज और अर्थव्यवस्था पर कई परिणाम भुगतने पड़ते हैं, क्योंकि उनका योगदान कम हो जाता है, या यहाँ तक कि नष्ट भी हो जाता है। इतना ही नहीं, संकट से पहले जैसी स्थिति में आने में 5, यहाँ तक कि 10 साल भी लग जाएँगे, क्योंकि संपत्ति बहुत ज़्यादा "वाष्पित" हो गई। हालाँकि ऐसा कोई शोध नहीं है जो स्पष्ट रूप से दर्शाता हो कि उद्यम को कितना नुकसान हुआ, लेकिन लोग मोटे तौर पर अनुमान लगा सकते हैं कि संपत्ति का नुकसान मूल्य के 20-30% से लेकर 50% तक भी हो सकता है।
"सतह पर, कई लोग सोचते हैं कि विदेशी उद्यमों द्वारा शेयर वापस खरीदने से घरेलू उद्यमों को निवेश जारी रखने के लिए अधिक धन मिलेगा, जिससे बाजार को उबरने में मदद मिल सकती है। संकट के बाद, इससे बाजार पारदर्शी हो सकता है और कानून अधिक पूर्ण होगा। लेकिन वास्तव में, घरेलू उद्यमों को एक ऐसा ब्रांड बनाने में कई साल लग गए जो विदेशी भागीदारों के साथ पर्याप्त प्रतिस्पर्धी हो। अब अधिग्रहित होने के बाद, कम कीमत पर संपत्ति बेचना बहुत दर्दनाक है। इसलिए, सरकार को इस स्थिति को कम करने के लिए प्रत्येक उद्यम और प्रत्येक परियोजना के लिए बाधाओं को दूर करने पर विचार करने की आवश्यकता है," श्री नघिया ने कहा।
वाणिज्यिक आवास, सामाजिक आवास; कॉर्पोरेट बॉन्ड जारी करने के लिए निवेश नीतियों को मंजूरी देने में आने वाली कठिनाइयाँ... सरकार के अधिकार क्षेत्र में हैं। सार्वजनिक भूमि, भूमि उपयोग शुल्क और पिंक बुक्स जारी करना... स्थानीय निकायों के अधिकार क्षेत्र में हैं। जिन परियोजनाओं को समीक्षा के लिए अस्थायी रूप से निलंबित किया जा रहा है, ऋण की उपलब्धता, ब्याज दर में कमी, कर में कमी... अगर इन सभी का समाधान हो जाता है और प्रारंभिक पूंजी का निवेश हो जाता है, तो बाजार में तरलता पैदा होगी और व्यवसायों को कठिनाइयों से उबरने में मदद मिलेगी।
श्री ले होआंग चाऊ
वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री फाम लाम भी इस बात से सहमत थे कि वियतनाम को विन्ग्रुप, सन ग्रुप, हिम लाम, मास्टराइज़ होम्स, नोवालैंड, हंग थिन्ह जैसे बड़े रियल एस्टेट उद्यमों को स्थापित करने में कई साल लग गए... ये बाजार में अग्रणी उद्यम हैं, इसलिए ये न केवल रियल एस्टेट, बल्कि ऋण, निर्माण, भवन निर्माण सामग्री, श्रम, इंटीरियर, लकड़ी के उत्पादों जैसे कई अन्य उद्योगों को भी प्रभावित करते हैं... इसलिए, जब उद्यमों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है, तो उद्यमों, विशेष रूप से अग्रणी उद्यमों को उबरने में सहायता करने के लिए एक दिशा और एक सफल तंत्र होना चाहिए। क्योंकि उनकी रिकवरी अन्य उद्यमों, अन्य उद्योगों और पूरी अर्थव्यवस्था को उबरने के लिए प्रेरित करेगी। साथ ही, यह "नैदानिक रूप से मृत" परियोजनाओं को पुनर्जीवित करने और अपव्यय को सीमित करने में मदद करेगी। विशेष रूप से, जिन संसाधनों को बनाने में घरेलू उद्यमों ने कई वर्षों तक खर्च किया है, वे सस्ते दामों पर विदेशी उद्यमों के हाथों में नहीं पड़ेंगे।
विदेशी उद्यमों द्वारा कम कीमतों पर परियोजनाओं का अधिग्रहण होते देख, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष ले होआंग चाऊ ने याद किया कि 2007 में, जब वियतनाम विश्व व्यापार संगठन में शामिल हुआ था, उसी समय विदेशी उद्यमों की वियतनाम में "बाढ़" आ गई थी। हालाँकि, उस समय, उन्हें इस बात की चिंता नहीं थी कि उद्यम या रियल एस्टेट परियोजनाएँ विदेशियों द्वारा अधिग्रहित कर ली जाएँगी। वास्तव में, कई क्षेत्रों में, घरेलू उद्यमों ने न केवल बाजार हिस्सेदारी बनाए रखी, बल्कि विदेशी उद्यमों को भी पीछे छोड़ दिया। लेकिन 2022 की तीसरी तिमाही में, पहली बार, HoREA ने कुछ बड़े ब्रांडेड रियल एस्टेट उद्यमों और कुछ उच्च-मूल्य वाली परियोजनाओं के विदेशियों द्वारा अधिग्रहित किए जाने के जोखिम के बारे में चेतावनी दी। आमतौर पर, वियतनाम का सबसे बड़ा रियल एस्टेट निगम 1.5 बिलियन अमेरिकी डॉलर की परियोजना को बहुत कम कीमत पर किसी विदेशी साझेदार को हस्तांतरित कर देता है। वर्तमान में, वियतनाम में कई बड़ी रियल एस्टेट परियोजनाओं और निगमों को भी 49% तक शेयरों के साथ विदेशियों द्वारा "अधिग्रहित" किया गया है।
"विदेशी उद्यम वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार में लागत से कम दामों पर बेहतरीन प्रोजेक्ट ढूँढ़ने और खरीदने के लिए "खरीदारी" कर रहे हैं। एक विदेशी कंपनी ने मुझे बताया कि अगर कोई उद्यम कोई प्रोजेक्ट बेच रहा है, तो उसे उसे उनके सामने पेश करना चाहिए। हमें इस वास्तविकता को भी स्वीकार करना होगा क्योंकि उद्यम और बाज़ार बहुत कमज़ोर हैं और उन्हें पूँजी की सख़्त ज़रूरत है। इस समस्या को नियंत्रित करने का एक बुनियादी उपाय यह है कि रियल एस्टेट उद्यमों सहित सामान्य रूप से घरेलू उद्यमों की क्षमता और मज़बूती बढ़ाई जाए। ख़ास तौर पर, सरकार, मंत्रालय और स्थानीय स्तर पर, हर स्तर पर, अधिकार क्षेत्र में आने वाली बाधाओं को तुरंत दूर किया जाए ताकि उद्यम परियोजनाओं को लागू कर सकें, ग्राहकों के साथ विश्वास पैदा कर सकें, तरलता बढ़ा सकें और उबर सकें," श्री चाऊ ने ज़ोर दिया।
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