लाखों डॉलर का "खेल का मैदान" अभी भी बर्बाद हो रहा है

पाठ 1: दुखद वास्तविकता

रियल एस्टेट बाज़ार पहले कभी इतना निराशाजनक नहीं रहा जितना अभी है। नए रियल एस्टेट प्रोजेक्ट शुरू हो रहे हैं, जबकि पुराने प्रोजेक्ट लगभग "निष्क्रिय" हैं, कई रियल एस्टेट फ्लोर केवल निचले स्तर पर ही चल रहे हैं और कभी-कभी बंद भी हो जाते हैं, जिससे हज़ारों कर्मचारियों को अपनी नौकरी छोड़नी पड़ती है। इसके साथ ही, कॉर्पोरेट ऋण और बॉन्ड ऋण दिन-ब-दिन बढ़ रहे हैं और कभी भी "विस्फोट" का खतरा है।

"जादुई" आकर्षण ठंडा पड़ गया है

सामान्य रूप से रियल एस्टेट व्यवसाय और विशेष रूप से उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट बाज़ार, प्रमुख आर्थिक क्षेत्रों में से एक है, जो पूरे देश के विकास और सकल घरेलू उत्पाद में महत्वपूर्ण योगदान देता है। इसके अलावा, रियल एस्टेट लाखों श्रमिकों को रोज़गार और आय प्रदान करने में मदद करता है और कई उद्योगों से निकटता से जुड़ा है: निर्माण सामग्री उत्पादन, पर्यटन - रिसॉर्ट, वित्त और बैंकिंग, निर्माण... हालाँकि, कड़े ऋण नियंत्रण के संदर्भ में, और कई कानूनी कठिनाइयाँ जिनका समाधान नहीं हो पाया है, रियल एस्टेट परियोजना के निवेशक आर्थिक रूप से पर्याप्त रूप से मज़बूत नहीं हैं, और कानूनी दस्तावेज़ पूरे नहीं हैं, इसलिए "ग्राहक" पहले की तरह जल्दी और आसानी से भुगतान नहीं कर पाते हैं। इससे बिक्री धीमी हो जाती है, रियल एस्टेट बाज़ार लगभग गिर रहा है और एक अभूतपूर्व निराशाजनक स्थिति पैदा कर रहा है।

हाल ही में, कोविड-19 महामारी के प्रभाव के कारण, विश्व अर्थव्यवस्था को कठिनाइयों का सामना करना पड़ा है, मुद्रास्फीति और बढ़ी हुई बैंक ब्याज दरों ने रियल एस्टेट बाजार, विशेष रूप से उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट क्षेत्र को गहराई से प्रभावित किया है। कई नई रियल एस्टेट परियोजनाओं को लाइसेंस नहीं मिला है, पुरानी परियोजनाएँ समय से पीछे चल रही हैं, जिससे आपूर्ति लगातार कम होती जा रही है। इस बीच, कई रियल एस्टेट परियोजनाएँ बिक चुकी हैं, लेकिन निवेशकों ने उन्हें योजना के अनुसार उपयोग के लिए पूरा नहीं किया है, जिसके कारण परित्यक्त विला की एक श्रृंखला बन गई है, जो घास से ढकी हुई है और बर्बादी का कारण बन रही है।

परित्यक्त विला, घास से भरा हुआ, संसाधनों की बर्बादी

कई विदेशी निवेशकों का मानना ​​है कि वियतनाम के रियल एस्टेट बाज़ार में आबादी ज़्यादा है और रियल एस्टेट की माँग भी ज़्यादा है, जो उनके लिए हमेशा एक आकर्षक विकल्प रहा है। वियतनाम शहरीकरण को बढ़ावा दे रहा है, जबकि सरकार विकास की अगुवाई के तौर पर धुआँ रहित उद्योग स्थापित करने के लिए प्रतिबद्ध है। इसके अलावा, उच्च-श्रेणी के ग्राहकों की संख्या भी बढ़ रही है, इसलिए वे इसे उच्च लाभप्रदता वाला निवेश चैनल मानते हैं, हालाँकि इसमें कई जोखिम भी शामिल हैं।

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योजना एवं निवेश मंत्रालय के आंकड़ों के अनुसार, यदि 2021 में रियल एस्टेट में निवेशित पंजीकृत एफडीआई पूंजी केवल 2.6 बिलियन अमरीकी डॉलर तक पहुँची, तो 2022 तक यह बढ़कर 4.5 बिलियन अमरीकी डॉलर हो जाएगी और 2023 की पहली तिमाही में भी सकारात्मक संकेत दिखाई देंगे। प्रसंस्करण और विनिर्माण उद्योग के बाद रियल एस्टेट दूसरा सबसे बड़ा एफडीआई आकर्षण क्षेत्र है।

नाम तू लिएम ज़िले के एक उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट व्यापारी, श्री ले मिन्ह हीप ने कहा: "मैंने और मेरे दो दोस्तों ने मिलकर निवेश किया था। कुछ साल पहले, हमें अच्छा मुनाफ़ा हुआ और हमारे पास तुरंत नकदी आ गई, लेकिन 2021 से अब तक, हमने लगभग कोई और विला नहीं खरीदा है, जबकि कुछ विला जो हमारे पास पहले "रखे" हुए थे, वे अभी तक नहीं बिके हैं। हालाँकि कुछ लोगों ने खरीदने के लिए कहा, लेकिन उन्होंने बहुत कम कीमत की पेशकश की।" श्री हीप ने आगे कहा: "सौभाग्य से, जब हमने खरीदा, तो हमने बैंक से पैसे उधार नहीं लिए। अगर हमने अब तक उधार लेकर ब्याज चुकाया होता, तो हमें तुरंत बेचना पड़ता।"

यह देखा जा सकता है कि इस समय रियल एस्टेट कई साल पहले की तरह अपने चरम पर नहीं है।

क्या आपूर्ति और मांग आभासी है?

रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट (खासकर विला) का भंडार काफी बड़ा है। हालाँकि, नई आपूर्ति तेज़ी से कम होती जाएगी क्योंकि पर्याप्त वित्तीय क्षमता वाली प्रतिष्ठित उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाएँ बहुत कम हैं। इस बीच, हनोई और उत्तरी प्रांतों में विला और शॉपहाउस (वाणिज्यिक व्यवसाय के साथ संयुक्त एक आवास मॉडल) की आपूर्ति में तेज़ी से कमी आई है। वर्तमान में, आपूर्ति मुख्य रूप से 2020 से पहले कार्यान्वित रियल एस्टेट परियोजनाओं में है। 2021 से 2023 की पहली तिमाही तक, उच्च-स्तरीय सेगमेंट से संबंधित मुट्ठी भर रियल एस्टेट परियोजनाएँ ही कार्यान्वित की गई हैं, जबकि यह सेगमेंट मुख्य रूप से उच्च वर्ग के लिए है, कम आय वाले लोगों के लिए नहीं। इसलिए, पहले से ही निराशाजनक बाजार अब और भी निराशाजनक हो गया है।

दाई फोंग रियल एस्टेट कंस्ट्रक्शन इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के सेल्स डायरेक्टर, श्री दिन्ह वान ट्रोई ने टिप्पणी की: हनोई में विला और टाउनहाउस की आपूर्ति लंबे समय से लगातार कम रही है, जबकि 2022 और 2023 की शुरुआत में नई आपूर्ति मुख्य रूप से चल रही परियोजनाओं से आती है और हनोई के उपनगरों में केंद्रित है। कुछ मायनों में, यह बाजार में अधिक उत्पाद उपलब्ध कराएगा, लेकिन चयन के लिए महत्वपूर्ण नहीं होगा।

हा लोंग सिटी (क्वांग निन्ह) के बाई चाई वार्ड में थुय सैन हिल विला क्षेत्र की परियोजना में कई अधूरे कार्य हैं।

क्वांग निन्ह प्रांत में पत्रकारों द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार, विला और शॉपहाउस की आपूर्ति अभी भी प्रचुर मात्रा में है, लेकिन मुख्य रूप से पुरानी रियल एस्टेट परियोजनाओं जैसे: बीआईएम समूह, गेलेक्सिमको समूह, तुआन चाऊ समूह... और लगभग कोई नई रियल एस्टेट परियोजनाएं लागू नहीं की जा रही हैं, नई आपूर्ति नीचे तक पहुंच गई है।

इस बीच, हा नाम, बाक निन्ह, फू थो, हाई फोंग, होआ बिन्ह... जैसे इलाकों में भी आपूर्ति बहुत आशाजनक नहीं है। इन प्रांतों और शहरों में, उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाएँ कम हैं, लेन-देन की मात्रा सीमित है, और हाल के वर्षों में, बहुत कम उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाएँ क्रियान्वित हुई हैं। जहाँ पुरानी परियोजनाएँ ठप पड़ी हैं, वहीं कई विला और दुकानें, मालिक होने के बावजूद, उपयोग में नहीं आ रही हैं, जिससे उन्हें छोड़ दिया जा रहा है, बर्बादी हो रही है, और संभावित रूप से सामाजिक बुराइयाँ पैदा हो रही हैं।

यानी आपूर्ति और माँग के संदर्भ में, विशेषज्ञों का कहना है कि हरित क्षेत्र, इष्टतम उपयोगिताओं, जटिल क्षेत्रों में स्थित और सुविधाजनक यातायात कनेक्शन वाले विला और शॉपहाउस का चलन ग्राहकों की पहली पसंद होगा। इसके अलावा, शहरीकरण दर, प्राकृतिक जनसंख्या वृद्धि दर और मध्यम व उच्च वर्ग की वृद्धि भी आने वाले समय में विला उपभोग की माँग को बढ़ावा देने वाली मुख्य प्रेरक शक्तियाँ हैं।

वास्तव में, एक बार जब कोविड-19 महामारी के बाद अर्थव्यवस्था मजबूती से उबर जाती है, तो रियल एस्टेट बाजार के लिए बाधाओं और कठिनाइयों को दूर करने की सरकार की नीतियों को स्थानीय स्तर पर गंभीरता से लागू किया जाता है, साथ ही "क्रेडिट रूम" को ढीला कर दिया जाता है, कॉर्पोरेट बॉन्ड की गारंटी दी जाती है, फिर निगमों, कंपनियों और व्यक्तियों के पास जल्द ही आवश्यक पूंजी तक पहुंच होगी, वहां से, रियल एस्टेट परियोजनाएं तैनात की जाएंगी और विभिन्न प्रकार के उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट उत्पाद प्रदान किए जाएंगे: विला रियल एस्टेट, शॉपहाउस, रिसॉर्ट, स्वास्थ्य सेवा... बाजार में, रियल एस्टेट बाजार की क्रय और बिक्री शक्ति फिर से जीवंत हो जाएगी।

विलय और अधिग्रहण के आसार दिखाई दे रहे हैं

यह एक प्राकृतिक नियम है, ताकतवर, कमज़ोर पर हावी हो जाते हैं, कमज़ोर का अधिग्रहण और ताकतवर में विलय, हाल के दिनों में रियल एस्टेट उद्योग में एक सामान्य बात है। हालाँकि, हाल ही में देश और विदेश में कुछ "शार्क" उभरे हैं, जो कई निवेश फंडों के ज़रिए या नकद खर्च करके उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाओं, विकास के लिए साफ़-सुथरे कानूनी दस्तावेज़ों वाली परियोजनाओं को वापस खरीद लेते हैं।

यह देखा जा सकता है कि 2023 की शुरुआत से अब तक, वियतनामी रियल एस्टेट कंपनियों को चार विशिष्ट समूहों में विभाजित किया गया है: जोखिम, संतुलन, क्षमता और "नए खिलाड़ी"। "नए खिलाड़ी" समूह में वे कंपनियाँ, निवेश फंड शामिल हैं जो विलय और अधिग्रहण के माध्यम से रियल एस्टेट बाजार में प्रवेश के अवसरों की तलाश में हैं।

इसके विशिष्ट उदाहरणों में एफएलसी ग्रुप, टैन होआंग मिन्ह शामिल हैं... जब समूह के प्रमुख कानूनी पचड़े में फँस गए, तो कई "बड़े लोग" इन समूहों की संभावित परियोजनाओं में दखल देने लगे। बैम्बू एयरवेज़ आधिकारिक तौर पर एफएलसी ग्रुप से अलग हो गया है, जिसके कारण क्वांग निन्ह, थान होआ, थाई न्गुयेन, विन्ह फुक, फु थो... में इस समूह की कई रियल एस्टेट परियोजनाओं पर कार्यान्वयन रोकने या परियोजना पर शोध और कार्यान्वयन जारी रखने के लिए अन्य साझेदारों को स्थानांतरित करने के लिए मजबूर होने का खतरा मंडरा रहा है।

वर्तमान में कई उच्च स्तरीय घरेलू रियल एस्टेट परियोजनाएं विदेशी निवेशकों का ध्यान आकर्षित कर रही हैं।

इसके अलावा, कई अन्य अधिग्रहण बातचीत के चरण में हैं। कई आर्थिक और रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, मौजूदा सुस्त रियल एस्टेट बाज़ार और कठिन वित्तीय स्थिति के साथ, अगर यही स्थिति बनी रही, तो कई परियोजना निवेशकों के पास निवेश के लिए नकदी नहीं बचेगी, और उन्हें रियल एस्टेट परियोजनाओं को स्थानांतरित करने या बेचने के बारे में सोचना पड़ सकता है। इसके अलावा, कई कंपनियाँ और विदेशी निवेश कोष घरेलू रियल एस्टेट परियोजनाओं को खरीदने के लिए धन की व्यवस्था कर रहे हैं, ताकि जब व्यवसाय में कठिनाइयाँ आएँ और उन्हें बेचने के लिए मजबूर होना पड़े, तो वे इस अवसर का इंतज़ार कर सकें।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने प्रस्ताव रखा: सरकार और राष्ट्रीय असेंबली की स्थायी समिति, राष्ट्रीय असेंबली के 21 जून, 2017 के संकल्प संख्या 42/2017/QH14 में निर्धारित पायलट तंत्र के अनुसार उद्यमों को समझौते द्वारा रियल एस्टेट परियोजनाओं को स्थानांतरित करने की अनुमति देने पर विचार करें। श्री चाऊ के अनुसार, यदि इसे लागू किया जाता है, तो यह रियल एस्टेट उद्यमों के लिए नकदी प्रवाह और तरलता की कठिनाइयों को हल करेगा, जिसमें परिपक्व होने वाले बॉन्ड जारी करने वाले उद्यम भी शामिल हैं। उद्यमों को मांग के अनुसार समझौते द्वारा परियोजनाओं को स्थानांतरित करने की अनुमति देकर, राज्य कर एकत्र करेगा और अचल संपत्ति बाजार के राज्य प्रबंधन की प्रभावशीलता और दक्षता को मजबूत करेगा, पारदर्शिता बढ़ाएगा

सैविल्स हनोई में अनुसंधान एवं परामर्श विभाग की वरिष्ठ निदेशक सुश्री डो थू हैंग ने कहा: "इस क्षेत्र में मौजूदा परियोजनाओं में निवेशकों से सीधे बेची जा रही आपूर्ति बहुत सीमित है, जो बाज़ार में लाई जा रही नई इकाइयों की कम संख्या के कारण है। हालाँकि, टाउनहाउस अभी भी मुख्य उत्पाद श्रृंखला हैं, उसके बाद विला और फिर शॉपहाउस हैं, जो वर्तमान कुल आपूर्ति का केवल एक छोटा सा हिस्सा हैं।"

पाठ 2: धीरे-धीरे "समाप्त" करने की दौड़

रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों द्वारा इसके लिए कई कारण बताए गए हैं, लेकिन उनमें से अधिकांश कारण साइट क्लीयरेंस में देरी, कानूनी तंत्र और कर नीतियों में बदलाव, तथा कई व्यवसायों की कमजोर वित्तीय क्षमता के कारण हैं... जिसके कारण परियोजनाएं धीमी गति से पूरी हो रही हैं।

धीमी गति से प्रगति कर रही रियल एस्टेट परियोजनाएं व्यापक रूप से "कवर" हो रही हैं

63 प्रांतों और शहरों में से ज़्यादातर में रियल एस्टेट परियोजनाएँ धीमी गति से आगे बढ़ रही हैं। हालाँकि, उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट क्षेत्र मुख्य रूप से अनुकूल भौगोलिक स्थिति, पर्यटन, परिवहन और बुनियादी ढाँचे के विकास की संभावनाओं वाले बड़े प्रांतों और शहरों में स्थित है।

हनोई सबसे ज़्यादा विलंबित रियल एस्टेट परियोजनाओं वाला इलाका है। अपूर्ण आँकड़ों के अनुसार, हनोई में वर्तमान में सैकड़ों परियोजनाएँ निर्धारित समय से पीछे चल रही हैं, जो 5,000 हेक्टेयर से ज़्यादा क्षेत्र के बराबर है जिसका दोहन नहीं हुआ है, जिससे भारी बर्बादी हो रही है।

कुछ रियल एस्टेट परियोजनाओं में दस साल तक की देरी हो रही है, जैसे: होई डुक जिले में किम चुंग - डि ट्रैच शहरी क्षेत्र (जिसे अब हिनोडे रॉयल पार्क शहरी क्षेत्र - पीवी नाम दिया गया है)। या सोंग दा अर्बन एंड इंडस्ट्रियल पार्क डेवलपमेंट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (सुडिको) का नाम एन खान शहरी क्षेत्र, जिसे कभी जीवन के स्वर्ग के रूप में प्रचारित किया गया था। हालांकि, साइट क्लीयरेंस का काम पूरा नहीं हुआ है, कई विला और टाउनहाउस अभी भी छोड़े गए हैं, जिससे संसाधनों की बर्बादी हो रही है। सुडिको के मीडिया प्रतिनिधि ने कहा: हाल ही में सुस्त रियल एस्टेट बाजार के कारण, विला में निवेश करने वाले कई ग्राहक केवल जमीन रखते हैं, बाजार में सकारात्मक बदलाव की प्रतीक्षा करते हैं। इससे ऐसी स्थिति पैदा होती है जहां कुछ विला छोड़ दिए जाते हैं

फु थो में, सोंग थाओ कंपनी लिमिटेड द्वारा निवेशित थान थुय हॉट मिनरल वाटर रिज़ॉर्ट परियोजना का क्षेत्रफल 87 हेक्टेयर से अधिक है, यह 2 दशकों से अधिक समय से निर्धारित समय से पीछे है और इसमें कई उल्लंघन हैं... परियोजना वर्तमान में छोड़ दी गई है और लोगों द्वारा पशुओं को चराने के स्थान के रूप में उपयोग की जाती है।

थान थुय टाउन पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष श्री ट्रान वान किएन ने स्पष्ट रूप से कहा: "थान थुय हॉट स्प्रिंग परियोजना की समस्या अब निवेशक की क्षमता में निहित है। परियोजना के पास वर्तमान में एक साफ-सुथरी जगह है, पूर्ण कानूनी दस्तावेज हैं, लेकिन इसे लागू नहीं किया जा सकता क्योंकि निवेशक की क्षमता कम है। हमारा इलाका भी बहुत अधीर है क्योंकि मतदाताओं की कई राय हैं, लेकिन इसे संभालने का अधिकार फू थो प्रांत के पास है।"

थान थुय हॉट मिनरल वाटर रिज़ॉर्ट परियोजना वर्तमान में परित्यक्त है और स्थानीय लोगों द्वारा पशुओं के चरागाह के रूप में उपयोग की जाती है।

हा नाम प्रांत में एक रियल एस्टेट परियोजना भी कम रोमांचक नहीं है, जिसमें सार्वजनिक निर्माण और सेवा भूमि को व्यावसायिक आवास (शॉपहाउस) में बदलने और फिर उसे छोड़ देने का काम शामिल है। यह थांग लोई थान लीम कंपनी लिमिटेड का व्यावसायिक और आवासीय परिसर है। अब तक, इस परियोजना का निर्माण कार्य पूरा हो चुका है, कुछ परिवारों ने घर खरीद लिए हैं और उनमें रहने लगे हैं, योजना में शामिल कई परियोजनाओं का निर्माण नहीं हुआ है, जबकि कुछ परियोजनाओं में गिरावट और परित्याग के संकेत दिखाई दे रहे हैं।

थांग लोई थान लीम कंपनी के वाणिज्यिक केंद्र परिसर की परियोजना के संबंध में सरकारी निरीक्षणालय के 17 जनवरी, 2023 के निरीक्षण निष्कर्ष नोटिस संख्या 161/TB-TTCP में, हा नाम प्रांत ने भूमि आवंटित की, लेकिन भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी प्रक्रिया से नहीं गुज़री, जो 2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 118 का उल्लंघन है। इससे भी गंभीर बात यह है कि इस भूमि क्षेत्र को सार्वजनिक निर्माण, सेवाओं और वाणिज्यिक भूमि के रूप में नियोजित किया गया है, जिसमें आवासीय भूमि कार्य नहीं है, जो 2009 के शहरी नियोजन कानून के अनुच्छेद 26 और सरकारी डिक्री 37/2010/ND-CP के 7 अप्रैल, 2010 के अनुच्छेद 14 का उल्लंघन है।

"ट्यूमर" को हटाएँ

जिन इलाकों में रियल एस्टेट परियोजनाएं निर्धारित समय से पीछे चल रही हैं, यहां तक ​​कि कई वर्षों से स्थिर हैं, वे हैं: हनोई, क्वांग निन्ह, फू थो, होआ बिन्ह... अकेले हनोई में, वर्तमान में सैकड़ों रियल एस्टेट परियोजनाएं हैं जो निर्धारित समय से पीछे चल रही हैं और कार्यान्वित नहीं की गई हैं, जिनमें से कई परियोजनाओं को रेड अलर्ट दिया गया है और कुछ परियोजनाओं को हनोई पीपुल्स कमेटी द्वारा तुरंत रद्द कर दिया गया है।

इसका एक विशिष्ट उदाहरण मी लिन्ह ज़िले में फुओंग वियन लग्ज़री हाउसिंग प्रोजेक्ट है, जिसमें फुओंग वियन ट्रेड एंड टूरिज्म सर्विसेज़ जॉइंट स्टॉक कंपनी ने निवेश किया है। इस परियोजना के लिए 2008 में ज़मीन आवंटित की गई थी, लेकिन इसका कार्यान्वयन धीमा रहा, इसलिए हनोई जन समिति ने भूमि पुनर्ग्रहण पर निर्णय संख्या 4058/QD-UBND जारी किया, जिससे उपरोक्त परियोजना के लिए भूमि आवंटन का निर्णय रद्द हो गया। इसके अलावा, ये परियोजनाएँ हैं: ट्रुओंग गियांग कंस्ट्रक्शन कंपनी, जिसके पास गार्डन विला बनाने की परियोजना है; आन डुओंग जॉइंट स्टॉक कंपनी, जिसके पास सनी लाइट विला क्षेत्र के लिए तकनीकी अवसंरचना बनाने की परियोजना है; विनालिन्स विन्ह फुक रियल एस्टेट जॉइंट स्टॉक कंपनी, जिसके पास विनालिन्स न्यू अर्बन एरिया की परियोजना है... हनोई जन समिति ने भूमि पुनर्ग्रहण का निर्णय जारी किया।

तान वियत शहरी क्षेत्र परियोजना, होई डुक जिले का विला और टाउनहाउस क्षेत्र अभी भी कम आबादी वाला है।

सोंग थाओ कंपनी लिमिटेड द्वारा निवेशित थान थुई हॉट मिनरल वाटर रिज़ॉर्ट परियोजना के बारे में, फु थो प्रांत के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के भूमि प्रबंधन विभाग के उप प्रमुख, श्री हा मिन्ह डुक ने कहा: "21 जून, 2022 के दस्तावेज़ 2308/UBND-KGVX में, फु थो प्रांत की पीपुल्स कमेटी ने प्रांतीय कर विभाग को सोंग थाओ कंपनी द्वारा देय भूमि का किराया वसूलने का निर्देश दिया है, और साथ ही, प्रांत के योजना और निवेश विभाग, थान थुई जिला पीपुल्स कमेटी और संबंधित एजेंसियों को परियोजना के कुल क्षेत्रफल में से लगभग 37 हेक्टेयर क्षेत्र की समीक्षा करने और उसे कंपनी द्वारा कार्यान्वित करने के लिए अलग करने का निर्देश दिया है।" श्री डुक ने आगे कहा: वर्तमान में, निवेशक ने अभी तक 1/500 विस्तृत योजना को मंजूरी देने की प्रक्रिया पूरी नहीं की है, इसलिए फु थो प्रांत की पीपुल्स कमेटी के निर्देशानुसार क्षेत्र को मापने और अलग करने का कोई आधार नहीं है। 25 मार्च, 2022 को, पीपुल्स कमेटी फू थो प्रांत ने उपरोक्त परियोजना के निवेश प्रोत्साहन प्रमाणपत्र को रद्द करने का निर्णय जारी किया।

क्वांग निन्ह प्रांत के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के निदेशक - श्री ट्रान नु लोंग ने कहा: आने वाले समय में, क्वांग निन्ह उन परियोजनाओं के भूमि उपयोग की समीक्षा, निरीक्षण और जांच करना जारी रखेगा जो निर्धारित समय से पीछे हैं, तकनीकी बुनियादी ढांचे के पूरा होने में देरी करेंगे, कानून के अनुसार दृढ़ता से संभालेंगे और वसूली करेंगे, "निलंबित" योजना और "निलंबित" परियोजनाओं की स्थिति को फिर से नहीं होने देंगे और समूह के हितों, नकारात्मकता, बजट की हानि, भूमि संसाधनों की बर्बादी को रोकेंगे और उनका मुकाबला करेंगे, जो अचल संपत्ति बाजार के स्वास्थ्य में योगदान करते हैं।

ये कुछ विशिष्ट परियोजनाएँ हैं जिन्हें स्थानीय अधिकारियों ने दृढ़तापूर्वक रद्द कर दिया है और कानून द्वारा लागू किया है। हालाँकि, अभी भी कई परियोजनाएँ हैं जो समय से पीछे हैं, कई बार विस्तार किया गया है, और जंगली घासों से घिरी हुई हैं, लेकिन उनका समाधान नहीं किया गया है। उदाहरण के लिए, क्वांग निन्ह में, कई परियोजनाएँ हैं जैसे: काओ ज़ान्ह - हा खान नया शहरी क्षेत्र; बे व्यू टॉवर मिश्रित-उपयोग वाणिज्यिक और अपार्टमेंट सेवा परियोजना (हा लॉन्ग सिटी) ... जो समय से पीछे हैं। इसके अलावा, कई रियल एस्टेट परियोजनाओं को उपयोग में लाया गया है, लेकिन अधिभोग दर अधिक नहीं है, कई विला और शॉपहाउस के मालिक हैं, लेकिन उन्हें निवास नहीं दिया गया है, जिससे गिरावट के संकेत मिल रहे हैं, संसाधनों की बर्बादी हो रही है और शहरी सुंदरता का नुकसान हो रहा है।

हा लोंग सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष श्री गुयेन हू न्हा ने कहा: हाल ही में, शहर ने दृढ़तापूर्वक एक समीक्षा लागू की है, रिपोर्ट की है और प्रांत को दर्जनों परियोजनाओं पर विचार करने, उन्हें संभालने और रद्द करने का प्रस्ताव दिया है जो समय से पीछे हैं और कानून का उल्लंघन करती हैं, ताकि लंबे समय तक "भूमि पर कब्जा" करने की स्थिति से बचा जा सके, जिससे खरपतवार उग सकें, भूमि संसाधनों की बर्बादी हो, पर्यावरणीय स्वच्छता और शहरी परिदृश्य प्रभावित हो।

रियल एस्टेट परियोजनाओं, विशेष रूप से उच्च स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए, स्थानीय प्राधिकारियों को गंभीर उल्लंघनों, धीमी प्रगति, कई वर्षों तक चलने वाली परियोजनाओं का निरीक्षण करने और उन्हें पूरी तरह से निपटाने के लिए कड़े कदम उठाने की आवश्यकता है, खराब नियोजन, सीमित वित्तीय क्षमता वाली परियोजनाओं को गंभीरता से समाप्त करना होगा, और कार्यान्वयन के बिना जानबूझकर "भूमि पर कब्जा" करना होगा।

हमें इस मानसिकता को खत्म करना होगा कि यदि इस प्रांत में उच्च स्तरीय रियल एस्टेट परियोजना है, तो हमारे प्रांत में भी ऐसी परियोजना होनी चाहिए।

पाठ 3: एक मिलियन डॉलर के विला में अस्थायी रूप से रहना

निम्न आय वाले लोग लाखों डॉलर के विला में रहते हैं, वे विला, दुकानें किराए पर लेकर रहते हैं, किराने की दुकानें खोलते हैं, सब्जियां बेचते हैं, बीयर बार चलाते हैं... जीविका चलाने के लिए व्यवसाय करते हैं, यह एक मजाक है लेकिन यह अधिकांश शहरी क्षेत्रों (केडीटी) में मौजूद है, जिनसे रहने योग्य, सभ्य और आधुनिक होने की उम्मीद की जाती है।

विला और दुकानों को "बाज़ार" में बदलना

यह देखना कठिन नहीं है कि हनोई में आवासीय क्षेत्रों के बगल में या अपार्टमेंट इमारतों के नीचे स्थित चौड़े अग्रभाग वाले कई विला और दुकानें अक्सर कैफे, रेस्तरां, किराने की दुकानें, फास्ट फूड स्टोर, ताजा खाद्य भंडार आदि खोलने के लिए किराए पर ली जाती हैं। यह कानून द्वारा निषिद्ध नहीं है, लेकिन इसने अनजाने में शहरी क्षेत्रों के लिए एक जर्जर उपस्थिति पैदा कर दी है, जिन्हें सभ्य और आधुनिक माना जाता है।

आस-पास के दुकानों को लोग दुकानें, स्टोर खोलने के लिए किराए पर लेते हैं... व्यापार करने के लिए।

होई डुक जिले के निवासी श्री गुयेन क्वांग त्रुओंग ने डैन फुओंग जिले के तान ताई डो नए शहरी क्षेत्र में एक दुकान किराए पर ली, उन्होंने कहा: "मैंने और मेरे दो दोस्तों ने फास्ट फूड, कॉफी बेचने के लिए दुकान किराए पर ली... शुरुआत में, हमने इसे 5 मिलियन वीएनडी/माह (मकान मालिक - पीवी से किराए पर) पर सामान बेचने के लिए किराए पर लिया था। बाद में, क्योंकि हम रात में बेचते थे, हमें रात भर रहने के लिए अतिरिक्त 2 मिलियन वीएनडी/माह का भुगतान करना पड़ा।

यहां दुकानों को किराए पर देने में विशेषज्ञता रखने वाले एक "सेवा दलाल" ने कहा: किरायेदार मुख्य रूप से प्रांतों से आए श्रमिक हैं, वे नाश्ते की दुकानें खोलने, सब्जियां बेचने, बीयर बार चलाने के लिए सस्ते दामों पर किराए पर लेते हैं... किराया बाध्यकारी नहीं है, ज्यादा पैसा जमा करने की जरूरत नहीं है, जब मालिक इसे ले लेता है, तो इसे वापस करना होगा।

छोटे व्यापारियों ने अपना कारोबार व्यवस्थित करने के लिए दुकानें किराए पर लेना शुरू कर दिया है, जिससे यह जगह एक स्वतःस्फूर्त कबाड़ी बाज़ार में बदल गई है। टैन ताई डो शहरी क्षेत्र में एचएचए अपार्टमेंट बिल्डिंग में रहने वाले एक निवासी ने कहा: ख़रीदना-बेचना सुविधाजनक है, लेकिन हर सुबह और सप्ताहांत में, यहाँ बहुत सारे खरीदार और विक्रेता होते हैं, कई वाहन शहरी क्षेत्र में आते-जाते रहते हैं, जिससे यातायात सुरक्षा संबंधी समस्याएँ पैदा हो सकती हैं। दुकानों में गंदा पानी और कचरा फैलाना तो दूर की बात है... बहुत गंदगी।

होई डुक, जिया लाम, नाम तु लिएम, बाक तु लिएम, होआंग माई ज़िलों के कुछ शहरी इलाकों में पत्रकारों ने ज़मीनी स्तर पर जाकर देखा कि विला और दुकानों को मालिकों द्वारा किराए पर दिए जाने की स्थिति... हर जगह दिखाई देती है, हर जगह की अपनी अलग विशेषताएँ और अलग-अलग किराये की कीमतें हैं। लेकिन इन सबमें एक समानता यह है कि ये एक सभ्य और आधुनिक शहरी क्षेत्र की छवि को और भी जर्जर बना रहे हैं।

हाई फोंग, फू थो, हा नाम, हंग येन, थान होआ जैसे प्रांतों और शहरों में स्थिति बहुत अच्छी नहीं है। हालाँकि किरायेदार कम हैं और कीमतें सस्ती हैं, फिर भी स्थिति बहुत खराब है। वहीं, खाली पड़े घरों में घास उग आई है और वे जर्जर होने के निशान दिखा रहे हैं।

लाखों डॉलर के विला में कई "नहीं"

अस्थायी रूप से रहने के लिए एक विला किराए पर लेने वाले व्यक्ति की भूमिका में, सुश्री गुयेन थी बिच हमें हनोई शहर के होई डुक जिले के नाम अन खान शहरी क्षेत्र का भ्रमण कराने ले गईं। यहाँ, हमने कुछ विला और दुकानें देखीं जिनमें लोग रहते थे। हालाँकि विला का बाहरी हिस्सा अभी पूरा नहीं हुआ था, फिर भी दरवाजों पर अस्थायी रूप से प्लास्टिक के पैनल लगाए गए थे, कुछ दरवाजे पतली नालीदार लोहे की चादरों से बने थे... अंदर, कपड़े बेतरतीब ढंग से टंगे हुए थे, सोने की जगहें अस्थायी रूप से मजदूरों द्वारा लकड़ी के तख्तों से बनाई गई थीं, कुछ जगहों पर, कंक्रीट के फर्श पर सीधी चटाई बिछाई गई थी, रसोई अस्थायी रूप से बनाई गई थी और खास बात यह थी कि यहाँ कोई उचित शौचालय नहीं था।

श्रीमती बिच ने पूछा: "आप कितने लोगों को विला किराए पर देने की योजना बना रहे हैं? अगर बहुत से लोग हैं, तो आपको पूरा विला किराए पर दे देना चाहिए। क्षेत्रफल 200-300 वर्ग मीटर है, कीमत लगभग 6-8 मिलियन VND/माह है, आप जितने चाहें उतने लोगों को किराए पर दे सकते हैं। अगर आप सहमत हैं, तो मुझे बताएँ ताकि मैं मालिक से बात कर सकूँ।"

अधिकांश श्रमिक नघे अन, थान होआ, नाम दीन्ह, विन्ह फुक, तुयेन क्वांग से आते हैं... वे विला, दुकानघरों में रहते हैं, दिन के दौरान वे चौकीदार, निर्माण श्रमिक, मैकेनिक के रूप में काम करते हैं... रात में वे लाखों डॉलर के विला में एकत्र होते हैं, लेकिन वहां सब कुछ "अभाव" होता है: न बिजली, न साफ ​​पानी, शौचालय काम नहीं करते...

एक फ्रीलांस कर्मचारी का लाखों डॉलर के विला में अस्थायी जीवन - फोटो: न्गोक वु

ले खाक नाम (थान होआ से) वर्तमान में होआंग माई जिले के एक विला में अस्थायी रूप से रह रहे हैं। उन्होंने कहा: "मैंने नौवीं कक्षा में स्कूल छोड़ दिया और अपने पड़ोसी के साथ यहाँ निर्माण मजदूर के रूप में काम करने आ गया। अब मैं एक निर्माण मजदूर हूँ। अगर सभी का सहयोग और मार्गदर्शन न होता, तो मुझे नहीं पता कि मैं आज कहाँ होता।"

इन दिनों, छात्रों की गर्मी की छुट्टियाँ चल रही हैं, कई बच्चों को उनके माता-पिता हनोई ले जा रहे हैं, और पहली बार उन्हें अपने माता-पिता के साथ लाखों डॉलर के विला में रहने का मौका मिल रहा है। सुश्री ले थी हाई (नघे अन से) ने कहा: मेरी बच्ची गर्मी की छुट्टियों में है, और उसने कहा कि उसे अपने माता-पिता की याद आ रही है, इसलिए मैं उसे यहाँ खेलने के लिए ले जाने आई हूँ। यहाँ एयर कंडीशनिंग नहीं है, और कभी-कभी तो इतनी गर्मी होती है कि मैं देर रात तक सो नहीं पाती। मुझे अपनी बच्ची पर तरस आता है, लेकिन मेरे पास कोई विकल्प नहीं है। मैं उसे 1-2 हफ़्ते यहीं रहने दूँगी और फिर उसे उसके दादा-दादी के पास उसके गृहनगर वापस ले जाऊँगी।

मुख्य रसोइया सुश्री होआंग थी सी, जो 30 से ज़्यादा कर्मचारियों के लिए खाना बनाती हैं, ने कहा: "इन दिनों बोर्डिंग हाउस काफ़ी खुश है। यहाँ 5 बच्चे हैं जिन्हें उनके माता-पिता खेलने के लिए ले जाते हैं। दिन में मैं खाना बनाती हूँ और नानी की भूमिका भी निभाती हूँ। अच्छी बात यह है कि उनमें से हर एक अलग-अलग शहर से आता है, लेकिन वे एक साथ मिलकर खेलते हैं और एक-दूसरे का साथ देते हैं।"

होआ बिन्ह, हा नाम, क्वांग निन्ह जैसे कुछ शहरी क्षेत्रों में... कम आय वाले श्रमिक अस्थायी रूप से विला में रहते हैं,

दुकानें अब भी मौजूद हैं, हालाँकि ज़्यादा नहीं। जब हमने पत्रकारों के तौर पर उनसे संपर्क किया, तो उन्होंने जवाब देने से इनकार कर दिया या कुछ मामलों में तो खुलकर जानकारी न देने और तस्वीरें न लेने की हिदायत दी... क्योंकि उन्हें डर था कि मकान मालिक या निवेशक उन्हें किराए पर देना जारी नहीं रखेंगे।

(नोट: गोपनीयता की रक्षा के लिए इस लेख में पात्रों के नाम बदल दिए गए हैं)

पाठ 4: संस्थानों को बेहतर बनाना, उच्च स्तरीय अचल संपत्ति को उसके वास्तविक मूल्य पर लाना

रियल एस्टेट परियोजना डेवलपर्स और निवेशकों को दीर्घकालिक लाभों के लिए छोटे, अल्पकालिक लाभों का त्याग करना होगा, व्यवसायों का सक्रिय रूप से पुनर्गठन करना होगा, मुख्य परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करना होगा, ऋण कम करना होगा, कॉर्पोरेट बॉन्ड पर अच्छा नियंत्रण रखना होगा और ऋण संस्थानों पर अत्यधिक निर्भरता को सीमित करना होगा। प्रबंधन एजेंसियों के संबंध में, राज्य को जल्द ही केंद्र से स्थानीय स्तर तक एक पारदर्शी कानूनी व्यवस्था तैयार करनी होगी और प्रबंधन शक्तियों का स्पष्ट विभाजन करना होगा, ताकि वर्तमान की तरह अतिव्यापन और सामंजस्य की कमी से बचा जा सके।

छोटे लाभों का त्याग करें

व्यवसायों के लिए, लाभ को हमेशा सर्वोच्च प्राथमिकता दी जाती है, समग्र, दीर्घकालिक लाभों के लिए अल्पकालिक लाभों का त्याग करना वास्तव में एक अत्यंत कठिन विकल्प है। हालाँकि, उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट में विशेषज्ञता रखने वाले व्यवसाय के लिए, लाभहीन परियोजनाओं या कम लाभप्रदता वाली परियोजनाओं का त्याग करने की आवश्यकता का सामना करने के लिए साहस, दूरदर्शिता और एक निश्चित समझ होना आवश्यक है, साथ ही, व्यवसाय का पुनर्गठन, ऋण कम करना, मुख्य व्यवसाय, मुख्य परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करना... यही एक बुद्धिमानी भरा निर्णय है।

रियल एस्टेट परियोजनाओं के विकास में कई वर्षों के अनुभव वाली इकाई, विनापोल ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के निदेशक मंडल के अध्यक्ष और महानिदेशक श्री दिन्ह वान नघी ने स्पष्ट रूप से कहा: रियल एस्टेट उद्यमों को इस समय का लाभ उठाकर खुद पर नज़र डालनी चाहिए, उद्यम का पुनर्गठन करना चाहिए, ऋण कम करना चाहिए, ऋण संस्थानों पर निर्भरता कम करनी चाहिए, उच्च जोखिम वाली परियोजनाओं को साहसपूर्वक समाप्त करना चाहिए, बिखरे और खंडित तरीके से निवेश नहीं करना चाहिए। मात्रा और जल्दबाजी में विकास करने से बचें, क्योंकि एक बार मुश्किलों का सामना करने के बाद, पीछे मुड़ने में बहुत देर हो जाएगी।

"देवताओं" के लिए, धन होने के अलावा, उस रियल एस्टेट परियोजना के कानूनी पहलुओं का ध्यानपूर्वक अध्ययन करना भी ज़रूरी है जिसमें आप निवेश करना चाहते हैं या दीर्घकालिक निवास के लिए खरीदना चाहते हैं। यह मुश्किल नहीं है, लेकिन निवेशकों को गंभीरता से विचार करने की ज़रूरत है, ताकि "खलिहान बनाने के लिए गाय के खो जाने का इंतज़ार न करना पड़े"। दरअसल, वर्तमान में कई उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाएँ हैं, जो बनकर तैयार तो हो गई हैं, यहाँ तक कि ग्राहकों के रहने के लिए भी, लेकिन कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी नहीं हुई हैं, बुनियादी ढाँचा भी समन्वित नहीं है। इससे ऐसी स्थिति पैदा होती है जहाँ विला और दुकानों के मालिक तो होते हैं, लेकिन वहाँ कोई नहीं रहता, उन्हें वीरान छोड़ दिया जाता है, घास उग आती है, जिससे संसाधनों की बर्बादी होती है।

घरेलू रियल एस्टेट व्यवसायों को अपनी कमर कसनी होगी, कर्ज कम करना होगा, ऋण संस्थानों पर निर्भरता कम करनी होगी और उच्च जोखिम वाली परियोजनाओं में कटौती करनी होगी, न कि बिखरे हुए और खंडित तरीके से निवेश करना होगा - उदाहरणात्मक फोटो।

स्थानीय निकायों को मज़बूत वित्तीय क्षमता वाले प्रतिष्ठित निवेशकों का भी सावधानीपूर्वक चयन करना चाहिए, रुझानों का अनुसरण नहीं करना चाहिए, और उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट को अंधाधुंध तरीके से विकसित करने की मानसिकता से बचना चाहिए, जिसमें योजना और दिशा का अभाव हो। यह एक गलत मानसिकता है, जिसके बाद में कई परिणाम हो सकते हैं। इसके अलावा, स्थानीय निकायों को निरीक्षण और पर्यवेक्षण को मज़बूत करना होगा, नियमों का उल्लंघन करने वाले, प्रगति में देरी करने वाले, यहाँ तक कि परियोजनाओं को रद्द करने वाले निवेशकों से सख्ती से निपटना होगा, परियोजनाओं को छोड़ने से बचना होगा, जिससे संसाधनों की बर्बादी होती है और राज्य को कर और शुल्क राजस्व का नुकसान होता है।

राज्य के "हाथ" की आवश्यकता है

दरअसल, सामान्य तौर पर रियल एस्टेट बाज़ार और ख़ास तौर पर उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट बाज़ार लंबे समय से कीमतों के मामले में "ढीला" रहा है, जबकि इस क्षेत्र के लिए कर और शुल्क अभी भी कम हैं, जो बाज़ार के विकास की गति के अनुरूप नहीं हैं, जिससे बेतहाशा अटकलें और मूल्य वृद्धि हो रही है, जिससे वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले लोगों के लिए पहुँच पाना मुश्किल हो रहा है। शहरी और ग्रामीण क्षेत्रों के बीच रियल एस्टेट की कीमतों में अंतर की बात तो दूर, हनोई, हाई फोंग, हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में भी, स्पष्ट अंतर हैं। इसलिए, कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना ​​है कि राज्य को रियल एस्टेट बाज़ार के नियमन में सीधे तौर पर भाग लेने की ज़रूरत है, क्योंकि वर्तमान में राज्य के पास इसे नियंत्रित करने के लिए पर्याप्त कानूनी साधन हैं।

कई विशेषज्ञों के अनुसार, उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट बाज़ार अवरुद्ध हो रहा है, जिससे आपूर्ति और माँग में असंतुलन पैदा हो रहा है, जिससे कई अन्य उद्योगों की विकास गति धीमी पड़ रही है। इसलिए, रियल एस्टेट बाज़ार को तुरंत खोलना ज़रूरी है, जिससे घरेलू और विदेशी देशों से रियल एस्टेट में धन का प्रवाह बढ़े और उद्यमों और रियल एस्टेट परियोजनाओं की खरीद, बिक्री, विलय बाज़ार के नियमों के अनुसार हो... जिससे आर्थिक विकास को बढ़ावा मिले और अन्य सभी उद्योगों के विकास के लिए एक स्पिलओवर प्रभाव पैदा हो।

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केंद्रीय समिति के 16 जून, 2022 के संकल्प 18-एनक्यू/टीडब्ल्यू ने बताया: "संस्थानों और नीतियों में नवाचार और सुधार जारी रखना, भूमि प्रबंधन और उपयोग की प्रभावशीलता और दक्षता में सुधार करना, हमारे देश को उच्च आय वाले विकसित देश में बदलने के लिए गति पैदा करना", जिससे आने वाले समय में वियतनामी अचल संपत्ति बाजार के कई पहलुओं पर मजबूत प्रभाव पड़ने की उम्मीद है।

दूसरी ओर, हालांकि भूमि परियोजनाओं को क्रियान्वित करने के लिए व्यवसायों हेतु प्रशासनिक प्रक्रियाएं सुलझा ली गई हैं, फिर भी वे अभी भी उलझी हुई हैं तथा लंबी खिंच रही हैं।

यह दुष्चक्र बार-बार दोहराया जाता है, परियोजना दर परियोजना, उद्यम दर उद्यम, वर्ष दर वर्ष... इसीलिए कहावत है "पर्याप्त कानूनी आधार न होने का डर", या "वरिष्ठों से निर्देशों की प्रतीक्षा", जिसके कारण निवेश परियोजनाएं अटक जाती हैं, क्रियान्वित नहीं हो पाती हैं, और सामाजिक संसाधनों का प्रभावी ढंग से उपयोग नहीं हो पाता है।

निवेश पूँजी समर्थन के बारे में, रियल एस्टेट परियोजना विकास में विशेषज्ञता रखने वाली एक कंपनी (नाम गुप्त रखा गया है) ने कहा: "वर्तमान में, ऋण संस्थाएँ व्यवसायों के लिए ऋण को स्थगित करने और बढ़ाने का बहुत अच्छा काम कर रही हैं: सरकार ने रियल एस्टेट के लिए ऋण की गुंजाइश "ढीली" करने का निर्देश दिया है, लेकिन, मेरी राय में, इसके साथ ही व्यवसायों के लिए बॉन्ड पर लगी रोक भी हटाई जानी चाहिए। वर्तमान में, हमारे लिए बैंक ऋण प्राप्त करना बहुत मुश्किल है। भय की मानसिकता हर जगह फैल गई है और इसके एक "सामाजिक बीमारी" में बदलने का खतरा है।

कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना ​​है कि राज्य को रियल एस्टेट बाजार को विनियमित करने में सीधे तौर पर भाग लेने की आवश्यकता है, क्योंकि वर्तमान में राज्य के पास इसे नियंत्रित करने के लिए पर्याप्त कानूनी उपकरण हैं।

समाजवादी-उन्मुख बाजार अर्थव्यवस्था विकसित करने वाली संस्थाओं के साथ समकालिक और सुसंगत तरीके से भूमि प्रबंधन और उपयोग से संबंधित संस्थाओं और नीतियों का निर्माण भूमि संसाधनों को मुक्त करेगा और राज्य को भूमि का प्रबंधन, दोहन और उपयोग करने में मदद करेगा ताकि इसका सबसे किफायती, टिकाऊ और प्रभावी उपयोग सुनिश्चित हो सके। ऐसा करने के लिए, भूमि कानून, आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून आदि में संशोधनों को पूरा करके समन्वय और एकता सुनिश्चित करना आवश्यक है, जो एक अत्यावश्यक आवश्यकता है। इसके अलावा, राज्य भूमि प्रबंधन तंत्र के संगठन को पूर्ण बनाना, सुव्यवस्थित और एकता सुनिश्चित करना, बिचौलियों को समाप्त करना, विकेंद्रीकरण और शक्ति के प्रत्यायोजन को बढ़ावा देना, और साथ ही निरीक्षण, पर्यवेक्षण और शक्ति नियंत्रण के लिए एक तंत्र का निर्माण करना आवश्यक है।

प्रतिनिधि डांग बिच न्गोक - होआ बिन्ह प्रांत का राष्ट्रीय असेंबली प्रतिनिधिमंडल

निलंबित और विलंबित परियोजनाओं की समस्या को हल करने की आवश्यकता

इस पाँचवें सत्र में प्रस्तुत भूमि कानून (संशोधित) का मसौदा व्यापक जन-विमर्श के बाद तैयार किया गया है। मैं व्यक्तिगत रूप से, इस पाँचवें सत्र में 15वीं राष्ट्रीय सभा में प्रस्तुत भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे की जाँच, मूल्यांकन और समायोजन के आधार पर, देश भर के मतदाताओं और लोगों से राय एकत्रित करने और उसे संश्लेषित करने में प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के प्रयासों की सराहना करता हूँ।

मसौदा कानून में निलंबित और विलंबित परियोजनाओं के मुद्दे को संबोधित करने की आवश्यकता है। उदाहरण के लिए, वर्तमान में कई प्रांतों और शहरों में, कई परियोजनाएँ हैं जिन्हें निवेश लाइसेंस दिए गए हैं, लेकिन कई वस्तुनिष्ठ कारकों के कारण, उनका कार्यान्वयन धीमा है या केवल कुछ प्रक्रियात्मक चरण ही पूरे किए जाते हैं, फिर वे 5 साल या 10 साल तक भी लागू नहीं हो पाते, जिससे भूमि संसाधनों की बर्बादी होती है और लोगों में निराशा होती है।

मुझे उम्मीद है कि इस बार भूमि संबंधी मसौदा कानून (संशोधित) में सख्त और विशिष्ट नियम होंगे ताकि स्थानीय लोगों को इस मुद्दे को मौलिक और गहनता से संभालने में मदद मिल सके। क्योंकि, अतीत में, कई परियोजनाएँ स्थगित कर दी गईं और समय से पीछे हो गईं, लेकिन जब निरीक्षण और जाँच की गई, तो निवेशकों के पास अभी भी कारण थे: आंशिक रूप से कार्यान्वित या वस्तुनिष्ठ परिस्थितियों के कारण।

वकील गुयेन होंग बाख - होंग बाख एंड एसोसिएट्स लॉ फर्म एलएलसी के निदेशक

पैसा निवेश करते समय सावधान रहें

वर्तमान आर्थिक स्थिति में, रियल एस्टेट निवेश अभी भी निवेशकों के लिए एक सुरक्षित गंतव्य बना हुआ है। इसलिए, रियल एस्टेट परियोजनाएँ काफ़ी ध्यान आकर्षित कर रही हैं। इसलिए, रियल एस्टेट परियोजनाओं, विशेष रूप से उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाओं पर सावधानीपूर्वक शोध करना निवेशकों के लिए अत्यंत आवश्यक और सार्थक है।

हालाँकि, रियल एस्टेट निवेशकों को "पैसा लगाते समय" सावधानी बरतने की ज़रूरत है। सबसे पहले, उन्हें निवेशक की वैधता, ब्रांड और प्रतिष्ठा पर ध्यानपूर्वक शोध करना चाहिए। दूसरा, उन्हें परियोजना की प्रगति की जानकारी होनी चाहिए, इसलिए खरीदारों को अपने अधिकारों और हितों को प्रभावित करने वाले जोखिमों से बचने के लिए परियोजना की निर्माण प्रगति की निगरानी और अद्यतन करना चाहिए। तीसरा, परियोजना निवेश लाइसेंस, निर्माण लाइसेंस जैसे दस्तावेज़ों की वैधता... खरीदारों को उपरोक्त दस्तावेज़ों पर ध्यान देने की आवश्यकता है, क्योंकि विवाद होने पर अधिकारों को संभालना आसान होगा। चौथा, अनुबंध की शर्तों और अन्य लागतों की सामग्री। रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को अनुबंध पर हस्ताक्षर करने और "पैसा लगाने" का निर्णय लेने से पहले अनुबंध में उल्लिखित समझौते की शर्तों को ध्यान से पढ़ना और समझना चाहिए।

सुश्री दो थू हैंग - वरिष्ठ निदेशक, अनुसंधान एवं परामर्श विभाग, सैविल्स हनोई

परियोजना की वैधता पर ध्यान दें

उच्च श्रेणी के खंड में वर्तमान परियोजनाओं में निवेशकों से सीधे बेची जा रही आपूर्ति बहुत सीमित है, जिसे दुर्लभ कहा जा सकता है, जबकि नई शुरू की गई रियल एस्टेट परियोजनाओं की संख्या उंगलियों पर गिनी जा सकती है, आंशिक रूप से वैश्विक वित्तीय संकट के प्रभाव के कारण, आंशिक रूप से क्योंकि कई परियोजनाएं पूरी नहीं हुई हैं या निर्माण शुरू करने के लिए कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने में कठिनाई हो रही है... ये मुख्य कारण हैं कि आने वाले समय में उच्च श्रेणी के रियल एस्टेट की आपूर्ति सीमित होगी।

हालाँकि, निवेशकों को परियोजना के बारे में स्पष्ट जानकारी होनी चाहिए, और साथ ही, कई पक्षों को एक साथ जोड़ने वाली विशिष्ट प्रतिबद्धताएँ भी होनी चाहिए। इसके अलावा, कानूनी ढाँचा व्यापक, पूर्ण, स्पष्ट और विस्तृत निर्देशों वाला होना चाहिए... ताकि निवेशकों को शुद्ध करने और स्थायी बाज़ार विकास को बढ़ावा देने, कीमतों में बहुत अधिक उतार-चढ़ाव से बचने और साथ ही राज्य के हितों को सुनिश्चित करने में मदद मिल सके।

स्रोत: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html