लाखों डॉलर का "खेल का मैदान" अभी भी बर्बाद हो रहा है

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पाठ 1: दुखद वास्तविकता

रियल एस्टेट बाज़ार पहले कभी इतना निराशाजनक नहीं रहा जितना अभी है। नए रियल एस्टेट प्रोजेक्ट शुरू हो रहे हैं, जबकि पुराने प्रोजेक्ट लगभग "निष्क्रिय" हैं, कई रियल एस्टेट फ्लोर केवल निचले स्तर पर ही चल रहे हैं और कभी-कभी बंद भी हो जाते हैं, जिससे हज़ारों कर्मचारियों को अपनी नौकरी छोड़नी पड़ती है। इसके साथ ही, कॉर्पोरेट ऋण और बॉन्ड ऋण बढ़ रहे हैं और कभी भी "विस्फोट" का खतरा है।

"जादुई" आकर्षण ठंडा पड़ गया है

सामान्य रूप से रियल एस्टेट व्यवसाय और विशेष रूप से उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट बाज़ार, प्रमुख आर्थिक क्षेत्रों में से एक हैं, जो पूरे देश के विकास और सकल घरेलू उत्पाद में महत्वपूर्ण योगदान देते हैं। इसके अलावा, रियल एस्टेट लाखों श्रमिकों को रोज़गार और आय प्रदान करने में मदद करता है और कई उद्योगों से निकटता से जुड़ा हुआ है: निर्माण सामग्री उत्पादन, पर्यटन - रिसॉर्ट, बैंकिंग और वित्त, निर्माण... हालाँकि, कड़े ऋण नियंत्रण के संदर्भ में, और कई कानूनी कठिनाइयाँ जिनका समाधान नहीं हो पाया है, रियल एस्टेट परियोजना के निवेशक आर्थिक रूप से पर्याप्त रूप से मज़बूत नहीं हैं, और कानूनी दस्तावेज़ पूरे नहीं हैं, इसलिए "ग्राहक" पहले की तरह जल्दी और आसानी से भुगतान नहीं कर पाते हैं। इससे बिक्री धीमी हो जाती है, रियल एस्टेट बाज़ार लगभग गिर रहा है और एक अभूतपूर्व निराशाजनक स्थिति पैदा कर रहा है।

हाल ही में, कोविड-19 महामारी के प्रभाव के कारण, विश्व अर्थव्यवस्था को कठिनाइयों का सामना करना पड़ा है, मुद्रास्फीति और बढ़ी हुई बैंक ब्याज दरों ने रियल एस्टेट बाजार, विशेष रूप से उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट क्षेत्र को गहराई से प्रभावित किया है। कई नई रियल एस्टेट परियोजनाओं को लाइसेंस नहीं मिला है, पुरानी परियोजनाएँ समय से पीछे चल रही हैं, जिससे आपूर्ति लगातार कम होती जा रही है। इस बीच, कई रियल एस्टेट परियोजनाएँ बिक चुकी हैं, लेकिन निवेशकों ने उन्हें योजना के अनुसार उपयोग के लिए पूरा नहीं किया है, जिसके कारण परित्यक्त विला की एक श्रृंखला बन गई है, जो घास से ढकी हुई है और बर्बादी का कारण बन रही है।

छवि-1.jpg — परित्यक्त विला, घास से भरा हुआ, संसाधनों की बर्बादी

कई विदेशी निवेशकों का मानना है कि वियतनाम के रियल एस्टेट बाज़ार में बड़ी आबादी और रियल एस्टेट की उच्च माँग की विशेषताएँ हैं, जो उनके लिए हमेशा एक आकर्षक कारण रहा है। वियतनाम शहरीकरण को बढ़ावा दे रहा है, जबकि सरकार विकास के लिए एक अग्रणी भूमिका निभाते हुए धुआँ रहित उद्योग स्थापित करने के लिए प्रतिबद्ध है। इसके अलावा, उच्च-श्रेणी के ग्राहकों की संख्या बढ़ रही है, वे इसे उच्च लाभप्रदता वाले निवेश चैनल के रूप में देखते हैं, हालाँकि इसमें कई जोखिम भी शामिल हैं।

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योजना एवं निवेश मंत्रालय के आंकड़ों के अनुसार, यदि 2021 में रियल एस्टेट में निवेशित पंजीकृत एफडीआई पूंजी केवल 2.6 बिलियन अमेरिकी डॉलर तक पहुँची थी, तो 2022 तक यह बढ़कर 4.5 बिलियन अमेरिकी डॉलर हो जाएगी और 2023 की पहली तिमाही में भी सकारात्मक संकेत दिखाई देंगे। प्रसंस्करण और विनिर्माण उद्योग के बाद, रियल एस्टेट एफडीआई पूंजी आकर्षित करने वाला दूसरा क्षेत्र है।

नाम तू लिएम ज़िले के एक उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट व्यापारी, श्री ले मिन्ह हीप ने कहा: "मैंने और मेरे दो दोस्तों ने मिलकर निवेश किया था। कुछ साल पहले, हमें अच्छा मुनाफ़ा हुआ और हमारे पास तुरंत नकदी आ गई, लेकिन 2021 से अब तक, हमने लगभग कोई और विला नहीं खरीदा है, जबकि कुछ विला जो हमारे पास पहले "रखे" हुए थे, वे अभी तक नहीं बिके हैं। हालाँकि कुछ लोगों ने खरीदने के लिए कहा, लेकिन उन्होंने बहुत कम कीमत की पेशकश की।" श्री हीप ने आगे कहा: "सौभाग्य से, जब हमने खरीदा, तो हमने बैंक से पैसे उधार नहीं लिए। अगर हमने अब तक उधार लेकर ब्याज चुकाया होता, तो हमें तुरंत बेचना पड़ता।"

यह देखा जा सकता है कि इस समय रियल एस्टेट कई साल पहले की तरह अपने चरम पर नहीं है।

क्या आपूर्ति और मांग आभासी है?

रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट (खासकर विला) का भंडार काफी बड़ा है। हालाँकि, नई आपूर्ति तेज़ी से कम होती जाएगी क्योंकि पर्याप्त वित्तीय क्षमता वाली प्रतिष्ठित उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाएँ बहुत कम हैं। इस बीच, हनोई और उत्तरी प्रांतों में विला और शॉपहाउस (वाणिज्यिक व्यवसाय के साथ संयुक्त एक आवास मॉडल) की आपूर्ति में तेज़ी से कमी आई है। वर्तमान में, आपूर्ति मुख्य रूप से 2020 से पहले कार्यान्वित रियल एस्टेट परियोजनाओं में है। 2021 से 2023 की पहली तिमाही तक, उच्च-स्तरीय सेगमेंट से संबंधित मुट्ठी भर रियल एस्टेट परियोजनाएँ ही कार्यान्वित की गई हैं, जबकि यह सेगमेंट मुख्य रूप से उच्च वर्ग के लिए है, कम आय वाले लोगों के लिए नहीं। इसलिए, पहले से ही निराशाजनक बाजार अब और भी निराशाजनक हो गया है।

दाई फोंग कंस्ट्रक्शन इन्वेस्टमेंट - रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के सेल्स डायरेक्टर, श्री दिन्ह वान ट्रोई ने टिप्पणी की: हनोई में विला और टाउनहाउस की आपूर्ति लंबे समय से लगातार कम रही है, जबकि 2022 और 2023 की शुरुआत में नई आपूर्ति मुख्य रूप से चल रही परियोजनाओं से आती है और हनोई के उपनगरों में केंद्रित है। कुछ मायनों में, यह बाजार में अधिक उत्पाद उपलब्ध कराएगा, लेकिन चयन के लिए महत्वपूर्ण नहीं।

छवि-2.jpg — हा लोंग सिटी (क्वांग निन्ह) के बाई चाई वार्ड में थुय सैन हिल विला क्षेत्र की परियोजना में कई अधूरे कार्य हैं।

क्वांग निन्ह प्रांत में पत्रकारों द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार, विला और शॉपहाउस की आपूर्ति अभी भी प्रचुर मात्रा में है, लेकिन मुख्य रूप से पुरानी रियल एस्टेट परियोजनाओं जैसे: बीआईएम ग्रुप, गेलेक्सिमको ग्रुप, तुआन चाऊ ग्रुप... और लगभग कोई नई रियल एस्टेट परियोजनाएं लागू नहीं की जा रही हैं, नई आपूर्ति बहुत कम हो गई है।

इस बीच, हा नाम, बाक निन्ह, फू थो, हाई फोंग, होआ बिन्ह आदि इलाकों में भी आपूर्ति बहुत आशाजनक नहीं है। इन प्रांतों और शहरों में, उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाएँ कम हैं, लेन-देन सीमित हैं, और हाल के वर्षों में, बहुत कम उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाएँ क्रियान्वित हुई हैं। जहाँ पुरानी परियोजनाएँ ठप पड़ी हैं, वहीं कई विला और दुकानें, हालाँकि उनके मालिकाना हक में हैं, उपयोग में नहीं आ रही हैं, जिससे उन्हें छोड़ दिया जा रहा है, बर्बादी हो रही है और संभावित रूप से सामाजिक बुराइयाँ पैदा हो रही हैं।

यानी आपूर्ति और मांग के संदर्भ में, विशेषज्ञों का कहना है कि हरित क्षेत्र, इष्टतम उपयोगिताओं और जटिल एवं सुविधाजनक परिवहन कनेक्शन वाले विला और शॉपहाउस का चलन ग्राहकों की पहली पसंद होगा। इसके अलावा, शहरीकरण दर, प्राकृतिक जनसंख्या वृद्धि दर और मध्यम एवं उच्च वर्ग की संख्या में वृद्धि भी आने वाले समय में विला उपभोग की मांग को बढ़ावा देने वाली मुख्य प्रेरक शक्तियाँ हैं।

वास्तव में, एक बार जब कोविड-19 महामारी के बाद अर्थव्यवस्था मजबूती से उबर जाती है, तो रियल एस्टेट बाजार के लिए बाधाओं और कठिनाइयों को दूर करने की सरकार की नीतियों को स्थानीय स्तर पर गंभीरता से लागू किया जाता है, साथ ही "क्रेडिट रूम" को ढीला कर दिया जाता है, कॉर्पोरेट बॉन्ड की गारंटी दी जाती है, फिर निगमों, कंपनियों और व्यक्तियों के पास जल्द ही आवश्यक पूंजी तक पहुंच होगी, वहां से, रियल एस्टेट परियोजनाएं तैनात की जाएंगी और विभिन्न प्रकार के उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट उत्पाद प्रदान किए जाएंगे: विला रियल एस्टेट, शॉपहाउस, रिसॉर्ट, स्वास्थ्य सेवा... बाजार में, रियल एस्टेट बाजार की क्रय और बिक्री शक्ति फिर से जीवंत हो जाएगी।

विलय और अधिग्रहण के आसार दिखाई दे रहे हैं

यह एक प्राकृतिक नियम है, ताकतवर, कमज़ोर पर हावी हो जाते हैं, कमज़ोर का अधिग्रहण और ताकतवर में विलय, हाल के दिनों में रियल एस्टेट उद्योग में एक सामान्य बात है। हालाँकि, हाल ही में देश-विदेश से "शार्क" उभरे हैं, जो कई निवेश निधियों का उपयोग करते हैं या नकद खर्च करके उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाओं, विकास के लिए साफ़-सुथरे कानूनी दस्तावेज़ों वाली परियोजनाओं को वापस खरीदते हैं।

यह देखा जा सकता है कि 2023 की शुरुआत से अब तक, वियतनामी रियल एस्टेट कंपनियों को चार विशिष्ट समूहों में विभाजित किया गया है: जोखिम, संतुलन, क्षमता और "नए खिलाड़ी"। "नए खिलाड़ी" समूह में वे कंपनियाँ, निवेश फंड शामिल हैं जो विलय और अधिग्रहण के माध्यम से रियल एस्टेट बाजार में प्रवेश के अवसरों की तलाश में हैं।

इसके विशिष्ट उदाहरणों में एफएलसी ग्रुप, टैन होआंग मिन्ह शामिल हैं... जब समूह के प्रमुख कानूनी पचड़े में फँस गए, तो कई "बड़े लोग" इन समूहों की संभावित परियोजनाओं में दखल देने लगे। बैम्बू एयरवेज़ आधिकारिक तौर पर एफएलसी ग्रुप से अलग हो गया है, जिसके कारण क्वांग निन्ह, थान होआ, थाई न्गुयेन, विन्ह फुक, फु थो... में इस समूह की कई रियल एस्टेट परियोजनाएँ या तो कार्यान्वयन रोक दिए जाने या परियोजना पर शोध और कार्यान्वयन जारी रखने के लिए अन्य साझेदारों को स्थानांतरित करने के लिए मजबूर होने का जोखिम है।

वर्तमान में कई उच्च स्तरीय घरेलू रियल एस्टेट परियोजनाएं विदेशी निवेशकों को आकर्षित कर रही हैं।

इसके अलावा, कई अन्य अधिग्रहण बातचीत के चरण में हैं। कई आर्थिक और रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, मौजूदा सुस्त रियल एस्टेट बाज़ार और कठिन वित्तीय स्थिति के साथ, अगर यही स्थिति बनी रही, तो कई परियोजना निवेशकों के पास वापसी के लिए पैसे नहीं बचेंगे, और उन्हें रियल एस्टेट परियोजनाओं को स्थानांतरित करने या बेचने के बारे में सोचना पड़ सकता है। इसके अलावा, कई कंपनियाँ और विदेशी निवेश कोष घरेलू रियल एस्टेट परियोजनाओं को खरीदने के अवसर की प्रतीक्षा में धन जुटा रहे हैं, जब व्यवसायों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है और उन्हें बेचने के लिए मजबूर होना पड़ता है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने प्रस्ताव रखा: सरकार और नेशनल असेंबली की स्थायी समिति, नेशनल असेंबली के 21 जून, 2017 के संकल्प संख्या 42/2017/QH14 में निर्धारित पायलट तंत्र के अनुसार उद्यमों को समझौते के माध्यम से रियल एस्टेट परियोजनाओं को स्थानांतरित करने की अनुमति देने पर विचार करें। श्री चाऊ के अनुसार, यदि इसे लागू किया जाता है, तो यह रियल एस्टेट उद्यमों के लिए नकदी प्रवाह और तरलता की कठिनाइयों को दूर करेगा, जिसमें परिपक्व होने वाले बॉन्ड जारी करने वाले उद्यम भी शामिल हैं। उद्यमों को मांग के अनुसार समझौते के माध्यम से परियोजनाओं को स्थानांतरित करने की अनुमति देने से, राज्य कर एकत्र करेगा और रियल एस्टेट बाजार के राज्य प्रबंधन की प्रभावशीलता और दक्षता को मजबूत करेगा, पारदर्शिता बढ़ाएगा, और शेयर हस्तांतरण के रूप में प्रच्छन्न "भूमिगत" परियोजना हस्तांतरण की स्थिति को दूर करेगा, जिससे राज्य के बजट को नुकसान होता है।

सैविल्स हनोई में अनुसंधान एवं परामर्श विभाग की वरिष्ठ निदेशक सुश्री डो थू हैंग ने कहा: "इस क्षेत्र में मौजूदा परियोजनाओं में निवेशकों से सीधे बेची जा रही आपूर्ति बहुत सीमित है, जो बाज़ार में लाई जा रही नई इकाइयों की कम संख्या के कारण है। हालाँकि, टाउनहाउस अभी भी मुख्य उत्पाद श्रृंखला हैं, उसके बाद विला और फिर शॉपहाउस हैं, जो वर्तमान कुल आपूर्ति का केवल एक छोटा सा हिस्सा हैं।"

पाठ 2: धीरे-धीरे "समाप्त" करने की दौड़
रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों द्वारा इसके लिए कई कारण बताए गए हैं, लेकिन उनमें से अधिकांश कारण साइट क्लीयरेंस में देरी, कानूनी तंत्र और कर नीतियों में बदलाव, तथा कई व्यवसायों की कमजोर वित्तीय क्षमता के कारण हैं... जिसके कारण परियोजनाएं धीमी गति से पूरी हो रही हैं।

धीमी गति से प्रगति कर रही रियल एस्टेट परियोजनाएं व्यापक रूप से फैल रही हैं

63 प्रांतों और शहरों में से अधिकांश में निर्धारित समय से पीछे चल रही रियल एस्टेट परियोजनाएं हैं, तथापि, उच्च स्तरीय रियल एस्टेट खंड मुख्य रूप से अनुकूल भौगोलिक स्थिति, पर्यटन दोहन, परिवहन और बुनियादी ढांचे के विकास की क्षमता वाले बड़े प्रांतों और शहरों में स्थित है।

हनोई सबसे ज़्यादा विलंबित रियल एस्टेट परियोजनाओं वाला इलाका है। अपूर्ण आँकड़ों के अनुसार, हनोई में वर्तमान में सैकड़ों परियोजनाएँ निर्धारित समय से पीछे चल रही हैं, जो 5,000 हेक्टेयर से ज़्यादा क्षेत्र के बराबर है जिसका दोहन नहीं हुआ है, जिससे भारी बर्बादी हो रही है।

कुछ रियल एस्टेट परियोजनाओं में दस साल तक की देरी हो रही है, जैसे: होई डुक जिले में किम चुंग - डि ट्रैच शहरी क्षेत्र (जिसे अब हिनोडे रॉयल पार्क शहरी क्षेत्र - पीवी नाम दिया गया है)। या सोंग दा अर्बन एंड इंडस्ट्रियल पार्क डेवलपमेंट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (सुडिको) का नाम एन खान शहरी क्षेत्र, जिसे कभी जीवन के स्वर्ग के रूप में प्रचारित किया गया था। हालाँकि, साइट क्लीयरेंस का काम पूरा नहीं हुआ है, कई विला और टाउनहाउस अभी भी छोड़े गए हैं, जिससे संसाधनों की बर्बादी हो रही है। सुडिको के मीडिया प्रतिनिधि ने कहा: हाल ही में सुस्त रियल एस्टेट बाजार के कारण, विला में निवेश करने वाले कई ग्राहक केवल जमीन रखते हैं, बाजार में सकारात्मक बदलाव की प्रतीक्षा करते हैं। इससे ऐसी स्थिति पैदा होती है जहां कुछ विला छोड़ दिए जाते हैं

फु थो में, सोंग थाओ कंपनी लिमिटेड द्वारा निवेशित थान थुय हॉट मिनरल वाटर रिज़ॉर्ट परियोजना का क्षेत्रफल 87 हेक्टेयर से अधिक है, यह निर्धारित समय से 2 दशक से अधिक पीछे है और इसमें कई उल्लंघन हैं... परियोजना वर्तमान में छोड़ दी गई है और लोग इसे पशुओं को चराने के स्थान के रूप में उपयोग करते हैं।

थान थुय टाउन पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष श्री ट्रान वान किएन ने स्पष्ट रूप से कहा: "थान थुय हॉट स्प्रिंग परियोजना की समस्या अब निवेशक की क्षमता में निहित है। परियोजना के पास वर्तमान में एक साफ-सुथरी जगह है, पूर्ण कानूनी दस्तावेज हैं, लेकिन इसे लागू नहीं किया जा सकता क्योंकि निवेशक की क्षमता कम है। हमारा इलाका भी बहुत अधीर है क्योंकि मतदाताओं की कई राय हैं, लेकिन इसे संभालने का अधिकार फू थो प्रांत के पास है।"

छवि-4.jpg — थान थुय हॉट मिनरल वाटर रिज़ॉर्ट परियोजना वर्तमान में परित्यक्त है और स्थानीय लोगों द्वारा पशुओं के चरागाह के रूप में उपयोग की जाती है।

हा नाम प्रांत में एक रियल एस्टेट परियोजना भी कम रोमांचक नहीं है, जिसमें सार्वजनिक निर्माण और सेवा भूमि को व्यावसायिक आवास (शॉपहाउस) में बदलकर उसे वीरान छोड़ दिया जाता है। यह थांग लोई थान लीम कंपनी लिमिटेड का व्यावसायिक और आवासीय परिसर है। अब तक, इस परियोजना का निर्माण कार्य पूरा हो चुका है, कुछ परिवारों ने घर खरीद लिए हैं और उनमें रहने लगे हैं, योजना में शामिल कई परियोजनाओं का निर्माण नहीं हुआ है, जबकि कुछ परियोजनाओं में जीर्णता और परित्याग के संकेत दिखाई दे रहे हैं।

थांग लोई थान लीम कंपनी के कॉम्प्लेक्स कमर्शियल सेंटर की परियोजना के संबंध में सरकारी निरीक्षणालय के 17 जनवरी, 2023 के निरीक्षण निष्कर्ष नोटिस संख्या 161/TB-TTCP में, हा नाम प्रांत ने भूमि आवंटित तो कर दी, लेकिन भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी प्रक्रिया से नहीं गुज़री, जो 2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 118 का उल्लंघन है। इससे भी गंभीर बात यह है कि इस भूमि क्षेत्र को सार्वजनिक निर्माण, सेवाओं और वाणिज्य भूमि के रूप में नियोजित किया गया है, जिसमें आवासीय भूमि कार्य नहीं है, जो 2009 के शहरी नियोजन कानून के अनुच्छेद 26 और सरकारी डिक्री 37/2010/ND-CP के 7 अप्रैल, 2010 के अनुच्छेद 14 का उल्लंघन है।

“ट्यूमर” को हटाएँ

जिन इलाकों में रियल एस्टेट परियोजनाएं निर्धारित समय से पीछे चल रही हैं, यहां तक कि कई वर्षों से स्थिर हैं, वे हैं: हनोई, क्वांग निन्ह, फू थो, होआ बिन्ह... अकेले हनोई में, वर्तमान में सैकड़ों रियल एस्टेट परियोजनाएं हैं जो निर्धारित समय से पीछे चल रही हैं और कार्यान्वित नहीं की गई हैं, जिनमें से कई परियोजनाओं को रेड अलर्ट दिया गया है और कुछ परियोजनाओं को हनोई पीपुल्स कमेटी द्वारा रद्द कर दिया गया है।

इसका एक विशिष्ट उदाहरण मी लिन्ह ज़िले में फुओंग वियन लग्ज़री हाउसिंग प्रोजेक्ट है, जिसमें फुओंग वियन ट्रेड एंड टूरिज्म सर्विसेज़ जॉइंट स्टॉक कंपनी ने निवेश किया है। इस परियोजना के लिए 2008 में ज़मीन आवंटित की गई थी, लेकिन इसका कार्यान्वयन धीमा रहा, इसलिए हनोई जन समिति ने भूमि पुनर्ग्रहण पर निर्णय संख्या 4058/QD-UBND जारी किया, जिससे उपरोक्त परियोजना के लिए भूमि आवंटन का निर्णय रद्द हो गया। इसके अलावा, ये परियोजनाएँ हैं: ट्रुओंग गियांग कंस्ट्रक्शन कंपनी, जिसके पास गार्डन विला बनाने की परियोजना है; आन डुओंग जॉइंट स्टॉक कंपनी, जिसके पास सनी लाइट विला क्षेत्र के लिए तकनीकी अवसंरचना बनाने की परियोजना है; विनालिन्स विन्ह फुक रियल एस्टेट जॉइंट स्टॉक कंपनी, जिसके पास विनालिन्स न्यू अर्बन एरिया की परियोजना है... हनोई जन समिति ने भूमि पुनर्ग्रहण का निर्णय जारी किया है।

होई डुक जिले के तान वियत शहरी क्षेत्र परियोजना के विला और टाउनहाउस में अभी भी बहुत कम आबादी है।

सोंग थाओ कंपनी लिमिटेड द्वारा निवेशित थान थुई हॉट मिनरल वाटर रिज़ॉर्ट परियोजना के बारे में, फु थो प्रांत के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के भूमि प्रबंधन विभाग के उप प्रमुख, श्री हा मिन्ह डुक ने कहा: "21 जून, 2022 के दस्तावेज़ 2308/UBND-KGVX में, फु थो प्रांत की पीपुल्स कमेटी ने प्रांतीय कर विभाग को सोंग थाओ कंपनी द्वारा देय भूमि का किराया वसूलने का निर्देश दिया है, और साथ ही, प्रांत के योजना और निवेश विभाग, थान थुई जिला पीपुल्स कमेटी और संबंधित एजेंसियों को परियोजना के कुल क्षेत्रफल में से लगभग 37 हेक्टेयर क्षेत्र की समीक्षा करने और उसे कंपनी द्वारा कार्यान्वित करने के लिए अलग करने का निर्देश दिया है।" श्री डुक ने आगे कहा: वर्तमान में, निवेशक ने अभी तक 1/500 विस्तृत योजना को मंजूरी देने की प्रक्रिया पूरी नहीं की है, इसलिए फु थो प्रांत की पीपुल्स कमेटी के निर्देशानुसार क्षेत्र को मापने और अलग करने का कोई आधार नहीं है। 25 मार्च, 2022 को, पीपुल्स कमेटी फू थो प्रांत ने उपरोक्त परियोजना के निवेश प्रोत्साहन प्रमाणपत्र को रद्द करने का निर्णय जारी किया।

क्वांग निन्ह प्रांत के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के निदेशक - श्री ट्रान नु लोंग ने कहा: आने वाले समय में, क्वांग निन्ह अनुसूची से पीछे चल रही परियोजनाओं के भूमि उपयोग की समीक्षा, निरीक्षण और जांच करना जारी रखेगा, तकनीकी बुनियादी ढांचे के पूरा होने में देरी करेगा, कानून के अनुसार दृढ़ता से संभालेगा और पुनर्प्राप्त करेगा, "निलंबित" योजना की स्थिति को नहीं होने देगा, "निलंबित" परियोजनाओं को फिर से होने देगा और समूह के हितों, नकारात्मकता, बजट की हानि, भूमि संसाधनों की बर्बादी को रोकेगा और उनका मुकाबला करेगा, जो अचल संपत्ति बाजार के स्वास्थ्य में योगदान देगा।

ये कुछ विशिष्ट परियोजनाएँ हैं जिन्हें स्थानीय अधिकारियों ने दृढ़तापूर्वक रद्द कर दिया है और कानून द्वारा लागू किया है। हालाँकि, अभी भी कई परियोजनाएँ हैं जो समय से पीछे हैं, कई बार विस्तार किया गया है, और उनमें जंगली घास उग आई है, लेकिन उनका समाधान नहीं किया गया है। उदाहरण के लिए, क्वांग निन्ह में, कई परियोजनाएँ हैं जैसे: काओ ज़ान्ह - हा खान नया शहरी क्षेत्र; बे व्यू टॉवर मिश्रित-उपयोग वाणिज्यिक और अपार्टमेंट सेवा परियोजना (हा लॉन्ग सिटी) ... जो समय से पीछे हैं। इसके अलावा, कई रियल एस्टेट परियोजनाएँ उपयोग में ला दी गई हैं, लेकिन अधिभोग दर अधिक नहीं है, कई विला और शॉपहाउस के मालिक हैं, लेकिन उन्हें निवास नहीं दिया गया है, जिससे गिरावट के संकेत मिल रहे हैं, संसाधनों की बर्बादी हो रही है और शहरी सुंदरता का नुकसान हो रहा है।

हा लोंग सिटी पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष श्री गुयेन हू न्हा ने कहा: हाल ही में, शहर ने समीक्षा, रिपोर्ट को दृढ़तापूर्वक लागू किया है और प्रांत को दर्जनों परियोजनाओं पर विचार करने, उन्हें संभालने और रद्द करने का प्रस्ताव दिया है जो समय से पीछे हैं और कानून का उल्लंघन करती हैं, ताकि लंबे समय तक "भूमि पर कब्जा" करने की स्थिति से बचा जा सके ताकि खरपतवार उग सकें, जिससे भूमि संसाधनों की बर्बादी हो, पर्यावरणीय स्वच्छता और शहरी परिदृश्य प्रभावित हो।

रियल एस्टेट परियोजनाओं, विशेष रूप से उच्च स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए, स्थानीय प्राधिकारियों को गंभीर उल्लंघनों, धीमी प्रगति, कई वर्षों तक चलने वाली परियोजनाओं का निरीक्षण करने और उन्हें पूरी तरह से निपटाने के लिए कड़े कदम उठाने की आवश्यकता है, खराब नियोजन, सीमित वित्तीय क्षमता वाली परियोजनाओं को गंभीरता से समाप्त करना होगा, और कार्यान्वयन के बिना जानबूझकर "भूमि पर कब्जा" करना होगा।

हमें इस मानसिकता को खत्म करना होगा कि यदि इस प्रांत में उच्च स्तरीय रियल एस्टेट परियोजना है, तो हमारे प्रांत में भी ऐसी परियोजना होनी चाहिए।
पाठ 3: लाखों डॉलर की हवेली में रहना
निम्न आय वर्ग के लोग लाखों डॉलर के विला में रहते हैं, वे विला, दुकानें किराए पर लेकर रहते हैं, किराने की दुकानें खोलते हैं, सब्जियां बेचते हैं, बीयर बार चलाते हैं... जीविका चलाने के लिए व्यवसाय करते हैं, यह एक मजाक जैसा लगता है लेकिन यह अधिकांश शहरी क्षेत्रों (केडीटी) में मौजूद है, जहां रहने योग्य, सभ्य और आधुनिक होने की उम्मीद की जाती है।

विला और दुकानों को "बाज़ार" में बदलना

यह देखना कठिन नहीं है कि हनोई में आवासीय क्षेत्रों के बगल में या अपार्टमेंट इमारतों के नीचे स्थित चौड़े अग्रभाग वाले कई विला और दुकानें अक्सर कैफे, रेस्तरां, किराने की दुकानें, फास्ट फूड स्टोर, ताजा खाद्य भंडार आदि खोलने के लिए किराए पर ली जाती हैं। यह कानून द्वारा निषिद्ध नहीं है, लेकिन इसने अनजाने में शहरी क्षेत्रों के लिए एक जर्जर उपस्थिति पैदा कर दी है, जिन्हें सभ्य और आधुनिक माना जाता है।

आस-पास के दुकानों को लोग दुकानें, स्टोर खोलने के लिए किराए पर लेते हैं... व्यापार करने के लिए।

होई डुक जिले में रहने वाले श्री गुयेन क्वांग त्रुओंग ने डैन फुओंग जिले के तान ताई डो नए शहरी क्षेत्र में एक दुकान किराए पर ली, उन्होंने कहा: "मैंने और मेरे दो दोस्तों ने फास्ट फूड, कॉफी बेचने के लिए दुकान किराए पर ली... शुरुआत में, हमने इसे 5 मिलियन वीएनडी/माह (मकान मालिक - पीवी से किराए पर) पर सामान बेचने के लिए किराए पर लिया था। बाद में, क्योंकि हमने पूरी रात बिक्री की, हमें रात भर रहने के लिए अतिरिक्त 2 मिलियन वीएनडी/माह का भुगतान करना पड़ा।

यहां दुकानों को किराए पर देने में विशेषज्ञता रखने वाले एक "सेवा दलाल" ने कहा: किरायेदार मुख्य रूप से प्रांतों से आए श्रमिक हैं, वे नाश्ते की दुकानें खोलने, सब्जियां बेचने, बीयर बार चलाने के लिए सस्ते किराए पर लेते हैं... किराया बाध्यकारी नहीं है, ज्यादा पैसा जमा करने की जरूरत नहीं है, जब मालिक इसे ले लेता है, तो इसे वापस करना होगा।

छोटे व्यापारियों ने अपना कारोबार व्यवस्थित करने के लिए दुकानें किराए पर लेना शुरू कर दिया है, जिससे यह जगह एक स्वतःस्फूर्त कबाड़ी बाज़ार में बदल गई है। तान ताई दो शहरी क्षेत्र में एचएचए अपार्टमेंट बिल्डिंग में रहने वाले एक निवासी ने कहा: "खरीदना-बेचना सुविधाजनक है, लेकिन हर सुबह और सप्ताहांत में, यहाँ बहुत सारे खरीदार और विक्रेता होते हैं, कई वाहन शहरी क्षेत्र में आते-जाते रहते हैं, जिससे यातायात सुरक्षा संबंधी समस्याएँ पैदा हो सकती हैं। दुकानों से निकलने वाला गंदा पानी और कचरा... बहुत गंदा रहता है।"

रिपोर्टर होई डुक, जिया लाम, नाम तु लिएम, बाक तु लिएम, होआंग माई ज़िलों के कुछ शहरी इलाकों में गए और पाया कि विला और दुकानों को मालिकों द्वारा किराए पर दिए जाने की स्थिति हर जगह दिखाई दे रही थी, हर जगह की अपनी विशेषताएँ और अलग-अलग किराये की कीमतें थीं। लेकिन सभी में एक बात समान थी: सभ्य और आधुनिक शहरी क्षेत्र की जर्जरता में योगदान।

हाई फोंग, फू थो, हा नाम, हंग येन, थान होआ आदि प्रांतों और शहरों में स्थिति बहुत आशावादी नहीं है। हालाँकि किरायेदार कम हैं और कीमतें सस्ती हैं, फिर भी स्थिति बहुत खराब है। वहीं, खाली पड़े घरों में घास उग आई है और वे जर्जर होने के संकेत दे रहे हैं।

लाखों डॉलर के विला में कई "नहीं"

अस्थायी रूप से रहने के लिए एक विला किराए पर लेने वाले व्यक्ति की भूमिका में, सुश्री गुयेन थी बिच हमें हनोई शहर के होई डुक जिले के नाम अन खान शहरी क्षेत्र का भ्रमण कराने ले गईं। यहाँ, हमने कुछ विला और दुकानें देखीं जिनमें लोग रहते थे। हालाँकि विला का बाहरी हिस्सा अभी पूरा नहीं हुआ था, फिर भी दरवाजों पर अस्थायी रूप से प्लास्टिक के पैनल लगाए गए थे, कुछ दरवाजे पतली नालीदार लोहे की चादरों से बने थे... अंदर, कपड़े बेतरतीब ढंग से टंगे हुए थे, सोने की जगहें अस्थायी रूप से मजदूरों द्वारा लकड़ी के तख्तों से बनाई गई थीं, कुछ जगहों पर कंक्रीट के फर्श पर सीधी चटाई बिछाई गई थी, रसोई अस्थायी रूप से बनाई गई थी और खास बात यह थी कि यहाँ कोई उचित शौचालय नहीं था।

श्रीमती बिच ने पूछा: "आप कितने लोगों को विला किराए पर देने की योजना बना रहे हैं? अगर ज़्यादा लोग हैं, तो आपको पूरा विला किराए पर दे देना चाहिए। इसका क्षेत्रफल 200-300 वर्ग मीटर है, और कीमत लगभग 6-8 मिलियन VND/माह है। आप चुन सकते हैं कि आप कितने लोगों को रखना चाहते हैं। अगर आप सहमत हैं, तो मुझे बताएँ ताकि मैं मालिक से बात कर सकूँ।"

अधिकांश श्रमिक नघे अन, थान होआ, नाम दीन्ह, विन्ह फुक, तुयेन क्वांग से आते हैं... वे विला, दुकानघरों में रहते हैं, दिन के दौरान वे चौकीदार, निर्माण श्रमिक, मैकेनिक के रूप में काम करते हैं... रात में वे लाखों डॉलर के विला में एकत्र होते हैं, लेकिन वहां हर चीज का "अभाव" होता है: न बिजली, न साफ पानी, न शौचालय काम करते हैं...

भाई-4(1).jpg — *एक फ्रीलांस कर्मचारी का लाखों डॉलर के विला में अस्थायी जीवन - फोटो: न्गोक वु*

ले खाक नाम (थान होआ से) वर्तमान में होआंग माई जिले के एक विला में अस्थायी रूप से रह रहे हैं। उन्होंने कहा: "मैंने नौवीं कक्षा में स्कूल छोड़ दिया और अपने पड़ोसी के साथ यहाँ निर्माण मजदूर के रूप में काम करने आ गया। अब मैं एक निर्माण मजदूर हूँ। अगर सभी का सहयोग और मार्गदर्शन न होता, तो मुझे नहीं पता कि मैं आज कहाँ होता।"

इन दिनों, छात्रों की गर्मी की छुट्टियाँ चल रही हैं, कई बच्चों को उनके माता-पिता हनोई ले जा रहे हैं, पहली बार वे अपने माता-पिता के साथ लाखों डॉलर के विला में रह रहे हैं। सुश्री ले थी हाई (नघे अन से) ने कहा: मेरी बच्ची गर्मी की छुट्टियों में है, उसने कहा कि उसे अपने माता-पिता की याद आ रही है, इसलिए मैं उसे यहाँ खेलने के लिए ले जाने आई हूँ। यहाँ एयर कंडीशनिंग नहीं है, कई दिन इतनी गर्मी होती है कि मैं देर रात तक सो नहीं पाती, मुझे अपनी बच्ची के लिए बहुत दुख होता है, लेकिन कोई और रास्ता नहीं है। मैं अपनी बच्ची को 1-2 हफ़्ते यहीं रहने दूँगी और फिर उसे वापस देहात में उसके दादा-दादी के पास ले जाऊँगी।

मुख्य रसोइया सुश्री होआंग थी सी, जो 30 से ज़्यादा कर्मचारियों के लिए खाना बनाती हैं, ने कहा: "इन दिनों बोर्डिंग हाउस काफ़ी खुश है। यहाँ 5 बच्चे हैं जिनका उनके माता-पिता स्वागत करते हैं। दिन में मैं खाना बनाती हूँ और नानी की भूमिका भी निभाती हूँ। अच्छी बात यह है कि उनमें से हर एक अलग-अलग शहर से आता है, लेकिन वे एक साथ मिलकर खेलते हैं और एक-दूसरे का साथ देते हैं।"

होआ बिन्ह, हा नाम, क्वांग निन्ह जैसे कुछ शहरी क्षेत्रों में... कम आय वाले श्रमिक अस्थायी रूप से विला में रहते हैं,

दुकानें अब भी मौजूद हैं, हालाँकि ज़्यादा नहीं। जब हमने पत्रकारों के तौर पर उनसे संपर्क किया, तो उन्होंने जवाब देने से इनकार कर दिया या कुछ मामलों में तो खुलकर जानकारी न देने या तस्वीरें न लेने की ताकीद की... इस डर से कि मकान मालिक या निवेशक उन्हें किराए पर देना जारी नहीं रखेंगे।

(नोट: गोपनीयता की रक्षा के लिए इस लेख में नाम बदल दिए गए हैं।)

पाठ 4: संस्थानों को बेहतर बनाना, उच्च स्तरीय अचल संपत्ति को उसके वास्तविक मूल्य पर लाना
रियल एस्टेट परियोजना डेवलपर्स और निवेशकों को दीर्घकालिक लाभों के लिए छोटे, अल्पकालिक लाभों का त्याग करना होगा, व्यवसायों का सक्रिय रूप से पुनर्गठन करना होगा, मुख्य परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करना होगा, ऋण कम करना होगा, कॉर्पोरेट बॉन्ड पर अच्छा नियंत्रण रखना होगा और ऋण संस्थानों पर अत्यधिक निर्भरता को सीमित करना होगा। प्रबंधन एजेंसियों के संबंध में, राज्य को जल्द ही केंद्र से स्थानीय स्तर तक एक स्पष्ट कानूनी व्यवस्था तैयार करनी होगी और प्रबंधन शक्तियों का स्पष्ट विभाजन करना होगा, ताकि वर्तमान की तरह अतिव्यापन और सामंजस्य की कमी से बचा जा सके।

छोटे लाभों का त्याग करें

व्यवसायों के लिए, लाभ को हमेशा सर्वोच्च प्राथमिकता दी जाती है, समग्र, दीर्घकालिक लाभों के लिए अल्पकालिक लाभों का त्याग करना वास्तव में एक अत्यंत कठिन विकल्प है। हालाँकि, उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट में विशेषज्ञता रखने वाले व्यवसाय के लिए, लाभहीन परियोजनाओं या कम लाभप्रदता वाली परियोजनाओं का त्याग करने की आवश्यकता का सामना करने के लिए साहस, दूरदर्शिता और निश्चित समझ होना आवश्यक है, साथ ही, व्यवसाय का पुनर्गठन, ऋण कम करना, मुख्य व्यवसाय, मुख्य परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करना... यही एक बुद्धिमानी भरा निर्णय है।

रियल एस्टेट परियोजनाओं के विकास में कई वर्षों के अनुभव वाली इकाई, विनापोल ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के निदेशक मंडल के अध्यक्ष और महानिदेशक श्री दिन्ह वान नघी ने स्पष्ट रूप से कहा: रियल एस्टेट उद्यमों को इस समय का लाभ उठाकर खुद पर नज़र डालनी चाहिए, उद्यम का पुनर्गठन करना चाहिए, ऋण कम करना चाहिए, ऋण संस्थानों पर निर्भरता कम करनी चाहिए, उच्च जोखिम वाली परियोजनाओं को साहसपूर्वक समाप्त करना चाहिए, बिखरे और खंडित तरीके से निवेश नहीं करना चाहिए। मात्रा और जल्दबाजी में विकास करने से बचें, क्योंकि एक बार मुश्किलों का सामना करने के बाद, पीछे मुड़ने में बहुत देर हो जाएगी।

"देवताओं" के लिए, धन होने के अलावा, उस रियल एस्टेट परियोजना के कानूनी पहलुओं का ध्यानपूर्वक अध्ययन करना भी ज़रूरी है जिसमें आप निवेश करना चाहते हैं या दीर्घकालिक निवास के लिए खरीदना चाहते हैं। यह मुश्किल नहीं है, लेकिन निवेशकों को गंभीरता से विचार करने की ज़रूरत है, ताकि "गाय के खो जाने पर खलिहान का दरवाज़ा बंद न करना पड़े"। दरअसल, वर्तमान में कई उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाएँ हैं, जो हालाँकि बन चुकी हैं और ग्राहकों को उनमें रहने की अनुमति भी मिल गई है, लेकिन कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी नहीं हुई हैं और बुनियादी ढाँचा अभी तक समन्वित नहीं हुआ है। इससे ऐसी स्थिति पैदा होती है जहाँ विला और दुकानों के मालिक तो होते हैं, लेकिन वहाँ कोई नहीं रहता, उन्हें छोड़ दिया जाता है, घास उग आती है, और संसाधन बर्बाद हो जाते हैं।

घरेलू रियल एस्टेट व्यवसायों को अपनी कमर कसनी होगी, कर्ज कम करना होगा, ऋण संस्थानों पर निर्भरता कम करनी होगी और उच्च जोखिम वाली परियोजनाओं में कटौती करनी होगी, न कि बिखरे हुए और खंडित तरीके से निवेश करना होगा - उदाहरणात्मक फोटो।

स्थानीय निकायों को प्रतिष्ठित और मज़बूत वित्तीय क्षमता वाले निवेशकों का चयन भी सावधानी से करना चाहिए, रुझानों का अनुसरण नहीं करना चाहिए, उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट को व्यापक रूप से विकसित करने की मानसिकता से बचना चाहिए, जिसमें नियोजन संबंधी दिशा का अभाव हो। यह एक गलत मानसिकता है, जिसके बाद में कई परिणाम हो सकते हैं। इसके अलावा, स्थानीय निकायों को निरीक्षण और पर्यवेक्षण को मज़बूत करना होगा, नियमों का उल्लंघन करने वाले, प्रगति में देरी करने वाले, यहाँ तक कि परियोजनाओं को रद्द करने वाले निवेशकों से स्पष्ट रूप से निपटना होगा, परियोजनाओं को छोड़ने से बचना होगा, जिससे संसाधनों की बर्बादी होती है और राज्य को कर और शुल्क राजस्व का नुकसान होता है।

राज्य के "हाथ" की आवश्यकता है

दरअसल, सामान्य तौर पर रियल एस्टेट बाज़ार और ख़ास तौर पर उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट बाज़ार लंबे समय से कीमतों के मामले में "ढीला" रहा है, जबकि इस क्षेत्र के लिए कर और शुल्क अभी भी कम हैं, जो बाज़ार के विकास की गति के अनुरूप नहीं हैं, जिससे बेतहाशा अटकलें और मूल्य वृद्धि हो रही है, जिससे वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले लोगों के लिए पहुँच पाना मुश्किल हो रहा है। शहरी और ग्रामीण क्षेत्रों के बीच रियल एस्टेट की कीमतों में अंतर की बात तो दूर, हनोई, हाई फोंग, हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में भी, स्पष्ट अंतर हैं। इसलिए, कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना है कि राज्य को रियल एस्टेट बाज़ार के नियमन में सीधे तौर पर भाग लेने की ज़रूरत है, क्योंकि वर्तमान में राज्य के पास इसे नियंत्रित करने के लिए पर्याप्त कानूनी साधन हैं।

कई विशेषज्ञों के अनुसार, उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट बाज़ार भीड़भाड़ वाला है, जिससे आपूर्ति और माँग में असंतुलन पैदा होता है, जिससे कई अन्य उद्योगों की विकास गति धीमी हो जाती है। इसलिए, रियल एस्टेट बाज़ार को तुरंत खोलना ज़रूरी है, जिससे घरेलू और विदेशी देशों से रियल एस्टेट में धन का प्रवाह बढ़े और उद्यमों और रियल एस्टेट परियोजनाओं की खरीद-बिक्री, विलय बाज़ार के नियमों के अनुसार हो... जिससे आर्थिक विकास को बढ़ावा मिले और अन्य सभी उद्योगों के विकास के लिए एक स्पिलओवर प्रभाव पैदा हो।

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केंद्रीय समिति के 16 जून, 2022 के संकल्प 18-एनक्यू/टीडब्ल्यू ने बताया: "संस्थानों और नीतियों में नवाचार और सुधार जारी रखना, भूमि प्रबंधन और उपयोग की प्रभावशीलता और दक्षता में सुधार करना, हमारे देश को उच्च आय वाले विकसित देश में बदलने के लिए गति पैदा करना", जिससे आने वाले समय में वियतनामी अचल संपत्ति बाजार के कई पहलुओं पर मजबूत प्रभाव पड़ने की उम्मीद है।

दूसरी ओर, हालांकि भूमि परियोजनाओं को क्रियान्वित करने के लिए व्यवसायों हेतु प्रशासनिक प्रक्रियाएं सुलझा ली गई हैं, फिर भी वे अभी भी उलझी हुई हैं तथा लंबी खिंच रही हैं।

यह दुष्चक्र बार-बार दोहराया जाता है, परियोजना दर परियोजना, उद्यम दर उद्यम, वर्ष दर वर्ष... इसीलिए कहावत है "पर्याप्त कानूनी आधार न होने का डर", या "वरिष्ठों से निर्देशों की प्रतीक्षा", जिसके कारण निवेश परियोजनाएं अटक जाती हैं, क्रियान्वित नहीं हो पाती हैं, और सामाजिक संसाधनों का प्रभावी ढंग से उपयोग नहीं हो पाता है।

निवेश पूँजी समर्थन के बारे में, रियल एस्टेट परियोजना विकास में विशेषज्ञता रखने वाली एक कंपनी (नाम गुप्त रखा गया है) ने कहा: "वर्तमान में, ऋण संस्थाएँ व्यवसायों के लिए ऋण को स्थगित करने और बढ़ाने का बहुत अच्छा काम कर रही हैं: सरकार ने रियल एस्टेट के लिए "ऋण की गुंजाइश कम करने" का निर्देश दिया है, लेकिन मेरी राय में, इसके साथ ही व्यवसायों के लिए बॉन्ड पर लगी रोक भी हटाई जानी चाहिए। वर्तमान में, हमारे लिए बैंक ऋण प्राप्त करना बहुत मुश्किल है। भय की मानसिकता हर जगह फैल गई है और इसके एक "सामाजिक बीमारी" में बदलने का खतरा है।

कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना है कि राज्य को रियल एस्टेट बाजार को विनियमित करने में सीधे तौर पर भाग लेने की आवश्यकता है, क्योंकि वर्तमान में राज्य के पास इसे नियंत्रित करने के लिए पर्याप्त कानूनी उपकरण हैं।

समाजवादी-उन्मुख बाजार अर्थव्यवस्था के विकास संस्थानों के साथ समकालिक और सुसंगत तरीके से भूमि प्रबंधन और उपयोग पर संस्थानों और नीतियों को पूरा करने से भूमि संसाधनों को अनलॉक किया जाएगा, जिससे राज्य को भूमि का सबसे किफायती, टिकाऊ और प्रभावी उपयोग सुनिश्चित करने के लिए भूमि का प्रबंधन, दोहन और उपयोग करने में मदद मिलेगी। ऐसा करने के लिए, भूमि कानून, आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून आदि में संशोधनों को पूरा करने से समन्वय और एकता सुनिश्चित होनी चाहिए, जो एक तत्काल आवश्यकता है। इसके अलावा, राज्य भूमि प्रबंधन तंत्र के संगठन को सही करना, सुव्यवस्थित और एकता सुनिश्चित करना, बिचौलियों को खत्म करना, विकेंद्रीकरण और सत्ता के प्रतिनिधिमंडल को बढ़ावा देना, साथ ही सत्ता के निरीक्षण, पर्यवेक्षण और नियंत्रण के लिए एक तंत्र बनाना आवश्यक है।

प्रतिनिधि डांग बिच न्गोक - होआ बिन्ह प्रांत का राष्ट्रीय असेंबली प्रतिनिधिमंडल

निलंबित और विलंबित परियोजनाओं की समस्या का समाधान करने की आवश्यकता है

इस 5वें सत्र में प्रस्तुत भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित) व्यापक सार्वजनिक परामर्श के बाद संश्लेषण पर आधारित है। व्यक्तिगत रूप से, मैं इस 5वें सत्र में 15वीं नेशनल असेंबली में प्रस्तुत भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित) की स्क्रीनिंग, मूल्यांकन और समायोजन के आधार पर देश भर में मतदाताओं और लोगों से राय संकलित करने और एकत्र करने में प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय के प्रयासों की अत्यधिक सराहना करता हूं।

मसौदा कानून में निलंबित और विलंबित परियोजनाओं की समस्या का समाधान करने की आवश्यकता है। उदाहरण के लिए, वर्तमान में कई प्रांतों और शहरों में, कई परियोजनाओं को निवेश लाइसेंस दिए गए हैं, लेकिन कई उद्देश्य कारकों के कारण, उन्हें लागू करना धीमा है या केवल कुछ प्रक्रियात्मक कदम उठाए जाते हैं, फिर उन्हें 5 साल, यहां तक कि 10 साल तक भी लागू नहीं किया जाता है, जिससे भूमि संसाधनों की बर्बादी होती है और लोगों को निराशा होती है।

मुझे उम्मीद है कि इस बार भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित) में सख्त और विशिष्ट नियम होने चाहिए ताकि स्थानीय लोगों को इस मुद्दे को मौलिक और पूरी तरह से संभालने में मदद मिल सके। क्योंकि, अतीत में, कई परियोजनाएं निलंबित या विलंबित थीं, लेकिन जब निरीक्षण और जांच की गई, तो निवेशकों के पास अभी भी कारण थे: आंशिक रूप से कार्यान्वित या वस्तुनिष्ठ स्थितियों के कारण।

वकील गुयेन होंग बाख - होंग बाख एंड एसोसिएट्स लॉ फर्म के निदेशक

पैसा निवेश करते समय सावधान रहें

वर्तमान आर्थिक स्थिति में रियल एस्टेट निवेश अभी भी निवेशकों के लिए एक सुरक्षित गंतव्य है। इसलिए, रियल एस्टेट परियोजनाएं बहुत अधिक ध्यान आकर्षित कर रही हैं। इसलिए, रियल एस्टेट परियोजनाओं, विशेष रूप से हाई-एंड रियल एस्टेट के बारे में सावधानीपूर्वक सीखना निवेशकों के लिए बेहद आवश्यक और सार्थक है।

हालाँकि, रियल एस्टेट निवेशकों को "पैसा लगाते समय" सावधान रहने की जरूरत है। सबसे पहले, उन्हें निवेशक की वैधता, ब्रांड और प्रतिष्ठा का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना चाहिए। दूसरा, उन्हें परियोजना की प्रगति के बारे में पता होना चाहिए, इसलिए खरीदारों को उन जोखिमों से बचने के लिए परियोजना की निर्माण प्रगति की निगरानी और अद्यतन करने की आवश्यकता है जो उनके अधिकारों और हितों को प्रभावित कर सकते हैं। तीसरा, दस्तावेजों की वैधता जैसे: परियोजना निवेश लाइसेंस, निर्माण लाइसेंस... खरीदारों को उपरोक्त दस्तावेजों पर ध्यान देने की आवश्यकता है, क्योंकि जब कोई विवाद होता है, तो अधिकारों को संभालना आसान होगा। चौथा, अनुबंध की शर्तों की सामग्री और अन्य लागतें। रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को अनुबंध पर हस्ताक्षर करने और "पैसा लगाने" का निर्णय लेने से पहले अनुबंध में बताई गई समझौते की शर्तों को ध्यान से पढ़ना और समझना चाहिए।

सुश्री डू थू हैंग - वरिष्ठ निदेशक, अनुसंधान और परामर्श विभाग, सेविल्स हनोई

प्रोजेक्ट की वैधता पर ध्यान दें

हाई-एंड सेगमेंट में वर्तमान परियोजनाओं में निवेशकों से सीधे बेची जाने वाली आपूर्ति बहुत सीमित है, कोई दुर्लभ कह सकता है, जबकि नई रियल एस्टेट परियोजनाएं जिनका निर्माण अभी शुरू हुआ है, उन्हें उंगलियों पर गिना जा सकता है, आंशिक रूप से वैश्विक वित्तीय संकट के प्रभाव के कारण, आंशिक रूप से कई परियोजनाओं के पूरा नहीं होने या निर्माण शुरू करने के लिए कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने में कठिनाई के कारण... ये मुख्य कारण हैं कि आने वाले समय में हाई-एंड रियल एस्टेट की आपूर्ति सीमित होगी।

हालाँकि, निवेशकों को खुद को परियोजना के बारे में स्पष्ट जानकारी से लैस करने की आवश्यकता है, और साथ ही, कई पक्षों को एक साथ बांधने वाली विशिष्ट प्रतिबद्धताएँ भी होनी चाहिए। इसके अलावा, कानूनी ढांचा व्यापक, पूर्ण, स्पष्ट होना चाहिए और विस्तृत निर्देश प्रदान करना चाहिए... निवेशकों को शुद्ध करने और टिकाऊ बाजार विकास को बढ़ावा देने में मदद करने के लिए, कीमतों में कई उतार-चढ़ाव पैदा करने से बचने के साथ-साथ राज्य के लिए लाभ भी सुनिश्चित करना चाहिए।

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स्रोत