भूमि सट्टेबाजी पर "नियंत्रण को कड़ा करना"।

Báo Tài nguyên Môi trường•12/12/2023

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जमीन की कीमतों में गिरावट का रुझान दिख रहा है।

संशोधित अचल संपत्ति व्यापार कानून 2023, जो 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी है, को राष्ट्रीय सभा द्वारा 28 नवंबर को पारित किया गया था। तदनुसार, संशोधित अचल संपत्ति व्यापार कानून 2023 विशेष, प्रकार I, प्रकार II और प्रकार III शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों और शहरों में घरों के स्व-निर्माण के लिए व्यक्तियों को भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण पर रोक लगाकर भूमि उपविभाजन और बिक्री पर नियमों को सख्त करता है।

यह नियम मौजूदा नियम से कहीं अधिक सख्त है, जो केवल विशेष श्रेणी के शहरों और केंद्र द्वारा प्रशासित प्रथम श्रेणी के शहरों के वार्डों में, वास्तुशिल्पीय परिदृश्य संबंधी उच्च आवश्यकताओं वाले क्षेत्रों में, शहर के केंद्रीय क्षेत्रों और वास्तुशिल्पीय स्थलों के आसपास के क्षेत्रों में, और क्षेत्रीय स्तर की सड़कों और उससे ऊपर की सड़कों के अग्रभागों के साथ-साथ शहर की प्रमुख दर्शनीय सड़कों पर भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री पर रोक लगाता है। 2023 के अचल संपत्ति व्यापार कानून के तहत जारी इस नए नियम से भूमि बाजार पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ने की उम्मीद है।

10aa(1).jpg — कुछ उपविभाजित भूखंड वर्तमान में परित्यक्त पड़े हैं। फोटो: काओ गुयेन

थान बिन्ह कंस्ट्रक्शन कंपनी के महाप्रबंधक श्री गुयेन ची थान ने बताया कि 2010-2015 की अवधि के दौरान, अचल संपत्ति बाजार में नकदी संकट के कारण, निर्माण मंत्रालय ने परियोजनाओं को भूमि का उपविभाजन करने और भूखंड बेचने की अनुमति दी (बिना मकान निर्माण अनिवार्य किए)। इस नियमन के कारण बाजार की नकदी समस्या हल हो गई। हालांकि, तब से कई क्षेत्रों ने इस नियमन का "लाभ उठाया" है, जिससे बड़े पैमाने पर भूमि का उपविभाजन और बिक्री हो रही है, जो शहरी नियोजन में बाधा उत्पन्न कर रही है। इसलिए, अचल संपत्ति व्यापार कानून में एक नियमन लागू किया गया है जो परियोजनाओं को भूमि का उपविभाजन करने और भूखंड बेचने से रोकता है। इसका अर्थ है कि निवेशकों को ग्राहकों के लिए बुनियादी ढांचा तैयार करना होगा। परिणामस्वरूप, निर्माण लागत के कारण भूमि भूखंड का मूल्य बढ़ जाएगा। इससे भूमि की सट्टेबाजी पर रोक लगेगी। भूमि बाजार में काफी उतार-चढ़ाव देखने को मिल रहा है। हालांकि, यह भी एक अपरिहार्य प्रवृत्ति है, जो दुनिया भर के अन्य देशों में भी देखी जा रही है।

श्री थान्ह ने आकलन किया, “रियल एस्टेट बाजार अधिक पेशेवर बन रहा है, जिसमें व्यवसाय केवल बुनियादी ढांचे में निवेश करने और 'निर्माण पूरा होने से पहले संपत्तियों को बेचने' के बजाय आवास और भूमि पर निर्माण में निवेश और विकास पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं। साथ ही, यह भूमि का अधिक कुशल और प्रभावी उपयोग करने में मदद करता है; 'भूमि की अटकलों, धीमी गति से भूमि उपयोग और परित्यक्त भूमि' की स्थिति को दूर करता है। इस नीति से निवेशकों को 'छानने' में भी मदद मिलने की उम्मीद है, जिससे सीमित वित्तीय और तकनीकी क्षमताओं वाले व्यवसायों के बाजार से बाहर होने के बाद अधिक पेशेवर और सक्षम रियल एस्टेट व्यवसाय बनेंगे।”

रियल एस्टेट बाजार के स्वस्थ विकास को बढ़ावा देना।

प्रमुख शहरों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर नियमों को सख्त करना वियतनामी शहरों को अधिक व्यवस्थित और सुंदर बनाने का एक स्थायी समाधान है, जिसका नियोजन, वास्तुकला, सौंदर्यशास्त्र के संदर्भ में मूल्य है और दीर्घकालिक रूप से सामाजिक कल्याण को बेहतर ढंग से सुनिश्चित करता है।

यह नियम हाल ही में पारित रियल एस्टेट व्यवसाय कानून में किए गए सबसे महत्वपूर्ण परिवर्तनों में से एक है। विशेष रूप से, लाइसेंस प्राप्त लेकिन अभी तक पूर्ण नहीं हुए रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए, निवेशकों को भविष्य के लिए अल्पकालिक और दीर्घकालिक दोनों समाधानों पर सावधानीपूर्वक विचार करना होगा।

इस प्रकार, एक वर्ष से कुछ अधिक समय में, रियल एस्टेट व्यवसाय इस नियम का पालन करना शुरू कर देंगे। परिणामस्वरूप, बाज़ार में कीमतों में भारी गिरावट आएगी क्योंकि डेवलपर पूंजी की वसूली और बिना बिके संपत्तियों से बचने के लिए बिक्री में तेजी लाएंगे। हालांकि, वर्तमान सुस्त बाज़ार में नकदी प्रवाह आसान नहीं होगा। केवल पर्याप्त वित्तीय आत्मविश्वास वाले व्यवसाय ही नई योजना का अनुपालन करने के लिए अपनी संपत्तियों को अपने पास रख पाएंगे।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री गुयेन मान्ह हा ने कहा, "2025 में, हम प्रमुख शहरों में भूमि उपविभाजन और बिक्री पर नियमों को और सख्त करेंगे। इसका बाजार पर गहरा प्रभाव पड़ेगा। सबसे पहले, भूमि भूखंडों की आपूर्ति और मांग में विविधता कम हो जाएगी। पहले, लोग अपनी आर्थिक स्थिति की परवाह किए बिना भूमि भूखंड खरीद सकते थे, लेकिन अब ग्राहकों को घर बनाने के लिए 1-3 अरब वियतनामी नायरा अतिरिक्त खर्च करने के लिए तैयार रहना होगा। लंबे समय में, भूमि भूखंडों का बाजार अब कई लोगों के लिए 'आसान' नहीं रहेगा। इस बाजार में भाग लेने के लिए विक्रेताओं और खरीदारों दोनों के पास पर्याप्त पूंजी होनी चाहिए। भूमि उपविभाजन को सख्त करने वाले नियम रियल एस्टेट बाजार के स्वस्थ विकास के लिए एक निर्णायक और सकारात्मक कदम हैं। रियल एस्टेट व्यवसायों को अनुकूलन और अस्तित्व बनाए रखने के लिए खेल के नए नियमों का पालन करना सीखना होगा।"

ऐतिहासिक रूप से, रियल एस्टेट निवेशक कम वित्तीय लागतों के कारण भूमि को छोटे-छोटे भूखंडों में विभाजित करके बेचने के मॉडल को प्राथमिकता देते रहे हैं। हालांकि, भूमि विभाजन पर कड़े नियम लागू होने से यह मॉडल समाप्त हो जाएगा, जिसके परिणामस्वरूप रियल एस्टेट उत्पादों में विविधता कम हो जाएगी। सैविल्स वियतनाम की अनुसंधान निदेशक सुश्री गुयेन थू हैंग के अनुसार, जब नया कानून आधिकारिक रूप से लागू होगा, तो बड़ी संख्या में निवेशक बाजार से हट जाएंगे।

अल्पकाल में, कानूनी मुद्दों को लेकर खरीदारों की चिंताओं के कारण लेन-देन में भारी गिरावट आएगी। कीमतों में निश्चित रूप से बदलाव आएगा। आपूर्ति कम होने के कारण रियल एस्टेट की कीमतें दोबारा बढ़ने में 2-3 साल लग सकते हैं। रियल एस्टेट उत्पादों को वास्तविक ज़रूरतों वाले लोगों के अनुरूप बनाने पर बाजार अधिक टिकाऊ रूप से विकसित होगा।

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