बाजार की हलचल

2024 की तीसरी तिमाही में प्रवेश करते हुए, सबसे स्पष्ट संकेत यह है कि बाज़ार में सुधार शुरू हो रहा है क्योंकि कंपनियाँ लगातार नई परियोजनाएँ शुरू कर रही हैं। हालाँकि, चौथी तिमाही में, बाज़ार को अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

चौथी तिमाही में दक्षिणी रियल एस्टेट बाजार को कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ सकता है।

बाजार में सुधार शुरू

2024 के पहले 8 महीनों में, बाजार ने 2022-2023 की अवधि की तुलना में सुधार के महत्वपूर्ण संकेत दर्ज किए, लेकिन खंडों के बीच असमान रूप से।

भूमि खंड

हो ची मिन्ह सिटी बाजार और आसपास के क्षेत्रों में 2024 के पहले 8 महीनों में, भूमि खंड में बिक्री के लिए 14 परियोजनाएं खोली गईं (3 नई परियोजनाएं, अगले चरण में 11 परियोजनाएं)।

बाजार में आपूर्ति 787 उत्पादों तक पहुंच गई, जो 2023 की इसी अवधि (1,454 भूखंड) की तुलना में 46% कम है।

नई आपूर्ति की अवशोषण दर लगभग 30% तक पहुंच गई, जो 237 सफलतापूर्वक कारोबार किए गए उत्पादों के बराबर है, जो 2023 की इसी अवधि (559 लेनदेन) की तुलना में 58% कम है।

टाउनहाउस/विला खंड

अगस्त 2024 में, हो ची मिन्ह सिटी और आसपास के क्षेत्रों में टाउनहाउस-विला बाजार में बिक्री के लिए 16 परियोजनाएं खुलीं (3 नई परियोजनाएं, अगले चरण में 13 परियोजनाएं)।

बाजार में आपूर्ति 1,333 उत्पादों तक पहुंच गई, जो 2023 की इसी अवधि (659 उत्पाद) की तुलना में 2 गुना वृद्धि दर्ज की गई।

नई आपूर्ति की अवशोषण दर 61% तक पहुंच गई, जो 817 सफलतापूर्वक कारोबार किए गए उत्पादों के बराबर है, जो 2023 में इसी अवधि की तुलना में 3.5 गुना अधिक है।

अपार्टमेंट खंड

हो ची मिन्ह सिटी और आसपास के क्षेत्रों में अपार्टमेंट खंड में 8 महीनों में बिक्री के लिए 30 परियोजनाएं खोली गईं, जिनमें 7 नई परियोजनाएं शामिल हैं, बाकी पहले से खोली गई परियोजनाओं के अगले चरण हैं।

बाजार में नई आपूर्ति 5,378 इकाइयों तक पहुंच गई, जो 2023 में साल-दर-साल 24% कम है, ज्यादातर परियोजनाओं का अगला चरण, मुख्य रूप से हो ची मिन्ह सिटी और बिन्ह डुओंग में केंद्रित है।

अवशोषण दर नव-लॉन्च आपूर्ति के 76% तक पहुंच गई, जिसमें 4,086 सफल लेनदेन हुए, जो वर्ष-दर-वर्ष 22% कम है।

रिज़ॉर्ट अचल संपत्ति

रिसॉर्ट रियल एस्टेट सेगमेंट में, बाजार ने अल्पावधि में सुधार के कोई खास संकेत नहीं दिखाए हैं। हालाँकि कुछ सेगमेंट (रिसॉर्ट विला और कॉन्डोटेल) में आपूर्ति बढ़ी है, लेकिन खपत अभी भी काफी कम है और केवल कुछ परियोजनाओं में ही स्थानीय स्तर पर केंद्रित है।

आवासीय अचल संपत्ति खंड के लिए, प्राथमिक विक्रय मूल्य स्तर में वर्ष की शुरुआत की तुलना में बहुत अधिक उतार-चढ़ाव नहीं आया है। द्वितीयक बाजार में तरलता में सुधार के संकेत दिखाई दे रहे हैं, लेकिन यह मुख्यतः उन परियोजनाओं में केंद्रित है जिन्हें सौंप दिया गया है, जिन्होंने कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी कर ली हैं, और जो शहर के केंद्र के पास सुविधाजनक रूप से स्थित हैं। रिसॉर्ट अचल संपत्ति खंड के लिए, द्वितीयक विक्रय मूल्यों में भारी गिरावट आई है, कई निवेशक 20%, यहाँ तक कि 30% का नुकसान स्वीकार करते हैं, लेकिन इसे समाप्त करना अभी भी बहुत मुश्किल है।

चौथी तिमाही में बाजार की चुनौतियाँ

2024 में वैश्विक आर्थिक वृद्धि दर 2023 की तुलना में कम रहने का अनुमान है। विश्व बैंक (WB) का अनुमान है कि 2024 में वैश्विक आर्थिक वृद्धि दर 2.4% रहेगी, जो लगातार तीन वर्षों में सबसे कम है। आर्थिक सहयोग और विकास संगठन (OECD) ने कहा है कि 2024 में वैश्विक सकल घरेलू उत्पाद की वृद्धि दर 2.9% रहेगी, जो 2023 के 3.1% से कम है।

व्यापार के संबंध में, अंतर्राष्ट्रीय मुद्रा कोष (आईएमएफ) का अनुमान है कि 2024 में विश्व व्यापार वृद्धि 3.3% तक पहुंच जाएगी, जो 2000 - 2019 की अवधि में 4.9% के औसत से कम है। बढ़ते व्यापार तनाव और भू-आर्थिक विखंडन से 2024 में वैश्विक व्यापार वृद्धि पर दबाव जारी रहने की उम्मीद है क्योंकि देशों ने 2023 में लगभग 3,000 प्रतिबंध लगाए हैं (2019 में 1,100)।

इस बीच, 2023 के अंत तक कुल वैश्विक ऋण 313 ट्रिलियन डॉलर तक पहुँच जाएगा और वैश्विक ऋण-से-जीडीपी अनुपात 330% तक पहुँच जाएगा। यह एक रिकॉर्ड उच्च स्तर है और वैश्विक अर्थव्यवस्था के लिए चिंताजनक है।

बाजार के संदर्भ में, पिछले एक दशक में आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन बाजार के लिए एक कठिन समस्या रही है। नई आपूर्ति मुख्य रूप से उच्च-स्तरीय और लक्जरी क्षेत्रों में है, जिसमें अधिकांश लोगों की वास्तविक आवासीय आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए किफायती आवास और सामाजिक आवास का अभाव है। इसके अलावा, बाजार की मांग बढ़ी है, लेकिन कम बनी हुई है (प्राथमिक और द्वितीयक दोनों बाजारों में)। रियल एस्टेट बाजार में उम्मीद से अधिक धीमी गति से सुधार होने के कई कारण हैं, जिनमें निवेशकों की "प्रतीक्षा" मानसिकता को सुधार प्रक्रिया को प्रभावित करने वाला मुख्य कारण माना जाता है। यह इस तथ्य से स्पष्ट रूप से पता चलता है कि, हालांकि ब्याज दरें कम बनी हुई हैं, फिर भी वर्ष के पहले 3 महीनों में बैंक जमा राशि 14 मिलियन बिलियन VND तक रिकॉर्ड ऊंचाई पर पहुँच गई।

कानूनी नीतियों के संबंध में, परियोजना लाइसेंसिंग में कठिनाइयाँ व्यवसायों के साथ-साथ बाजार में नई आपूर्ति पर दबाव डालती रहती हैं, आमतौर पर वर्ष के पहले 3 महीनों में। इसके अलावा, हाल के दिनों में कानूनी निपटान में बहुत प्रगति नहीं हुई है, खासकर उन परियोजनाओं के लिए जिनमें भूमि का अंतर है। आंकड़ों के अनुसार, वर्तमान में, अकेले हो ची मिन्ह सिटी में, 126 परियोजनाएं कानूनी प्रगति और सार्वजनिक भूमि के अंतर से संबंधित निर्माण प्रगति से प्रभावित हैं। हालाँकि इस मुद्दे को डिक्री 148/2020 / ND-CP या वर्तमान में 2024 भूमि कानून में विनियमित किया गया है, लेकिन इसे पूरी तरह से साफ़ और हल नहीं किया जा सका है। इसके अलावा, भूमि उपयोग शुल्क की गणना में अभी भी कई समस्याएं हैं, जो हाल के दिनों में देश भर में परियोजनाओं की 60 - 70% कानूनी समस्याओं का कारण है।

भूमि कानून, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यापार कानून पारित हो चुके हैं, लेकिन व्यवहार में प्रभावी कार्यान्वयन सुनिश्चित करने के लिए अभी भी मार्गदर्शक परिपत्रों और आदेशों की आवश्यकता है।

पूंजी के मामले में, कई रियल एस्टेट व्यवसाय कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं, खासकर वे जिनके बॉन्ड पर कर्ज़ ज़्यादा है। आँकड़ों के अनुसार, 2024 में परिपक्व होने वाले कॉर्पोरेट बॉन्ड की राशि 300,000 अरब वियतनामी डोंग (VND) से ज़्यादा है, जिसमें अकेले रियल एस्टेट बॉन्ड 130,000 अरब वियतनामी डोंग (VND) से ज़्यादा हैं।

रियल एस्टेट बाज़ार की मौजूदा मुश्किल तरलता स्थिति को देखते हुए यह एक बहुत बड़ी संख्या है। इसके अलावा, परियोजना की क़ानूनी स्थिति स्थिर है, जिससे व्यवसायों के लिए बैंकों से नए ऋण प्राप्त करना मुश्किल हो रहा है।

बाजार की हलचल

रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार के लिए, अर्थव्यवस्था से सकारात्मक संकेतों का समर्थन ज़रूरी है। तदनुसार, 2024 में वियतनाम की आर्थिक वृद्धि दर 6-6.5% तक पहुँचने का अनुमान है, जो जून 2024 में होने वाली नियमित सरकारी बैठक के संकल्प संख्या 108/NQ-CP और स्थानीय निकायों के साथ सरकार के ऑनलाइन सम्मेलन के अनुसार 7% तक पहुँचने का प्रयास है। इससे सामान्य रूप से अर्थव्यवस्था और विशेष रूप से रियल एस्टेट बाज़ार को गति मिलेगी।

इसके अलावा, आयात-निर्यात कारोबार से मिले सकारात्मक संकेत भी एक उल्लेखनीय उज्ज्वल बिंदु हैं, जब 2024 के पहले 8 महीनों में पूरे देश के आयात-निर्यात वस्तुओं का कुल मूल्य 511.11 अरब अमेरिकी डॉलर तक पहुँच गया, जो 2023 की इसी अवधि की तुलना में 16.7% की वृद्धि है। इसमें निर्यात 265.09 अरब अमेरिकी डॉलर, आयात 246.02 अरब अमेरिकी डॉलर और व्यापार अधिशेष 19.07 अरब अमेरिकी डॉलर तक पहुँच गया। इस प्रकार, व्यापार अधिशेष के साथ-साथ देश के लिए विदेशी मुद्रा स्रोतों में भी वृद्धि हुई।

पूंजी बाजार में, घरेलू ऋण ब्याज दरें, हालांकि थोड़ी बढ़ रही हैं, लेकिन स्टेट बैंक के निर्देशानुसार कम बनी हुई हैं।

बाजार के नजरिए से, अचल संपत्ति बाजार की रिकवरी परिदृश्य को शहर के निचले इलाकों, मौजूदा नए शहरी क्षेत्रों, घनी आबादी वाले क्षेत्रों, पूर्ण सुविधाओं या वाणिज्यिक अचल संपत्ति के प्रकारों में अधिक स्पष्ट रूप से देखा जा सकता है, जो पट्टे से नकदी प्रवाह का फायदा उठा सकते हैं...

वर्तमान बाज़ार पर नज़र डालें तो, लेन-देन की मात्रा मुख्य रूप से किफायती आवास रियल एस्टेट प्रकार में केंद्रित है, जो वास्तविक आवास की माँग को पूरा करता है। बड़े शहरों में यह माँग हमेशा उच्च स्तर पर रहती है, केंद्र से जुड़ने के लिए सुविधाजनक स्थान पर स्थित है, पूर्ण कानूनी दस्तावेज़ों के साथ-साथ निर्माण की स्पष्ट प्रगति भी है। यह आंशिक रूप से हो ची मिन्ह सिटी और आसपास के प्रांतों में श्रेणी बी और सी अपार्टमेंट उत्पादों के बकाया लेन-देन की मात्रा में परिलक्षित होता है, जो इस वर्ष के पहले 5 महीनों में पूरे बाज़ार में नई आपूर्ति की कुल खपत का 62% है।

इसका आंशिक श्रेय निवेशकों को जाता है, जो सामान्य कठिनाइयों के संदर्भ में बाजार की मांग को प्रोत्साहित करने के लिए ग्राहकों को लाभ पहुंचाने वाले कई प्रोत्साहनों, भुगतान अंतराल नीतियों, मूलधन और ब्याज रियायत अवधि के लिए समर्थन, प्रारंभिक उपहार आदि के साथ बिक्री नीतियों को पूरी तरह से लागू करते हैं।

कम माँग की स्थिति इस साल के अंत तक बनी रह सकती है। तदनुसार, हो ची मिन्ह सिटी और हनोई जैसे बड़े, घनी आबादी वाले शहरों में आवासीय अचल संपत्ति खंड बाजार का ध्यान आकर्षित करता रहेगा और पड़ोसी प्रांतों में भी फैलेगा। विशेष रूप से, अपार्टमेंट खंड पूरे बाजार की आपूर्ति और खपत में अपनी अग्रणी स्थिति बनाए रखेगा, जबकि समकालिक बुनियादी ढाँचे वाले मौजूदा, घनी आबादी वाले आवासीय क्षेत्रों में भूमि और टाउनहाउस/विला खंड में भी आने वाले समय में उल्लेखनीय वृद्धि होने की उम्मीद है।

हालाँकि पर्यटन उद्योग ने सकारात्मक संकेत दिखाए हैं, 2024 के पहले 8 महीनों में कुल 11.4 मिलियन अंतर्राष्ट्रीय आगंतुकों के साथ, जो 2023 की इसी अवधि की तुलना में 45.8% की वृद्धि है, रिसॉर्ट रियल एस्टेट की रिकवरी अभी भी वास्तव में उस अनुपात में नहीं है। इन रियल एस्टेट क्षेत्रों को अभी भी कई चुनौतियों का सामना करना पड़ेगा, रिकवरी की दर धीमी है और अल्पावधि में कोई सफलता मिलने की संभावना नहीं है।

2020 से 2023 की शुरुआत तक अपरिहार्य समायोजन अवधि से गुज़रने के बाद, रियल एस्टेट बाज़ार ने दीर्घकालिक रूप से सतत विकास के लिए ठोस कदम उठाए हैं। तदनुसार, 2024 के अंतिम महीनों में बाज़ार में कुछ सकारात्मकताएँ बनी रहेंगी, लेकिन यह अभी भी मध्यम स्तर पर ही रहेगा। 2025 के मध्य और 2026 की शुरुआत के बीच, जब मौजूदा लंबित मामलों का पूरी तरह से समाधान हो जाएगा, सुधार के स्पष्ट संकेत दिखाई देने की उम्मीद है।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html