बाजार में बदलाव

2024 की पहली तीन तिमाहियों के बीतने के साथ ही, बाज़ार में सुधार का सबसे स्पष्ट संकेत यह है कि व्यवसाय लगातार नई परियोजनाएँ शुरू कर रहे हैं और बाज़ार फिर से पटरी पर आने लगा है। हालाँकि, चौथी तिमाही में भी बाज़ार को कई चुनौतियों का सामना करना पड़ेगा।

दक्षिण में रियल एस्टेट बाजार को चौथी तिमाही में कई चुनौतियों का सामना करना पड़ सकता है।

बाजार में सुधार शुरू हो रहा है।

2024 के पहले आठ महीनों में, बाजार ने 2022-2023 की अवधि की तुलना में सुधार के महत्वपूर्ण संकेत दिखाए, लेकिन यह सुधार सभी क्षेत्रों में असमान था।

भूमि भूखंड खंड

हो ची मिन्ह सिटी और आसपास के क्षेत्रों के बाजार में 2024 के पहले आठ महीनों के दौरान, भूमि भूखंड खंड में 14 परियोजनाएं शुरू की गईं (3 नई परियोजनाएं, बिक्री के बाद के चरणों में 11 परियोजनाएं)।

बाजार में आपूर्ति 787 उत्पादों तक पहुंच गई, जो 2023 की इसी अवधि (1,454 भूखंड) की तुलना में 46% की कमी है।

नई आपूर्ति की खपत दर लगभग 30% तक पहुंच गई, जो 237 सफल लेनदेन के अनुरूप है, जो 2023 की इसी अवधि (559 लेनदेन) की तुलना में 58% की कमी है।

टाउनहाउस/विला खंड

अगस्त 2024 में, हो ची मिन्ह सिटी और उसके आसपास के क्षेत्रों में टाउनहाउस और विला बाजार में 16 परियोजनाओं का शुभारंभ दर्ज किया गया (3 नई परियोजनाएं, बिक्री के बाद के चरणों में 13 परियोजनाएं)।

बाजार में उत्पादों की आपूर्ति 1,333 तक पहुंच गई, जो 2023 की इसी अवधि (659 उत्पाद) की तुलना में दोगुनी वृद्धि दर्शाती है।

नई आपूर्ति की खपत दर 61% तक पहुंच गई, जो 817 उत्पादों के सफल लेनदेन के अनुरूप है, जो 2023 की इसी अवधि की तुलना में 3.5 गुना अधिक है।

अपार्टमेंट खंड

हो ची मिन्ह सिटी और उसके आसपास के क्षेत्रों में अपार्टमेंट सेगमेंट में पहले आठ महीनों में 30 परियोजनाएं शुरू की गईं, जिनमें 7 नई परियोजनाएं शामिल हैं, जबकि शेष पहले से शुरू की गई परियोजनाओं के बाद के चरण हैं।

बाजार में आने वाली नई आपूर्ति 5,378 इकाइयों तक पहुंच गई, जो 2023 की इसी अवधि की तुलना में 24% की कमी है, जिसमें ज्यादातर परियोजनाओं के बाद के चरण शामिल हैं, जो मुख्य रूप से हो ची मिन्ह सिटी और बिन्ह डुओंग में केंद्रित हैं।

नवनिर्मित आपूर्ति की अवशोषण दर 76% तक पहुंच गई, जिसमें 4,086 सफल लेनदेन हुए, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 22% की कमी है।

रिसॉर्ट रियल एस्टेट

रिसॉर्ट रियल एस्टेट सेगमेंट के लिए, बाजार ने अल्पावधि में सुधार के कोई खास संकेत नहीं दिखाए हैं। हालांकि कुछ सेगमेंट (रिसॉर्ट विला और कॉन्डोटेल) में आपूर्ति बढ़ी है, लेकिन खपत काफी कम बनी हुई है और केवल कुछ ही परियोजनाओं में केंद्रित है।

आवासीय रियल एस्टेट सेगमेंट में, प्राथमिक बाजार में बिक्री कीमतों में साल की शुरुआत की तुलना में कोई खास उतार-चढ़ाव नहीं आया है। द्वितीयक बाजार में तरलता में सुधार के संकेत दिख रहे हैं, लेकिन यह सुधार मुख्य रूप से उन परियोजनाओं में केंद्रित है जिनका हस्तांतरण हो चुका है, जिनके सभी कानूनी दस्तावेज मौजूद हैं और जो शहर के केंद्र के पास सुविधाजनक रूप से स्थित हैं। रिसॉर्ट रियल एस्टेट सेगमेंट में, द्वितीयक बाजार में बिक्री कीमतों में भारी गिरावट आई है, जिससे कई निवेशकों को 20% या 30% तक का नुकसान उठाना पड़ा है, लेकिन तरलता अभी भी बहुत मुश्किल बनी हुई है।

चौथी तिमाही में बाजार की चुनौतियाँ

2024 में वैश्विक आर्थिक विकास दर 2023 की तुलना में धीमी रहने का अनुमान है। विश्व बैंक (डब्ल्यूबी) ने 2024 में वैश्विक आर्थिक विकास दर 2.4% रहने का अनुमान लगाया है, जो लगातार तीन वर्षों में सबसे कम है। आर्थिक सहयोग और विकास संगठन (ओईसीडी) ने 2024 में वैश्विक जीडीपी वृद्धि दर 2.9% रहने का अनुमान लगाया है, जो 2023 के 3.1% से कम है।

व्यापार के संदर्भ में, अंतर्राष्ट्रीय मुद्रा कोष (आईएमएफ) का अनुमान है कि 2024 में विश्व व्यापार वृद्धि 3.3% तक पहुंच जाएगी, जो 2000-2019 की अवधि के औसत 4.9% से कम है। व्यापार तनाव में वृद्धि और भू-आर्थिक विखंडन से 2024 में वैश्विक व्यापार वृद्धि पर दबाव जारी रहने की उम्मीद है, क्योंकि देशों ने 2023 में लगभग 3,000 प्रतिबंध लगाए (जबकि 2019 में 1,100 प्रतिबंध लगाए गए थे)।

इस बीच, 2023 के अंत तक, कुल वैश्विक ऋण 313 ट्रिलियन डॉलर तक पहुंच गया, और ऋण-से-जीडीपी अनुपात 330% तक पहुंच गया। यह एक रिकॉर्ड उच्च स्तर है और वैश्विक अर्थव्यवस्था के लिए चिंताजनक है।

बाजार की बात करें तो, पिछले एक दशक से आपूर्ति और मांग में असंतुलन एक लगातार समस्या बनी हुई है। नई आपूर्ति मुख्य रूप से उच्च श्रेणी और विलासिता वाले क्षेत्रों में है, जिससे अधिकांश आबादी की वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए किफायती आवास और सामाजिक आवास की कमी है। इसके अलावा, बाजार में मांग बढ़ने के बावजूद, यह अभी भी कम है (प्राथमिक और द्वितीयक दोनों बाजारों में)। रियल एस्टेट बाजार की धीमी रिकवरी में कई कारकों का योगदान रहा है, जिनमें निवेशकों का "इंतजार करो और देखो" वाला रवैया रिकवरी प्रक्रिया में मुख्य बाधा माना जाता है। यह इस तथ्य से स्पष्ट होता है कि कम जमा ब्याज दरों के बावजूद, वर्ष के पहले तीन महीनों में बैंक जमा 14 ट्रिलियन VND के रिकॉर्ड उच्च स्तर पर पहुंच गया।

कानूनी नीतियों के संदर्भ में, परियोजना लाइसेंसिंग में आने वाली बाधाएं व्यवसायों और बाजार में प्रवेश करने वाली नई परियोजनाओं की आपूर्ति पर दबाव डाल रही हैं, विशेष रूप से वर्ष के पहले तीन महीनों के दौरान। इसके अलावा, कानूनी मुद्दों को सुलझाने में महत्वपूर्ण प्रगति हुई है, खासकर उन परियोजनाओं के लिए जिनमें सार्वजनिक भूमि का अतिक्रमण शामिल है। आंकड़ों के अनुसार, अकेले हो ची मिन्ह सिटी में, वर्तमान में 126 परियोजनाएं सार्वजनिक भूमि के अतिक्रमण से संबंधित कानूनी और निर्माण विलंब से प्रभावित हैं। हालांकि यह मुद्दा डिक्री 148/2020/एनडी-सीपी और वर्तमान भूमि कानून 2024 द्वारा विनियमित है, फिर भी इसका पूर्ण समाधान नहीं हो पाया है। इसके अतिरिक्त, भूमि उपयोग शुल्क की गणना अभी भी एक समस्या बनी हुई है, जो हाल के समय में देश भर में कानूनी परियोजना बाधाओं का 60-70% हिस्सा है।

भूमि कानून, आवास कानून और अचल संपत्ति व्यापार कानून पारित हो चुके हैं, लेकिन व्यवहार में प्रभावी कार्यान्वयन सुनिश्चित करने के लिए अभी भी मार्गदर्शक परिपत्रों और आदेशों की आवश्यकता है।

वित्तपोषण के मामले में, कई रियल एस्टेट व्यवसायों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, विशेषकर उन व्यवसायों को जिन पर भारी मात्रा में बॉन्ड ऋण है। आंकड़ों के अनुसार, 2024 में परिपक्व होने वाले कॉर्पोरेट बॉन्ड की राशि 300,000 बिलियन वीएनडी से अधिक हो जाएगी, जिसमें से अकेले रियल एस्टेट बॉन्ड का हिस्सा 130,000 बिलियन वीएनडी से अधिक है।

रियल एस्टेट बाजार में मौजूदा कठिन नकदी संकट को देखते हुए यह संख्या बहुत बड़ी है। इसके अलावा, परियोजनाओं की कानूनी प्रक्रियाएं रुकी हुई हैं और व्यवसायों को बैंकों से नए ऋण प्राप्त करने में कठिनाई हो रही है।

बाजार में बदलाव

रियल एस्टेट बाजार के पुनरुद्धार के लिए अर्थव्यवस्था से सकारात्मक संकेत मिलना अनिवार्य है। इसी के अनुरूप, वियतनाम ने 2024 के लिए 6-6.5% की आर्थिक वृद्धि दर का अनुमान लगाया है और जून 2024 में सरकार की नियमित बैठक के संकल्प संख्या 108/NQ-CP और ऑनलाइन सरकारी-स्थानीय सम्मेलन के अनुसार 7% तक पहुंचने का लक्ष्य रखा है। इससे समग्र रूप से अर्थव्यवस्था और विशेष रूप से रियल एस्टेट बाजार को गति मिलती है।

इसके अलावा, आयात और निर्यात कारोबार से मिले सकारात्मक संकेत भी उल्लेखनीय हैं। 2024 के पहले आठ महीनों में देश भर में आयात और निर्यात की गई वस्तुओं का कुल मूल्य 511.11 अरब अमेरिकी डॉलर तक पहुंच गया, जो 2023 की इसी अवधि की तुलना में 16.7% अधिक है। इसमें से निर्यात 265.09 अरब अमेरिकी डॉलर और आयात 246.02 अरब अमेरिकी डॉलर रहा, जिसके परिणामस्वरूप 19.07 अरब अमेरिकी डॉलर का व्यापार अधिशेष प्राप्त हुआ। इससे देश के व्यापार अधिशेष में वृद्धि हुई और विदेशी मुद्रा भंडार में भी बढ़ोतरी हुई।

इस बीच, पूंजी बाजार में, घरेलू उधार ब्याज दरें, हालांकि मामूली वृद्धि दिखा रही हैं, लेकिन वियतनाम के स्टेट बैंक के दिशानिर्देशों के अनुरूप कम बनी हुई हैं।

बाजार के परिप्रेक्ष्य से, रियल एस्टेट बाजार के लिए सुधार का परिदृश्य केंद्रीय शहरी क्षेत्रों, मौजूदा नए शहरी क्षेत्रों, पूर्ण सुविधाओं से युक्त घनी आबादी वाले क्षेत्रों, या वाणिज्यिक रियल एस्टेट प्रकारों में अधिक स्पष्ट रूप से देखा जा सकता है जो किराये की आय उत्पन्न कर सकते हैं।

वर्तमान बाजार का अवलोकन करने पर, लेन-देन मुख्य रूप से किफायती आवास संपत्तियों पर केंद्रित हैं जो वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करती हैं। ये संपत्तियां प्रमुख शहरों में सुविधाजनक स्थानों पर स्थित हैं, शहर के केंद्र से जुड़ी हैं, उनके पास पूर्ण कानूनी दस्तावेज हैं और निर्माण कार्य स्पष्ट रूप से प्रगति पर है। इसका कुछ अंश हो ची मिन्ह सिटी और पड़ोसी प्रांतों में बी और सी श्रेणी के अपार्टमेंटों के उत्कृष्ट लेन-देन में परिलक्षित होता है, जो इस वर्ष के पहले पांच महीनों के दौरान पूरे बाजार में खपत हुई कुल नई आपूर्ति का 62% है।

यह उपलब्धि आंशिक रूप से डेवलपर्स द्वारा ग्राहकों के लिए लाभकारी कई प्रोत्साहनों, लचीली भुगतान नीतियों, बैंकों से मूलधन और ब्याज भुगतान पर अनुग्रह अवधि के लिए समर्थन, उद्घाटन दिवस उपहार आदि के साथ बिक्री नीतियों को पूरी तरह से लागू करने के कारण हासिल की गई, ताकि सामान्य कठिनाइयों के बीच बाजार को प्रोत्साहित किया जा सके।

इस वर्ष के अंत तक मांग में कमी जारी रहने की संभावना है। इसके अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी और हनोई जैसे बड़े, घनी आबादी वाले शहरों में आवासीय रियल एस्टेट बाजार का ध्यान आकर्षित करता रहेगा और पड़ोसी प्रांतों में भी इसका विस्तार होगा। इस सेगमेंट में, अपार्टमेंट अपनी प्रमुख स्थिति बनाए रखेंगे और बाजार में आपूर्ति और खपत दोनों में अग्रणी भूमिका निभाएंगे। मौजूदा, घनी आबादी वाले आवासीय क्षेत्रों में एकीकृत बुनियादी ढांचे वाले भूखंड और टाउनहाउस/विला भी आने वाले समय में आशाजनक संकेत दिखाएंगे।

हालांकि पर्यटन उद्योग सकारात्मक संकेत दिखा रहा है, 2024 के पहले आठ महीनों में 11.4 मिलियन अंतरराष्ट्रीय पर्यटक आए, जो 2023 की इसी अवधि की तुलना में 45.8% की वृद्धि है, लेकिन रिसॉर्ट रियल एस्टेट में उतनी तेजी से सुधार नहीं हुआ है। रियल एस्टेट के इन क्षेत्रों को कई चुनौतियों का सामना करना पड़ेगा, क्योंकि सुधार की दर धीमी है और निकट भविष्य में महत्वपूर्ण वृद्धि की संभावना कम है।

2020 से 2023 की शुरुआत तक अपरिहार्य समायोजन अवधि से गुजरने के बाद, रियल एस्टेट बाजार ने दीर्घकालिक सतत विकास के लिए एक ठोस आधार तैयार कर लिया है। तदनुसार, 2024 के अंतिम महीनों में बाजार में कुछ सकारात्मक संकेत दिखने की संभावना है, लेकिन यह मध्यम स्तर पर ही रहेगा। 2025 के मध्य से 2026 की शुरुआत तक, जब मौजूदा लंबित मुद्दे पूरी तरह से हल हो जाएंगे, तब सुधार के अधिक महत्वपूर्ण संकेत मिलने की उम्मीद है।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html