ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) शहरी विकास में निवेश आकर्षित करना।

मेट्रो लाइनों और रिंग रोड के किनारे ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) मॉडल का उपयोग करके सघन शहरी क्षेत्रों का निर्माण करने से हो ची मिन्ह सिटी को वियतनाम में कुछ सबसे स्मार्ट शहरी क्लस्टर बनाने में मदद मिलेगी।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने संकल्प 98/2023/QH15 के अनुसार मेट्रो लाइनों और रिंग रोड 3 के साथ 11 सघन शहरी क्षेत्रों को ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) मॉडल पर विकसित करने की योजना पर निर्णय जारी किया है। तदनुसार, 2024-2025 की अवधि में, 3 प्रमुख चल रही परिवहन परियोजनाओं - मेट्रो लाइन 1 (बेन थान - सुओई तिएन), मेट्रो लाइन 2 (बेन थान - थाम लुओंग) और रिंग रोड 3 - के साथ 9 स्थानों पर टीओडी विकास को लागू किए जाने की उम्मीद है।

शहर के भूमि विकास केंद्र की भूमिका को बढ़ाना

सबसे बड़ा ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) स्थल 389 हेक्टेयर से अधिक क्षेत्र में फैला हुआ है और यह ज़ुआन थोई थुओंग कम्यून (होक मोन जिले) में स्थित है, जो रिंग रोड 3 से जुड़ा हुआ है। सबसे छोटा स्थल टैन बिन्ह जिला प्रदर्शनी केंद्र और खेल केंद्र (5.1 हेक्टेयर) है। इस स्थान पर मेट्रो लाइन 2 और 5 से जुड़ने के लिए टीओडी विकास की योजना बनाई गई है। आसपास के क्षेत्र में पहले से ही आवासीय क्षेत्र, स्कूल और एक चहल-पहल वाला बाजार मौजूद है।

शेष स्थान जिला 10, तान फू जिला, थू डुक शहर और बिन्ह चान्ह जिले में हैं; जो मेट्रो लाइन 1, 2 और 3 और रिंग रोड 3 से जुड़े हुए हैं।

हो ची मिन्ह सिटी सरकार की प्रमुख परिवहन मार्गों के किनारे 11 सघन शहरी क्षेत्रों को विकसित करने की योजना का समर्थन करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी के संसाधन और पर्यावरण अर्थशास्त्र संस्थान के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन ने कहा कि परिवहन-उन्मुख विकास (टीओडी) मॉडल दुनिया भर के आधुनिक शहरों में, विशेष रूप से चीन, थाईलैंड और सिंगापुर में व्यापक रूप से लागू किया गया है। यह मॉडल शहरी पुनर्विकास के लिए उपयुक्त भूमि का प्रभावी ढंग से उपयोग और विकास करने, सघन शहरी क्षेत्रों और स्मार्ट सिटी क्लस्टर बनाने में मदद करेगा।

योजना और वर्तमान भू-क्षेत्रों की स्थिति के आधार पर, हो ची मिन्ह शहर में ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) मॉडल शहरों के निर्माण के लिए दो दृष्टिकोण हैं। पहला, मौजूदा क्षेत्रों के नवीनीकरण और उन्नयन पर केंद्रित समूह: मुख्य रूप से रिंग रोड या मेट्रो लाइनों के निकट स्थित मौजूदा आवासीय क्षेत्रों में। दूसरा, नए निवेशों पर केंद्रित समूह: खाली पड़ी भूमि, कम आबादी वाले क्षेत्रों या उन क्षेत्रों में जहां कारखानों और उद्यमों को स्थानांतरित करने की योजना है।

यदि मेट्रो लाइन 1 के किनारे स्थित भूमि का प्रभावी ढंग से उपयोग किया जाए, तो इससे हो ची मिन्ह सिटी में स्मार्ट शहरी क्लस्टर बनाने में मदद मिलेगी। (फोटो: होआंग ट्रियू)

डॉ. थुआन ने सुझाव दिया कि स्टेशन के मुख्य क्षेत्र (400-500 मीटर के दायरे में) में उच्च घनत्व वाले शहरी विकास पर ध्यान केंद्रित किया जाना चाहिए। साथ ही, स्टेशन के आसपास के संक्रमणकालीन क्षेत्र (500-1000 मीटर के दायरे में) में भी उच्च घनत्व वाले शहरी विकास पर ध्यान केंद्रित किया जाना चाहिए। विशेष रूप से रिंग रोड 3 के संदर्भ में, शहरी विकास को इंटरचेंजों, रिंग रोड 3 से जुड़ने वाली सड़कों या शाखा लाइनों के निकटवर्ती क्षेत्रों में केंद्रित किया जाना चाहिए।

कार्यान्वयन को सुगम बनाने के लिए, डॉ. थुआन के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी को जनता को सूचित करने के लिए टीओडी (पारगमन-उन्मुख विकास) स्थलों की नियोजन सीमाओं को प्रकाशित करना चाहिए और अनुमोदित योजनाओं के अनुरूप मॉडल के लिए उचित भूमि अधिग्रहण योजना विकसित करनी चाहिए।

डॉ. थुआन ने टिप्पणी की, "परिवहन-उन्मुख विकास (टीओडी) शहरी विकास के लिए भूमि मुआवजे और अधिग्रहण का कार्यभार बहुत अधिक है। 2024 के भूमि कानून के आधार पर, राज्य प्रबंधन एजेंसी पर बोझ कम करने के लिए, हो ची मिन्ह शहर के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग को टीओडी योजना में शहर के भूमि विकास केंद्र की भूमिका को बढ़ाना होगा। यदि योजना को सही ढंग से और उचित दिशा में लागू किया जाता है, तो यह हो ची मिन्ह शहर को वास्तव में स्मार्ट शहरी क्षेत्र बनाने में मदद करेगा, या दूसरे शब्दों में, वियतनाम में सबसे सुविधाजनक परिवहन संपर्कों वाले स्मार्ट शहरी क्लस्टर बनाने में मदद करेगा।"

अच्छी योजना निवेशकों को आकर्षित करती है।

ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) के लिए संसाधनों को जुटाने हेतु, हो ची मिन्ह सिटी इंस्टीट्यूट फॉर डेवलपमेंट रिसर्च के डॉ. फाम ट्रान हाई ने स्थानिक संगठन, विशेष रूप से टीओडी क्षेत्रों के भीतर भूमि के पुनर्व्यवस्थापन के मुद्दे पर प्रकाश डाला। तदनुसार, मेट्रो स्टेशनों के आसपास के स्थान का पुनर्गठन किया जाना चाहिए और निवासियों को टीओडी परियोजनाओं में पूंजी योगदानकर्ता के रूप में भूमि का योगदान करने के लिए प्रोत्साहित किया जाना चाहिए। योगदान की गई भूमि के क्षेत्रफल और स्थान के आधार पर, मुआवजा निर्धारित किया जाएगा और निवासियों को भूमि या भवन निर्माण स्थान के रूप में प्रदान किया जाएगा। डॉ. हाई ने कहा, "यह मॉडल अंतरराष्ट्रीय संगठनों द्वारा प्रोत्साहित किया जाता है, विशेष रूप से उन देशों में जो भूमि अधिग्रहण में कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं।"

नीति के संबंध में, डॉ. हाई ने भूमि से प्राप्त अतिरिक्त मूल्य को विनियमित करने का सुझाव दिया, जिसमें सुधार शुल्क (टीओडी क्षेत्रों में मौजूदा संपत्तियों पर लागू), प्रभाव शुल्क (टीओडी क्षेत्रों में परियोजनाओं के लिए) और स्थानिक विकास अधिकारों का हस्तांतरण (टीओडी क्षेत्रों के भीतर भूमि के लिए) शामिल हैं। इसे प्राप्त करने के लिए, इन नीतियों के कानूनी ढांचे में सुधार करना आवश्यक है, विशेष रूप से भूमि उपयोग अधिकार योगदान और भूमि समायोजन के संबंध में 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 219 में भूमि नियमों को पुनर्व्यवस्थित करके; या बढ़े हुए क्षेत्रफल के कारण स्थानिक विकास अधिकारों की बिक्री पर नियमों को संशोधित करके।

2023 में हो ची मिन्ह शहर के परिवहन विभाग और स्थानीय अधिकारियों के बीच ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) परियोजना के कार्यान्वयन के संबंध में हुई बैठक में, न्हा बे जिले की पीपुल्स कमेटी के एक प्रतिनिधि ने गुयेन हुउ थो स्ट्रीट पर भूमि अधिग्रहण और नीलामी के अपने अनुभव साझा किए। हालांकि गुयेन हुउ थो स्ट्रीट एक टीओडी परियोजना नहीं है, लेकिन इसकी विशेषताएं कुछ हद तक वैसी ही हैं जैसे सरकार सड़क निर्माण के लिए बजट आवंटित करती है, फिर नीलामी के लिए मार्ग के किनारे भूमि का अधिग्रहण करती है और परिवहन अवसंरचना में पुनर्निवेश करती है। इसलिए, न्हा बे जिले के प्रतिनिधि के अनुसार, मेट्रो लाइन 1 और 2 तथा रिंग रोड 3 के लिए टीओडी को प्रभावी ढंग से लागू करने के लिए, योजना प्राधिकरणों को लचीला होना चाहिए और सामान्य मानदंडों पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए, ताकि भूमि नीलामी को सुगम बनाने और निवेशकों को आकर्षित करने के लिए अनावश्यक विवरणों से बचा जा सके और उनके विचारों को सीमित न किया जा सके।

"योजना प्रक्रिया में, हमें केवल हरित क्षेत्रों, वाणिज्यिक क्षेत्रों, सड़कों आदि के लिए विशिष्ट लक्ष्य प्रदान करने की आवश्यकता है। इसके आधार पर, निवेशक निर्माण के लिए अपने स्वयं के विचार और डिजाइन लेकर आ सकते हैं, जो राज्य द्वारा इसे लागू करने की तुलना में अधिक प्रभावी होगा," न्हा बे जिले के प्रतिनिधि ने कहा।

टैन बिन्ह जिले जैसे कुछ ऐसे इलाके, जहाँ से मेट्रो लाइन 2 गुजरती है, ने अपने अनुभव साझा करते हुए बताया कि बोली और नीलामी के माध्यम से निवेशकों को आमंत्रित करते समय, वे अक्सर योजना लक्ष्यों को बढ़ाने के लिए समायोजन का अनुरोध करते हैं। इसलिए, योजना को लागू करते समय, निवेशकों को आकर्षित करने के लिए कई आकर्षक शर्तों के साथ लक्ष्यों को अधिकतम स्तर तक बढ़ाया जाना चाहिए।

11 टीओडी मॉडल शहर

योजना के अनुसार, 2026 से 2028 तक, हो ची मिन्ह सिटी रिंग रोड 3 के किनारे टैन हिएप कम्यून (होक मोन जिला) और टैन किएन स्टेशन (बिन्ह चान्ह जिला) के आसपास के क्षेत्र में दो ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट (टीओडी) क्षेत्रों को लागू करना जारी रखेगी, जो विस्तारित मेट्रो लाइन 3 और हो ची मिन्ह सिटी - कैन थो रेलवे लाइन से जुड़ेंगे।

पहले चरण में 9 टीओडी शहरी क्षेत्रों के साथ, भूमि की सीमाएं, योजना और कानूनी स्थिति 2025 की दूसरी और तीसरी तिमाही में निर्धारित की जाएगी। इसके बाद, 2025 की दूसरी-चौथी तिमाही में योजना में समायोजन किया जाएगा, और निवेशक चयन प्रक्रिया 2026 की शुरुआत में पूरी हो जाएगी।

स्रोत: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm