हो ची मिन्ह सिटी को 'भिन्नताओं' पर प्रतिक्रिया देने की आवश्यकता है

हो ची मिन्ह सिटी ने आधिकारिक तौर पर अनुरोध किया है कि क्षेत्र में रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को अपनी परियोजनाओं में ज़मीन के टुकड़े बाँटकर संगठनों और व्यक्तियों को बेचने की अनुमति नहीं है ताकि वे अपने घर बना सकें। कई लोगों का मानना ​​है कि हो ची मिन्ह सिटी को संभावित "परिवर्तनों" को रोकने के लिए एक योजना की आवश्यकता है।

रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून 1 अगस्त, 2024 से प्रभावी होगा, जो परियोजनाओं को शहरी क्षेत्रों में भूमि भूखंडों को विभाजित करने और बेचने की अनुमति नहीं देता है।

क्षेत्रीय प्रतिनिधिमंडल हो ची मिन्ह शहर के बिन्ह चान्ह जिले में राज्य के स्वामित्व वाली भूमि के प्रबंधन का निरीक्षण करता है। (फोटो: थान दाओ)

हाल ही में, रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून को लागू करने के लिए, हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी ने उन क्षेत्रों को निर्धारित करने के नियमों पर निर्णय संख्या 83/2024 जारी किया, जहां रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं को क्षेत्र में अपने स्वयं के घर बनाने के लिए संगठनों और व्यक्तियों को तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति है।

इस निर्णय के साथ, हो ची मिन्ह सिटी ने पिछले कुछ समय से चली आ रही इस विकट स्थिति से निपटने के लिए भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध को आधिकारिक रूप से नियंत्रित कर दिया है। विशेष रूप से, क्षेत्र के रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को परियोजना में बिक्री के लिए भूमि भूखंडों को संगठनों और व्यक्तियों को अपने घर बनाने के लिए उपविभाजित करने की अनुमति नहीं है। इस विनियमन के अनुसार, वार्डों और ज़िलों के अलावा, बिन्ह चान्ह, होक मोन, कैन जिओ, कू ची और न्हा बे सहित 5 बाहरी ज़िलों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री की अनुमति नहीं है।

इस बीच, शहर केवल भूमि विभाजन को विनियमित करता है, जिसमें उन परिवारों और व्यक्तियों को अनुमति दी जाती है जिनके पास भूमि विभाजन के लिए विचार की जाने वाली शर्तों को पूरा करने वाली भूमि है।

भूमि के उपविभाजन और बिक्री को रोकें

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय 83/2024 की सामग्री के बारे में, वकील गुयेन वान हौ - वियतनाम फादरलैंड फ्रंट की केंद्रीय समिति के सदस्य, हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के उपाध्यक्ष, ने टिप्पणी की कि हो ची मिन्ह सिटी का नया निर्णय इसका शहर के रियल एस्टेट बाजार पर बड़ा प्रभाव पड़ेगा, जिसमें रियल एस्टेट कारोबार में शामिल संस्थाओं की व्यावसायिक गतिविधियों पर सीधा प्रभाव और हाल ही में भूमि का अंधाधुंध उपविभाजन और बिक्री शामिल है।

भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने से कई शहरों को रियल एस्टेट बाज़ार में 'अव्यवस्थित नियोजन' और 'मूल्य मुद्रास्फीति' की समस्या को हल करने में मदद मिलेगी। (फोटो: दाई दोआन केट)

वकील हाउ ने यह भी भविष्यवाणी की कि निर्णय 83/2024 जारी होने के बाद, यह अपरिहार्य होगा कि लोगों, व्यापारिक समुदाय और रियल एस्टेट कंपनियों की ओर से परस्पर विरोधी राय सामने आएंगी।

रियल एस्टेट बिजनेस 2023 के कानून के खंड 6, अनुच्छेद 31 के अनुसार, रियल एस्टेट परियोजनाओं में तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि के लिए भूमि उपयोग के अधिकारों को व्यक्तियों को अपने घर बनाने के लिए स्थानांतरित करने की शर्तों में से एक है: " भूमि एक विशेष, प्रकार I, प्रकार II और प्रकार III शहरी क्षेत्र के वार्ड, जिले, शहर में स्थित नहीं है; भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार आवास निर्माण परियोजनाओं में निवेश करने के लिए भूमि उपयोग के अधिकारों की नीलामी के अधीन नहीं है। शेष क्षेत्रों के लिए, प्रांतीय पीपुल्स कमेटी स्थानीय परिस्थितियों के आधार पर उन क्षेत्रों का निर्धारण करेगी जहां परियोजना निवेशकों को अपने घर बनाने के लिए व्यक्तियों को तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकारों को स्थानांतरित करने की अनुमति है "।

वकील गुयेन वान हाउ का अनुमान है कि हो ची मिन्ह सिटी के नए फैसले का शहर के रियल एस्टेट बाजार पर बड़ा प्रभाव पड़ेगा।

इस प्रकार, वकील गुयेन वान हाउ ने स्वीकार किया कि हो ची मिन्ह सिटी ने रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के प्रावधानों का पालन किया है। विशेष रूप से, उपरोक्त विवरण निर्णय संख्या 83/2024 के अनुच्छेद 2 द्वारा निर्देशित हैं। विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट परियोजनाओं और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं के निवेशक। रियल एस्टेट परियोजनाओं या आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं में तकनीकी अवसंरचना के साथ भूमि उपयोग के अधिकारों को उन संगठनों या व्यक्तियों को हस्तांतरित करने की अनुमति नहीं है जो स्वयं घर बनाते हैं।

रियल एस्टेट परियोजनाओं, पुनर्वास उद्देश्यों के साथ आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं के निवेशकों के मामले में, जो शहर के कम्यूनों, कस्बों और जिलों में भूमि का उपयोग करते हैं, नियमों के अनुसार शर्तों को सुनिश्चित करते हुए, उन्हें रियल एस्टेट परियोजनाओं, पुनर्वास उद्देश्यों के साथ आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं में तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि का उपयोग करने का अधिकार व्यक्तियों को अपने घर बनाने के लिए स्थानांतरित करने की अनुमति है।

रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून की सामग्री की तुलना निर्णय संख्या 83/2024 से करते हुए, वकील गुयेन वान हाउ ने कहा: हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के इस निर्णय ने उन क्षेत्रों पर कानून के प्रावधानों को काफी सीमित कर दिया है, जहां परियोजना निवेशकों को तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकारों को व्यक्तियों को अपने घर बनाने के लिए हस्तांतरित करने की अनुमति है।

"हालाँकि, इसे अवैध नहीं माना जाता क्योंकि वकील हाउ ने टिप्पणी की, "रियल एस्टेट बिजनेस पर कानून ने हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी को उन क्षेत्रों पर निर्णय लेने का अधिकार दिया है, जहां परियोजना निवेशकों को स्थानीय परिस्थितियों के आधार पर व्यक्तियों को अपने घर बनाने के लिए तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति है । "

कुल मिलाकर, एचसीएमसी जन समिति के नवीनतम नियम पूरे देश के "लोकोमोटिव" को भूमि के अंधाधुंध विभाजन और बिक्री की स्थिति से जुड़ी कई समस्याओं को हल करने में मदद करेंगे , जिससे नियोजन नष्ट हो रहा है। साथ ही, बिना अनुमति के मनमाने ढंग से निर्माण करने वाले लोगों की स्थिति को कम से कम करें, इतना ही नहीं, बल्कि घर खरीदारों के लिए कानूनी जोखिम को कम करने में भी मदद करें, जिससे क्षेत्र में रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को अपने उत्पादों की गुणवत्ता में सुधार करने की आवश्यकता हो । इसके अलावा, निर्णय 83/2024 भी परियोजना " निवेश - 2021-2030 की अवधि में जिलों (या हो ची मिन्ह सिटी के तहत शहरों) में जिलों का निर्माण" के अनुरूप है , जो शहर बना रहा है, विशेष रूप से 2030 तक, जिले हो ची मिन्ह सिटी के तहत शहर बनने के लिए शहरी लक्ष्यों की दिशा में बुनियादी ढांचे के निर्माण में निवेश पर ध्यान केंद्रित करेंगे।

'वेरिएंट' से निपटना

जैसे ही हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी का निर्णय 83/2024 जारी हुआ, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन ने सिटी पीपुल्स कमेटी को एक याचिका भेजी, जिसमें कई चिंताएं जताई गईं।

1 नवंबर की सुबह दाई दोआन केट समाचार पत्र के संवाददाताओं से बात करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि एसोसिएशन ने हो ची मिन्ह सिटी की वियतनाम फादरलैंड फ्रंट कमेटी को एक दस्तावेज भी भेजा है, जिसमें उन क्षेत्रों को निर्दिष्ट करने का प्रस्ताव है, जहां रियल एस्टेट और आवास परियोजना निवेशकों को हो ची मिन्ह सिटी के 5 जिलों के कस्बों को छोड़कर, कम्यून में घर बनाने के लिए तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकारों को व्यक्तियों को हस्तांतरित करने की अनुमति है।

श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, 2023 रियल एस्टेट बिजनेस कानून और 2023 हाउसिंग कानून में, हो ची मिन्ह सिटी एक विशेष शहरी क्षेत्र है, इसलिए केवल विशेष शहरी क्षेत्रों (16 जिलों और थू डुक सिटी सहित) के वार्डों, जिलों और शहरों में भूमि के मामलों में, यह निर्धारित किया गया है कि निवेशकों को अपने स्वयं के घर बनाने के लिए व्यक्तियों को तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति नहीं है।

इससे पहले, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन ने हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी, निर्माण विभाग और हो ची मिन्ह सिटी फादरलैंड फ्रंट कमेटी को एक दस्तावेज़ भेजा था, जिसमें सिफारिश की गई थी कि हो ची मिन्ह सिटी के पाँच ज़िलों में कम्यून्स में ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री की अनुमति दी जानी चाहिए। क्योंकि, अगर पाँच ज़िलों में ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाया जाता है, तो यह रियल एस्टेट व्यवसाय कानून और आवास कानून के प्रावधानों के अनुरूप नहीं है।

इसलिए, एसोसिएशन ने प्रस्ताव दिया है कि हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी उन क्षेत्रों का निर्धारण करने के लिए विस्तृत विनियम प्रदान करे, जहां रियल एस्टेट और आवास परियोजना निवेशकों को शहर के 5 जिलों के कस्बों को छोड़कर, कम्यून में अपने स्वयं के घर बनाने के लिए व्यक्तियों को तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति दी जाए।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय 83/2024 के "उत्तर-" प्रभाव के बारे में, वियतनाम फादरलैंड फ्रंट की केंद्रीय समिति के सदस्य और हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के उपाध्यक्ष, वकील गुयेन वान हाउ ने कहा कि इस निर्णय के लागू होने से हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन की आपूर्ति और भी कम हो सकती है, जिससे लोगों की ज़रूरतें पूरी नहीं हो पाएँगी। इसलिए, यह संभावना है कि पहले से विभाजित ज़मीन की कीमत निकट भविष्य में तेज़ी से बढ़ेगी और वित्तीय क्षमता की कमी के कारण खरीदारों की संख्या सीमित हो जाएगी।

थू डुक शहर में एक रियल एस्टेट ब्रोकरेज कंपनी के निदेशक, इंजीनियर ट्रान वान फुओंग ने भी यही राय व्यक्त करते हुए कहा: "यदि नियम भूमि को बिक्री के लिए भूखंडों में विभाजित करने पर प्रतिबंध लगाता है, तो हो ची मिन्ह शहर को इस संभावना के लिए तैयार रहना होगा कि निवेशक, संगठन और व्यक्ति भूमि के भूखंडों को अलग करने के लिए "कानून को दरकिनार" कर सकते हैं। विशेष रूप से, भूमि विभाजन पर नए नियम का दायरा अभी भी उन परिवारों और व्यक्तियों को भूमि विभाजन के लिए विचार करने की अनुमति देता है जिनके पास भूमि है, बशर्ते वे शर्तों को पूरा करते हों। यदि इसे "रूपांतरित" करने की अनुमति दी जाती है, तो भूमि को बिक्री के लिए भूखंडों में विभाजित करने की समस्या और अधिक जटिल और नकारात्मक दिशा में विकसित होगी, जिसका समग्र रूप से रियल एस्टेट बाजार पर प्रभाव पड़ेगा।"

क्योंकि यह जिला 7, न्हा बे जिले के बगल में स्थित है, हो ची मिन्ह सिटी में वर्तमान में शहरीकरण की दर बहुत तेज है।

शहरीकरण के संदर्भ में, भोमेस एलएलसी के निदेशक, आर्किटेक्ट गुयेन वान बियू ने कहा कि नए नियम में यह परिभाषित किया गया है कि वार्डों और ज़िलों के अलावा, बिन्ह चान्ह, होक मोन, कैन जिओ, कू ची और न्हा बे सहित 5 उपनगरीय ज़िलों की ज़मीन को भी प्लॉट में बाँटने या बेचने की अनुमति नहीं है। आर्किटेक्ट गुयेन वान बियू ने विश्लेषण करते हुए कहा, "पिछले कुछ वर्षों में, हम सभी जानते हैं कि उपनगरीय ज़िलों के रूप में "लेबल" होने के बावजूद, कुछ जगहों, जैसे बिन्ह चान्ह (विशेषकर ट्रुंग सोन क्षेत्र), न्हा बे (फुओक किएन क्षेत्र) में शहरीकरण की गति तेज़ी से बढ़ी है। आधुनिक शहरी बुनियादी ढाँचे के कारण, कई जगहों पर बुनियादी ढाँचे के निर्माण की गति और जनसंख्या घनत्व कुछ केंद्रीय ज़िलों से भी तेज़ है।"

दाई दोन केट समाचार पत्र के संवाददाताओं के साथ साझा करते हुए, कुछ व्यवसायों और लोगों के प्रतिनिधियों ने यह भी चिंता व्यक्त की कि हालांकि छोटे रियल एस्टेट व्यवसायों द्वारा लोगों से कृषि भूमि खरीदने और फिर अवैध रूप से "परियोजनाएं" तैयार करके बेचने के मामले अब नहीं रहे हैं, लेकिन बिक्री के लिए भूमि के भूखंडों को विभाजित करने वाली परियोजनाओं की स्थिति को अछूता छोड़ दिया गया है, भूमि पर बुनियादी ढांचे का निर्माण नहीं किया गया है, जिसमें निलंबित परियोजनाएं भी शामिल हैं, अगर कोई समाधान नहीं है, तो "लोकोमोटिव" शहर का रियल एस्टेट बाजार भी मूल समस्याओं को हल किए बिना, "प्लेट का अपहरण और त्याग" की स्थिति में रहेगा।

स्रोत: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html