हो ची मिन्ह सिटी को इन 'विकृतियों' का जवाब देना होगा।

हो ची मिन्ह सिटी ने आधिकारिक तौर पर यह आदेश जारी किया है कि शहर में रियल एस्टेट परियोजना डेवलपर्स को अपनी परियोजनाओं के अंतर्गत भूमि भूखंडों को व्यक्तियों या संगठनों को स्वयं मकान निर्माण के लिए विभाजित करके बेचने की अनुमति नहीं है। कई लोगों का मानना ​​है कि हो ची मिन्ह सिटी को इस प्रथा के संभावित दुरुपयोग को रोकने के लिए एक योजना की आवश्यकता है।

अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी कानून, जो 1 अगस्त, 2024 से प्रभावी है, शहरी क्षेत्रों में भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री पर रोक लगाता है।

फील्ड टीम हो ची मिन्ह सिटी के बिन्ह चान्ह जिले में राज्य के स्वामित्व वाली भूमि के प्रबंधन का निरीक्षण कर रही है। (फोटो: थान दाओ)।

हाल ही में, अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी कानून को लागू करने के लिए, हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी ने उन क्षेत्रों को निर्धारित करने के लिए नियमों पर निर्णय संख्या 83/2024 जारी किया है जहां अचल संपत्ति परियोजना निवेशकों और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं को उस क्षेत्र में आवास के स्व-निर्माण के लिए संगठनों और व्यक्तियों को तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति है।

इस निर्णय के साथ, हो ची मिन्ह शहर ने इस लगातार बनी रहने वाली समस्या के समाधान हेतु भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री पर आधिकारिक रूप से प्रतिबंध लगा दिया है। विशेष रूप से, शहर में रियल एस्टेट परियोजना डेवलपर्स को अपनी परियोजनाओं के अंतर्गत भूमि भूखंडों को व्यक्तियों या संगठनों को स्वयं मकान निर्माण के लिए उपविभाजित करने और बेचने की अनुमति नहीं है। इस नियम के अनुसार, वार्डों और जिलों के अलावा, बिन्ह चान्ह, होक मोन, कैन गियो, कु ची और न्हा बे सहित पांच उपनगरीय जिलों में भी भूमि का उपविभाजन और बिक्री प्रतिबंधित है।

इस बीच, शहर केवल यह निर्धारित करता है कि भूमि का उपविभाजन केवल उन परिवारों और व्यक्तियों के लिए अनुमत है जिनकी भूमि उपविभाजन के लिए विचार किए जाने की शर्तों को पूरा करती है।

अवैध भूमि विभाजन और बिक्री को रोकना।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय 83/2024 की विषयवस्तु के संबंध में, वियतनाम फादरलैंड फ्रंट की केंद्रीय समिति के सदस्य और हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के उपाध्यक्ष, वकील गुयेन वान हाउ ने टिप्पणी की कि हो ची मिन्ह सिटी का यह नया निर्णय... इसका शहर के रियल एस्टेट बाजार पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ेगा, जिससे रियल एस्टेट व्यापार में शामिल संस्थाओं के व्यावसायिक संचालन और हाल के दिनों में बड़े पैमाने पर हुए भूमि भूखंडों के अवैध उपविभाजन और बिक्री पर सीधा असर पड़ेगा।

भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने से कई शहरों को रियल एस्टेट बाजार में "अव्यवस्थित योजना" और "मूल्य वृद्धि" की समस्याओं से निपटने में मदद मिलेगी। (फोटो: दाई डोन केट)

वकील हाउ ने यह भी भविष्यवाणी की कि निर्णय 83/2024 जारी होने के बाद, जनता, कारोबारी समुदाय और रियल एस्टेट कंपनियों की ओर से निश्चित रूप से विरोधाभासी राय सामने आएगी।

2023 के अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी कानून के अनुच्छेद 31 के खंड 6 के अनुसार, अचल संपत्ति परियोजनाओं में तकनीकी अवसंरचना वाली भूमि के भूमि उपयोग अधिकार व्यक्तियों को स्वयं आवास निर्माण के लिए हस्तांतरित करने की शर्तों में से एक यह है कि: “ भूमि विशेष, प्रकार I, प्रकार II और प्रकार III शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों या शहरों में स्थित नहीं होनी चाहिए; और भूमि कानून में निर्धारित आवास निर्माण परियोजनाओं में निवेश के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के अधीन नहीं होनी चाहिए। अन्य क्षेत्रों के लिए, प्रांतीय जन समिति स्थानीय परिस्थितियों के आधार पर उन क्षेत्रों का निर्धारण करेगी जहां परियोजना निवेशकों को तकनीकी अवसंरचना वाली भूमि उपयोग अधिकार व्यक्तियों को स्वयं आवास निर्माण के लिए हस्तांतरित करने की अनुमति है ।”

वकील गुयेन वान हाउ का अनुमान है कि हो ची मिन्ह सिटी के नए फैसले के बाद शहर के रियल एस्टेट बाजार पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ेगा।

इस प्रकार, वकील गुयेन वान हाउ के अनुसार, हो ची मिन्ह शहर ने अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी कानून के प्रावधानों को मूर्त रूप दे दिया है। विशेष रूप से, इसका विवरण निर्णय संख्या 83/2024 के अनुच्छेद 2 द्वारा निर्देशित है। विशेष रूप से, यह हो ची मिन्ह शहर भर में अचल संपत्ति परियोजनाओं और आवास निर्माण परियोजनाओं के निवेशकों पर लागू होता है। किसी अचल संपत्ति परियोजना या आवास निर्माण निवेश परियोजना के अंतर्गत मौजूदा बुनियादी ढांचे वाली भूमि का उपयोग संगठनों या व्यक्तियों द्वारा स्वयं आवास निर्माण के लिए करने का अधिकार अनुमत नहीं है।

उन मामलों को छोड़कर जहां नगर पालिकाओं, कस्बों या शहर के जिलों में भूमि भूखंडों के साथ पुनर्वास के उद्देश्य से अचल संपत्ति परियोजना या आवास निर्माण परियोजना का निवेशक निर्धारित शर्तों को पूरा करता है, वे अचल संपत्ति परियोजना या भूमि भूखंडों के साथ पुनर्वास के उद्देश्य से आवास निर्माण परियोजना के भीतर तकनीकी बुनियादी ढांचे सहित भूमि के उपयोग का अधिकार व्यक्तियों को स्वयं मकानों के निर्माण के लिए हस्तांतरित कर सकते हैं।

अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी कानून की सामग्री की तुलना निर्णय संख्या 83/2024 से करते हुए, वकील गुयेन वान हाउ ने कहा: हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के इस निर्णय ने उन क्षेत्रों से संबंधित कानूनी नियमों को काफी हद तक सीमित कर दिया है जहां परियोजना विकासकर्ताओं को मौजूदा तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकार व्यक्तियों को आवास के स्व-निर्माण के लिए हस्तांतरित करने की अनुमति है।

हालांकि, इसे गैरकानूनी नहीं माना जाता है क्योंकि वकील हाउ ने अपने आकलन में कहा, "रियल एस्टेट व्यवसाय संबंधी कानून ने हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी को स्थानीय परिस्थितियों के आधार पर यह तय करने का अधिकार दिया है कि किन क्षेत्रों में परियोजना निवेशकों को मौजूदा तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग अधिकार व्यक्तियों को आवास के स्व-निर्माण के लिए हस्तांतरित करने की अनुमति है । "

कुल मिलाकर, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के नवीनतम नियम देश के शहरी विकास तंत्र को शहरी नियोजन को नष्ट करने वाले भूमि के अंधाधुंध विभाजन और बिक्री से संबंधित कई कमियों को दूर करने में मदद करेंगे । साथ ही, निवासियों द्वारा अनधिकृत निर्माण को कम करने से न केवल समस्या कम होती है, बल्कि घर खरीदारों के लिए कानूनी जोखिम भी कम होते हैं, जिससे क्षेत्र में रियल एस्टेट परियोजना डेवलपर्स को अपने उत्पादों की गुणवत्ता में लगातार सुधार करने की आवश्यकता होती है । इसके अलावा, निर्णय 83/2024, " जिलों के लिए निवेश और निर्माण योजना जो शहर (या हो ची मिन्ह शहर के अधीन शहर) बनने जा रहे हैं 2021-2030" के अनुरूप है, जिसे शहर वर्तमान में विकसित कर रहा है। विशेष रूप से, 2030 तक, जिले शहरी मानकों की ओर बुनियादी ढांचे के विकास में निवेश पर ध्यान केंद्रित करेंगे ताकि उन्हें सीधे हो ची मिन्ह शहर के अधीन शहरों में अपग्रेड किया जा सके।

'विकृतियों' का जवाब देते हुए

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय 83/2024 जारी होने के तुरंत बाद, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन ने कई चिंताओं को उठाते हुए सिटी पीपुल्स कमेटी को एक लिखित याचिका भेजी।

1 नवंबर की सुबह दाई डोन केट अखबार के एक रिपोर्टर से बात करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने कहा कि एसोसिएशन ने वियतनाम फादरलैंड फ्रंट की हो ची मिन्ह सिटी कमेटी को एक दस्तावेज भी भेजा है, जिसमें उन क्षेत्रों को विस्तार से निर्दिष्ट करने का प्रस्ताव है जहां रियल एस्टेट और आवास परियोजना डेवलपर्स को हो ची मिन्ह सिटी के 5 जिलों में, कस्बों को छोड़कर, कम्यूनों में आवास निर्माण के लिए मौजूदा तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग अधिकार व्यक्तियों को हस्तांतरित करने की अनुमति है।

श्री ले होआंग चाउ के अनुसार, 2023 के रियल एस्टेट व्यापार कानून और 2023 के आवास कानून के तहत, हो ची मिन्ह शहर एक विशेष शहरी क्षेत्र है, इसलिए, केवल उन मामलों में जहां भूमि विशेष शहरी क्षेत्रों (16 जिलों और थू डुक शहर सहित) के वार्डों, जिलों या शहरों में स्थित है, निवेशकों को मौजूदा तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग अधिकारों को व्यक्तियों को स्वयं आवास निर्माण के लिए हस्तांतरित करने से प्रतिबंधित किया गया है।

इससे पहले, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन ने हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी, निर्माण विभाग और हो ची मिन्ह सिटी फादरलैंड फ्रंट कमेटी को एक दस्तावेज़ भेजा था, जिसमें यह सिफारिश की गई थी कि हो ची मिन्ह सिटी के 5 जिलों के अंतर्गत आने वाले कम्यूनों में भूमि का विभाजन और बिक्री अभी भी जारी रखी जानी चाहिए। इसका कारण यह है कि इन 5 जिलों में भूमि विभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाना रियल एस्टेट व्यवसाय कानून और आवास कानून के नियमों के विपरीत है।

इसलिए, एसोसिएशन ने प्रस्ताव दिया है कि हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी उन क्षेत्रों को विस्तार से निर्दिष्ट करे जहां रियल एस्टेट और आवास परियोजना डेवलपर्स को मौजूदा तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकार व्यक्तियों को कम्यून में घरों के स्व-निर्माण के लिए हस्तांतरित करने की अनुमति है, जिसमें शहर के पांच जिलों के कस्बे शामिल नहीं हैं।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय 83/2024 के "परिणामों" के संबंध में, वियतनाम फादरलैंड फ्रंट की केंद्रीय समिति के सदस्य और हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के उपाध्यक्ष, वकील गुयेन वान हाउ का मानना ​​है कि इस निर्णय के लागू होने से हो ची मिन्ह सिटी में भूमि भूखंडों की आपूर्ति और भी कम हो सकती है, जिससे लोगों की जरूरतों को पूरा करना मुश्किल हो जाएगा। इसलिए, यह संभावना है कि पहले से उपविभाजित भूमि भूखंडों की कीमतें निकट भविष्य में तेजी से बढ़ेंगी, जिससे अपर्याप्त वित्तीय क्षमता के कारण खरीदारों की संख्या सीमित हो जाएगी।

थू डुक शहर में एक रियल एस्टेट ब्रोकरेज कंपनी के निदेशक, इंजीनियर ट्रान वान फुओंग ने भी इसी विचार को साझा करते हुए कहा: यदि नियम भूमि के विभाजन और बिक्री पर रोक लगाते हैं, तो हो ची मिन्ह शहर को निवेशकों, संगठनों और व्यक्तियों द्वारा भूमि के भूखंडों को विभाजित करने के लिए "कानून का उल्लंघन" करने की संभावना का अनुमान लगाना होगा। भूमि विभाजन संबंधी नए नियमों में अभी भी उन परिवारों और व्यक्तियों को भूमि विभाजन के लिए विचार करने की अनुमति दी जानी चाहिए जिनके पास जमीन है, बशर्ते वे शर्तों को पूरा करते हों। यदि "विकृत" नियमों की अनुमति दी जाती है, तो भूमि विभाजन और बिक्री की प्रथा अधिक जटिल और नकारात्मक हो जाएगी, जिससे समग्र रूप से रियल एस्टेट बाजार प्रभावित होगा।

जिला 7 से निकटता के कारण, हो ची मिन्ह सिटी का न्हा बे जिला वर्तमान में बहुत तेजी से शहरीकरण का अनुभव कर रहा है।

शहरीकरण के संबंध में, भोम्स कंपनी लिमिटेड के निदेशक और वास्तुकार गुयेन वान बिएउ का मानना ​​है कि नए नियमों के अनुसार, वार्डों और जिलों के अलावा, बिन्ह चान्ह, होक मोन, कैन गियो, कु ची और न्हा बे सहित पांच उपनगरीय जिलों में भूमि का उपविभाजन और भूखंडों के रूप में बिक्री प्रतिबंधित है। वास्तुकार गुयेन वान बिएउ ने विश्लेषण करते हुए कहा, "हाल के वर्षों में, हम सभी जानते हैं कि उपनगरीय जिले कहलाने के बावजूद, बिन्ह चान्ह (विशेष रूप से ट्रुंग सोन क्षेत्र) और न्हा बे (फुओक किएन क्षेत्र) जैसे कुछ क्षेत्रों में शहरीकरण की दर तेजी से बढ़ रही है। शहरी अवसंरचना आधुनिक है, और कई स्थानों पर, अवसंरचना निर्माण की दर और जनसंख्या घनत्व कुछ केंद्रीय जिलों की तुलना में भी अधिक है।"

दाई डोन केट अखबार के पत्रकारों से बात करते हुए, कई व्यवसायों और निवासियों के प्रतिनिधियों ने चिंता व्यक्त की कि यद्यपि अब छोटे पैमाने की रियल एस्टेट कंपनियों द्वारा लोगों से कृषि भूमि खरीदकर अवैध रूप से "परियोजनाएं" बनाकर बेचने के मामले नहीं हैं, फिर भी बुनियादी ढांचे के बिना छोड़ी गई भूमि उपविभाजन परियोजनाओं, जिनमें रुकी हुई परियोजनाएं भी शामिल हैं, की स्थिति इस "प्रमुख" शहर के रियल एस्टेट बाजार को तब तक परेशान करती रहेगी जब तक कि कोई समाधान नहीं निकाला जाता। इससे समस्याओं के मूल कारणों का समाधान नहीं हो पाएगा।

स्रोत: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html