Új földárlista Ho Si Minh-városban és a figyelembe veendő kérdések.

A piaci árakhoz közeli kereskedés elengedhetetlen.

A 2024. augusztus 1-jétől hatályos 2024. évi földtörvény értelmében a települések 2025. december 31-ig alkalmazhatják a régi földárlistát, 2026. január 1-jétől pedig az új földárlistát. Az új árlistát nem korlátozza a földár-keretrendszer, és azt úgy kell kidolgozni, hogy az szorosan megközelítse a piaci árakat.

Ho Si Minh-város volt az első település, amely véleményt kért a felülvizsgált földárlista tervezetéről. A felülvizsgált földárlistában szereplő árak jelentősen magasabbak a régieknél, Thu Duc városában 10-15-szörösére, Nha Be, Binh Chanh, Can Gio és Cu Chi kerületekben pedig 10-20-szorosára emelkedtek. Hoc Mon kerületben a földárak várhatóan számos úton 15-30-szorosára fognak emelkedni.

Ezzel a kérdéssel kapcsolatban a Savills szakértői úgy vélik, hogy Ho Si Minh-város földárlistája nem tartott lépést a változásokkal, és gyakran jelentősen alacsonyabb a tényleges piaci értéknél. Ez az elhúzódó árkülönbség egy „kettős árképzési” rendszert hozott létre, ami számos súlyos következménnyel járt.

Do Thi Thu Giang asszony, a Savills Ho Chi Minh City tanácsadási szolgáltatásokért felelős igazgatója szerint ez a probléma megnehezíti és bonyolulttá teszi az állam földgazdálkodását. „Például a közjegyző által hitelesített szerződésben bejelentett ár és a tényleges tranzakciós ár közötti különbséget gyakran használják fel a földátruházási adó csökkentésére. Vagy egy másik esetben az éves földbérleti díj fizetése a piaci árnál alacsonyabb földárlista alapján veszteségekhez vezetett az állami költségvetés számára” – említette Giang asszony példaként.

Do Thi Thu Giang asszony, a Savills Ho Chi Minh City tanácsadó szolgálatának igazgatója

A Savills szakértői azt is kijelentették, hogy az ingatlanprojektek fejlesztése számos nehézséggel néz szembe, különösen a földszerzés és a terület megtisztítása során. A piaci árakat nem tükröző földárlistákon alapuló kártérítés késedelmeket, elégedetlenséget és anyagi veszteségeket okozott az érintetteknek, ami elhúzódó földvitákhoz és perekhez vezetett.

Ezen állandó problémák miatt Giang asszony úgy véli, hogy a piaci alapú földár-szabályozás alkalmazása elkerülhetetlen és szükséges. Ez a fokozatos változás segíteni fog a korábbi korlátok leküzdésében, biztosítva az átláthatóságot és a méltányosságot a rendszerben. Különösen a piaci értékeket szorosan tükröző földárak könnyítik meg a kártalanítási és földterület-kiürítési folyamatot, különösen a fontos infrastrukturális fejlesztési projektek esetében, azáltal, hogy elősegítik az emberek közötti konszenzust a kártalanítási és támogatási szintek tekintetében.

A javasolt telekárak listájával kapcsolatban a Savills szakértői azt is megjegyezték, hogy továbbra is jelentős eltérés van a javasolt telekárak és a tényleges tranzakciós árak között. Például a Cao Thang utcában (3. kerület) a piaci tranzakciós ár körülbelül 525 millió VND/m2, míg a javasolt telekárak mindössze 330 millió VND/m2. Hasonlóképpen, a Tan Thang utcában (Tan Phu kerület) a tranzakciós ár körülbelül 150 millió VND/m2, míg a javasolt ár 90 millió VND/m2. Összességében a javasolt telekárak listája a piaci árnak csak körülbelül 60%-át, egyes területeken pedig 70%-át éri el, ami arra utal, hogy jelentős különbség továbbra is fennáll.

A megvalósítás előtt figyelembe veendő dolgok

Do Thi Thu Giang asszony kijelentette, hogy a 2024. évi földtörvény 159. cikke értelmében 11 esetben a földár-táblázatot használják. Ezenkívül a 2024. évi földtörvény 109. és 111. cikke, amelyek a támogatási és áttelepítési intézkedéseket szabályozzák, szintén a földár-táblázatból származó földárakat használják. Ezért a Ho Si Minh-városra vonatkozó javasolt földár-tábla két különböző embercsoportot fog közvetlenül érinteni, mind kedvezően, mind hátrányosan.

A kedvezményezett csoportba azok tartoznak, akik állami támogatásban részesülnek a földterületek visszaszerzése és az újratelepítés megszervezése során (a 2024. évi földtörvény 109. és 111. cikke szerint).

Az érintett csoportba tartoznak a háztartások és a magánszemélyek, akiknek a földhasználatát elismerték és átalakították. A korábbi, 2014-es földtörvény szerint a pénzügyi kötelezettségeket a kiosztott határon belüli és kívüli földterületek esetében eltérően becsülték meg: a határon belüli földterületet a földár-tábla alapján, míg a határon kívüli földterületet a konkrét földárak alapján számították ki.

A jelenlegi 2024-es Földtörvény azonban már nem tesz ilyen különbséget; a teljes területre a földárlista vonatkozik. Ezért a javasolt földárlista, amely sokszorosa a jelenlegi földárlistának, növelni fogja a megengedett határon belüli terület pénzügyi kötelezettségeit. A javasolt földárlista, amely sokszorosa a jelenlegi földárlistának, növelni fogja a terület pénzügyi kötelezettségeinek költségeit.

A Ho Si Minh-városban bevezetett új földárlista azonnali bevezetése számos embercsoportot érint majd.

Ho Si Minh-város javasolt földárlistáját, amely 2024. augusztus 1-jén lépne hatályba, további megfontolás céljából elhalasztották. A Savills szakértői úgy vélik, hogy ez a halasztás ésszerű, mivel a javasolt árlista jelentős emelkedést jelent az előzőhöz képest, és rövid időszakra vonatkozik. Ez jelentős pénzügyi nyomást gyakorol az érintett csoportokra. Ezért a földárlisták kidolgozása és alkalmazása gondos mérlegelést igényel, hogy minden fél érdekei egyensúlyban legyenek, különös tekintettel a polgárok jogainak biztosítására.

Továbbá a földárak meghatározására alkalmazott módszerek továbbra is következetlenek és leegyszerűsítettek. Egyes magas értékű területeken a földár-táblázatok összeállításának módja egyszerűen egy fix együttható alkalmazásából áll az összes útra.

Például az 1. kerületben minden helyszínre és utcára egységesen 5,0-es szorzót alkalmaznak. Ennek eredményeként a Dong Khoi utca díját 810 millió VND/m2-re javasolják (a jelenlegi 162 millió VND/m2-hez képest), a Hai Ba Trung utca (a Ben Bach Dangtól Nguyen Thi Minh Khai-ig tartó szakasz) díját pedig 484 millió VND/m2-re (a jelenlegi 96,8 millió VND/m2-hez képest). Hasonlóképpen, a 4. kerület szorzója 11,3, az 5. kerületé pedig 5,58.

„Ez a megközelítés lényegében nem különbözik a régi árlista alkalmazásától és annak K együtthatóval való szorzásától, ezért nem tükrözi hűen az egyes utak piaci értékét, ahogyan azt a Földtörvény szándékolja” – mondta Giang asszony.

Összefoglalva, Do Thi Thu Giang asszony úgy véli, hogy bár a földár-táblázatok piaci értékeket tükröző frissítése fontos előrelépés, a jelenlegi javaslat további finomításra szorul. A módszertannak konkrétabbnak és az egyes területekhez igazodónak kell lennie, ahelyett, hogy egyszerűen általános együtthatókat alkalmazna. A fokozatos, átlátható átmenet, amely minden érdekelt fél érdekeit biztosítja, elengedhetetlen az új rendszer hosszú távú sikerének garantálásához.

Forrás: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html