Új földárlista Ho Si Minh-városban és a figyelembe veendő kérdések

Tartani kell magunkat a piaci árakhoz.

A 2024. augusztus 1-jétől hatályos 2024. évi földtörvény értelmében a települések 2025. december 31-ig alkalmazhatják a régi földárlistát, 2026. január 1-jétől pedig az új földárlistát. Az új árlistát nem a földár-keretrendszer szabályozza, és azt a piaci árhoz közelítően kell kialakítani.

Ho Si Minh-város az első település, amely véleményt kért a módosított földárlista tervezetéről. A módosított földárlistában szereplő árak jóval magasabbak a régi árlistánál, például Thu Duc városában az árak 10-15-szörösére emelkedtek; Nha Be, Binh Chanh, Can Gio és Cu Chi kerületekben az árak 10-20-szorosára. Csak Hoc Mon kerületben számos olyan út van, ahol a földárak várhatóan 15-30-szorosára emelkednek.

A Savills szakértői ezzel kapcsolatban elmondták, hogy a Ho Si Minh-városban érvényes földárlista nem tartott lépést a tényleges piaci értékkel, és gyakran jelentősen alacsonyabb annál. Ez a régóta fennálló árkülönbség egy „kétáras” rendszert hozott létre, ami számos súlyos következménnyel járt.

Do Thi Thu Giang asszony, a Ho Si Minh-városban található Savills Consulting Services igazgatója szerint ez a probléma megnehezíti és bonyolulttá teszi az állam földgazdálkodását. „Például a közjegyző által hitelesített szerződésben bejelentett ár és a tényleges tranzakciós ár közötti különbséget gyakran használják fel a földátruházási adó csökkentésére. Vagy más esetekben az éves földbérleti díj fizetése a piaci árnál alacsonyabb földárlista alapján veszteségekhez vezetett az állami költségvetésben” – idézte Giang asszony.

Do Thi Thu Giang asszony, a Savills HCMC tanácsadói szolgáltatásokért felelős igazgatója

A Savills szakértői azt is elmondták, hogy az ingatlanprojektek fejlesztése is számos nehézségbe ütközött, különösen a földszerzés és a terület megtisztítása szakaszában. A piaci áraktól elrugaszkodott földárlistákon alapuló kompenzációs szintek késedelmeket, elégedetlenséget és anyagi veszteségeket okoztak az érintetteknek, ami elhúzódó vitákhoz és perekhez vezetett a földekkel kapcsolatban.

Ezen fennálló kérdések miatt Giang asszony úgy véli, hogy a piaci elveken alapuló földárlista alkalmazása elkerülhetetlen és szükséges. Ez a fokozatos változás segíteni fog a korábbi korlátok leküzdésében, biztosítva az átláthatóságot és a méltányosságot a rendszerben. Különösen a piaci árakhoz közelítő földárlista fogja megkönnyíteni a kártalanítási és a területtisztítási folyamatot, különösen a fontos infrastrukturális fejlesztési projektek esetében, azáltal, hogy elősegíti a lakosság konszenzusát a támogatás és a kártalanítás szintjével kapcsolatban.

A javasolt telekári listával kapcsolatban a Savills szakértői azt is elmondták, hogy továbbra is jelentős különbség van a javasolt telekári és a tényleges tranzakciós ár között. Például a Cao Thang utcában (3. kerület) a piaci tranzakciós ár körülbelül 525 millió VND/m2, míg a javasolt telekári mindössze 330 millió VND/m2. A Tan Thang utcában (Tan Phu kerület) a tranzakciós ár körülbelül 150 millió VND/m2, míg a javasolt ár 90 millió VND/m2. Általánosságban elmondható, hogy a javasolt telekári lista a piaci árnak csak a 60%-át, egyes területeken pedig a 70%-át éri el, ami azt mutatja, hogy továbbra is jelentős különbség van.

A jelentkezés előtt figyelembe veendő kérdések

Do Thi Thu Giang asszony elmondta, hogy a 2024. évi földtörvény 159. cikke értelmében 11 esetben a földárlistát alkalmazzák. Ezenkívül a 2024. évi letelepedési támogatásról és szabályozásról szóló földtörvény 109. és 111. cikke is a földárlista szerinti földárakat használja. Így Ho Si Minh-város javasolt földárlistája közvetlenül két különböző alanycsoportot érint, mind a kedvező, mind a kedvezőtlen helyzetűeket.

A kedvezményezettek közé tartoznak azok, akik állami támogatásban részesülnek a föld visszaszerzése és az újratelepítés megszervezése során (a 2024. évi földtörvény 109. és 111. cikke szerint).

Az érintett csoportba tartoznak azok a háztartások és magánszemélyek, akiket elismertek és megváltoztatták földhasználati céljukat. A korábbi, 2014-es földtörvény szerint a pénzügyi kötelezettségeket a határon belüli és kívüli földterületek esetében eltérően becsülték meg: a határon belüli földterületek esetében a földár-tábla, a határon kívüli földterületek esetében pedig a konkrét földár alapján számították ki.

A jelenlegi 2024-es földtörvény azonban már nem tesz ilyen különbséget, hanem a teljes területre a földárlista szerinti árat alkalmazzák. Így, mivel a javasolt földárlista szerinti ár sokszorosa a jelenlegi földárlistának, megnő a pénzügyi kötelezettségek a határértéken belüli területre vonatkozóan. Mivel a javasolt földárlista sokszorosa a jelenlegi földárlistának, megnő a pénzügyi kötelezettségek költsége ezen a területen.

A Ho Si Minh-városban érvényes új földárlista azonnali alkalmazása számos embercsoportot érint majd.

Ho Si Minh-város tervezett földárlistáját, amely várhatóan 2024. augusztus 1-jétől lép hatályba, további megfontolás céljából elhalasztották. A Savills szakértői úgy vélik, hogy ez a halasztás ésszerű, mivel a javasolt árlista jelentősen megemelkedett a régi árlistához képest, és a javaslat szerint rövid időn belül alkalmazzák. Ez nagy pénzügyi nyomást gyakorol az érintett csoportokra. Ezért a földárlista összeállítását és alkalmazását gondosan mérlegelni kell, hogy minden fél érdekei egyensúlyban legyenek, különös tekintettel az emberek jogainak védelmére.

Ezenkívül a földárak meghatározására használt módszerek továbbra sem egységesek és egyszerűek. Egyes magas értékű területeken a földár-táblázatok összeállításának módja csupán egy rögzített együtthatós szorzás az összes útvonalra.

Például az 1. kerületben 5,0-es szorzót alkalmaznak minden helyszínen és útvonalon. Ennek eredményeként a Dong Khoi utca javasolt költsége 810 millió VND/m2 (a jelenlegi 162 millió VND/m2-hez képest), a Hai Ba Trung utca (a Bach Dang rakparttól a Nguyen Thi Minh Khai-ig) pedig 484 millió VND/m2 (a jelenlegi 96,8 millió VND/m2-hez képest). Hasonlóképpen, a 4. kerület szorzója 11,3, az 5. kerületé pedig 5,58.

„Ez a megközelítés lényegében nem különbözik a régi árlista alkalmazásától és K együtthatóval való szorzásától, így nem tükrözi valóban az egyes útvonalak piaci értékét, ahogy az a Földtörvény szellemében szerepel” – mondta Giang asszony.

Összefoglalásként Do Thi Thu Giang asszony elmondta, hogy bár a földárlista piaci értékhez igazított frissítése fontos előrelépés, a jelenlegi javaslatot tovább kell fejleszteni. A módszernek finomabbnak és az egyes területekre szabottabbnak kell lennie, ahelyett, hogy csak általános együtthatókat alkalmaznának. A fokozatos, átlátható átmenet, amely minden érdekelt fél érdekeit figyelembe veszi, elengedhetetlen az új rendszer hosszú távú sikerének biztosításához.

Forrás: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html