Kerti földterület lakóterületté alakítása: A költségek csökkentek, de az akadályok továbbra is fennállnak.

Szakértők szerint az, hogy a lakóingatlanná alakításkor a földár-különbözetnek csak 30-50%-át kellett fizetniük, segített enyhíteni a pénzügyi terheket, de ez még mindig nem elég.

Az Országgyűlés által nemrégiben elfogadott határozat értelmében 2026-tól azoknak, akik lakótelekkel azonos telken belül mezőgazdasági területet, kerti területet vagy tóparti területet alakítanak át lakótellé, a földhasználati díjak különbségének csak 30-50%-át kell fizetniük a jelenlegi 100% helyett.

Pham Thanh Tuan, a Hanoi Ügyvédi Kamara ügyvédje úgy értékelte, hogy az új szabályozások akár 70%-kal is csökkentették a pénzügyi kötelezettségeket a földhasználati célok megengedett határokon belüli megváltoztatása esetén, ezáltal jelentősen csökkentve az emberek pénzügyi terheit.

Példát említett: ha a helyi földárlista szerinti telekára 2 000 000 VND/m2, míg a lakótelek ára 10 000 000 VND/m2, akkor a jelenlegi, 2024-es földtörvény szerint a földhasználat céljának megváltoztatásakor a teljes 8 000 000 VND/m2 különbözetet ki kell fizetni.

A 2026. január 1-jétől hatályos új szabályozás szerint azonban a helyi földhasználati kereten belüli lakáscélú földhasználati cél megváltoztatása esetén a behajtandó pénzügyi kötelezettség összege jelentősen megváltozik.

Például egy 200 m2-es helyi földhasználati limit esetén, a földhasználat céljának megváltoztatásakor a lakosságnak csak a különbözet ​​30%-át kell fizetnie. Így a 8 000 000 VND/m2 helyett csak 2 400 000 VND/m2-t kell fizetnie.

„ Az új szabályozások hozzájárulnak a pénzügyi terhek csökkentéséhez, miközben biztosítják a méltányosságot és az ésszerűséget a politikában, emberségességet mutatva azokban az esetekben, amikor a pénzügyi kötelezettségeket teljesítették, de azok még nem felelnek meg a jelenlegi gyakorlatnak ” – hangsúlyozta Tuan úr.

Ugyanezzel a nézettel egyetértve Nguyen Van Dinh ügyvéd is úgy értékelte, hogy ez egy ésszerű és szükséges kiigazítás az új földárlista számos településen történő emelkedése, ami túlzottan magas földhasználati díjakat eredményez.

A kerti telkek lakóterületté alakításának költsége csökkent. (Szemléltető ábra).

Példát hozott fel: egy lakos 1000 négyzetméternyi mezőgazdasági földterülettel rendelkezik a lakóövezetben található lakótelekkel azonos telken belül, és a földhasználat célját lakótelkre szeretné változtatni, de a lakótelkre vonatkozó helyi földosztási limit 200 négyzetméter.

Az új szabályozás szerint az első 200 négyzetméterért csak a lakóingatlanok ára és a mezőgazdasági földek ára alapján számított földhasználati díj közötti különbség 30%-át kell fizetni; a következő 200 négyzetméterért a különbözet ​​50%-át; a fennmaradó 600 négyzetméterért pedig a különbözet ​​100%-át.

Az új számítási módszer jelentősen csökkenti az emberek költségeit a korábbiakhoz képest, különösen azok számára, akik nagy telkekkel rendelkeznek, vagy háztartások élnek külvárosi és vidéki területeken.

„ A szabályozás, amely előírja, hogy a kedvezményes földhasználati díjak csak egyszer vonatkoznak egy háztartásra vagy magánszemélyre és egyetlen földterületre, és hogy a csökkentés legfeljebb a lakóingatlanokra kiosztott földterület-korlát kétszeresére korlátozódik, szigorú ellenőrzést biztosít, megakadályozza a szabályozással való visszaéléseket, és elkerüli azokat a helyzeteket, amikor az emberek a szabályozást arra használják fel, hogy „földet halmozzanak fel”, megváltoztassák annak célját, majd haszonszerzés céljából továbbértékesítsék” – mondta Dinh úr.

Dinh ügyvéd szerint az átmeneti rendelkezés is nagyon ésszerű. Ennek megfelelően, ha egy háztartás vagy magánszemély földhasználati rendeltetése már megváltozott a 2024-es földtörvény hatálybalépése (2024. augusztus 1.) és az új szabályozás hatálybalépése (2026. január 1.) között, akkor a „visszamenőleges” hatály olyan módon alkalmazható, amely előnyös és biztosítja a méltányosságot azok között, akik fizették, és azok között, akik még nem fizették meg a földhasználati célváltoztatási díjat.

Vannak még megoldatlan kérdések.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke szerint számos településen jelentősen felfelé módosították a földárlistákat. Ho Si Minh-város például nagyon magasra emelte az árakat, a 2020-as földárlistához képest 2,56-szorosára, 38-szorosára. Még a mezőgazdasági földterületek árából a lakóföldek árának 30%-os (a határon belül) és 50%-os (a határon kívül) szorzásával történő díjbeszedési módszerrel is magas az emberek által fizetett összeg.

Példaként említette: a telekárak listája 10 millió VND/m2, a mezőgazdasági földek ára 300 000 VND/m2, a lakótelek kiosztási korlátja 200 m2, a telekár-korrekciós együttható pedig 1,5.

Ebben az esetben, ha egy háztartás 50 m2 mezőgazdasági földterület lakóterületté alakítását kéri, a földhasználati díj 70,9%-kal alacsonyabb lenne, és 218,25 millió VND-t tenne ki.

„ Ha a díjat 20%-ra csökkentik, ez a háztartás csak 80,6%-kal fog kevesebbet fizetni földhasználati díjért, ami mindössze 145,5 millió VND-t jelent ” – mondta Chau úr.

Továbbá Chau úr szerint ez a szabályozás nem tükrözi hűen az emberek tényleges földhasználatát. Sok családban a kerti földeket több időszakon keresztül halmozták fel, vagy az átalakítás szükségessége különböző időpontokban merül fel, a különböző generációk anyagi lehetőségeitől és lakhatási igényeitől függően.

Azt állította, hogy az egyszeri juttatások engedélyezése azt jelenti, hogy a szabályozás nem kezelte teljes mértékben a nehézségeket, különösen a sokgyermekes háztartások esetében, akiknek fel kellett osztaniuk a földet a hosszú távú lakhatás biztosítása érdekében.

Ugyanezen a véleményen van Le Quoc Kien független pénzügyi és ingatlanszakértő is, aki szintén azt mondta, hogy bár a szabályozás jelentősen csökkentette a beszedési arányt, a teljes fizetendő összeg továbbra is magas, mivel az új földárlista sokszorosára emelkedett. Azok számára, akik az átállási kérelem benyújtásakor nem rendelkeznek elegendő pénzügyi kapacitással, továbbra is elriaszthatja őket, hogy a teljes összeget egyszerre kell megfizetniük.

Ezért Kien úr azt javasolta, hogy tanulmányozni kellene egy olyan mechanizmust, amely lehetővé teszi az emberek számára a földhasználati díjak fizetésének elhalasztását vagy késleltetését, pénzügyi kötelezettségeiket csak a föld átruházásakor vagy ajándékozásakor teljesítve, ezáltal növelve a politika megvalósíthatóságát.

Forrás: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html