Az ingatlanpiacot Thu Thiem „aranyföldje” lendíti fel.

Ho Si Minh-város felgyorsítja a Thu Thiem új városi területén található közel 3800 lakás és 7 első osztályú telek árverezésére vonatkozó terveit, abban a reményben, hogy új lendületet ad az ingatlanpiacnak és növeli a költségvetés bevételeit.

A letelepedési terület megtisztítása

A kiváló helyen fekvő, 930 hektáros Thu Thiem városi területet (ebből 770 hektár az új városi terület és 160 hektár az újratelepítésre), régóta Ho Si Minh- város „aranybányájának” tartják. Azonban évek óta nagy mennyiségű közvagyon van kihasználatlanul; ide tartozik az újratelepítési terület is, ahol több ezer üres lakás és korábban árverésre bocsátott, de soha nem sikeresen beépített telek található.

Az An Khanh kerületben található áttelepítési területet, ahol az R1-R5 telkeken 3790 áttelepítési lakás található, idén májusban árverezik el.

A terv szerint Ho Si Minh-város idén májusban tartja ötödik árverését, amelyen 3790 újjátelepítésre szánt lakást értékesítenek. Az árverés újdonsága, hogy az eszközöket két csoportra osztják, hogy növeljék a vonzerejüket és szélesítsék a résztvevők körét.

Konkrétan az 1. csoport az R1, R2 és R3 telkeket foglalja magában körülbelül 2220 lakással; a 2. csoport az R4 és R5 telkeket foglalja magában körülbelül 1570 lakással. Ez a kisebb lépték várhatóan csökkenti a befektetőkre nehezedő kezdeti pénzügyi nyomást, ezáltal több vállalkozást vonz a részvételre.

Szakértők szerint az aukció jellege nem csupán a már megépített lakások eladásáról szól, hanem lényegében egy ritka földterület Thu Thiem szívében történő újjáépítésének jogának átruházásáról. Ez jelentős lehetőségeket nyit meg a befektetők számára a meglévő építmények felújítására, vagy akár lebontására új projektek építése érdekében.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke kijelentette: „A terület tervezése jelentős módosításokon esett át, beleértve a földhasználati együttható 90-szeresére növelését és az épületmagasságok kiigazítását, amelyek elérhetik a körülbelül 40-45 emeletet. Ezek a változtatások várhatóan kedvezőbb feltételeket teremtenek az aukción részt vevő befektetők számára. Ennek megfelelően a nyertes pályázók fontolóra vehetik az összes meglévő ideiglenes lakóépület lebontását, hogy a jóváhagyott terv szerinti új projekteket valósítsanak meg.”

Egyes szakértők azt javasolják, hogy a terület maximálisan 15-szörös földhasználati arányát vegyék figyelembe, ami a környéken már meglévő toronyház-projekteknek felel meg. A földhasználati arány növelése növelné a teljes beépített alapterületet, ezáltal növelve a projekt értékét és vonzerejét.

Jelenleg Thu Thiemben az ingatlanárak már most is magasak, 200 és 300 millió VND/m² között mozognak, egyes helyeken pedig még magasabbak. A tervezési mutatók bővítése kulcsfontosságú tényezőnek tekinthető a pénzügyi megvalósíthatóság biztosítása érdekében.

Szigorítsa az aukciós feltételeket a korábbi forgatókönyvek megismétlődésének elkerülése érdekében.

Az An Khanh kerületben található újratelepítési terület mellett újraindították Thu Thiem 7 „első osztályú földterületének” árverezési tervét is. Ennek megfelelően Ho Si Minh-város 2026-ban tervezi elárverezni 7 telek földhasználati jogát a Thu Thiem új városi területen.

A lista tartalmazza a 3-8, 3-9, 3-12 (3. funkcionális övezet); a 7-1, 7-17 (7. funkcionális övezet); az 1-12 (1. funkcionális övezet) és a 4-21 (4. funkcionális övezet) telkeket. Ezek mind olyan földterületek, amelyeken elkészült a műszaki infrastruktúrája, valamint lényegében befejeződött a kártalanítás és a területrendezés, és készen állnak a piacra dobásra.

A Thu Thiem új városi területen található telkeket árverésre bocsátják a város költségvetésének növelése érdekében.

A közelgő aukció nemcsak bevételt generál a költségvetés számára, hanem új benchmark árat is meghatározhat az egész régió számára. Egy olyan piacon, amelynek jelentős fordulópontra van szüksége a fellendüléshez, a nagy földterületek árverésre bocsátása várhatóan segít felszabadítani az erőforrásokat.

A 2021-es aukciók tanulságai, ahol a betétek törlése megzavarta a piacot, továbbra is relevánsak. Ezért várhatóan ez az aukció szigorúbb, lényegesebb megközelítést alkalmaz majd, és a fenntartható értékre fog összpontosítani.

A szakértők szerint a kulcsfontosságú tényező az aukciós folyamat átláthatóságának biztosítása és egy olyan árképzési mechanizmus létrehozása, amely szorosan tükrözi a piaci viszonyokat. A független értékbecslési szakértőkből álló munkacsoportok létrehozása szükséges megoldásnak tekinthető az ésszerű árak meghatározásához.

Az értékelési kritériumoknak több tényezőn kell alapulniuk, mint például a projekt mérete, a fejlesztés típusa, a helyszín és a piaci abszorpciós arány. Ezenkívül a befektetők által a prémium ingatlanok tulajdonlásából származó márkaérték is kulcsfontosságú tényező. Az aukció egyik kiemelkedő pontja a részvételi feltételek szigorítása a spekuláció és a foglaló elvesztésének korlátozása érdekében.

A szakértők azt javasolják, hogy az aukció utáni teljes projekt „életciklusát” nyomon kell követni, különös tekintettel a befektető pénzügyi kapacitására és megvalósítási képességeire. Az értékelésnek ki kell terjednie a pénzügyi struktúrára, az eladósodottsági rátára és a hasonló projektek korábbi megvalósításában szerzett tapasztalatokra.

Ezenkívül a szabályozó hatóságok, például az adó-, pénzügyi és banki ügynökségek közötti szoros együttműködés szükséges a projekt megvalósítási folyamatának nyomon követéséhez. Ez fontos „technikai akadálynak” tekinthető az aukciós folyamat komolyságának és hatékonyságának biztosítása érdekében.

Az ingatlanszakértők úgy vélik, hogy ha a földárverést megfelelően lebonyolítják, az jelentős lendületet ad a piacnak; ezzel szemben, ha a vezetés laza, az „spekulatív buborékok” kialakulásának kockázatához vezethet.

2026 első három hónapjában Ho Si Minh-városban a földhasználati díjakból származó bevétel elérték a közel 8900 milliárd VND-t, ami a földvagyon egyre fontosabb szerepét mutatja a költségvetési struktúrában.

A Ho Si Minh-városi Erőforrás- és Környezetgazdaságtani Intézet szerint a közterületek hatékony kiaknázását, különösen a Thu Thiem városi területen, prioritásként kell kezelni a pazarlás elleni küzdelem és az erőforrások optimalizálása érdekében. Néhány más földterületet árvereznek el használatának átalakítása céljából, vagy befektetők fizetnek érte az Építés-Átadás (BT) modell keretében. Ezeket a földterületek újraelosztásának fontos megoldásainak tekintik.

A gazdasági szakértők ugyanakkor arra is rámutatnak, hogy az árverésre bocsátott telkek vonzerejét meghatározó kulcsfontosságú tényező a földhasználati arány és az árverés megnyerése utáni épületmagasság. Korábban a betelepítési projektek gyakran nehezen találtak befektetőket a korlátozott piaci kereslet miatt. Most, hogy kereskedelmi lakásokká alakították át őket, a potenciál tisztább, de a konkrét tervezési mutatókat, mint például a földhasználati arány és az épületmagasság, még tisztázni kell. „A vállalkozások mindig a profitot célozzák, így ha a funkcionalitást a terv szerint maximalizálják, a befektetők nagyobb bizalommal vesznek részt” – hangsúlyozta egy gazdasági szakértő.

Ha az aukció sikeres lesz, és olyan mechanizmust alkalmaz, amely lehetővé teszi a tér és az idő maximális kihasználását, a Thu Thiem-i ingatlanok értéke meredeken megnő; ugyanakkor több tízezervillió VND bevételt hoz a város költségvetésébe.

„Amikor a műszaki infrastruktúra-rendszerbe, a közlekedési hálózatba, különösen a metróvonalakba, szinkronban fektetnek be, ennek a területnek nagy a potenciálja arra, hogy a régió vezető ingatlanpiaci területévé váljon” – jegyezte meg a Ho Si Minh-város Ingatlanszövetségének képviselője.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm