Újra felpörögnek a földárverések.

Az utóbbi időben Hanoi külvárosi kerületeiben a földpiac minden eddiginél forróbb lett, a földárverések folyamatosan elfogynak. Az egymást követő árveréseken elért sikeres licitek árai folyamatosan megdöntik az előző rekordjait.

2-3-szor magasabb, mint a környező területen

Pontosabban, július 28-án a Dan Phuong kerület Földfejlesztési Központja sikeresen árverést tartott 85 telek esetében, köztük egy telek esetében, amely 100 millió VND/m2-es nyertes licitdíjat ért el, ami a kikiáltási ár kétszerese. Augusztus 10-én a Thanh Oai kerület 68 telekének árverésére akár 7000 jelentkezés is érkezett, és egy telek esetében – sokak meglepetésére – 100 millió VND/m2 feletti áron nyertek el licitet.

Legutóbb egy rekorddöntő árverés zajlott Tien Yen községben, Hoai Duc kerületben, közel 19 órán át, augusztus 19-től augusztus 20-án hajnali 4:30-ig. A szervezők szerint a Tien Yen község Long Khuc területén található 19 telek árverésén 517 résztvevő vett részt, és 1100 pályázatot nyújtottak be. Az árverés feszült, idegőrlő és kimerítő volt mind a szervezők, mind a licitálók számára. Sokan korán távoztak, mert több telekre is túlzottan magas áron licitáltak, a föld mindenáron történő megszerzésének kétségbeesett kísérletét vezérelve.

Miközben a befektetők licitáltak, az aukciós területen kívül számos ingatlanközvetítő csoport volt jelen, akik élőben közvetítettek videókat a közösségi média platformokon, hogy beszámoljanak az aukciós terület körüli hangulatról az árak felfújása és a profitorientált spekuláció érdekében.

Ennek eredményeként az LK03-12 azonosítójú (három utcafrontú saroktelek) több mint 113 m2-es alapterületű ingatlanára 133,3 millió VND/m2-es licitdíjat számoltak fel, ami több mint 18-szorosa a kikiáltási árnak (7,3 millió VND/m2). A fennmaradó ingatlanokra 97,3 és 127,3 millió VND/m2 közötti nyertes ajánlatok születtek, a legalacsonyabb nyertes ajánlat 91,3 millió VND/m2 volt.

Néhány jelenlévő bróker megjegyezte, hogy a nyertes ajánlati ár jelentősen magasabb volt, mint a környék jelenlegi piaci ára. Ez egyben rekordmagas ár Hanoi külvárosában.

Augusztus 20-án reggel, az aukció befejezése után is számos ingatlanügynök dolgozott még mindig a Long Khuc falu aukciós helyszínén. Egyes ügynökök szerint az árverezett telkeket a területtől és a helyszíntől függően 300-500 millió VND haszonkulccsal értékesítették tovább. „Az LK03-12-es telek (3 utcafrontú saroktelek), amely több mint 113 m2-es, nyertes ajánlata 133,3 millió VND/m2 volt, a nyertes licitáló pedig most 300 millió VND-ért értékesíti tovább. A két legalacsonyabb, 91,3 millió VND/m2-es nyertes ajánlattal rendelkező telket egyenként 600 millió VND-ért értékesítették tovább” – mondta az egyik ügynök.

Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli régiójának igazgatója megjegyezte, hogy a magas földárverési árak megdrágítják az új projektek földterület-kitermelési költségeit. Ugyanakkor a környező területeken földet birtoklók valószínűleg ennek megfelelően megemelik földjeik eladási árait. A földárak hirtelen emelkedése földspekulációhoz is vezethet, sokan rohannak földet vásárolni, abban a reményben, hogy profitálnak az árak folyamatos emelkedéséből. Ez azonban olyan helyzethez vezethet, hogy a pénz a földben köti le, ahelyett, hogy más gazdasági tevékenységekben forogna.

Tuan úr szerint a Batdongsan.com.vn ártörténeti eszköze azt mutatja, hogy a Hoai Duc kerület Tien Yen községének LK03 és LK03 területein található 19 telekre vonatkozó nyertes ajánlatok 2-3-szor magasabbak voltak az uralkodó piaci árnál.

A 19 telket magában foglaló terület nemrégiben árverésre került Long Khuc környékén, Tien Yen községben, Hoai Duc kerületben, Hanoiban. Fotó: HUU HUNG

Van valami szokatlan?

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke szerint a tavalyi év vége óta Hanoi számos ingatlanpiaci szegmensében folyamatosan meredek áremelkedések tapasztalhatók, különösen a lakásárak, amelyek továbbra is magasak (elérték a közel 60 millió VND/m2-t, és stagnálás jeleit mutatják), ami a befektetési profitmarzsok jelentős csökkenését okozta. Az alacsony építésű házak esetében egyes lakóprojektekben és városi területeken az árak szintén több száz millió VND/m2-t tesznek ki. Ezért sok befektető a külvárosi területeken található telkek felé mozdul el, ahol az árverésen értékesített telkek egyre nagyobb figyelmet kapnak.

Dinh úr szerint az augusztus 1-jétől hatályba lépett új ingatlantörvényekkel, amelyek szigorítják a földterületek felosztására és értékesítésére vonatkozó szabályozásokat, még élénkebbé vált a külvárosi telkek iránti kereslet. Különösen a hír, miszerint Hanoi egyes kerületei 2025-re városi negyeddé válnak, hatással volt mind a lakosok, mind a befektetők pszichológiájára, aminek következtében több ezer ember vett részt földárveréseken, míg 2023 végén sok árverés elmaradt a várakozásoktól, sőt egyes telkeket a résztvevők hiánya miatt el is kellett halasztani.

Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese a sajtónak nyilatkozva kijelentette, hogy szokatlan, hogy Hanoi külvárosi kerületeiben, a városközponttól 30-40 km-re található telkek nyertes ajánlati árai meghaladják a 100 millió VND/m²-t. A telekárak ezeken a területeken mesterségesen emelkednek olyan szintre, amely a legtöbb ember számára megfizethetetlen.

Nguyen Van Hai ügyvéd (Hanoi Ügyvédi Kamara) azzal érvel, hogy a földárverések várhatóan azonnali előnyökkel járnak a helyi költségvetések számára, de ha nem kezelik őket szigorúan, számos negatív következménnyel járhatnak. A korábbi évek nyilvánvaló tanulsága, hogy a földárak mesterséges felfújása nemcsak a piacot zavarja meg, hanem lehetőséget teremt a spekulánsoknak arra is, hogy profitjuk érdekében még magasabbra hajtsák az árakat, ami potenciálisan fenntarthatatlan ingatlanbuborékhoz vezethet.

Dr. Tran Xuan Luong, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet igazgatóhelyettese azt is megjegyezte, hogy Hanoi külvárosi kerületeiben, például Thanh Oaiban és Hoai Ducban az árverésre bocsátott földek sokkal magasabb áron keltek el, mint a piaci érték, részben a spekulatív csoportok manipulációja és árinflációja miatt. Megfigyelte a közelmúltbeli árveréseket, és megjegyezte a Hai Duong, Bac Ninh és Bac Giang tartományok befektetőinek részvételét és magas licitjét. Ez egy olyan tényező, amely az elkövetkező időszakban felhajtja a föld- és ingatlanárakat, megnehezítve a valóban rászorulók piacra jutását. Ezért Dr. Tran Xuan Luong azt javasolta, hogy a spekuláció és az árinfláció megelőzése érdekében a kaució összegét az eredeti érték 50%-ára kellene emelni, és az árverésre bocsátott földeket csak 1-2 év elteltével szabadna megvenni, eladni vagy közjegyző által hitelesíteni, vagy ha ezen időszakon belül továbbértékesítik, magasabb adót kellene alkalmazni.

Az embereknek ébernek kell lenniük.

A Nguoi Lao Dong újság újságíróinak megfigyelései és a batdongsan.com.vn historikus árstatisztikái szerint a Hoai Duc kerület Tien Yen községében a telkek átlagos eladási ára 2024 második negyedévében körülbelül 43 millió VND/m2 volt, ami mintegy 48%-os növekedést jelent az egy évvel korábbihoz képest. A szomszédos községekben a telkek eladási ára 22-62 millió VND/m2 között mozgott, a helyszíntől és a közlekedési kapcsolatoktól függően.

A Hanoi külvárosában található telkek iránti érdeklődés és az árak megnőttek a tervezési tényezők és az aukciós tevékenységek miatt. 2024 első felében a Dong Anh, Gia Lam, Thach That és Quoc Oai (Hanoi város) kerületekben a telekkeresések 48%-104%-kal nőttek, és ez a megnövekedett kereslet 4%-24%-kal emelte a telekárakat ezekben a külvárosi kerületekben 2023 második feléhez képest.

Ingatlanszakértők előrejelzése szerint a földárverések mostantól az év végéig aktívak maradnak, mivel az új földárlista még nem lépett hatályba. A jelenlegi államilag meghatározott árrendszer alapján meghatározott kikiáltási ár sokkal alacsonyabb árat eredményez más földtípusokhoz képest. Ezért a földárverések, és általában az ingatlanpiac „hevében” a kockázatok elkerülése érdekében, számos tényező hatása és következményei miatt, az embereknek óvatosnak kell lenniük, mielőtt befektetnének, vagy valódi lakhatási igényt fontolgatnának.

Eszközök hiánya a földárak stabilizálásához.

Dang Hung Vo professzor szerint számos ingatlanügynök telefonál mindenhol, hogy föld- és házvásárlás után érdeklődjön, és sok helyen ingatlanokat látogat meg, hogy mesterségesen felfújja a piaci árakat. Az elmúlt napokban Hanoi külvárosában a földárverések mértéke nagyon kicsi volt, így a spekulánsok ezeket az árveréseket az árak felhajtására akarják használni, demonstrálva, hogy a földárak valóban emelkednek, és az embereket a magasabb árak felé terelve. Eközben Hanoi belvárosának főutcáin számos ingatlan bezár az e-kereskedelem növekvő népszerűsége miatt, miközben a külvárosokban a földárak meredeken emelkednek, ami az üzleti közösség befolyását jelzi. „Hiányoznak az eszközeink a földpiac kezeléséhez. 2004-ben a kormány betiltotta a földterületek felosztását és eladását, mert az összeegyeztethetetlen volt a modern városfejlesztéssel. Sokan vásároltak földet, majd beépítetlenül hagyták. A földterületbe nem fektettek be, nem fejlesztették, hanem egyszerűen pénzt halmoztak fel ott, ami a földárak meredek emelkedéséhez vezetett. A nemrégiben elfogadott ingatlanüzleti törvény tiltja a földterületek felosztását és eladását a különleges városokban, az 1-es, a 2-es és a 3-as típusú városokban is. Szigorítottuk a földterületek felosztására és eladására vonatkozó szabályozást, de továbbra is hiányzik az egyetlen eszköz, az ingatlanadó a piaci árak stabilizálására” – jelentette ki Dang Hung Vo professzor.

Forrás: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm