Újra felforrósodtak a földárverések

Az utóbbi időben Hanoi külvárosi kerületeiben a földpiac minden eddiginél „forróbb” lett, mivel a földárverések folyamatosan „elfogynak”. A sikeres árverési árak a következő üléseken folyamatosan megdöntik az előző ülések rekordjait.

2-3-szor magasabb, mint a környező területeken

Konkrétan július 28-án a Dan Phuong kerület Földalap-fejlesztési Központja sikeresen megszervezte 85 telek árverését, köztük egy nyertes telek árverését, amelynek ára 100 millió VND/m2 volt, ami a kikiáltási ár kétszerese. Augusztus 10-én a Thanh Oai kerület 68 telek árverésén 7000 részvételi aktát regisztráltak, köztük egy nyertes telek árát, amelynek ára meghaladta a 100 millió VND/m2-t, ami sokakat meglepett.

Legutóbb pedig a Tien Yen községben, Hoai Duc kerületben megrendezett rekordárverés közel 19 órán át tartott, augusztus 19-től augusztus 20-án hajnali 4:30-ig. A szervezők szerint a Tien Yen község Long Khuc területén található 19 telek árverésén 517 ügyfél vett részt, akik 1100 dokumentumot regisztráltak. Ez az árverés feszült, izgalmas és fárasztó volt mind a szervezők, mind az árverezők számára. Sokan korán távoztak, mert sok telekért túl magas árat adtak el, a „kibocsátás erőltetése”, a „mindenáron történő vásárlás” stílusában.

Miközben a befektetők licitáltak, az aukción kívül számos ingatlanközvetítő csoport és szövetség volt jelen, élő videóközvetítés módban a közösségi média platformokon, hogy beszámoljanak az aukciós terület körüli hangulatról, és ezzel felfújják az árakat, valamint profitorientáltan spekuláljanak.

Ennek eredményeként az LK03-12 jelzésű (három homlokzatú saroktelek), amelynek területe meghaladja a 113 m2-t, 133,3 millió VND/m2-es licitdíjat kapott, ami több mint 18-szorosa a kikiáltási árnak (7,3 millió VND/m2). A fennmaradó tételek nyertes árai 97,3 és 127,3 millió VND/m2 között mozogtak, a legalacsonyabb nyertes ár 91,3 millió VND/m2 volt.

Néhány jelenlévő bróker elmondta, hogy az aukciós ár jóval magasabb volt, mint a jelenlegi piaci ár ezen a környéken. Ez egyben rekordmagas ár Hanoi külvárosában.

Augusztus 20-án reggel, az aukció befejezése után, a Long Khuc falu aukciós területén továbbra is számos ingatlanügynök működött. Egyes ügynökök szerint az aukció utáni telkek 300-500 millió VND árfolyamon keltek el, a területtől és a helyszíntől függően. „Az LK03-12-es telek (3 homlokzatú saroktelek), amelynek területe meghaladja a 113 m2-t, 133,3 millió VND/m2-es áron került eladásra, és a nyertes licitáló 300 millió VND átruházási áron adta el. Különösen a két legalacsonyabb, 91,3 millió VND/m2-es nyertes árat kínáló telek került eladásra 600 millió VND/telek átruházási áron” – mondta egy ügynök.

Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli regionális igazgatója megjegyezte, hogy az ilyen magas árakkal záruló földárverések eredményei megdrágítják az új projektek területrendezésének költségeit. Ugyanakkor a környező területeken földtulajdonosként tevékenykedők hajlamosak felhajtani földjük eladási árát. A hirtelen megemelkedett földárak földspekulációhoz is vezethetnek, amikor sokan rohannak földet vásárolni abban a reményben, hogy profitálnak a földárak folyamatos emelkedéséből. Ez azonban olyan helyzetet teremthet, hogy a pénz stagnál a földben, ahelyett, hogy más gazdasági tevékenységekben forogna.

Tuan úr szerint a Batdongsan.com.vn ártörténeti eszköze azt mutatja, hogy a Tien Yen község LK03 és LK03 területein található 19 telek aukciós ára 2-3-szor magasabb a piaci átlagárnál.

19 telekből álló árverés Hanoi város Hoai Duc kerületének Tien Yen községében, Long Khuc környékén. Fotó: HUU HUNG

Van valami szokatlan?

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke úgy értékelte, hogy a tavalyi év vége óta számos hanoi ingatlanpiaci szegmens ára folyamatosan emelkedett, különösen a magas szinten ragadt lakásoké (elérték a közel 60 millió VND/m2-t, és stagnálnak), ami a befektetési profitmarzsok meredek csökkenését okozta. Az alacsony építésű lakások szegmensében egyes lakóprojektekben és városi területeken ez az ár szintén több száz millió VND/m2 küszöbön áll. Ezért sok befektetőnek a külvárosi telkek felé kell mozdulnia, ahol az árverésen értékesített telkek iránt nagyobb az érdeklődés.

Dinh úr szerint, amikor augusztus 1-jétől hatályba léptek az ingatlanokkal kapcsolatos új törvények, amelyek szigorították a földterületek felosztását és értékesítését, az elővárosi telkek iránti kereslet egyre izgalmasabbá vált. Különösen az a hír, hogy Hanoi egyes kerületei 2025-ben kerületté válnak, befolyásolta mind az emberek, mind a befektetők pszichológiáját, így több ezer ember vesz részt földárveréseken, miközben sok 2023 végi árverés csendes, és sok telek esetében az árverés időpontját is el kell halasztani, mert nincs elég résztvevő.

Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese a sajtónak nyilatkozva elmondta, hogy szokatlan tényező, hogy Hanoi külvárosi kerületeiben, a városközponttól 30-40 km-re, a földek árverési ára meghaladja a 100 millió VND/m²-t. A külvárosokban a földek ára olyan szintre emelkedik, amelyet az emberek már nem bírnak elviselni.

Nguyen Van Hai ügyvéd (Hanoi Ügyvédi Kamara) szerint a földárverések várhatóan azonnali előnyökkel járnak a helyi költségvetések számára, de ha nem kezelik őket szigorúan, számos negatív következménnyel járhatnak. Az elmúlt évek nyilvánvaló tanulsága, hogy a földárak felhajtogatása nemcsak a piacot zavarja meg, hanem feltételeket teremt a spekulánsoknak is, hogy profitjuk érdekében felhajtsák a földárakat, ami potenciálisan fenntarthatatlan ingatlanbuborékot okozhat.

Dr. Tran Xuan Luong, a Vietnámi Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet igazgatóhelyettese azt is kijelentette, hogy Hanoi külvárosi kerületeiben, például Thanh Oaiban és Hoai Ducban az árverezett földek ára jóval magasabb a piaci árnál, részben a spekulatív csoportok manipulációja és „árinflációja” miatt. A legutóbbi árverések szerint Hai Duongból, Bac Ninhből és Bac Giangból származó befektetők egy csoportja vett részt az árverésen, és magas árakat fizettek. Ez egy olyan tényező, amely a jövőben felhajtja a házak és ingatlanok árait, megnehezítve a valós rászorulók hozzáférését. Ezért Dr. Tran Xuan Luong azt javasolta, hogy a spekuláció és az árinfláció megelőzése érdekében a foglalót az eredeti érték 50%-ára kell emelni, és az árverezett földet 1-2 év elteltével közjegyző által hitelesítve kell megvásárolni és eladni, vagy ha a fenti időszak alatt átruházzák, magas adókat kell fizetni...

Az embereknek ébernek kell lenniük

A Nguoi Lao Dong újság tudósítójának tényleges adatai és a batdongsan.com.vn weboldal historikus árstatisztikai eszköze szerint a Tien Yen községben, Hoai Duc kerületben eladó telkek átlagos ára 2024 második negyedévében körülbelül 43 millió VND/m2 volt, ami körülbelül 48%-os növekedést jelent az egy évvel ezelőttihez képest. A Tien Yen községgel szomszédos településeken eladó telkek ára 22-62 millió VND/m2 között mozog, a helyszíntől és a közlekedési kapcsolatoktól függően.

Hanoi külvárosi területein a földek iránti érdeklődés és a telekárak a tervezési tényezőknek és az aukciós tevékenységeknek köszönhetően megnőttek. 2024 első felében a Dong Anh, Gia Lam, Thach That és Quoc Oai (Hanoi) kerületekben a keresési volumen 48%-ról 104%-ra nőtt, a megnövekedett kereslet pedig a Hanoi külvárosi kerületeiben a telekárak 4%-ról 24%-ra emelkedését eredményezte 2023 második feléhez képest.

Ingatlanszakértők előrejelzése szerint mostantól az év végéig aktívak lesznek a földárverések, amikor az új földárlista még nem lépett hatályba, a jelenlegi állami árképzési keretrendszer szerint meghatározott kikiáltási árak pedig jóval alacsonyabbak lesznek, mint más földtípusok esetében. Ezért a földárverések, különösen az ingatlanpiaci szegmensek „hevében” a kockázatok elkerülése érdekében, különösen a fenti tényezők hatása és következményei miatt, az embereknek résen kell lenniük, mielőtt befektetnének, vagy valódi lakhatási igényeik lennének.

Eszközök hiánya a földárak stabilizálásához

Dang Hung Vo professzor szerint sok bróker úgy viselkedik, hogy mindenhová telefonálgat, hogy ingatlanvásárlásról érdeklődjön, és sok helyen megnézi az ingatlanokat, hogy ösztönözze a piaci árat. Az utóbbi napokban Hanoi külvárosaiban a földárverések mértéke nagyon kicsi, így a spekulánsok a földárveréseket akarják felhasználni az árak felhajtására, bizonyítva, hogy a földárak valóban emelkednek, ami magas árakhoz vezet. Míg Hanoi központi utcáin sok ház zárva és üres, mivel az e-kereskedelem egyre népszerűbb, a külvárosokban a földárak meredeken emelkednek, ami azt jelenti, hogy az üzleti közösség hatása van. „Hiányoznak az eszközök a földpiac kezelésére. 2004-ben a kormány betiltotta a földterületek felosztását és eladását, mert a földterületek felosztása és eladása nem volt alkalmas a modern városfejlesztési folyamathoz. Sokan vásároltak földet, és ott hagyták. A földterületbe nem fektettek be, nem fejlesztettek, de pénzt tartottak ott, aminek következtében a föld ára sokszorosára emelkedett. Az ingatlanüzletről szóló törvény, amely most lépett hatályba, tiltja a földterületek felosztását és eladását a különleges városi területeken, az 1-es típusú városi területeken, a 2-es típusú városi területeken és a 3-as típusú városi területeken is. Szigorítottuk a földterületek felosztását és eladását, de továbbra is hiányzik az egyetlen eszköz, az ingatlanadó a piaci árak stabilizálására” – mondta Dang Hung Vo professzor.

Forrás: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm