November 9-én a Nguoi Lao Dong újság szemináriumot szervezett „Az ingatlanpiac jogi akadályainak eltávolítása” címmel. Számos vezető, szakértő, ügyvéd, szövetség és vállalkozás véleménye sugallta, hogy a jogi akadályokat meg kell oldani az ingatlanpiac jelentősebb fellendülésének elősegítése érdekében.
A piac átlépte a mélypontját, és nincs tőkehiány.
A szemináriumon felszólalók közül számos szakértő és szövetségi vezető egyetértett azzal az értékeléssel, hogy az ingatlanpiac túljutott a legnehezebb szakaszán, a közelmúltban elérte a mélypontját, és talpra áll, bár továbbra is vannak kihívások.
Dr. Can Van Luc, a Nemzeti Pénzügyi és Monetáris Politikai Tanácsadó Testület tagja által idézett adatok szerint a piacnak két viszonylag ígéretes szegmense van: a lakóingatlanok és az ipari parkok ingatlanjai, amelyeket a közelmúltban a legkevésbé érintett a válság. A lakóingatlanok tekintetében a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének előzetes jelentései fellendülést mutatnak, minden negyedév meghaladta az előzőt. Körülbelül 20 000 terméket vezettek be; a tranzakciók volumene fokozatosan nőtt a negyedévek során, 2023 harmadik negyedévében 56%-os növekedést mutatva az előző negyedévhez képest.
Ami az ipari ingatlanokat illeti, az országban közel 400 ipari park található, amelyek közül mintegy 292 működik, a kihasználtsági arány körülbelül 80% - 82%. A kihasználtsági arány 2023 harmadik negyedévének végén délen körülbelül 82%, északon pedig 80% volt. Az ipari parkok bérleti díjai 2023 harmadik negyedévében tovább emelkedtek, 7-12%-kal az előző év azonos időszakához képest. Az új kínálat továbbra is növekszik, erős kilátásokkal a külföldi közvetlentőke-projektek terén, valamint nagy a kereslet az ipari parkokhoz kapcsolódó raktárak, gyárak és szociális lakások iránt.
A szemináriumot To Dinh Tuan újságíró és orvos, a Nguoi Lao Dong újság főszerkesztője vezette. Fotó: HOANG TRIEU
Az ingatlanpiacon korábban tárgyalt egyik kihívással – a hitelekhez való hozzáféréssel – most fokozatosan foglalkoznak. A Vietnami Állami Bank által közzétett adatok azt mutatják, hogy az ingatlanbefektetésekre és lakásépítésre irányuló hitelek mintegy 4,7%-kal nőttek 2023 első hat hónapjában, a csökkenő jövedelmek és a magas kamatlábak ellenére. A külföldi közvetlen befektetések (FDI) meglehetősen pozitívak, 2023 első 10 hónapjában közel 2 milliárd dollárt regisztráltak ingatlanokba, amelyből körülbelül 763 millió dollárt folyósítottak. Az ingatlancégek aktívan gyűjtenek tőkét kötvénykibocsátás, lejáró kötvények tárgyalása és a kibocsátott kötvények visszavásárlása révén.
Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke szintén kijelentette, hogy a piac átlépte a mélypontját. Pontosabban, a Ho Si Minh-város Építési Minisztériumának adatai szerint a mélypontot 2023 első negyedévében érték el, amikor az ingatlanszektor 16,1%-os negatív növekedést mutatott, de ezt követően fokozatosan javult. 2023 második negyedévének végén az ingatlanpiac növekedése még mindig több mint 11%-kal negatív volt, de a harmadik negyedévtől kezdve már csak több mint 8%-kal csökkent.
Az ingatlanpiac lendületét várhatóan a közelmúltban megindító hitelcsomagok egyike a 120 000 milliárd VND hitelcsomag, amely szociális lakásfejlesztési projektekbe való beruházásokat támogat. A Vietnami Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Bank ( Agribank ) kijelentette, hogy a hitelcsomag bevezetésének első napja óta 30 000 milliárd VND-t regisztráltak.
Pham Van Duong úr, az Agribank Binh Trieu-i fiókjának (Ho Si Minh-város) igazgatója szerint az Agribank egy 100%-ban állami tulajdonban lévő bank, ezért szigorúan be kell tartania minden szabályozást, beleértve a 120 000 milliárd VND-s csomagot is. Az Agribank 2022 októbere óta vesz részt szociális lakásprojektekben, és a mai napig is folytatja azokat. A hiteltőke tekintetében a bank rendelkezik többletforrásokkal, és készen áll a vállalkozásoknak hitelt nyújtani. A probléma azonban az, hogy a projektek tőkéjének biztosításakor teljes mértékben be kell tartania az állami szabályozásokat is. Jelenleg az Agribank együttműködik a vállalkozásokkal a nehézségek megoldása és a projektek kifizetésének felgyorsítása érdekében.
„A szociális lakáshitelek kamatlábai jelenleg évek óta a legalacsonyabbak. Az Agribank jelenleg a szokásos kamatlábnál 2 százalékponttal alacsonyabb kamatlábbal kínál hiteleket a szociális lakást vásárló ügyfeleknek. Az alacsony kamatlábak és a könnyen rendelkezésre álló tőke mellett már csak arra várunk, hogy a vállalkozások befejezzék a folyósítási eljárásokat” – erősítette meg Duong úr.
A munkacsoportok szerepének megerősítése
Bár nincs hiány a szociális lakásokhoz szükséges hitelekből, a vállalkozások szerint ezeknek a projekteknek a megvalósítása nagyon nehéz.
Vo Minh Hoang úr, a Ho Si Minh-városi Szociális Lakásfejlesztési Részvénytársaság vezérigazgatója elmondta, hogy a kormány számos ösztönzőt kínál a szociális lakásfejlesztéshez, de sok vállalkozás nem fér hozzá ezekhez. Már a szociális lakásprojektekben való részvétel előtt is nehézségekbe ütköztek a vállalkozások, és miután bekapcsolódtak, még nagyobb kihívást jelentett számukra. A tőke mellett a vállalkozások a földterületek elérhetőségével is nehézségekbe ütköznek. Ezért a vállalkozások abban reménykednek, hogy a kormány felülvizsgálja a bérbeadható földterületeket, és felveszi azokat a szociális lakásfejlesztési projektek listájára, valamint pályáztatja a befektetők kiválasztását. Ezt követően a vállalkozások részt vehetnek a szociális lakásfejlesztésben, és a földterület költségeit beépíthetik a projektfejlesztési költségekbe.
„A szociális lakásépítési projekteket végrehajtó vállalkozások csak 10%-os profitot realizálnak, de az eladási árat és a célvásárlókat mind jóvá kell hagynia az Építési Minisztériumnak. Eközben bizonyos költségek nem számíthatók be az eladási árba. A szociális lakások építése tovább tart és nehezebb, mint a kereskedelmi lakásoké, ami kevésbé lelkesíti a vállalkozásokat. Elfogadhatatlan a vállalkozások számára, hogy 2-3 évet kelljen várniuk a bankokra a hitelek folyósítására. Ezért egy gyorsabb folyósítási mechanizmust javasolunk” – javasolta Hoang úr.
Az ingatlanpiacon fent említett nehézségeket már korábban is azonosították és megvitatták. A Nguoi Lao Dong újság szemináriumán véleményt nyilvánító szakértők és vállalkozások szerint a fennmaradó kérdés az, hogy a legmegvalósíthatóbb megoldásokat javasolják e nehézségek gyorsabb megszüntetésére.
Thai Doan Hoa úr, a Dong Nai Tartományi Építési Osztály Lakásfejlesztési és Ingatlanpiaci Osztályának helyettes vezetője elmondta, hogy a Dong Nai egy felülvizsgálat során öt nehézséget és akadályt azonosított az ingatlanszektorban. Ezek közül a legkiemelkedőbb a befektetési politikák jóváhagyásával és a befektetők kiválasztásával kapcsolatos nehézség és akadály. Egyes projektek évek óta kapnak befektetési jóváhagyást, de most az ellenőrző szervek megkövetelik tőlük, hogy megfeleljenek a Lakástörvénynek – ami azt jelenti, hogy lakótelekkel kell rendelkezniük. A földértékelés is nehézkes. Egyes projekteket kiosztottak, de nem tudják értékelni őket, mert a tanácsadó cégek vonakodnak ezt megtenni, attól tartva, hogy nehézségekbe ütköznek majd a hatóságoknak való magyarázat során...
„Számos nehézség merül fel a projektben szereplő szociális lakások építésének feladatának megvalósítása során. Sok projektet a régi szabályozások szerint valósítottak meg, de később akadályokba ütköztek a tervezés módosításakor. Például a lakásügyi törvény előírja, hogy a településeknek újra kell értékelniük, és meg kell követelniük a vállalkozásoktól, hogy a projekt területének 20%-át szociális lakásokra különítsék el, ami nagyon nehéz” – nyilatkozta Hoa úr a jelenlegi helyzetet ismertetve.
Ezen nehézségek leküzdésére Dong Nai tartomány azt tervezi, hogy mostantól 2030-ig folytatja a kereskedelmi lakások földterületeinek kiosztását, a fennmaradó részt pedig szociális lakásoknak. A tervezési folyamat befejeződött és készen áll a befektetők vonzására, de a kihívások továbbra is fennállnak. 2022 óta a Tartományi Pártbizottság és Dong Nai tartomány Népi Bizottsága egy munkacsoport létrehozását rendelte el, amelynek feladata a vállalkozások kéréseinek kezelése és a nehézségek megoldása.
2023 elejétől Dong Nai tartomány három munkacsoportot hozott létre a lassan haladó projektek akadályainak elhárítására, a vállalkozások nehézségeinek kezelésére és a szociális lakások fejlesztésére. Mindhárom munkacsoportot tartományi vezetők vezetik. A minisztériumok, különösen az Építési Minisztérium, szintén munkacsoportokat hoztak létre a hatáskörükbe tartozó nehézségek megoldására, a problémákat szakaszosan kezelve; ha a problémák magasabb szintű hatóságot érintenek, akkor regisztrálnak, hogy együttműködjenek az illetékes minisztériumokkal és ügynökségekkel a vállalkozások számára történő megoldásuk érdekében.
Nagy az elvárás, hogy a három törvényjavaslatot hamarosan elfogadják.
Az egyik várható megoldás a három törvénytervezet – köztük az ingatlanüzletágról szóló (módosított) törvény, a lakásügyletekről szóló (módosított) törvény és a földügyekről szóló (módosított) törvény –, amelyeket jelenleg a XV. Országgyűlés 6. ülésszakán vitatnak meg és véleményeznek; elfogadásuk esetén elhárítják az ingatlanpiac jogi akadályait.
Nguyen Tan Phong ügyvéd, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének állandó bizottsági tagja elemezte: A módosított lakásügyi törvénytervezet felveti azt a kérdést, hogy egyes vitákat kereskedelmi választottbírósági úton fognak rendezni. Jelenleg továbbra is előfordulnak viták a befektetők, lakásvásárlók és lakáshasználók között, és sok projekt esetében évek óta nem állítanak ki tulajdonjog-igazolásokat. A törvénytervezet új szabályozása segíteni fog nekik ebben.
Az ingatlanügyletekről szóló módosított törvénytervezet a jövőben az ingatlanközvetítés minőségének javításával is foglalkozik...
„Amikor ezt a három törvényt elfogadják, azok hozzájárulnak majd a jogi ismeretek terjesztéséhez és az ingatlanpiaci résztvevők, különösen a brókerek minőségének javításához” – jegyezte meg Phong ügyvéd.
A hatóságoknak konkrét és egyértelmű iránymutatásokat kell adniuk.
A szociális lakásépítés jogi és eljárási vonatkozásait illetően számos szakértő úgy véli, hogy a vállalkozásoknak és az egyesületeknek konkrétan meg kell határozniuk a jelenlegi akadályokat, és meg kell határozniuk, hogy mely eljárásokat kell megszüntetni. A megközelítés tekintetében a kormánynak és az illetékes szerveknek egyértelmű és konkrét útmutatást kell adniuk minden aktuális kérdéssel, átfedéssel és ellentmondással kapcsolatban; a helyi önkormányzatoknak is tisztázniuk kell ezeket a kérdéseket, elkerülve a hosszadalmas és hatástalan konzultációkat.
„A vállalkozások és az egyesületek nagy erőfeszítéseket tesznek, de véleményem szerint pontosabb ajánlásokra és konkrétabb kísérő megoldásokra kell törekedniük” – értékelte Dr. Can Van Luc.
PARTNERSZERVEZET
[hirdetés_2]
Forrás: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm
Hozzászólás (0)