Az ingatlancégek minden módot megtalálnak a „megmentésre”.

A kamatlábak emelkedése, valamint számos bank hitelkeretének elérése és az ingatlanvállalkozásoknak nyújtott projektfejlesztési hitelek korlátozása miatt a vállalkozások kénytelenek megtalálni a „mentés” módjait.

Az ingatlancégek minden lehetséges módot keresnek a projektfejlesztéshez szükséges tőke bevonására (Fotó: Gia Huy)

Nehezen szerezhető meg a projektfejlesztés finanszírozása.

Az elosztóegységből projektbefektetővé való átállás üzletfejlesztési tervének részeként a Ho Si Minh-városban található DK Joint Stock Company 2026 februárjában úgy döntött, hogy megvásárolja a "To Am Xanh" (Zöld Otthon) nevű társasházi projektet a Ben Cat kerületben, Ho Si Minh-városban. A projekt 1 hektáros területet foglal magában, közel 1500 lakást terveztek, és szinte teljes jogi dokumentációval rendelkezik. A fejlesztő által kikiáltott ár 250 milliárd VND.

A piac felmérése és az eladóval való kapcsolatfelvétel után a DK Company 235 milliárd VND-ban véglegesítette a vételárat. Ezt követően a cég együttműködött a VietinBankkal . A bank azonban a hitelkeret hiányosságaira hivatkozva megtagadta a kölcsön nyújtását, a kamatláb pedig körülbelül 14% volt.

A DK Company vezetői szerint a vállalkozás számos más bankhoz is benyújtott hitelkérelmet, mindegyikben meglehetősen magas, évi 12% és 14% közötti kamatlábbal. Ezenkívül a bankok által a hitelért felszámított feldolgozási díjak a teljes hitelösszeg 5% és 7% között mozogtak.

Az ingatlanpiaci vállalkozások kénytelenek megoldást találni projektjeik finanszírozására, miközben magas kamatlábakat és jelentős kockázatokat vállalnak. A pénzforgalomra nehezedő nyomás nemcsak a profitot erodálja, hanem sok vállalkozást olyan helyzetbe is sodor, hogy mindenáron „meg kell menteniük magukat”.

„Egy projekt megvalósítása során kölcsönt kell felvennünk földvásárláshoz, jogi eljárások lebonyolításához, földadó megfizetéséhez az államnak és az építési költségek fedezéséhez. A kölcsön összege elérheti a több ezer milliárd dongot. Éves 14%-os kamatláb és körülbelül 3 éves futamidő mellett, ha 1000 milliárd dongot veszünk fel kölcsön, a vállalatnak körülbelül 42%-os kamatköltséget kell viselnie. Míg az egyes projektek profitmarzsa mindössze 20% körül van, ez a kamatköltség beépül a ház árába, ami felhajtja az árakat és nagyon megnehezíti az eladást” – mondta a DK Company egyik vezetője.

A projektfejlesztés finanszírozási forrásainak megszerzésével is nehézségekbe ütköző Vo Van Nhat úr, a Ho Si Minh-városban található Van Toan Építőipari Befektetési Részvénytársaság vezérigazgatója kijelentette, hogy a vállalat 2025-ben több mint 6000 m2-es telket vásárolt Ho Si Minh-város An Phu kerületében, több mint 220 milliárd VND áron. A vállalat eddig befejezte a beruházás jóváhagyási folyamatát, de a projekt fejlesztéséhez banki hiteltőkét kell kérnie.

Tavaly februárban ez a cég megkereste a BIDV Bankot, de a projekt és a vállalat képességeinek felmérése után elutasították a hitelkérelmét. Ezt követően a cég további több bankhoz is fordult, de hasonló válaszokat kapott, többnyire a rendelkezésre álló hitelkeretek hiányára hivatkozva.

A két fent említett vállalatnál szerencsésebbnek bizonyult a Ho Si Minh-városban működő Ky Nguyen Ingatlantársaság, amely arról számolt be, hogy 2026 januárjában 600 milliárd VND hitelt vett fel egy banktól évi 11%-os kamatlábbal egy Tay Ninh tartományban található projekt fejlesztésére. Mivel azonban a hitelt több részletben folyósították, a cég csak az első fázisú, 100 milliárd VND összegű kifizetést kapta meg a földterületek kártalanítására és megtisztítására. Márciustól mostanáig a cég nem kapta meg időben a kifizetést, mivel a bank bejelentette, hogy elérte a hitelkeretét; minden kifizetés mindössze néhány milliárd VND, ami nem elegendő a projekt megvalósításához.

Minden lehetséges módon megpróbáltak pénzt szerezni.

A Ho Si Minh-városban található An Ha Construction and Investment Co., Ltd. kijelentette, hogy 2019-ben engedélyt kapott arra, hogy befektetőként működjön a Ho Si Minh-város Hoc Mon kerületében található An Ha lakóövezeti projektben, amely 3,8 hektáros területet foglal magában, és amelynek terméke telkek felosztása. Mivel a banki hitelek megszerzéséhez nem voltak megfelelő jogi feltételek, a vállalat befektetőktől vont be tőkét a földterületek megtisztításának kompenzálására. A projekt azonban a mai napig nem folytatódhatott, mivel nem volt elegendő pénz a jogi eljárások befejezéséhez és az infrastruktúra kiépítéséhez. Ezt követően a vállalat bankokhoz fordult, de sikertelenül.

Eközben a befektetőktől kapott kölcsönök lejártak, ami arra kényszerítette a vállalatot, hogy alternatív megoldásokat keressen, beleértve a befektetési alapok felkutatását is. Röviddel ezután egy japán tulajdonú befektetési alap, amelynek székhelye Ho Si Minh-városban, Tan Hung kerületben található, beleegyezett, hogy kölcsönt nyújt a vállalatnak. Azonban annak ellenére, hogy a projekt földterületét több mint 350 milliárd VND-ra értékelték, az alap csak 150 milliárd VND kölcsönzését vállalta, évi akár 17,5%-os kamatlábbal.

A kölcsön futamideje 3 év; ezen időszak lejárta után, ha a tőketörlesztés nem történik meg, a befektetési alap visszaszerzi a földet. Ezenkívül a 150 milliárd VND kölcsönfelvételéhez a vállalkozásnak a teljes kölcsönösszeg körülbelül 7%-át kitevő további kezelési díjat kell fizetnie.

„Mivel pénzre volt szükségünk a projekt fejlesztéséhez, különben a befektetési jóváhagyást visszavonták volna, a már tőkét befektetők nyomása mellett, kénytelenek voltunk hitelt felvenni az alapból. Annak ellenére, hogy tudtuk, hogy a kamat és a feldolgozási díjak nagyon magasak, szinte felemésztve a felvett tőkét” – mondta az An Ha Company vezetője.

A meglévő adósságok és a kötvénykibocsátás hiánya miatt nehézségekbe ütköző banki hitelek megszerzése során az NRC Csoport a közelmúltban úgy döntött, hogy külföldi forrásokhoz fordul. Egy keresés után a vállalat 2000 milliárd VND hitelt kapott az Amber Capital Befektetési Alaptól, azzal a feltétellel, hogy az NRC Csoportnak megfelelő projektet kell találnia a megvalósításhoz, mielőtt a forrásokat folyósíthatnák.
A piac egyértelműen szegmentált.

Quynh Nguyen asszony, aki egy Vietnámban működő, az Egyesült Arab Emírségekből származó befektetési alapot kezel, elmondta, hogy az alapnak általában két finanszírozási lehetősége van.

Először is, együtt vehetünk részt a projekt fejlesztésében, majd megoszthatjuk a nyereséget.

Másodszor, a vállalkozások kölcsönöket kapnak saját projektjeik fejlesztéséhez, és az alap kamatot gyűjt. A kamatláb jellemzően körülbelül 5%-kal magasabb, mint a banki kamatlábak, és ha a vállalkozás nem tartja be a határidőket vagy nem fizeti vissza az adósságot, a teljes projekt elveszhet.

A valóságban egyértelmű differenciálódás figyelhető meg az ingatlanpiacon működő vállalkozások között a vietnami piacon. A tiszta földterületekkel, teljes körű jogi dokumentációval és stabil pénzügyekkel rendelkező nagyvállalatok továbbra is hozzáférhetnek banki hitelekhez, míg a sok megoldatlan projekttel és jelentős adósságterhekkel rendelkező kisebb vállalkozások nagyon korlátozott lehetőségekkel néznek szembe.

Továbbá a kötvénykibocsátás, amely egykor sok vállalkozás számára „mentőövet” jelentett, továbbra is számos kihívással néz szembe. A piaci bizalom még nem állt helyre teljesen, miközben a kibocsátással kapcsolatos jogi szabályozás továbbra is bonyolult, ami megnehezíti a vállalkozások számára, hogy hozzáférjenek ehhez a finanszírozási forráshoz.

„A kisvállalkozások, amikor nem tudnak részvényeket, kötvényeket kibocsátani vagy bankoktól hitelt felvenni, kénytelenek külső, magas kamatlábú tőkeforrásokat keresni, ami azzal a kockázattal jár, hogy elveszítik a projektjeiket, ha nem tudják visszafizetni az adósságot. Ez azt mutatja, hogy az ingatlanpiaci vállalkozásokra nehezedő cash flow nyomás napjainkban nagyon magas” – osztotta meg Quynh asszony.

Elismerve, hogy a finanszírozás az ingatlanvállalkozások előtt álló egyik legnagyobb kihívás, Vo Thanh Dat úr, a Westland Ingatlan Részvénytársaság vezérigazgatója kijelentette, hogy a vállalkozások jelenleg két fő problémával néznek szembe.

Először is, a tőkéhez való hozzáférés egyre nehezebbé válik. Korábban a vállalkozások különféle csatornákon keresztül, például befektetési partnerségeken, ügyfeleken, kötvényeken vagy bankokon keresztül tudtak tőkét bevonni, de most ezek a csatornák mind szűkülnek, különösen a banki hitelek.

Másodszor, a piac fellendülése lassan halad. A jogi akadályok elhárítása mellett a vállalkozásoknak erőfeszítéseket kell tenniük a pénzügyi problémák megoldására is a működés fenntartása érdekében.

Különösen 2026-ban válik még nehezebbé a tőkéhez való hozzáférés, mivel a részvénytársasági kereskedelmi bankok és az állami tulajdonú kereskedelmi bankok hitelkamatláb-különbsége 4% és 5% között mozog.

„Ezért a vállalkozások szeretnék, ha ez a rés csökkenne, és alacsonyabb költségek mellett szeretnének hitelhez jutni, ezáltal elősegítve a projektfejlesztést és stabilizálva az üzleti működést” – mondta.
Dat mondta.

Forrás: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html