Földárak és a főtitkár stratégiai irányvonala

(Chinhphu.vn) – „A piac által meghatározott földárak könnyen manipulálhatók és felfújhatók” – To Lam főtitkár kijelentése a hanoi választókkal tartott legutóbbi találkozóján erős visszhangot váltott ki.

To Lam főtitkár hangsúlyozta, hogy az államnak minden ember számára biztosítania kell a tisztességes és hatékony földhasználati jogokat. Fotó: VNA

Korábban a főtitkár a földtörvény módosításának irányáról is találkozott az illetékes szervekkel. A főtitkár szerint az államnak biztosítania kell mindenki számára a tisztességes és hatékony földhasználathoz való jogot, gondoskodnia kell a hatékony földhasználatról, a földérték méltányos és hatékony elosztásáról és kiosztásáról, el kell kerülnie a pazarlást, valamint maximalizálnia kell a föld erőforrásainak hatékonyságát az ország fejlesztése érdekében.

A főtitkár nyilatkozata nemcsak gyakorlati megfigyelés, hanem rámutat a vietnami földgazdálkodás egyik alapelvére is. Ez a rövid kijelentés egy hatalmas elméleti és gyakorlati kérdést vetett fel: abban az állapotban, hogy a földet az egész nép birtokolja és az állam kezeli, a földárak mechanikus „piackövető” követése nem felel meg az elvnek, és számos potenciálisan veszélyes következménnyel jár.

Ahhoz, hogy ezt világosan lássuk, mélyreható elemzésre van szükség a tulajdonlás, a gazdaság és a közpolitika szempontjából.

Föld – köztulajdon és Vietnam egyedi jellemzői

Sok olyan országgal ellentétben, amelyek elismerik a föld magántulajdonát, a vietnami alkotmány kimondja, hogy a föld az egész népé, az állam képviseli a tulajdonost és egységesen kezeli azt. Ez alapvető különbséget teremt a földárak kialakulásában.

Egy tipikus piacgazdaságban a földárakat számos különböző tulajdonos közötti verseny alakítja ki. A kínálat változatos, a kereslet változatos, így az árakat a valódi verseny alapján határozzák meg. Vietnamban azonban az állam az egyetlen szállító az elsődleges piacon. Minden földhöz való hozzáférési igényt az állam földhasználattal, földbérlettel és a földhasználat céljának megváltoztatásával kapcsolatos döntésein kell keresztülvinni. Más szóval, a vietnami földpiac egy speciális piac, ahol az állam a szállító és a szabályozó is egyben.

Ebben az összefüggésben, ha az állam „a helyi önkormányzatokra bízza a földárak piac szerinti meghatározását”, akkor lényegében a spekulánsok, brókerek és érdekcsoportok által könnyen manipulálható ingadozásokra bízza azt. Ekkor a földárak már nem tükrözik a tényleges használati értéket, hanem a spekulatív elvárások torzítják őket. Ez a paradoxon oka: sok elhagyatott földterület ára még mindig az egekbe szökik, a termelő vállalkozások nehezen jutnak földhöz, a spekulánsok pedig az árkülönbségeknek köszönhetően gazdagodnak meg.

Vietnam földpiaca egy speciális piac, ahol az állam egyben a szállító és a szabályozó is.

A „piaci ár” elvének érvényesítésének kockázatai

Amikor egy, az összes ember tulajdonában lévő közvagyon „piaci alapú” árképzési mechanizmus hatálya alá tartozik, azonnal számos komoly kockázat merülhet fel.

Először is, a földárak indokolatlanul fel vannak fújva. Már egyetlen ellenőrizetlen információ a tervezésről vagy az infrastruktúráról is „földlázat” okozhat. A „földügynökök” és a spekulánsok könnyen teremtenek virtuális árakat, a valós érték sokszorosára felhajtva azokat, így a „piaci ár” koncepciója a manipulátorok játékává válik.

Másodszor, a negatív társadalmi hatások. A földárak indokolatlan emelkedése a lakásárak, a bérleti díjak, a megélhetési költségek, a termelési költségek növekedéséhez vezet – mindezek az emberek és a vállalkozások vállára hárulnak. A letelepedés álma egyre távolabb kerül a közepes jövedelműek számára; a vállalkozások elveszítik versenyelőnyüket a magas földárak miatt; a szociális lakáspiac megfullad.

Harmadszor, az erőforrás-elosztás torzulásai. Amikor a virtuális földárak a gyors meggazdagodás csatornájává válnak, a társadalmi tőke az ingatlanspekulációba vonul be a termelés, a technológia és az innováció helyett. Sokan felhagynak a termeléssel, hogy a földek „szörfözésébe” rohanjanak, ami egy rövid távú, fenntarthatatlan gazdaságot teremt, amely potenciális kockázatokkal jár.

Negyedszer, a makrogazdasági instabilitás kockázata. Az ingatlanbuborék kockázatot jelent a bankrendszerre, mivel a fedezetek nagy része ingatlan. Ugyanakkor a gazdagok és szegények közötti szakadék növekszik, mivel egy kisebbség gyorsan meggazdagszik a földspekuláció révén, míg a többség nem juthat földhöz letelepedés és karrierfejlesztés céljából.

Ezért a főtitkár figyelmeztetése nemcsak valósághű, hanem rendkívül fontos szakpolitikai értékkel is bír.

Az állam elhanyagolhatatlan szerepe a földértékelésben

Egy köztulajdonban lévő rendszerben az állam nem bújhat ki az értékelési felelőssége alól. Épp ellenkezőleg, az államnak kötelessége egységes földár-keretrendszert létrehozni, mert ez az egyetlen módja annak, hogy megvédje az egész nép érdekeit és elkerülje a közvagyon elvesztését.

Ha hagyjuk, hogy a piac „önszabályozzon”, akkor lényegében egy spekulánscsoport kezébe adjuk a közvagyon értékének meghatározásának hatalmát. Ez nemcsak a közvagyon-gazdálkodási elvek szempontjából helytelen, hanem társadalmi következmények szempontjából is veszélyes.

Az, hogy az állam határozza meg a földárakat, nem jelenti a piac szerepének tagadását. Épp ellenkezőleg, ez egy ellenőrzött piac kialakítása, amelyben az állam által meghatározott földár a „standard horgony” szerepét tölti be, míg a polgári tranzakciók ésszerű tartományon belül ingadozhatnak. Ez egy olyan modell, amely egyensúlyt teremt a piac rugalmassága és az állami irányítás szükséges stabilitása között.

Különösen az állam által meghatározott földárak stratégiai politikai eszközök, amelyek elősegítik: az emberek földhöz jutását a letelepedés és a karrierfejlesztés érdekében; stabil költségkörnyezet megteremtését a vállalkozások számára, a versenyképesség javítását; a társadalmi tőke termelésbe irányítását a spekuláció helyett; az állami és átlátható költségvetési bevételek növelését, valamint a közvagyon elvesztésének megelőzését.

Így a főtitkár álláspontjának szilárd elméleti alapja van: az állami földértékelés nem önkényes közigazgatási beavatkozás, hanem egy speciális tulajdoni rendszer – a föld köztulajdonának – elkerülhetetlen követelménye.

Megfelelő mechanizmus a földárak meghatározására Vietnámban

Ennek a nézetnek a megvalósításához tudományosan megalapozott, megvalósítható és átlátható árképzési mechanizmusra van szükség.

Először is, létre kell hozni egy országos, szabványos földár-keretrendszert. Egy független Nemzeti Földértékelési Tanácsnak nagy adathalmazokon, szakértői konzultációkon és szoros felügyeleten alapuló földár-keretrendszert kell kiadnia. Lehetetlen hagyni, hogy minden település maga határozza meg az árait, amelyek könnyen a csoportérdekek „sötét zónájába” kerülhetnek.

Másodszor, létre kell hozni egy egységes földadatbázist. Ez lesz a földgazdálkodás „központi idegrendszere”, amely valós időben rögzíti az összes tranzakciót, az adó- és hitelinformációkat, ezáltal pontosan tükrözi az objektív kínálatot és keresletet, és kiküszöböli a virtuális tranzakciókat.

Harmadszor, spekulációellenes adó alkalmazása . Progresszívan adóztassa meg az elhagyott földeket, vagy azokat a földeket, amelyeket rövid időn belül adtak el és adtak el, hogy kiküszöbölje a spekulatív indítékokat, és így a föld visszatérhessen a megfelelő termelési és élő funkcióihoz.

Negyedszer, vezessünk be egy mechanizmust a földbérleti díjak közötti különbségek behajtására. Amikor az állam olyan infrastruktúrába fektet be, amely növeli a föld értékét, a megnövekedett értéket az államnak adók, díjak vagy árverések útján kell beszednie. Ez a méltányosság elve: ez az érték az egész lakossághoz tartozik, és nem élvezheti azt egyetlen egyéncsoport.

Ötödször, biztosítsa az átláthatóságot és a felügyeletet. A földértékelési folyamatnak átláthatónak kell lennie, és azt a Nemzetgyűlésnek, a Hazafias Frontnak, a sajtónak és a népnek kell felügyelnie. Csak az átláthatóság akadályozhatja meg az önös érdekeket és erősítheti a társadalmi bizalmat.

Hatodszor, ésszerű ingadozási tartományt kell biztosítani. A polgári tranzakciók árai bizonyos tartományon belül eltérhetnek az állami áraktól, de nem haladhatják meg a felső határt, hogy a rugalmasság és a stabilitás megmaradjon.

Ezek a mechanizmusok, ha komolyan tervezik és működtetik őket, egy tisztességes, átlátható és fenntartható földpiacot teremtenek – pontosan úgy, ahogy a főtitkár megerősítette.

Stratégiai iránymutatás a földpolitika alapvető módosításához

To Lam főtitkár stratégiai irányt javasolt a földpolitika alapvető módosítására. Köztulajdonban lévő rendszerben nincs helyes „piaci ár”, ha az állam nem határozza meg az árat. Csak az állam által meghatározott standard ár biztosíthatja a közérdeket, akadályozhatja meg a spekulációt, és állíthatja vissza a földpiacot a fenntartható fejlődés pályájára.

Ez emlékeztetőül szolgál számunkra, hogy vessünk véget a lazaságnak, az árinflációnak és a földspekulációnak, ugyanakkor felszólítás a földárképzési mechanizmus átalakítására a méltányosság és az átláthatóság felé. Az államnak kell a földpiac építészének lennie, az árképzés nem adminisztratív beavatkozásra szolgál, hanem a fejlődés alapjainak megteremtésére.

Az üzenet egyértelmű: a köztulajdonban lévő földárak meghatározása az állam történelmi felelőssége, és egyben kulcsfontosságú ahhoz, hogy a vietnami ingatlanpiac kitörjön a spekulatív spirálból, stabil és tisztességes pályára álljon, megteremtve a fenntartható fejlődés előfeltételeit.

Dr. Nguyễn Si Dung

Forrás: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm