A kötvények és ingatlanok akadályainak elhárítása.

Az Építésügyi Minisztérium a közelmúltban közzétett ingatlan- és lakáspiaci jelentésében kijelentette, hogy az ingatlanpiaci vállalkozások számos nehézséggel néznek szembe. Különösen a csődöt vagy felszámolást jelentő ingatlanpiaci vállalkozások száma 2022-ben 38,7%-kal nőtt 2021-hez képest.

Nehézségek nehézséget hátán halmoztak.

Ez az ügynökség 2022-t kihívásokkal teli évnek értékelte az ingatlanszektorban működő vállalkozások számára, egyes vállalatok akár 50%-kal is csökkentették munkaerőik számát a nehézségek kezelése érdekében. A fő okok a hitelhez jutás, a kötvénykibocsátás és az ügyfelektől történő tőkebevonás nehézségei voltak, ami miatt sok vállalkozás tőkehiányban szenvedett, és kénytelen volt elhalasztani vagy ideiglenesen felfüggeszteni a projektek megvalósítását.

Továbbá a növekvő hitelkamatok, a devizaárfolyamok, az üzemanyagárak és az építőanyag-árak a megnövekedett üzleti költségekhez vezettek, ami hatással volt az üzleti működésre. Az ügyfelek ingatlanvásárláshoz szükséges banki hitelekhez való hozzáférésének nehézségei közvetve az ingatlantermékek és -projektek likviditását is befolyásolják; a vállalkozások nem tudják eladni termékeiket a tőke visszanyerése és az újrabefektetés érdekében.

Továbbá 2022 végétől napjainkig egyes vállalkozásokra nyomás nehezedik, hogy a kötvényeket a határidő előtt visszafizessék a befektetőknek különféle okok miatt, beleértve a vállalati kötvények kibocsátását szabályozó politikák változásait is.

A Vietnami Kötvénypiaci Szövetség (VBMA) vietnami kötvénypiacról szóló jelentése szerint a vállalati kötvénykibocsátás teljes volumene tavaly elérte a 255 163 milliárd VND-t, ami 66%-os csökkenést jelent az előző évhez képest. A legtöbb ágazat kibocsátási értéke 2022-ben csökkent az előző évhez képest, nevezetesen az ingatlancégek kötvénykibocsátása akár 80,8%-kal is csökkent éves szinten számos kedvezőtlen makrogazdasági tényező közepette.

A tőkéhez jutás nehézségei jelentősen befolyásolták az ingatlanpiaci vételi és eladási tevékenységeket. (Fotó: TAN THANH)

Eközben a vállalkozásoknak akár 210 830 milliárd VND értékű kötvényt is vissza kellett vásárolniuk a tervezettnél korábban, ami 46%-os növekedést jelent 2021-hez képest. Ebből az ingatlanszektor körülbelül 35 400 milliárd VND-t vásárolt vissza. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanpiaci tőke nemcsak szűkül, hanem jelentősen csökken is a korábbiakhoz képest, ami az iparág számos vállalkozását még nagyobb nehézségekbe ütközteti. A vállalkozások közelmúltbeli veszteségbejelentései is ezt a nehézséget mutatják, például a Phat Dat Real Estate közel 230 milliárd VND-t veszített 2022 utolsó negyedévében, a Cen Land szintén 58,6 milliárd VND nettó veszteségről számolt be 2022 negyedik negyedévében, a Dat Xanh Group pedig több mint 400 milliárd VND-t veszített..., számos más nagyvállalat is meredeken visszaesett a bevételében és a nyereségében.

Egy több mint 200 milliárd VND-t meghaladó kiegyenlített kötvényadóssággal rendelkező ingatlancég igazgatótanácsának elnöke kijelentette, hogy cége elfogadta a „veszteségeket és a fájdalmat” befektetési portfóliójának átszervezése és projektek eladása során, hogy kikerüljön az adósság- és kamatfizetések ördögi köréből. Ebben az időszakban azonban rendkívül nehéz partnereket találni, mivel a legtöbb ingatlancég kifogy a tőkéjéből, és minden eszközt nehéz eladni, nem csak az ingatlanokat.

„A vállalati kötvénypiac túl gyors és hirtelen szűkülése váratlanul ért minket. Ami most aggaszt minket, az az, hogyan találunk tőkét a projektjeink megvalósításához, miközben számos kapcsolódó politika és eljárás még megoldatlan. Ezért arra van szükségünk, hogy a kormány gyorsan megtalálja a módját a vállalkozások projektjeik megvalósítását támogató politikai akadályok elhárításának” – osztotta meg ez a személy.

Sokféle megoldás a probléma leküzdésére.

A Nguoi Lao Dong újság egyik riporterével nyilatkozva Dr. Nguyen Huu Huan, a Ho Si Minh-városi Gazdaságtudományi Egyetem munkatársa kijelentette, hogy az ingatlanpiac nehézségekkel küzd mind a beáramlás, mind a kivitel tekintetében, különösen a szigorú tőkeellenőrzés miatt. Ezért a piac tőkekorlátainak enyhítése érdekében a Vietnámi Állami Banknak olyan politikákat kell végrehajtania, amelyek egyértelműen támogatást, beleértve bizonyos szintű rövid távú hiteltámogatást is, jeleznek az ingatlanvállalkozások likviditásának megmentése érdekében.

„Mivel a vállalati kötvényekkel kapcsolatos nehézségeket nem lehet egyik napról a másikra megoldani, miközben az ingatlanpiaci vállalkozásoknak sürgősen forgótőkére van szükségük a befejezetlen projektek megvalósításának folytatásához. A vállalkozások más tőkeforrásokat is kereshetnek, például külföldi hiteleket, de árfolyamkockázattal kell szembenézniük, mivel USD-ben kell hitelt felvenniük, és nem minden vállalkozás felel meg a nemzetközi tőkebevonás feltételeinek. Ezért rövid távon továbbra is szükség van hiteltőkére a „terhek viseléséhez” és az ingatlanpiaci vállalkozások fellendüléséhez való hozzájáruláshoz” – mondta Dr. Nguyen Huu Huan.

Dr. Nguyen Huu Huan szerint nemcsak az ingatlanügyletek küzdenek nehézségekkel a hitelhez jutás során, hanem a lakásvásárlásra vagy befektetésre hitelt felvevő magánszemélyek is korlátozottan férnek hozzá a tőkéhez, vagy magas, évi 15–16%-os kamatlábakkal szembesülnek. Ezért megoldásokra van szükség a hitelkamatok mielőbbi stabilizálására vagy csökkentésére.

A vállalati kötvényprobléma megoldásaival kapcsolatban Dr. Le Dat Chi, a Ho Si Minh-városi Gazdaságtudományi Egyetem Vállalati Pénzügyi Tanszékének helyettes vezetője úgy véli, hogy a banki hitelek mellett a vállalati kötvénypiacot is fontos tőkemobilizációs csatornaként kell elismerni a vállalkozások számára. Ezért intézkedéseket kell tenni a vállalati kötvénypiac megszervezésére és irányítására, ugyanúgy, ahogyan a bankoknak be kell tartaniuk a hitelezési szabályozásokat a betétesek védelme érdekében.

Eközben Lam Minh Chanh pénzügyi és értékpapír-szakértő úgy véli, hogy a vállalati kötvénypiac a közelmúltban sok befektető bizalmát elvesztette, és nem szándékozik újra részt venni rajta. A vállalati kötvények fontos szerepének helyreállításához a következő feltételeket kell biztosítani:

Először is, és ami a legfontosabb, minden vállalati kötvényt jó hírű hitelminősítő intézeteknek kell hitelminősíteniük. Ez lehetővé teszi a befektetők számára, hogy megértsék az egyes vállalati kötvénytípusok kockázati szintjét. Másodszor, a szabályozó hatóságoknak szigorúan ellenőrizniük kell a kötvények forgalmazását. Semmiféle kiskaput nem szabad kihasználni a magánkibocsátású kötvények nyilvános forgalmazására. Harmadszor, csak az értékpapír-közvetítői engedéllyel rendelkezők adhatnak el kötvényeket tanácsadásra és értékesítésre. Kerüljék a kötvényértékesítéssel kapcsolatos tanácsadást képzetlen személyek, például banki alkalmazottak által.

Negyedszer, a kötvényértékesítési és -tanácsadási szakembereknek részletes és szigorú konzultációs folyamatot kell követniük annak érdekében, hogy a befektetők világosan megértsék, mely vállalati kötvényekbe fektetnek be, és milyen lehetséges kockázatokkal járnak ezek a kötvények. „Ha ezeket a dolgokat megteszik, a vállalati kötvények fokozatosan helyreállnak és erőteljesen fejlődnek, és a vállalkozások, különösen az ingatlanpiaci vállalkozások számára tőkeellátást biztosító csatornává válnak” – hangsúlyozta Lam Minh Chanh szakértő.

A szabályozó ügynökség szemszögéből Hoang Hai úr, az Építésügyi Minisztérium Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatási Osztályának igazgatója elmondta, hogy az Építésügyi Minisztérium azt javasolta a Pénzügyminisztériumnak, hogy terjessze be a kormány elé a magánvállalati kötvények belföldi piacon történő kibocsátását és kereskedelmét, valamint a vállalati kötvények nemzetközi piacon történő kibocsátását szabályozó 65/2022/ND-CP rendelet módosításait és kiegészítéseit; a törvényeknek megfelelően erősítse meg a vállalati kötvények belföldi piacon történő kibocsátásával és kereskedelmével, valamint a vállalati kötvények nemzetközi piacon történő kibocsátásával kapcsolatos iránymutatásokat és iránymutatásokat; valamint ellenőrizze az ingatlanvállalkozások tőzsdei tőkebevonási tevékenységét, elkerülve a spekulációt, a manipulációt és az inflációt.

Az Építési Minisztérium azt javasolja, hogy a Vietnami Állami Bank fontolja meg és tegyen javaslatot egy megfelelő hitelplafon-kezelési tervre a gazdaság támogatása érdekében; utasítsa és terjessze elő a hitelintézetek számára a vállalkozások, lakásvásárlók és befektetők hitelhez jutásának megkönnyítését. Emellett útmutatást és iránymutatást kér a hitelintézetek számára, hogy a törvényeknek megfelelően gyorsan hitelezhessenek és fizessenek ki forrásokat a jogosult vállalkozásoknak és ingatlanprojekteknek; elsőbbséget biztosítva a szociális lakásprojekteknek, a munkavállalói lakásoknak, a megfizethető kereskedelmi lakásoknak és más, termelési és szociális jóléti célokat szolgáló ingatlantípusoknak nyújtott hiteleknek, amelyek nagy hatékonysággal és visszafizetési képességgel rendelkeznek.

A települések esetében szükséges felülvizsgálni és összeállítani a területükön található lakás- és ingatlanprojektek listáját; különösen értékelni kell a beruházási jóváhagyást kapott, de nem megvalósult vagy késedelmet szenvedett projektek okait és kiváltó okait. Ennek alapján a lakásprojektekbe való beruházások előkészítésével kapcsolatos jogi és eljárási nehézségek megoldására kell összpontosítani a piaci kínálat növelése érdekében. Fel kell gyorsítani a közigazgatási reformot, elkerülve a felelősség kibúvását vagy a térség ingatlanprojektjeinek megvalósításával kapcsolatos eljárások megoldásának késedelmét.

Nemzetközi tapasztalatok tanulmányozása

Dr. Can Van Luc, a Nemzeti Pénzügyi és Monetáris Politikai Tanácsadó Testület tagja elmondta, hogy alaposan tanulmányozott 16 megoldást a kínai ingatlanpiac megmentésére, és úgy találta, hogy Vietnam ezek közül 10 alkalmazását fontolóra vehetné.

„Valójában már bevezettünk néhány megoldást, például adóelhalasztást/adósságfizetési halasztást... Azt is tanácsoltuk az Építésügyi Minisztériumnak, a Pénzügyminisztériumnak és a kormánynak, hogy kutassanak fel és találjanak megfelelő megközelítéseket az ország tényleges helyzete alapján.”

„Például a vállalkozásoknak kedvezményeket kell elfogadniuk bizonyos eszközök eladása érdekében, hogy időben visszafizessék adósságaikat; nehéz körülmények között kötvénytulajdonosokkal kell tárgyalniuk az adóssághosszabbításról, amit a 65. rendelet lehetővé tesz. Pénzváltás árukra, kötvények váltása ingatlanokra – ezekhez a megoldásokhoz állami iránymutatás szükséges a lehetséges jogi problémák elkerülése érdekében. A vállalkozásoknak megengedett az adósságuk átütemezése, ami azt jelenti, hogy új kötvényeket bocsáthatnak ki régi adósságaik visszafizetésére...” – mondta Luc úr.

(*) Lásd a Nguoi Lao Dong újságot a január 30-i számból.

Forrás: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm