Kötvényekkel és ingatlanokkal kapcsolatos nehézségek megoldása

[hirdetés_1]

Az Építési Minisztérium nemrégiben közzétett ingatlan- és lakáspiaci jelentésében kijelentette, hogy az ingatlanpiaci vállalkozások számos nehézséggel néznek szembe. Különösen a csődöt és felszámolást jelentő ingatlanpiaci vállalkozások száma 2022-ben 38,7%-kal nőtt 2021-hez képest.

Nehézség nehézség tetején

Az ügynökség becslése szerint 2022 olyan év lesz, amikor az ingatlanszektorban működő vállalkozások számos kihívással fognak szembesülni, egyes vállalatok akár 50%-kal is csökkenthetik munkaerőjüket a nehézségek kezelése érdekében. A fő okok a hitelekhez való hozzáférés, a kötvénykibocsátás és az ügyfelek tőkéjének mozgósítása nehézségei, aminek következtében sok vállalkozás tőkehiányban szenved, és kénytelen elhalasztani vagy ideiglenesen felfüggeszteni a projektek megvalósítását.

Ezenkívül a hitelkamatok, a devizaárfolyamok, a benzinárak és az építőanyag-árak emelkedtek, ami a vállalkozások költségeinek növekedéséhez vezetett, és kihatott az üzleti működésre. Az a tény, hogy az ingatlanvásárlók nehezen jutnak banki hitelekhez, közvetve az ingatlantermékek és -projektek likviditását is befolyásolja; a vállalkozások nem tudják eladni a termékeket a tőke visszanyerése és az újrabefektetés érdekében.

Ezenkívül 2022 végétől napjainkig egyes vállalatokra továbbra is nyomás nehezedik, hogy számos okból kifolyólag – beleértve a vállalatok által kibocsátott kötvények ellenőrzésére vonatkozó politikák változásait is – idő előtt fizessék vissza a kötvényeket a befektetőknek.

A Vietnami Kötvénypiaci Szövetség (VBMA) vietnami kötvénypiaci jelentése szerint a vállalati kötvénykibocsátás teljes volumene tavaly elérte a 255 163 milliárd VND-t, ami 66%-os csökkenést jelent az előző évhez képest. A legtöbb iparági csoport kibocsátásának értéke 2022-ben csökkent az előző évhez képest, nevezetesen az ingatlanvállalatok kötvénykibocsátása 80,8%-kal csökkent ugyanekkora időszakhoz képest számos kedvezőtlen makrogazdasági tényező közepette.

HÓA GIẢI KHÓ KHĂN ĐỂ PHÁT TRIỂN (*): Gỡ khó cho trái phiếu và bất động sản - Ảnh 1.

A tőkeforrások nehézségei nagyban befolyásolják az ingatlanpiaci vételi és eladási tevékenységeket. Fotó: TAN THANH

Eközben a vállalatoknak akár 210 830 milliárd VND értékű kötvényt is vissza kellett vásárolniuk előre, ami 46%-os növekedést jelent 2021-hez képest. Ebből az ingatlancsoport mintegy 35 400 milliárd VND-t vásárolt vissza előre. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanpiaci tőkeforrások nemcsak szűkültek, hanem jelentősen beszűkültek a korábbiakhoz képest, ami miatt az iparág számos vállalata nehézségekbe ütközött. Számos, a közelmúltban veszteséget jelentő vállalat is ezt a nehézséget mutatja, például a Phat Dat Real Estate közel 230 milliárd VND-t veszített 2022 utolsó negyedévében, a Cen Land szintén 58,6 milliárd VND adózás utáni veszteséget jelentett 2022 negyedik negyedévében, vagy a Dat Xanh Group több mint 400 milliárd VND nettó veszteséget könyvelt el..., sok más nagyvállalat bevétele és nyeresége is meredeken csökkent.

Egy több mint 200 milliárd VND kötvényadóssággal rendelkező ingatlancég igazgatótanácsának elnöke azt nyilatkozta, hogy cége elfogadta a „veszteséget és a fájdalmat” befektetési portfóliójának átrendezése és projektek eladása érdekében, hogy kikerüljön az adósság- és kamathelyzetből... de rendkívül nehéz partnert találni, akinek eladhatná az ingatlant ebben az időszakban, mert a legtöbb ingatlancég kimerítette tőkeforrásait, és bármilyen eszközt nehéz eladni, nem csak az ingatlanokat.

„A vállalati kötvénypiac túl gyors és hirtelen szűkülése miatt nem tudtunk időben reagálni. Ami most aggaszt minket, az az, hogy nem tudjuk, hogyan szerezzünk tőkét a projektek megvalósításához, miközben számos, az eljárásokkal kapcsolatos szabályozás még nem rendezett. Ezért arra van szükségünk, hogy a kormány hamarosan megtalálja a módját a vállalkozásokat a projektek megvalósításában támogató szabályozások megszüntetésére” – osztotta meg ez a személy.

Sokféle megoldás

A Lao Dong újság újságíróinak adott interjújában Dr. Nguyen Huu Huan, a Ho Si Minh-városi Közgazdaságtudományi Egyetem munkatársa elmondta, hogy az ingatlanpiac nehézségekkel küzd mind a beáramlás, mind a kiáramlás tekintetében, különösen a tőkeforrások szigorú ellenőrzése miatt. Ezért a piac tőkenehézségeinek megoldása érdekében az Állami Bank politikájának konkrét üzenetek formájában kell megnyilvánulnia, bizonyos mértékig támogatva a rövid lejáratú hiteltőkét az ingatlanvállalatok likviditásának megőrzése érdekében.

„Mivel a vállalati kötvények nehézségeit nem lehet egyik napról a másikra megoldani, az ingatlanvállalatoknak pedig égető szükségük van működő tőkére a befejezetlen projektek megvalósításának folytatásához. A vállalkozások más tőkeforrásokat is kereshetnek, például külföldi hiteleket, de árfolyamkockázattal kell szembenézniük, mivel USD-ben kell hitelt felvenniük, és nem minden vállalat felel meg a nemzetközi tőke mozgósításának feltételeinek. Ezért a rövid távú probléma továbbra is hiteltőkére szorul a „támogatáshoz”, hozzájárulva az ingatlanvállalatok talpra állásához” – mondta Dr. Nguyen Huu Huan.

Dr. Nguyen Huu Huan szerint nemcsak az ingatlanvállalatok hiteltőkéjének megszerzése nehézségekkel küzd, hanem a lakásvásárlásra vagy befektetésre hitelt felvevő magánszemélyek is korlátozottan férnek hozzá tőkéhez, vagy magas, évi 15–16%-os kamatlábbal küzdenek. Ezért mielőbb megoldást kell találni a hitelkamatláb stabilizálására vagy csökkentésére.

A vállalati kötvényprobléma megoldásával kapcsolatban Dr. Le Dat Chi, a Ho Si Minh-városi Gazdaságtudományi Egyetem Vállalati Pénzügyek Karának tanszékvezető-helyettese elmondta, hogy a banki hitelek mellett a vállalatok számára fontos tőkemobilizációs csatornaként kell elismerni azt, hogy intézkedéseket lehessen hozni a vállalati kötvénypiac megszervezésére és kezelésére, ugyanúgy, ahogyan a bankoknak be kell tartaniuk a hitelezési szabályozásokat a betétesek védelme érdekében.

Eközben Lam Minh Chanh pénzügyi és értékpapír-szakértő azt nyilatkozta, hogy a vállalati kötvénypiac az utóbbi időben sok befektető bizalmát veszítette el, és nem szándékozik újra részt venni rajta. A vállalati kötvények fontos szerepének helyreállításához a következő feltételeket kell biztosítani:

Először is, és ami a legfontosabb, minden vállalati kötvényt jó hírű hitelminősítő intézeteknek kell hitelminősíteniük. Így a befektetők ismerni fogják az egyes vállalati kötvénytípusok kockázati szintjét. Másodszor, az alapkezelő ügynökségeknek szigorúan ellenőrizniük kell a kötvények forgalmazását. Teljes mértékben kerülni kell a törvények megkerülését és a magánkibocsátású kötvények nyilvános forgalmazását. Harmadszor, csak az értékpapír-közvetítői engedéllyel rendelkezők adhatnak el kötvényeket tanácsadás céljából és értékesíthetnek befektetőknek. Kerüljék a kötvényértékesítéssel kapcsolatos tanácsadást nem szakemberek, például banki alkalmazottak részéről.

Negyedszer, a kötvénytanácsadóknak és -eladóknak részletes és szigorú konzultációs folyamatot kell követniük annak biztosítása érdekében, hogy a befektetők világosan megértsék, mely vállalati kötvényekbe fektetnek be, és mik a lehetséges kockázatok ezen vállalati kötvényekkel kapcsolatban. „Ha ezt meg tudjuk tenni, a vállalati kötvények fokozatosan helyreállnak és erőteljesen fejlődnek, tőkebevonási csatornává válva a vállalkozások, különösen az ingatlanpiaci vállalkozások számára” – hangsúlyozta Lam Minh Chanh szakértő.

Az ingatlankezelő ügynökség szemszögéből Hoang Hai úr, az Építésügyi Minisztérium Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatási Osztályának igazgatója elmondta, hogy az Építésügyi Minisztérium azt javasolta a Pénzügyminisztériumnak, hogy terjessze be a kormánynak a belföldi piacon az egyes vállalati kötvények, valamint a nemzetközi piacon történő kibocsátását szabályozó 65/2022/ND-CP rendelet módosításait és kiegészítéseit; erősítse meg a vállalati kötvények belföldi piacon történő kibocsátásának és kereskedésének, valamint a nemzetközi piacon történő kibocsátásának irányítását és útmutatását a jogszabályoknak megfelelően; ellenőrizze az ingatlanvállalkozások tőzsdei tőkemobilizációs tevékenységét, elkerülve a spekulációt, a manipulációt és az inflációt.

Az Állami Bankkal kapcsolatban az Építésügyi Minisztérium azt javasolta, hogy fontolja meg és javasoljon megfelelő hitelplafon-kezelési terveket a gazdaság támogatása érdekében; utasítsa és lássa el a hitelintézeteket, hogy teremtsenek feltételeket a vállalkozások, lakásvásárlók és befektetők számára a hiteltőkéhez való hozzáféréshez; lássa el és lássa el a hitelintézeteket, hogy gyorsan hitelezzenek és folytassanak folyósítást azoknak a vállalkozásoknak és ingatlanprojekteknek, amelyek megfelelnek a törvényi feltételeknek; lássa el a hitelezés prioritását a szociális lakásprojekteknek, a munkáslakásoknak, az alacsony költségű kereskedelmi lakásoknak és más, termelési és társadalombiztosítási célokat szolgáló, nagy hatékonyságú és adósságtörlesztési képességű ingatlanoknak.

A települések esetében szükséges a térségben található lakás- és ingatlanprojektek áttekintése és listába vétele; különösen értékelni kell a beruházásra jóváhagyott, de még nem megvalósított vagy lassan megvalósuló projektek okait és kiváltó okait. Ennek alapján a piaci kínálat növelése érdekében a lakásprojektekbe való befektetés előkészítésével kapcsolatos jogi kérdésekben és eljárásokban felmerülő nehézségek és akadályok elhárítására kell összpontosítani. Fel kell gyorsítani a közigazgatási eljárás reformját, el kell kerülni a felelősség kibúvását vagy a térség ingatlanprojektjeinek megvalósítására vonatkozó eljárások rendezésének késleltetését.

Nemzetközi kutatási tapasztalatok

Dr. Can Van Luc, a Nemzeti Pénzügyi és Monetáris Politikai Tanácsadó Testület tagja elmondta, hogy gondosan tanulmányozott 16 megoldást a kínai ingatlanpiac megmentésére, és megállapította, hogy Vietnam ezek közül 10-et tanulmányozhat és alkalmazhat.

„Valójában már bevezettünk néhány megoldást, például adóelhalasztást, adósságelhalasztást... Konzultáltunk az Építésügyi Minisztériummal, a Pénzügyminisztériummal és a kormánnyal is, hogy más megoldásokat is tanulmányozzunk, és megtaláljuk az ország tényleges helyzetének megfelelő irányt.”

„Például a vállalkozásoknak kedvezményeket kell elfogadniuk bizonyos eszközök eladása érdekében, hogy időben kifizessék adósságaikat; nehéz körülmények között tárgyalniuk kell a kötvénytulajdonosokkal az adósság meghosszabbításáról, ezt a 65. rendelet lehetővé teszi. A pénz árukra való cseréje, a kötvények ingatlanokra való cseréje, ezt a megoldást az államnak kell irányítania, hogy elkerülje az esetlegesen felmerülő jogi problémákat. A vállalkozásoknak megengedett az adósságuk átütemezése, azaz új kibocsátásokat bocsáthatnak ki régi adósságaik kifizetése érdekében...” – mondta Luc úr.

Hozzászólás (0)