Az ingatlankínálat szűk keresztmetszetének kezelése.

Ki kell bővíteni a kereskedelmi lakásépítési projektek földhasználati jogainak átruházására vonatkozó feltételeket.

A 15. Nemzetgyűlés 8. ülésszakán a Kormány határozattervezetet nyújtott be a Nemzetgyűlésnek a kereskedelmi lakásépítési projektek országos hatályú, földhasználati jogokra (vagy meglévő földhasználati jogokra) vonatkozó megállapodások révén történő kísérleti megvalósításáról, a városi területek (20 hektár alatti) léptékű kereskedelmi lakásépítési projektek jogi nehézségeinek elhárítása érdekében. Amennyiben a Nemzetgyűlés jóváhagyja, a határozattervezet 5 éves időtartamra, 2025. január 1-jétől kezdődik.

Csomók kibogozása több projektben

Do Duc Duy természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszter szerint 2015. július 1-jétől a 2014. évi lakástörvény a földtörvénytől eltérően rendelkezik. Ennek megfelelően a szociális lakásprojektek megvalósításához szükséges földhasználat feltételei az, hogy a földterületen már rendelkezni kell lakótelekre vagy lakótelkekre és egyéb földterületekre vonatkozó földhasználati joggal; földhasználati jog átruházása esetén annak lakóteleknek kell lennie.

Ez a szabályozás, amelyet a 2024. évi Földtörvény 127. cikkének b) pontjának 1. és 6. záradéka folytat, leszűkítette a városi léptékű szociális lakásprojektek megvalósításának eseteit, különösen az új területeken vagy a meglévő lakótelekkel nem rendelkező területeken.

„Valójában a háztartások és magánszemélyek számára lakóterületként kiosztható maximális földterület-korlát az évek során 400 m2 volt, a fennmaradó rész mezőgazdasági terület ugyanazon a telken belül. Ezért, ha a befektetők földhasználati jogot szereznek lakóövezetekben, azt nem tehetik meg” – mondta a természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszter.

Továbbá az ingatlanprojektek többségét olyan telken fejlesztik, amelyet eredetileg nem lakóterületként jelöltek ki, és a részletes projekttervek különféle földterületeket tartalmaznak, például lakóterületet, közlekedési területet, zöldterületet stb. Ezért a 2024. évi Földtörvény 127. cikkelyének 1. záradékának b) pontja értelmében számos projekt a gyakorlatban nem valósítható meg.

A határozattervezetet azért dolgozták ki, hogy kezeljék az ingatlanprojektek kínálati nehézségeit az emelkedő ingatlanárak közepette, amelyek részben a befektetők korlátozott földhöz jutása miatt következnek be. „Szükséges a földhasználati jogok átruházásának feltételeinek bővítése a kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítása érdekében, hozzájárulva a polgárok panaszainak csökkentéséhez; biztosítva a földhöz jutás méltányosságát a befektetők és a települések között, valamint fenntartva a kereskedelmi lakások stabil kínálatát” – jelentette ki Do Đuc Đuy miniszter.

Kereskedelmi lakóövezet Ho Si Minh-város 7. kerületében. Fotó: HOANG TRIEU

A kormány beadványa szerint ezt a határozatot országszerte négy esetben alkalmazzák majd ingatlannal kapcsolatos üzleti projektekre: földhasználati jogok megszerzése; meglévő földhasználati jogok; meglévő földhasználati jogok és földhasználati jogok megszerzése; valamint kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítása olyan területeken, ahol környezetszennyezés miatt át kell helyezni a földet, illetve olyan létesítmények földjén, amelyeket építési vagy városrendezési okokból át kell helyezni.

A szociális lakásprojektek földhasználati jogokról vagy meglévő földhasználati jogokról szóló megállapodás révén történő megvalósításának feltételeit illetően a szociális lakásprojekteket megvalósító befektetőknek a következő földterületek közül egyet vagy többet kell használniuk: mezőgazdasági földterület; lakóterületen kívüli nem mezőgazdasági földterület; lakóterület és ugyanazon a telken belüli egyéb földterület földhasználati jogokról szóló megállapodás esetén; és meghatározott kritériumoknak kell megfelelniük.

Kis léptékben kellene kipróbálni.

A kérdés megvitatása során számos Nemzetgyűlési képviselő alapvetően egyetértett abban, hogy határozatot kell kiadni az új lakások építésével kapcsolatos beruházási és üzleti projektek megvalósításának nehézségeinek és akadályainak elhárításáról. Tran Hoang Ngan képviselő (a Ho Si Minh-városi küldöttségből) elismerte, hogy ennek a politikának a kipróbálása hullámhatást gyakorolna az ország társadalmi-gazdasági fejlődésére, különösen az új lakások építésével kapcsolatos nehézségek elhárításában, kedvező feltételeket teremtve a földhasználók és a befektetők számára az új lakásprojektek és városfejlesztési projektek proaktív megvalósításához, hozzájárulva a lakosság lakhatási szükségleteinek megoldásához.

Ugyanakkor számos aggály is felmerült. Do Van Yen képviselő (Ba Ria - Vung Tau tartomány) azzal érvelt, hogy a határozattervezetben szereplő javaslat, miszerint a kísérleti projektekhez nagyon széles körű földterületeket kellene bevonni, ellentétes a földtörvénnyel. Továbbá azt javasolta, hogy ha kísérleti programot valósítanak meg, annak kisebb léptékűnek kellene lennie, a sürgős lakhatási igényekkel küzdő tartományokra és városokra összpontosítva, és ne terjedjen ki országos szinten.

Yen képviselő azt is javasolta, hogy a kormány végezzen hatásvizsgálatot a „mezőgazdasági földterületek felhalmozására irányuló politikákkal való visszaélés” vagy a „jogsértések legalizálása” elkerülése érdekében, szigorúbb, ésszerűbb és hatékonyabb szabályozások bevezetése érdekében.

Nguyễn Thi Thu Ha, a Nemzetgyűlés képviselője (Quảng Ninh küldöttsége) kifejezte azon véleményét, hogy a szociális lakások jelenlegi helyzetét minden településen újra kell értékelni, és megerősítette, hogy számos szociális lakásprojekt és építkezés továbbra is üres, üres, vagy hiányos jogi eljárásokkal rendelkezik. A szociális lakáspiac kínálata és kereslete helyről helyre változik, és „nem minden településen ugyanaz a kereslet”.

Ha képviselő azt javasolta, hogy a tervezet jóváhagyása előtt fel kell mérni a szociális lakások jelenlegi helyzetét, hogy megértsük a helyi piac kínálatát és keresletét. A kormánynak és az illetékes szerveknek alapos értékelést kell végezniük; meg kell fontolniuk, hogy a kísérleti programot megfelelő régiók vagy települések és területek alapján kell-e kiválasztani, és meg kell határozniuk a helyszíneket.

„A tervezetben javasolt kísérleti program olyan szervezetek, magánszemélyek és ingatlanüzletek létrejöttéhez vezethet, amelyek kihasználják a föld adásvételét, eladását és átruházását, felhalmozzák és konszolidálják a földet anélkül, hogy hatékonyan használnák azt, majd profitálnak és a termelési eszközöket inputokká alakítják, hogy megvárják a szociális lakásprojektek megvalósítását” – figyelmeztetett Ha asszony.

Az ellenőrző jelentésben a Gazdasági Bizottság elnöke, Vu Hong Thanh azt is kijelentette, hogy egyes bizottsági tagok aggódnak amiatt, hogy a szociális lakásépítési projektekhez nem lakóterületek földhasználati jogainak megszerzésére vonatkozó megállapodások engedélyezése a mezőgazdasági földterületek és más típusú földterületek árának ugrásszerű emelkedéséhez vezetne. Ez számos nehézséget okozhatna az embereknek és a vállalkozásoknak, valamint az államnak a földszerzés és a kártalanítás terén.

A Gazdasági Bizottság elnöke kérte a Kormányt, hogy vizsgálja felül és pontosítsa a kísérleti mechanizmus alkalmazását a mezőgazdasági és nem mezőgazdasági (kereskedelmi, szolgáltatási) földterületek földhasználati jogainak vagy meglévő földhasználati jogainak megszerzésére vonatkozó megállapodások révén, a politikával való visszaélések elkerülése érdekében.

Kerüld a széles körű átalakítást.

Nguyen Phuong Tuan, a Nemzetgyűlés Tudományos, Technológiai és Környezetvédelmi Bizottságának alelnöke egyetértett azzal, hogy a határozatot országszerte végre kell hajtani a települések közötti méltányosság biztosítása, a kritériumok és feltételek szabályozásának bonyolultságának elkerülése, valamint a „kérelem és támogatás” mechanizmusának kialakulásának megakadályozása érdekében. Javasolta azonban, hogy a tervezetet kidolgozó szerv illesszen be konkrét szabályozásokat a rendelet hatálybalépése utáni széles körű földhasználat-átalakítás megakadályozására, amely nemcsak a társadalmi jólétet, hanem az élelmezésbiztonságot is befolyásolhatja.

Tekintse át az egyes települések földhasználati terveit.

Nguyen Truc Son képviselő (Ben Tre küldöttség) kijelentette, hogy a határozattervezet néhány eltér a Nemzetgyűlés által nemrégiben elfogadott (módosított) beruházási törvénytől, (módosított földtörvénytől és (módosított lakástörvénytől). Kísérleti projektek esetén felül kell vizsgálni a nemzeti földhasználati tervet, a földhasználat-tervezést és különösen a helyi földhasználati terveket. Megkérdőjelezte, hogy a lakó- vagy városi területrendezésbe nem tartozó projektek megvalósíthatók lennének-e kísérleti jelleggel.

LE HOANG CHAU úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke:

A befektetési területek meghatározását részletező szabályozások.

A HoREA javaslatot nyújtott be a Ho Si Minh-város Népi Bizottságához és az illetékes osztályokhoz a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának 83/2024/QD-DT számú határozatával kapcsolatos észrevételezésre. Ennek megfelelően javasoljuk a 2. cikk 1. szakaszában foglalt szabályozás felülvizsgálatát és módosítását, hogy részletesen meghatározzák azokat a területeket, ahol az ingatlan- és lakásépítési projektek befektetői jogosultak műszaki infrastruktúrával rendelkező földterületek földhasználati jogait magánszemélyeknek átruházni házak saját építésére községekben, kivéve a Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi és Can Gio öt kerületében található városokat, és amelyekre a lakásépítési projektekre vonatkozó földhasználati jogok árverése nem vonatkozik, ahogyan azt a rendelet előírja.

Mivel a 2023. évi Ingatlankereskedelmi Törvény 31. cikkének 6. szakasza értelmében egy ingatlanprojekt vagy lakásépítési projekt befektetője jogosult a műszaki infrastruktúrával együtt történő földhasználati jogot átruházni olyan földterületekre, amelyek nem különleges, I., II. és III. típusú városi területek kerületeiben, kerületeiben vagy városaiban találhatók; és amelyekre a Földtörvényben foglaltak szerint nem vonatkozik a lakásépítési projektek földhasználati jogainak árverése. Más területek esetében a tartományi Népi Bizottság a helyi körülmények alapján határozza meg azokat a területeket, ahol a projekt befektetője műszaki infrastruktúrával együtt átruházhatja magánszemélyekre saját házak építése céljából.

DUC SON NGO úr, a DRH Holdings JSC vezérigazgatója:

Lehetőségek teremtése a lakásvásárlók számára.

Történelmileg a lakásépítési projektek megvalósításához a szociális lakásépítési projektek megvalósításához olyan feltételeknek kellett teljesülniük, mint: a kerületi szintű földhasználat-tervezéssel való összhang; az építési és városrendezési szabályokkal való összhang; valamint a jóváhagyott helyi lakásfejlesztési programokkal és tervekkel való összhang. A gyakorlatban a Földtörvény és a Lakástörvény átfedése és ellentmondásos jellege fokozódott, torzítva a tőke- és ingatlanpiacokat, és növelve a kockázatokat mind a vállalkozások, a befektetők, mind a lakhatásra szorulók számára. A kormány által javasolt kísérleti program élénkíti a tőkepiacot, stabilizálja és csökkenti a vállalkozások pénzügyi terheit, lerövidíti a projektberuházások előkészítésének idejét és költségeit, növeli a piaci átláthatóságot, és megfizethető lakhatást biztosít a lakásvásárlóknak. Ennek a szűk keresztmetszetnek a megszüntetése potenciálisan több millió olyan vállalkozást „menthetne meg”, amelyek évek óta várnak.

S.Nhung írta

Forrás: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm