Ingatlankínálati problémák megoldása

Szükséges a földhasználati jogok átruházásának feltételeinek bővítése kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához.

A 15. Nemzetgyűlés (NA) 8. ülésszakán a kormány benyújtott az NA-nak egy határozattervezetet a kereskedelmi lakásépítési projektek (NƠTM) megvalósításának kísérleti programjáról földhasználati jogok megszerzéséről szóló megállapodások (QSDD) vagy országos hatályú QSDD révén, a városi területek (20 hektár alatt) léptékű NƠTM projektek jogi nehézségeinek elhárítása érdekében. Amennyiben az NA jóváhagyja, a tervezet 5 éven belül, 2025. január 1-jétől kezdődően kerül végrehajtásra.

Sok projekt kibogozása

Do Duc Duy természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszter szerint 2015. július 1-jétől a 2014. évi lakásügyi törvény eltérő szabályozásokat tartalmaz a földtörvénytől. Ennek megfelelően az új vidékfejlesztési projektek megvalósításához szükséges földhasználat feltétele a lakótelkek vagy lakótelkek és egyéb földek használati jogának megléte; a földhasználati jog megszerzése esetén annak lakótelknek kell lennie.

Ez a szabályozás továbbra is megmaradt a 2024. évi Földtörvény 127. cikkének b) pontjának 1. és 6. záradékában, amely leszűkítette az NƠTM projektek városi területek léptékű megvalósításának eseteit, különösen az új területeken és a lakóterület nélküli területeken.

„A valóságban a háztartások és magánszemélyek számára kiosztható maximális földterület-korlát időbeli lejárat esetén 400 négyzetméter, a többi mezőgazdasági terület ugyanazon a földterületen, így még ha a befektetők földhasználati jogot is kapnak lakóövezetekben, ezt nem tehetik meg” – mondta a természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszter.

Ezenkívül a legtöbb ingatlanprojektet olyan telken valósítják meg, amely eredetileg nem lakóterület, és a projekt részletes terve számos különböző típusú telket is magában foglal, mint például: lakóterület, közlekedési terület, zöldterület... Ezért a 2024. évi Földtörvény 127. cikkelyének 1. záradékának b) pontja értelmében számos projekt a gyakorlatban nem valósítható meg.

A határozattervezetet azért dolgozták ki, hogy megoldják az ingatlanprojektek kínálatának nehézségeit az ingatlanárak emelkedése miatt, részben a befektetők földhöz jutásának nehézségei miatt. „Szükséges a földhasználati jogok átruházásának feltételeinek bővítése az új vidéki projektek megvalósítása érdekében, hozzájárulva az emberek panaszainak csökkentéséhez; biztosítva a földhöz jutás méltányosságát a befektetők és a települések között, fenntartva az új vidéki projektek stabil kínálatát” – mondta Do Đuc Đuy miniszter.

Kereskedelmi lakóövezet Ho Si Minh-város 7. kerületében. Fotó: HOANG TRIEU

A Kormány beadványa szerint ezt a határozatot országszerte 4 esetben alkalmazzák az ingatlanügyi szervezetek projektjeire: földhasználati jogok megszerzése; földhasználati jogok birtoklása; földhasználati jogok birtoklása és földhasználati jogok megszerzése; NƠTM projektek megvalósítása olyan létesítmények földterületén, amelyeket környezetszennyezés miatt át kell helyezni, valamint olyan létesítmények területén, amelyeket építési tervezés és városrendezés szerint kell áthelyezni.

Az Új Vidékfejlesztési projektek földhasználati jogok megszerzéséről vagy birtoklásáról szóló megállapodás révén történő megvalósításának feltételeit illetően a befektető egy vagy több típusra vonatkozóan valósít meg Új Vidékfejlesztési projektet: mezőgazdasági földterület; lakóterületen kívüli nem mezőgazdasági földterület; lakóterület és egyéb földterület ugyanazon a földterületen, mint amilyennel földhasználati jogok megszerzéséről szóló megállapodás esetén; emellett meghatározott kritériumoknak is meg kell felelnie.

Kis léptékben kellene kipróbálni

A kérdés megvitatása során számos Nemzetgyűlési képviselő alapvetően egyetértett azzal, hogy határozatot kell kiadni az új vidéki területeken a beruházási projektek megvalósítása és az üzleti tevékenység nehézségeinek és akadályainak elhárítása érdekében. Tran Hoang Ngan képviselő (HCMC küldöttség) elismerte, hogy ennek a politikának a kísérleti megvalósítása tovagyűrűző hatással lesz az ország társadalmi-gazdasági fejlődésére, különösen az új vidéki területek építésével kapcsolatos nehézségek elhárítására, kedvező feltételek megteremtésére a földhasználók és a befektetők számára, hogy proaktívan részt vegyenek az új vidéki területek és városfejlesztési projektek megvalósításában, hozzájárulva a lakótelkek és a lakhatás iránti igény megoldásához.

De számos aggály is felmerül. Do Van Yen küldött (Ba Ria - Vung Tau küldöttség) elmondta, hogy a határozattervezetben szereplő, a kísérleti projektekhez felhasználható földterületek nagyon széles körére vonatkozó javaslat nincs összhangban a földtörvénnyel. Továbbá, ha kísérleti projektet kell megvalósítani, azt szűkebb körben kell megvalósítani, a sürgős lakhatási igényekkel küzdő tartományokra és városokra összpontosítva, nem pedig országos szinten.

Yen küldött azt is javasolta, hogy a kormánynak fel kell mérnie a hatásokat, el kell kerülnie a „mezőgazdasági földek megszerzésére irányuló politikák kihasználását” vagy a „jogsértések legalizálását”, hogy szigorúbb, ésszerűbb és hatékonyabb szabályozásokat hozzon létre.

Nguyen Thi Thu Ha képviselő (Quang Ninh küldöttsége) kifejezte azon véleményét, hogy újra kell értékelni az NTM jelenlegi helyzetét minden településen, és megerősítette, hogy még mindig sok a be nem töltött, üresen hagyott, félbehagyott vagy a jogi eljárásokat még nem fejezték be. Az NTM piac kínálata és kereslete továbbra is az egyes településektől függ, és „nem minden településnek van rá szüksége”.

Ha küldött azt javasolta, hogy a tervezet jóváhagyása előtt fel kell mérni az Új Vidéki Terület jelenlegi helyzetét, hogy megértsék a helyi piaci kínálatot és keresletet. A kormánynak és az illetékes szerveknek alapos értékelést kell végezniük; meg kell fontolniuk, hogy a kísérleti projektnek egy régiót vagy egy megfelelő települést vagy területet kell-e választania, és rendelkeznie kell egy konkrét címmel.

„A tervezetben javasolt kísérleti projekt olyan szervezetek, magánszemélyek és ingatlanpiaci szervezetek létrejöttéhez vezethet, amelyek kihasználják a földterületek adásvételét, -eladását, -átruházását, -gyűjtését és -összevonását, nem hatékonyan használják a földet, majd profitálnak belőle, és a termelési anyagokat inputokká alakítják, hogy megvárják az Új Vidékfejlesztési projekt megvalósítását” – figyelmeztetett Ha asszony.

A jelentésben Vu Hong Thanh, a Gazdasági Bizottság elnöke azt is elmondta, hogy a bizottságban voltak olyan vélemények, amelyek aggodalmukat fejezték ki amiatt, hogy ha lakóterületektől eltérő földhasználati jogok megszerzésére vonatkozó megállapodásokat engedélyeznének új vidékfejlesztési projektek megvalósítása céljából, az árlázhoz vezetne a mezőgazdasági földterületek és más típusú földterületek esetében. Ez számos nehézséget okozhatna az embereknek és a vállalkozásoknak, valamint az államnak is, amikor vissza kell szereznie és kártalanítania kell a földeket.

A Gazdasági Bizottság elnöke azt javasolta, hogy a kormány vizsgálja felül és pontosítsa a kísérleti mechanizmus alkalmazását a mezőgazdasági és nem mezőgazdasági (kereskedelmi és szolgáltatási) földterületek használati jogának megszerzésére vagy használati jogának megszerzésére vonatkozó megállapodások révén a politikai visszaélések elkerülése érdekében.

Kerülje a széles körű konverziót

Nguyen Phuong Tuan, a Nemzetgyűlés Tudományos, Technológiai és Környezetvédelmi Bizottságának alelnöke egyetértett azzal, hogy a határozatot országszerte végre kell hajtani a települések közötti méltányosság biztosítása, a kritériumok és feltételek szabályozásának bonyodalmai, valamint a „kérelem-támogatás” mechanizmus kialakulásának elkerülése érdekében. Javasolta azonban, hogy a tervezetet kidolgozó szerv dolgozzon ki konkrét szabályozásokat annak elkerülésére, hogy a szabályozás hatálybalépése után a földhasználati célok széles körű megváltoztatása nemcsak a társadalombiztosítást, hanem az élelmezésbiztonságot is érintse.

Az egyes települések földhasználati terveinek felülvizsgálata

Nguyen Truc Son képviselő (a Ben Tre küldöttségből) elmondta, hogy a határozattervezet néhány pontban eltér a Nemzetgyűlés által nemrégiben elfogadott Beruházási Törvénytől (módosított), a Földtörvénytől (módosított) és a Lakástörvénytől (módosított). A projekt kipróbálásakor felül kell vizsgálni a nemzeti földhasználat-tervezést, a földhasználati terveket, különösen a helyi földhasználati terveket. Ha olyan projekteket is kipróbálnak, amelyek nem szerepelnek a lakóterület- és városi területrendezésben, azok megvalósíthatók lesznek?

LE HOANG CHAU úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke:

Részletes szabályozás a befektetési területek meghatározásáról

A HoREA ajánlást tett Ho Si Minh-város Népi Bizottságának és az illetékes osztályoknak, hogy véleményezzenek a Ho Si Minh-város Népi Bizottságának 83/2024/QD-DT számú határozatát. Ennek megfelelően szükséges a 2. cikk 1. záradékának rendelkezéseinek mérlegelése és módosítása azon területek részletes meghatározása érdekében, ahol az ingatlan- és lakásépítési projektek befektetői jogosultak földhasználati jogokat a műszaki infrastruktúrával együtt magánszemélyekre átruházni saját házak építése céljából a községben, kivéve a Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi és Can Gio 5 kerületében található városokat, és azokat, amelyekre a szabályozásoknak megfelelően nem vonatkozik földhasználati jogok árverése lakásépítési projektekbe való befektetés céljából.

Mivel az Ingatlanügyi Törvény 2023. évi 31. cikkének 6. szakasza értelmében az ingatlanprojekt-befektetők és a lakásépítési beruházási projektek átruházhatják a műszaki infrastruktúrával együtt járó földhasználati jogokat olyan földterületekre, amelyek nem különleges osztályú, I., II. és III. osztályú városi területeken, kerületekben, városokban találhatók; ezekre a földhasználati jogokra a Földtörvény rendelkezései szerint nem vonatkozik árverés a lakásépítési beruházási projektek esetében. A fennmaradó területek esetében a Tartományi Népi Bizottság a helyi adottságok alapján határozza meg azokat a területeket, ahol a projektberuházók átruházhatják a műszaki infrastruktúrával együtt járó földhasználati jogokat magánszemélyek számára saját házak építése céljából.

DUC SON NGO úr, a DRH Holdings részvénytársaság vezérigazgatója:

Lehetőségek teremtése a lakásvásárlók számára

A projektek megvalósításához eddig az NƠTM végrehajtásának a következő feltételeknek kellett megfelelnie: megfelelés a kerületi szintű földhasználat-tervezésnek; megfelelés az építési tervezésnek, a városrendezésnek; megfelelés a jóváhagyott helyi lakásfejlesztési programoknak és terveknek. A gyakorlat azt mutatja, hogy a Földtörvény és a Lakástörvény közötti átfedés és ellentmondás növekszik, a tőke- és ingatlanpiacok torzulnak, és mind a vállalkozások, mind a befektetők, mind a lakhatási igényekkel küzdők kockázatai nőnek. A kormány kísérleti projektre vonatkozó javaslata megnyitja a tőkepiacot, segít stabilizálni és csökkenteni a vállalkozások pénzügyi terheit a tőkefelhasználási szakaszban, lerövidíti a projektberuházásokra való felkészülés idejét és költségeit; átláthatóvá teszi a piacot, és lehetőséget teremt a lakásvásárlók számára, hogy elfogadható áron férjenek hozzá a lakáskínálathoz. Ha ezt a szűk keresztmetszetet megoldják, az segíthet „megmenteni” több millió olyan vállalkozást, amelyek évek óta várnak.

S.Nhung felvétele

Forrás: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm