Milyen irányba kellene haladnia az ingatlanpiaci fúzióknak és felvásárlásoknak?

TPO – Ami a piacon ma hiányzik az ingatlanpiaci M&A projektekből, az nem feltétlenül a földtartalék, és nem is teljes mértékben a cash flow. A befektetők csak akkor állnak igazán készen a hosszú távra, ha világosan megértik jogaikat, kötelezettségeiket, és azt, hogy ezek a jogok hosszú évek múlva is védettek maradnak-e.

Átfedő szabályozások

A „Vietnámban az ingatlanprojektekbe történő átruházással, tőkebevonással és befektetéssel kapcsolatos pénzügyi tevékenységekre vonatkozó törvények” című szemináriumon Tran Son Vu úr, a vietnámi befektetési tevékenységek jogi politikájával foglalkozó kutatási és tanácsadó egyesület elnöke kijelentette, hogy az ingatlanpiac jelentős ingadozások időszaka után erőteljes szerkezetátalakításra szorul.

Tran Son Vu úr felszólalt a szemináriumon.

Vu úr szerint a projektátruházásokhoz, tőkebevonásokhoz és tőkebevonási tevékenységekhez kapcsolódó jogi keretrendszer tökéletesítése nemcsak a vállalkozásokat segíti a nehézségek leküzdésében, hanem hozzájárul egy átláthatóbb, biztonságosabb és fenntarthatóbb befektetési környezet megteremtéséhez is.

„A piacnak világos és következetes jogi keretre van szüksége az állam, a vállalkozások és a befektetők jogos jogainak biztosítása, valamint a föld erőforrás-kihasználásának hatékonyságának javítása érdekében az új fejlesztési szakaszban” – mondta Vu úr.

Eközben Bui Dang Dung úr, a Nemzetgyűlés Pénzügyi és Költségvetési Bizottságának korábbi alelnöke úgy értékelte, hogy az új szabályozások hozzájárultak a projektátruházások átláthatóságának növeléséhez, jogi alapot teremtettek a piaci szerkezetátalakításhoz, valamint hazai és nemzetközi befektetői tőke vonzásához.

Dung úr ugyanakkor rámutatott arra is, hogy a földtörvény, a befektetési törvény, a lakásjog és az ingatlanjog átfedése továbbra is jelentős szűk keresztmetszetet jelent. Számos projekt, még az átruházást vagy szerkezetátalakítást igénylők is, továbbra is elhúzódó feldolgozási idővel szembesülnek a jog illetékes hatóságok általi eltérő alkalmazása miatt.

Dung úr ezért egy olyan mechanizmus tanulmányozását javasolta, amely lehetővé tenné a hitelintézetek számára, hogy kezesként járjanak el, vagy letéti számlákat hozzanak létre. Ennek megfelelően a vevőtől származó pénzeszközöket közvetlenül le lehetne vonni az eladó nevében az államnak fizetendő földadó-kötelezettségek kifizetésére. Ez a megoldás segítene feloldani az előző befektető adófizetési képtelensége miatt elakadt projekteket, miközben biztosítaná az állam számára az adók helyes és teljes körű beszedését.

Ugyanakkor gyorsan véglegesíteni kell az ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) és a magántőke-alapok fejlesztésére vonatkozó jogi keretet. Ezek szilárd pénzügyi alapot biztosítanak, professzionális vevőként működve a széttagolt projektek tőkeátruházáson keresztüli konszolidációjában, csökkentve a banki hitelektől való túlzott függőséget.

Egy Dong Nai -i projekt építése nemrég kezdődött meg az M&A keretében megszerzett telken.

„Egyszerűsíteni kell az átruházás utáni adminisztratív eljárásokat. A befektetési igazolványon és a földtulajdoni igazolványon szereplő befektető megváltoztatásának folyamatát egyablakos mechanizmuson keresztül kell végrehajtani, lerövidítve a várakozási időt, hogy a tőke hamarabb áramolhasson a projekt rekonstrukciójába” – mondta Dung úr.

Mit tegyünk?

Hasonlóképpen, Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke azt mondta, hogy a teljes politikai rendszer jelenleg nagyon eltökélt abban, hogy elhárítsa a projektek előtt álló akadályokat. Azonban a vállalkozások számára nehézségeket okoz az a szabályozás, hogy a tulajdonjogot részben vagy egészben átruházni kívánó projekteknek teljesíteniük kell pénzügyi kötelezettségeiket.

A tiszta földterületek megszerzéséhez a vállalkozásoknak hatalmas mennyiségű tőkét kell befektetniük. Mire a megvalósítás megkezdődik, sok befektető kifogy a pénzből, mivel a törvény előírja, hogy a projekteknek földtulajdoni igazolással kell rendelkezniük a hitelfelvételhez. Ezért sok befektető kénytelen idő előtt eladni projektjeit.

Amikor azonban a projektátruházások nehézségekbe ütköznek, a vállalkozások megkerülik a szabályokat a vállalati részvények átruházásával. Ebben az esetben a vállalkozás „magja” megváltozik, és az új tulajdonos lényegében a projekt vevője. Ez a kiskapu nem eredendően rossz, mivel a törvény nem tiltja a vállalati részvények átruházását, de később bizonyos kockázatokkal jár.

Truong Anh Tu ügyvéd, a TAT Ügyvédi Iroda elnöke szerint az ingatlanpiaci fúziók és felvásárlások (M&A) már nem egyszerűen az eszközök átadásáról szólnak, hanem sok esetben egy projekt teljes jogi keretének átadásáról. Ez az oka annak is, hogy a jogi szempontok válnak a tőkeáramlás elsődleges szűrőjévé.

Nehézségeket okoz a vállalkozások számára az a szabályozás, amely előírja, hogy a projekt egészének vagy egy részének tulajdonjogának átruházása előtt teljesítsék pénzügyi kötelezettségeiket.

„Korábban a hitelintézeteket elsősorban a fedezet értéke érdekelte, most azonban azt szeretnék tudni, hogyan szerezték meg a földhasználati jogokat, milyen mértékben teljesítették a pénzügyi kötelezettségeket, hogy a projekt közvagyont érint-e, és hogy ezek a tulajdonjogok képesek-e stabilitást fenntartani a jogi környezet változása esetén” – mondta Tú ügyvéd.

Ezért az M&A átvilágítási folyamata során a jogi kockázatok közvetlenül tükröződnek a tranzakció értékében. Egy összetett jogi előzményekkel rendelkező projekt nagyobb diszkont alá esik. Egy olyan projekt, amely még nem teljesítette pénzügyi kötelezettségeit, hosszabb időt vesz igénybe a finanszírozáshoz való hozzáféréshez. Egy tisztázatlan jogi előzményekkel rendelkező projekt szigorúbb és hosszabb átvilágítási folyamaton megy keresztül.

Tú úr szerint a piac jelenleg nem feltétlenül földterületből vagy pénzforgalomból szenved hiányt. A befektetők csak akkor állnak igazán készen a hosszú távú megoldásokra, ha világosan megértik jogaikat, kötelezettségeiket, és azt, hogy ezek a jogok hosszú évek múlva is védettek maradnak-e.

„Ezért az ingatlanpiaci fúziók és felvásárlások piacának legnagyobb sztorija már nem a több föld birtoklásáért folyó versenyről szól, hanem az átláthatóbb, stabilabb és megbízhatóbb tulajdonjogok kiépítéséről. Ez a legmélyrehatóbb változás, ami ma a vietnami ingatlanpiacon történik” – mondta Tú ügyvéd.

Forrás: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo