Ahogy belépünk 2026-ba, az első és legfontosabb tényező, ami átalakítja a lakáspiacot, a kínálat lesz.
A kínálat – különösen a szociális lakások terén – várható növekedésével és a tőke valódi lakhatási igények felé történő egyértelmű eltolódásával a 2026-os év várhatóan új ciklusba lép: kevésbé túlfűtött, de fenntarthatóbb lesz.
A szociális lakások „szabályozó szeleppé” válnak.
2026-ban a lakáspiacot átalakító első és legfontosabb tényező a kínálat lesz. Miután évekig jogi akadályok, hosszadalmas befektetési eljárások és a vállalkozások óvatos hangulata hátráltatta a piacot a magas kamatlábak közepette, most egy erős fellendülési ciklust tapasztalunk. A 2024-2025-ös időszakban egyértelműen fellendült a piacra dobott projektek és termékek száma, ami utat nyit a 2026-os nagyobb kínálatnak, különösen a valódi lakhatási igényeket kiszolgáló szegmensben.
Az ingatlanpiaci fórumokon 2025 végén végzett értékelések szerint az ingatlanpiac csak 2025-ben több mint 100 000 új lakással bővül, ami több mint 22%-os növekedést jelent 2024-hez képest, közel 90 000 új lakás kínálatával. A projektek mérete is növekszik mind terület, mind befektetési érték tekintetében. Figyelemre méltó, hogy ezen a kínálati környezeten belül a szociális lakások kulcsfontosságú elemként emelkednek ki, nemcsak a szociális jóléti problémák megoldásában, hanem a teljes lakáspiac „szabályozó szelepeként” is működnek.
Sok szakértő úgy véli, hogy 2026 lesz az az év, amikor a szociális lakásépítés minden eddiginél nagyobb lendületet kap, mind mennyiség, mind a megvalósítás sebessége tekintetében. A szociális lakásépítés várhatóan fellendül 2026-ban, mivel a helyi önkormányzatok és az irányító ügynökségek agresszívan lebontják a bürokratikus akadályokat és lerövidítik a folyamatokat, hogy a termékek hamarabb piacra kerülhessenek.
Ho Ngoc Tung úr, a Sky Realty Joint Stock Company vezérigazgató-helyettese szerint a következő ciklus különbsége abban rejlik, hogy: „2026-ban megjelenni fog a szociális lakások kínálata, és ez gyorsabb lesz, mint a kereskedelmi lakásoké, mivel a szociális lakásokra vonatkozó eljárásokkal a kormány és a városok népi bizottságai nagyon kedvező feltételeket teremtenek ahhoz, hogy a termék gyorsan piacra kerüljön.” Amikor több százezer szociális lakás épül, nemcsak Hanoiban vagy Ho Si Minh-városban, hanem a környező tartományokban és városokban is, a lakáspiac egy újabb fontos pillére lesz, amely segít csökkenteni a kereskedelmi lakások szegmensére nehezedő keresleti nyomást.
A valóságban a nagyobb városokban a szociális lakások ára jelenleg több mint 20 millió és közel 30 millió VND/m² között mozog, ami 2,5-3-szor alacsonyabb, mint az ugyanazon a területen található kereskedelmi lakások ára. Ez a különbség nemcsak a közepes és alacsony jövedelmű csoportok számára teremt lakhatási lehetőségeket, hanem a kereskedelmi piacot is arra kényszeríti, hogy módosítsa termékstratégiáját. Amikor a vásárlók több, megfizethetőbb opció közül választhatnak, a verseny már nem az áremelkedési elvárások, hanem a valós használhatóság, a szolgáltatások és a fenntarthatóság körül fog forogni.
Az elmúlt két évben a lakások a városi lakáspiac „gerincszegmensévé” váltak.
A lakásárak csökkentek, de nem csökkentek jelentősen.
Az egyik legnagyobb kérdés 2026-ban, hogy vajon a lakásárak továbbra is olyan „magasak” maradnak-e, mint 2024-2025-ben voltak. Valójában az elmúlt két évben a lakások a városi lakáspiac „gerincévé” váltak, Hanoiban és Ho Si Minh- városban a teljes tranzakciók körülbelül 60-70%-át teszik ki. A hosszú évekig visszafogott kínálat, valamint a lakások iránti folyamatosan növekvő kereslet és a biztonságos menedéket kereső befektetési tőke jelentősen, átlagosan 30-50%-kal, sőt számos elsődleges projektben, különösen a high-end és luxus szegmensekben, 40-60%-kal is megemelte a lakásárakat.
Ez a gyors növekedés azonban korlátokat is szab a következő ciklusra nézve. Nguyen Anh Tuan úr, a Phuong Dong Befektetési Részvénytársaság igazgatótanácsának elnöke szerint a 2024-2025-ös ciklusban a lakásárak szegmenstől függően 40-60%-kal emelkedtek. Úgy véli, hogy 2026-ban még van lehetőség a növekedésre, de az nem lesz olyan erős, mint korábban.
További elemzést végezve Tuan úr rámutatott, hogy 2026-ban a 60-70 millió, de legfeljebb 80 millió VND körüli középár-szegmens megfelel majd a jelenlegi trendeknek, és sok vevőt fog vonzani, mivel még van lehetőség további áremelkedésekre. „Ha túl magasra emeljük az árakat, a potenciális befektetők száma jelentősen korlátozott lesz” – hangsúlyozta. Ez egy fontos valóságot tükröz: a piaci vásárlóerő egyre inkább a reáljövedelmektől függ, ahelyett, hogy nagymértékben a rövid távú áremelkedési várakozásokra hagyatkozna.
Ugyanezen a véleményen van Ho Ngoc Tung úr is, aki úgy véli, hogy 2026 lesz az az év, amikor a spekulatív tevékenység meredeken visszaesik. A spekulációk csökkenése nem feltétlenül jelenti a kereslet csökkenését, hanem inkább a valódi lakásvásárlók felé való egyértelmű elmozdulást. Tung úr ezt jósolja: „2026-ban a valódi felhasználók, akik ténylegesen az ingatlanban élnek, a piaci kereslet túlnyomó többségét, körülbelül 60%-ot fognak képviselni. A spekulánsok vagy vagyonfelhalmozók alacsony százalékot, körülbelül 30%-ot vagy kevesebbet fognak képviselni.” Amikor a tényleges lakások iránti kereslet túlsúlyban van, a piac valószínűleg nem fog fenntartani az „áremelkedést”, de stabilabb alapokon nyugszik, és kevésbé lesz ingatag a makrogazdasági sokkokkal szemben.
Összességében 2026 valószínűleg nem lesz „forró” év a robbanásszerű áremelkedések és a spekulációk értelmében.
A lakáspiac túlélési kihívása.
A növekvő kínálat és a hűtési árak közepette a lakáspiac legnagyobb kihívása 2026-ban a termékátalakítás. A piac már nem a gyors eladásokért vagy az áremelkedésekért folyó versenyfutásról szól, hanem arra kényszeríti a fejlesztőket, hogy visszatérjenek a lényegi kérdéshez: kit szolgálnak ki a termékek, és milyen igényeket elégítenek ki?
Nguyen Anh Tuan úr szerint a 60-80 millió VND/m² közötti árak mellett egy középkategóriás lakás jelenleg körülbelül 5 milliárd VND-ba kerül. Ez jelentős nyomást gyakorol a fiatal vásárlókra. „Egy körülbelül 5 milliárd VND-ba kerülő lakásnál, ha egy pár a lakás értékének körülbelül 70-80%-át kölcsönözi, akkor havonta körülbelül 30-40 millió VND kamatot kell fizetnie” – magyarázta. Ezért az eladási ár mellett a fizetési politikák, a rugalmas fizetési ütemtervek és a kamattámogatás döntő tényezővé válik a piac felszívóképességében.
Tuan úr úgy véli, hogy 2026-ban a piacon két párhuzamos termékcsoport lesz: a már elérhető projektek, amelyek azonnali lakhatási igényeket szolgálnak ki, és az újonnan indított projektek, ahol a vevők hajlandóak jobb árszintekre várni.
Eközben Ho Ngoc Tung úr hangsúlyozta a szociális lakások kulcsfontosságú szerepét a piac átalakításában. „A szociális lakások olyan csatorna, amely csökkenti a lakáskeresletet, és egyidejűleg szabályozza a lakáspiac árszintjét” – jelentette ki. Amikor a szociális lakások és a kereskedelmi ingatlanok közötti árkülönbség ugyanazon a helyen eléri a 2,5-3-szorost, a vásárlók hajlamosabbak lesznek alaposabban mérlegelni a lehetőségeiket, arra kényszerítve a kereskedelmi ingatlanfejlesztőket, hogy újraszámolják az ár-érték egyenletet.
Nemcsak a vállalkozások, hanem a szabályozó hatóságok is várhatóan vezető szerepet játszanak majd az új ciklusban. Az elakadt projektek akadályainak további elhárítása, az intézmények fejlesztése, valamint a szociális és megfizethető kereskedelmi lakások erőteljes fejlesztése kulcsfontosságú az egészséges piaci működéshez. Ahogy a kínálat javul, a befektetői bizalom fokozatosan visszatér, és a likviditás növekszik, a lakáspiac egy fenntarthatóbb fejlődési szakaszba lép, amely szorosan összefügg a valós lakásigényekkel és a hosszú távú városfejlesztési stratégiákkal.
Összességében 2026 valószínűleg nem lesz „forró” év az áremelkedések és a spekulációk tekintetében. Ehelyett a konszolidáció éve lesz, ahol a lakások továbbra is központi szerepet játszanak a városi lakáspiacon, de vonzerejüket a valós lakhatási igények kielégítésére való képességük, a megfizethető árak, valamint az integrált infrastruktúra és szolgáltatások adják majd.
Egy olyan ciklusban, ahol az ingatlanpiac egyre inkább összefonódik a jólét és a fenntartható fejlődés kérdéseivel, a „Még mindig nagy a kereslet a lakásokra?” kérdésre a válasz valószínűleg nem az árak hőmérsékletében, hanem a fejlesztések minőségében rejlik.
Forrás: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm
