Egymillió dolláros "játszótér" még mindig pazarló.

[hirdetés_1]

1. lecke: A szomorú valóság

Az ingatlanpiac még soha nem volt ennyire borús, mint most. Új ingatlanprojektek indulnak, míg a régi projektek szinte "inaktívak", sok ingatlanpiac csak alacsony szinten működik, és néha be is kell zárniuk, aminek következtében több ezer alkalmazottnak kell felmondania. Ezzel párhuzamosan a vállalati adósságok és a kötvényadósságok is növekednek, és bármikor "felrobbanhatnak".

A "varázslatos" látványosság lehűlt

Az ingatlanüzlet általában, és különösen a luxusingatlanok piaca az egyik kulcsfontosságú gazdasági ágazat, amely nagymértékben hozzájárul az egész ország növekedéséhez és GDP-jéhez. Ezenkívül az ingatlanpiac több millió munkavállalónak segít munkát és jövedelmet biztosítani, és szorosan kapcsolódik számos iparághoz: építőanyag-gyártás, turizmus - üdülőhelyek, banki és pénzügyi szektor, építőipar... A szigorúan ellenőrzött hitelezés, valamint számos megoldatlan jogi nehézség miatt azonban az ingatlanprojektek befektetői anyagilag nem elég erősek, a jogi dokumentumok pedig hiányosak, így az "ügyfelek" nem fizetnek olyan gyorsan és könnyen, mint korábban. Ez lassú értékesítéshez vezet, az ingatlanpiac szinte szabadesésben van, és példátlanul borús képet teremt.

A Covid-19 világjárvány hatása miatt a világgazdaság az utóbbi időben nehézségekkel küzdött, az infláció és a megemelkedett banki kamatlábak mélyrehatóan érintették az ingatlanpiacot, különösen a luxus ingatlanpiacot. Sok új ingatlanprojekt nem kapott engedélyt, a régi projektek késésben vannak, így a kínálat egyre szűkösebb. Eközben számos ingatlanprojekt elkelt, de a befektetők nem fejezték be őket a tervek szerint, ami elhagyatott, fűvel benőtt villák sorozatához vezetett, és pazarlást okozott.

kép-1.jpg — Elhagyott villa, benőtte a fű, pazarolja az erőforrásokat

Sok külföldi befektető úgy véli, hogy a vietnami ingatlanpiacot a nagy népesség és az ingatlanok iránti nagy kereslet jellemzi, ami mindig vonzó ok számukra. Vietnam ösztönzi a urbanizációt, miközben a kormány eltökélt abban, hogy füstmentes ipart építsen a fejlődés élvonalaként. Emellett növekszik a magas színvonalú ügyfelek száma, akik ezt egy magas jövedelmezőségű befektetési csatornának tekintik, bár eltökéltek, hogy számos kockázattal jár.

„
A Tervezési és Beruházási Minisztérium adatai szerint, míg 2021-ben az ingatlanokba fektetett regisztrált külföldi közvetlentőke-tőke mindössze 2,6 milliárd USD volt, 2022-re 4,5 milliárd USD-re nőtt, és 2023 első negyedévében is pozitív jelek mutatkoztak. Az ingatlanszektor a második legnagyobb külföldi közvetlentőkét vonzó ágazat a feldolgozóipar és a feldolgozóipar után.

Le Minh Hiep úr, egy Nam Tu Liem kerületben élő felsőkategóriás ingatlankereskedő elmondta: „Két barátommal együtt fektettünk be. Néhány évvel ezelőtt jó profitot termeltünk és gyorsan megindult a likviditásunk, de 2021-től mostanáig szinte egyetlen villát sem vettünk, és néhányat a korábban „megtartott” villáink közül még nem adtunk el. Bár néhányan kértek vételt, túl alacsony árat ajánlottak.” Hiep úr hozzátette: „Szerencsére, amikor vettünk, nem a banktól vettünk fel kölcsönt. Ha eddig kölcsönt vettünk volna fel és kamatot fizettünk volna, sürgősen el kellett volna adnunk.”

Látható, hogy jelenleg az ingatlanpiac már nem éri el azt a csúcsot, mint sok évvel ezelőtt.

Virtuális a kereslet és a kínálat?

Ingatlanszakértők szerint a felsőkategóriás ingatlanpiac (különösen a villák) kínálata meglehetősen nagy. Az új kínálat azonban egyre szűkösebb lesz, mivel nagyon kevés presztízsű, megfelelő pénzügyi potenciállal rendelkező, felsőkategóriás ingatlanprojekt valósul meg. Eközben a villák és üzletházak (egy kereskedelmi üzlettel kombinált lakásmodell) kínálata Hanoiban és az északi tartományokban jelentősen csökkent. Jelenleg a kínálat főként a 2020 előtt megvalósult ingatlanprojektekben van. 2021 és 2023 első negyedéve között csak néhány, a felsőkategóriás szegmenshez kapcsolódó ingatlanprojekt valósult meg, miközben ez a szegmens főként a felső osztálynak szól, nem pedig az alacsony jövedelműeknek. Ezért a már amúgy is komor piac most még komorabb.

Dinh Van Troi úr, a Dai Phong Építőipari Befektetési Ingatlantársaság értékesítési igazgatója így nyilatkozott: „A hanoi villák és sorházak kínálata hosszú ideje folyamatosan hiánycikknek számít, míg a 2022-es és 2023 eleji új kínálat főként folyamatban lévő projektekből származik, és Hanoi külvárosaira koncentrálódik. Bizonyos szempontból ez több terméket biztosít a piacnak, de a választék tekintetében nem jelentősen.”

kép-2.jpg — *A Ha Long-városban (Quang Ninh) található Bai Chay kerületben található Thuy San Hill Villanegyed projektje számos befejezetlen munkával rendelkezik.*

Egy Quang Ninh tartományi újságírók által végzett felmérés szerint a villák és üzletházak kínálata továbbra is bőséges, de főként olyan régi ingatlanprojektekből származik, mint a BIM Group, a Geleximco Group, a Tuan Chau Group... és szinte egyetlen új ingatlanprojekt sem valósul meg, az új kínálat elérte a mélypontot.

Eközben Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh stb. településeken a kínálat sem túl biztató. Ezekben a tartományokban és városokban kevés a luxus ingatlanprojekt, korlátozott a tranzakciók száma, és az elmúlt években nagyon kevés luxus ingatlanprojekt valósult meg. Míg a régi projektek állva működnek, sok villa és üzletház, bár a tulajdonukban van, nincs használatban, ami elhagyáshoz vezet, pazarlást okoz, és potenciálisan társadalmi károkat okozhat.

Ez a kínálat, a kereslet tekintetében pedig a szakértők szerint a zöldterülettel, optimális közművekkel, komplex és kényelmes közlekedési kapcsolatokkal rendelkező villák és üzletházak trendje lesz a vásárlók elsődleges választása. Emellett az urbanizációs ütem, a természetes népességnövekedés, valamint a közép- és felsőosztály növekedése is a villafogyasztás iránti kereslet fellendítésének fő mozgatórugói az elkövetkező időszakban.

Valójában, amint a gazdaság erőteljesen fellendül a Covid-19 világjárvány után, a helyi önkormányzatok komolyan végrehajtják a kormány azon politikáját, hogy elhárítsa az ingatlanpiac akadályait és nehézségeit, ráadásul a „hitelteret” lazítják, a vállalati kötvényeket garantálják, akkor a vállalatok, cégek és magánszemélyek hamarosan hozzáférnek a szükséges tőkéhez, ahonnan ingatlanprojektek indulnak, és különféle prémium ingatlantermékeket kínálnak: villákat, üzletházakat, üdülőhelyeket, egészségügyi ellátást... a piacon, az ingatlanpiac vásárlóereje ismét élénk lesz.

Megjelennek az egyesülések és felvásárlások

Ez egy természeti törvény, az erősek elnyomják a gyengéket, a gyengék felvásárolódnak és beolvadnak az erősekbe, ami az utóbbi időben megszokott dolog az ingatlanszektorban. Az utóbbi időben azonban megjelentek a hazai és külföldi „cápák”, akik sok befektetési alapot használnak fel, vagy készpénzt költenek arra, hogy luxus ingatlanprojekteket, tiszta jogi dokumentumokkal rendelkező fejlesztési projekteket vásároljanak vissza.

Látható, hogy 2023 elejétől napjainkig a vietnami ingatlancégek 4 tipikus csoportra oszlanak: kockázat, egyensúly, potenciál és „új szereplők”. Az „új szereplők” csoportjába tartoznak azok a vállalatok, befektetési alapok..., amelyek lehetőségeket keresnek az ingatlanpiacra való betörésre fúziók és felvásárlások révén.

Tipikus példák közé tartozik az FLC Csoport, Tan Hoang Minh... Miután a vezető jogi problémákba keveredett, egy sor „nagyfiú” akart beleugrani ezen csoportok potenciális projektjeibe. A Bamboo Airways hivatalosan is kivált az FLC Csoportból, aminek következtében a Csoport számos ingatlanprojektet valósított meg Quang Ninhben, Thanh Hoában, Thai Nguyenben, Vinh Phucban, Phu Thoban... azzal a kockázattal, hogy le kell állítani a megvalósítást, vagy kénytelenek lesznek más partnereknek átadni a projekt kutatásának és megvalósításának folytatása érdekében.

*Számos felsőkategóriás hazai ingatlanprojekt vonzza jelenleg a külföldi befektetőket.*

Emellett számos más akvizíció is tárgyalási szakaszban van. Számos gazdasági és ingatlanszakértő szerint a jelenlegi pangó ingatlanpiac, valamint a nehéz pénzügyi helyzet miatt, ha ez a helyzet továbbra is fennáll, sok projektbefektetőnek már nem lesz pénze a megfordulásra, és esetleg ingatlanprojektek átadásán vagy eladásán kell gondolkodniuk. Nem is beszélve arról, hogy sok vállalat és külföldi befektetési alap készít elő pénzt a hazai ingatlanprojektek megszerzésének lehetőségére várva, amikor a vállalkozások nehézségekbe ütköznek és kénytelenek eladni.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke a következő javaslatot tette: A kormány és a Nemzetgyűlés Állandó Bizottsága fontolja meg, hogy a vállalkozások megállapodás alapján ingatlanprojekteket ruházhassanak át a Nemzetgyűlés 2017. június 21-i 42/2017/QH14 számú határozatában foglalt kísérleti mechanizmus szerint. Chau úr szerint, ha ez megvalósul, az megszünteti az ingatlanvállalatok, köztük a lejáró kötvényeket kibocsátó vállalatok cash flow-jával és likviditásával kapcsolatos nehézségeket. Azzal, hogy a vállalkozások megállapodás alapján, igény szerint ruházhatnak át projekteket, az állam egyrészt adóbeszedést, másrészt az ingatlanpiac állami irányításának hatékonyságának és eredményességének erősítését szolgálja, növeli az átláthatóságot, és leküzd a részvényátruházásnak álcázott „földalatti” projektátruházások helyzetét, amelyek veszteséget okoznak az állami költségvetésnek.

Do Thu Hang asszony, a Savills Hanoi kutatási és tanácsadási osztályának vezető igazgatója elmondta: „A szegmens jelenlegi projektjeiben a befektetőktől közvetlenül értékesített kínálat nagyon korlátozott, ami a piacra dobott új lakások kis számából ered. A sorházak azonban továbbra is a fő termékcsaládot alkotják, ezeket követik a villák, majd az üzletházak, amelyek a jelenlegi teljes kínálatnak csak kis részét teszik ki.”

2. lecke: Versenyfutás a lassú „befejezésért”
Az ingatlanprojekt-befektetők számos okot említenek, de ezek többsége a lassú telektakarításnak, a jogi mechanizmusok és az adópolitikák változásainak, valamint számos vállalkozás gyenge pénzügyi kapacitásának tudható be... ami a projektek lassú befejezéséhez vezet.

A lassan haladó ingatlanprojektek széles körben „lefedik”

A 63 tartomány és város többségében vannak elmaradásban lévő ingatlanprojektek, azonban a luxus ingatlanpiaci szegmens főként a kedvező földrajzi elhelyezkedésű, turisztikai hasznosításra, közlekedésre és infrastrukturális fejlesztésre alkalmas nagyobb tartományokban és városokban található.

A legtöbbet késedelmes ingatlanprojektekkel rendelkező település Hanoi. A hiányos statisztikák szerint Hanoiban jelenleg több száz projekt van csúszásban, ami több mint 5000 hektárnyi kiaknázatlan területet jelent, ami nagy mennyiségű pazarlást okoz.

Néhány ingatlanprojekt akár tíz évet is késik, mint például a Kim Chung - Di Trach városi terület (jelenlegi nevén Hinode Royal Park városi terület - PV) a Hoai Duc kerületben. Vagy a Song Da Városi és Ipari Park Fejlesztési Befektetési Részvénytársaság (Sudico) Nam An Khanh városi területe, amelyet egykor az élet paradicsomaként reklámoztak. A terület megtisztítási munkálatai azonban még mindig nem fejeződtek be, sok villa és sorház továbbra is elhagyatott, ami erőforrás-pazarláshoz vezet. A Sudico médiaképviselője elmondta: „Az ingatlanpiac közelmúltbeli pangása miatt sok villákba befektető ügyfél csak földterülettel rendelkezik, és a piac pozitív változásaira vár. Ez ahhoz a helyzethez vezet, hogy egyes villákat elhagynak, ami a projekt összképének elvesztését okozza.”

Phu Tho szigetén a Song Thao Company Limited által finanszírozott Thanh Thuy forró ásványvíz-üdülőhely projekt több mint 87 hektáros, több mint 2 évtizeddel késik a tervezettel, és számos szabálytalanságot állapítottak meg... A projekt jelenleg elhagyatott, és az emberek legeltetik.

Tran Van Kien úr, Thanh Thuy város népi bizottságának alelnöke őszintén kijelentette: „A Thanh Thuy hőforrás projekt problémája most a befektető kapacitásában rejlik. A projekt jelenleg tiszta telephellyel és teljes körű jogi dokumentációval rendelkezik, de a befektető gyenge kapacitása miatt nem valósítható meg. A helyi lakosság is nagyon türelmetlen, mivel a választóknak sokféle véleményük van, de a kezelés joga Phu Tho tartományhoz tartozik.”

kép-4.jpg — *A Thanh Thuy forró ásványvíz-üdülőhely projekt jelenleg elhagyatott, és a helyiek legelőként használják.*

Ha Nam tartományban van egy nem kevésbé izgalmas ingatlanprojekt, amelynek célja, hogy közmunkákból és kiszolgáló területeket kereskedelmi lakásokká (üzletházakká) alakítsanak át, majd elhagyatottan hagyják őket. Ez a Thang Loi Thanh Liem Company Limited kereskedelmi és lakóépület-komplexuma. A projekt eddig a vázlatos építési szakaszban van, néhány háztartás házat vásárolt és beköltözött, a tervekben szereplő számos elem még nem valósult meg, míg egyes projektek a romlás és az elhagyás jeleit mutatják.

A Thang Loi Thanh Liem Vállalat Komplex Kereskedelmi Központjának projektjével kapcsolatos, a Kormányzati Felügyelőség 2023. január 17-i 161/TB-TTCP számú ellenőrzési következtetésében Ha Nam tartomány földet osztott ki, de a földhasználati jogokat nem árverezték el, megsértve ezzel a 2013. évi Földtörvény 118. cikkét. Ami még súlyosabb, ezt a földterületet közmunkák, szolgáltatások és kereskedelmi területként tervezték, lakóövezeti funkció nélkül, megsértve ezzel a 2009. évi Városrendezési törvény 26. cikkét és a 2010. április 7-i 37/2010/ND-CP kormányrendelet 14. cikkét.

Távolítsa el a „daganatot”

Az alábbi településeken vannak csúszásban lévő, sőt évek óta stagnáló ingatlanprojektek: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Csak Hanoiban jelenleg több száz olyan ingatlanprojekt van, amely csúszásban van és még nem valósult meg, amelyek közül sok projekt vörös riasztást kapott, néhányat pedig a Hanoi Népi Bizottság visszavonta.

Tipikus példa erre a Phuong Vien luxuslakásprojekt a Me Linh kerületben, amelybe a Phuong Vien Kereskedelmi és Turisztikai Szolgáltatások Részvénytársaság fektetett be. A projekthez 2008-ban földterületet osztottak ki, de a megvalósítás lassan haladt, ezért a Hanoi Népi Bizottság kiadta a 4058/QD-UBND számú határozatot a földterület-visszanyerésről, hatályon kívül helyezve a fenti projektre vonatkozó földterület-kiosztási határozatot. Ezenkívül vannak még projektek: a Truong Giang Építőipari Vállalat kerti villák építésének projektjével; az Anh Duong Részvénytársaság a Sunny Light villaövezet műszaki infrastruktúrájának kiépítésével; a Vinalines Vinh Phuc Ingatlan Részvénytársaság a Vinalines új városi övezet projektjével... A Hanoi Népi Bizottság határozatot adott ki a földterület-visszanyerésről.

*A Tan Viet városi terület projektjének villái és sorházai, Hoai Duc kerületben továbbra is ritkán lakottak.*

A Song Thao Company Limited által finanszírozott Thanh Thuy melegvízű üdülőhely projekttel kapcsolatban Ha Minh Duc úr, Phu Tho tartomány Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Osztályának Földgazdálkodási Osztályának helyettes vezetője elmondta: „A 2022. június 21-i 2308/UBND-KGVX számú dokumentumban Phu Tho tartomány Népi Bizottsága utasította a Tartományi Adóhivatalt, hogy szedje be a Song Thao Company által fizetendő földjáradékot, és egyúttal megbízta a tartomány Tervezési és Beruházási Osztályát, a Thanh Thuy Kerületi Népi Bizottságot és az illetékes szerveket, hogy vizsgálják felül és jelöljék ki a projekt teljes területének mintegy 37 hektáros területét, amelyet a vállalat megvalósíthat. Duc úr hozzátette: „Jelenleg a befektető még nem hajtotta végre az 1/500-as részletes tervezés jóváhagyásához szükséges eljárásokat, így nincs alapja a terület Phu Tho tartomány Népi Bizottságának iránymutatása szerinti felmérésének és leválasztásának.” 2022. március 25-én Phu Tho tartomány Népi Bizottsága határozatot adott ki... visszavonja a fenti projekt Befektetési Ösztönző Tanúsítványát.

Tran Nhu Long úr, Quang Ninh tartomány Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának igazgatója elmondta: „Az elkövetkező időszakban Quang Ninh továbbra is felülvizsgálja, ellenőrzi és kivizsgálja a késedelemben lévő projektek földhasználatát, meghosszabbítja a műszaki infrastruktúra kiépítését, határozottan kezeli és helyreállítja a helyzetet a törvényeknek megfelelően, megakadályozza a „felfüggesztett” tervezés és a „felfüggesztett” projektek megismétlődését, valamint megakadályozza és leküzdi a csoportérdekeket, a negativitást, a költségvetési veszteséget és a földforrások pazarlását, hozzájárulva az ingatlanpiac egészségéhez.”

Ezek néhány tipikus projekt, amelyeket a helyi hatóságok határozottan visszavontak és törvényileg érvényesítettek. Azonban még mindig sok olyan projekt van, amelyek csúszásban vannak, sokszor meghosszabbították őket, és a gyomok elvadulnak, de nem kezelték őket. Például Quang Ninhben számos olyan projekt van, mint például: a Cao Xanh - Ha Khanh új városi terület; a Bay View Tower vegyes funkciójú kereskedelmi és apartman szolgáltatási projekt (Ha Long város) ..., amelyek csúszásban vannak. Ezenkívül számos ingatlanprojektet helyeztek üzembe, de a kihasználtsági arány nem magas, sok villának és üzletháznak van tulajdonosa, de még nem lakták őket, ami a romlás jeleit mutatja, ami erőforrás-pazarláshoz és a városi szépség elvesztéséhez vezet.

Nguyen Huu Nha úr, a Ha Long Városi Népi Bizottság alelnöke elmondta: „A város a közelmúltban határozottan végrehajtotta a felülvizsgálatot, jelentést készített, és javaslatot tett a tartománynak tucatnyi, ütemtervtől elmaradt és törvényt sértő projekt megfontolására, kezelésére és visszavonására, hogy elkerülje a földterületek hosszú távú „magában tartását” a gyomok növekedése miatt, ami a föld erőforrásainak pazarlásához, a környezeti higiéniai állapotok és a városi tájkép károsításához vezet.”

Ingatlanprojektek, különösen a luxus ingatlanok esetében a helyi hatóságoknak határozott intézkedéseket kell tenniük a súlyos szabálysértéseket mutató, lassan haladó, évekig elhúzódó, a rosszul megtervezett, korlátozott pénzügyi potenciállal rendelkező és a szándékosan megvalósítás nélkül „földbirtokló” projektek ellenőrzésére és alapos kezelésére.

Meg kell szabadulnunk attól a gondolkodásmódtól, hogy ha ennek a tartománynak van egy felsőkategóriás ingatlanprojektje, akkor a mi tartományunknak is kell lennie egynek.
3. lecke: Millió dolláros kastélyban lakni
Az alacsony jövedelmű emberek millió dolláros villákban élnek, villákat bérelnek, üzletházakat bérelnek, élelmiszerboltokat nyitnak, zöldséget árulnak, sörözőket üzemeltetnek... hogy üzleteljenek a megélhetésük érdekében, viccnek hangzik, de a legtöbb városi területen (KDT) létezik, amelyektől elvárják, hogy élhetőek, civilizáltak és modernek legyenek.

Villák és üzletházak átalakítása… „piaccá”

Nem nehéz belátni, hogy Hanoiban számos, széles homlokzatú villát és üzletházat, lakóövezetek mellett vagy társasházak lábánál bérbe adnak kávézók, éttermek, élelmiszerboltok, gyorséttermek, friss élelmiszereket árusító boltok stb. nyitására. Ez nem törvényileg tiltott, de akaratlanul is lehangolt megjelenést kölcsönöz a civilizáltnak és modernnek tartott városi területeknek.

*A szomszédos üzletházakat emberek bérlik, hogy üzleteket, áruházakat nyissanak... hogy üzleti tevékenységet folytassanak.*

A Hoai Duc kerületben élő Nguyen Quang Truong úr egy üzletházat bérelt a Tan Tay Do új városi területén, Dan Phuong kerületben, és ezt mondta: „Két barátommal azért béreltük ki az üzletházat, hogy gyorséttermeket és kávét áruljunk... Kezdetben azért béreltük, hogy árut áruljunk havi 5 millió VND-ért (a bérbeadótól béreltük - PV). Később, mivel egész éjjel árultunk, további 2 millió VND-t kellett fizetnünk havonta az éjszakai szállásért.”

Egy üzletházak bérbeadására szakosodott „szolgáltatásközvetítő” ezt mondta: „A bérlők főként vidéki munkások, olcsón bérelnek, hogy reggelizőhelyeket nyissanak, zöldséget áruljanak, sörözőket üzemeltessenek… a bérleti díj nem kötelező érvényű, nem kell sok pénzt letétbe helyezni, amikor a tulajdonos elviszi, vissza kell adnia.”

Az a tény, hogy a kiskereskedők üzlethelyiségek bérlésére koncentráltak az üzletük megszervezése érdekében, spontán bolhapiaccá változtatta ezt a helyet. A Tan Tay Do városi területen található HHA apartmanházban élő egyik lakos elmondta: „A vétel és eladás kényelmes, de minden reggel és hétvégén sok a vevő és az eladó, sok jármű közlekedik ki és be a városi területre, ami közlekedésbiztonsági problémákat okozhat. Nem is beszélve az üzletekről, amelyek szennyvizet, szemetet... ürítenek ki, ami nagyon rendetlen.”

Riporterek jártak terepen néhány városi területen Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem és Hoang Mai kerületekben... és azt tapasztalták, hogy a villák és üzletházak bérbeadása... mindenhol előfordult, minden helynek más jellemzői és eltérő bérleti díjai voltak. De egy dolog közös volt mindegyikben: hozzájárultak a civilizált és modern városi területek lepusztultságához.

Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa stb. tartományokban és városokban a helyzet nem túl biztató. Bár kevesebb a bérlő és az árak is olcsóbbak, még mindig nagyon rendetlen a helyzet. Eközben az elhagyatott házakat benőtte a fű, és az állapotuk romlik.

Sok "nem" egy millió dolláros villában

Egy ideiglenes villát bérlő személy szerepében Nguyen Thi Bich asszony vezetett minket, hogy bejárjuk Hanoi városának Hoai Duc kerületének Nam An Khanh városrészét. Itt néhány villát és üzletházat láttunk, ahol emberek laktak. Bár a villa külseje még nem volt befejezve, az ajtókat ideiglenesen műanyag panelekkel szerelték fel, néhány ajtó vékony hullámlemezből készült... belül a ruhák összevissza voltak felakasztva, a hálóhelyeket ideiglenesen fadeszkákból készítették a munkások, néhány helyen szőnyegeket terítettek ki egyenesen a betonpadlóra, a konyhát ideiglenesen alakították ki, és ami még fontosabb, itt nem volt rendes WC.

Bich asszony megkérdezte: „Hány fő részére tervezi kiadni a villát? Ha sokan vannak, akkor az egész villát érdemes kibérelni, a terület 200-300 m2 között van, az ár csak körülbelül 6-8 millió VND/hó, kiválaszthatja, hány fő részére szeretne szállni. Ha egyetért, szóljon, hogy felhívhassam a tulajdonost.”

A munkások többsége Nghe Anból, Thanh Hoából, Nam Dinhből, Vinh Phucból és Tuyen Quangból származik... villákban, üzletházakban élnek, nappal portásként, építőmunkásként, szerelőként dolgoznak... éjszaka egy millió dolláros villában gyűlnek össze, de mindenük "hiányzik": nincs áram, nincs tiszta víz, a WC-k nem működnek...

testvér-4(1).jpg — *Egy szabadúszó munkás átmeneti élete egy millió dolláros villában - Fotó: Ngoc Vu*

Le Khac Nam (Thanh Hoából) jelenleg ideiglenesen egy villában él a Hoang Mai kerületben. Ezt mondta: „Kilencedik osztályban otthagytam az iskolát, és követtem a szomszédomat, hogy építőmunkásként dolgozzak. Most építőmunkás vagyok. Ha nem lenne mindenki támogatása és útmutatása, nem tudom, hol lennék most.”

Manapság a diákok nyári vakáción vannak, sok gyereket elvisznek a szüleik Hanoiba, most először egymillió dolláros villában szállnak meg a szüleikkel. Le Thi Hai asszony (Nghe Anból) ezt mondta: A gyermekem nyári vakáción van, azt mondta, hiányoznak neki a szülei, ezért visszajöttem, hogy ide vigyem játszani. Nincs légkondicionáló, néha olyan meleg van, hogy késő estig nem tudok aludni, sajnálom a gyermekemet, de nincs más megoldás. Azt tervezem, hogy 1-2 hétig itthon hagyom a gyermekemet, aztán visszaviszem vidékre, hogy a nagyszüleinél éljen.

Hoang Thi Sy asszony, a főszakács, aki több mint 30 dolgozónak főz, ezt mondta: „Manapság sokkal boldogabb a panzió. 5 gyereket fogadnak be a szüleik. Napközben én főzök, és a dadus szerepét is betöltöm. A jó hír az, hogy mindegyikük más városból származik, de nagyon egységesen játszanak együtt, és engedelmeskednek egymásnak.”

Néhány városi területen, Hoa Binhben, Ha Namban, Quang Ninhben... itt az alacsony jövedelmű munkavállalók ideiglenesen villákban laknak,

Még mindig léteznek üzletházak, bár nem sok. Amikor riporterként megkerestük őket, nem voltak hajlandók válaszolni, vagy egyes esetekben aktívan kérték, hogy ne hozzanak nyilvánosságra információkat vagy ne készítsenek fényképeket... attól tartva, hogy a bérbeadó vagy a befektető nem fogja tovább bérbe adni őket.

(Megjegyzés: A cikkben szereplő neveket a magánélet védelme érdekében megváltoztattuk.)

4. lecke: Az intézmények tökéletesítése, a luxus ingatlanok valódi értékének elérése
Az ingatlanprojektek fejlesztőinek és befektetőinek fel kell áldozniuk a rövid távú, kis hasznokat a hosszú távú előnyök érdekében, proaktívan át kell strukturálniuk a vállalkozásokat, a fő projektekre kell összpontosítaniuk, csökkenteniük kell az adósságot, jól kell ellenőrizniük a vállalati kötvényeket, és korlátozniuk kell a hitelintézetektől való túlzott függőséget. Ami az ingatlankezelő ügynökségeket illeti, az államnak hamarosan világos jogrendszert kell kidolgoznia a központi szinttől a helyi szintig, és egyértelműen meg kell osztania az irányítási hatalmat, elkerülve az átfedéseket és a kohézió hiányát, mint jelenleg.

Feláldozzuk a kis előnyöket

A vállalkozások számára az előnyök mindig elsődlegesek, a rövid távú előnyök feláldozása az átfogó, hosszú távú előnyök érdekében valóban rendkívül nehéz döntés. Egy luxus ingatlanokra szakosodott vállalkozásnak azonban bátorságra, jövőképre és biztos megértésre van szüksége ahhoz, hogy szembenézzen a veszteséges vagy alacsony jövedelmezőségű projektek feláldozásának szükségességével, ugyanakkor át kell alakítania a vállalkozást, csökkentenie kell az adósságait, a fő üzleti tevékenységre, a fő projektekre kell összpontosítania... ez a bölcs döntés.

Dinh Van Nghi úr, a VinaPol részvénytársaság – egy ingatlanprojektek fejlesztésében sokéves tapasztalattal rendelkező egység – igazgatótanácsának elnöke és vezérigazgatója őszintén megosztotta: Az ingatlanvállalatoknak ki kell használniuk ezt az időt, hogy visszatekintsenek önmagukra, át kell strukturálniuk a vállalkozást, csökkenteniük kell az adósságukat, csökkenteniük kell a hitelintézetektől való függőségüket, bátran le kell állítaniuk a magas kockázatú projekteket, és nem szabad szétszórtan és fragmentáltan befektetniük. Kerülniük kell a mennyiség hajszolását és az elhamarkodott fejlesztést, mert ha egyszer nehézségekkel szembesülünk, már túl késő lesz visszafordulni.

Az „isteneknek” a pénzen túl gondosan tanulmányozniuk kell az ingatlanprojekt jogi vonatkozásait is, amelybe befektetni vagy hosszú távú lakhatás céljából vásárolni kívánnak. Ez nem nehéz, de komoly mérlegelést igényel a befektetők részéről, elkerülve azt, hogy „becsukják az istálló ajtaját, miután elvesztették a tehenet”. Valójában jelenleg számos luxus ingatlanprojekt létezik, amelyek bár megépültek, sőt, a beköltözést is engedélyezték az ügyfeleknek, a jogi eljárások még nem fejeződtek be, és az infrastruktúra még nincs összehangolva. Ez ahhoz a helyzethez vezet, hogy a villáknak és üzletházaknak van tulajdonosuk, de senki sem lakik bennük, elhagyatottak, fűvel benőtt állapotban pazarolják az erőforrásokat.

A hazai ingatlanpiaci vállalkozásoknak össze kell húzniuk a nadrágszíjat, csökkenteniük kell az adósságukat, mérsékelniük kell a hitelintézetektől való függőségüket, és bátran vissza kell vágniuk a magas kockázatú projektekből, ahelyett, hogy szétszórtan és fragmentáltan fektetnének be - Illusztratív fotó.

A településeknek gondosan kell kiválasztaniuk a jó hírnévvel és erős pénzügyi potenciállal rendelkező befektetőket, nem szabad trendeket követniük, és kerülniük kell a luxus ingatlanok széles körű fejlesztését, a tervezési orientáció hiányát. Ez egy helytelen gondolkodásmód, amely később számos következményhez vezethet. Ezenkívül a településeknek meg kell erősíteniük az ellenőrzést és a felügyeletet, őszintén kell bánniuk a szabályokat megszegő, a haladást késleltető, sőt projekteket visszavonó befektetőkkel, és el kell kerülniük a projektek félbehagyását, ami erőforrás-pazarlást okoz, miközben az állam adó- és díjbevételektől esik el.

Szükség van az állam „kezére ”

Valójában az ingatlanpiac általában, és különösen a luxus ingatlanok már régóta „laza” árakat mutatnak, miközben az ágazatra vonatkozó adók és díjak továbbra is alacsonyak, nem arányosak a piac fejlődésének ütemével, ami féktelen spekulációhoz és árinflációhoz vezet, megnehezítve a valós lakhatási igényű emberek számára a hozzáférést. Nem is beszélve a városi és vidéki területek közötti ingatlanárak különbségéről, még a nagyvárosokban, mint például Hanoi, Hai Phong, Ho Si Minh-város stb. is egyértelmű különbségek vannak. Ezért sok ingatlanszakértő úgy véli, hogy az államnak közvetlenül részt kell vennie az ingatlanpiac szabályozásában, mivel jelenleg az államnak elegendő jogi eszköze van ennek ellenőrzésére.

Számos szakértő szerint a luxus ingatlanpiac túlzsúfolt, ami a kereslet és kínálat egyensúlyhiányához vezet, ami viszont csökkenti számos más iparág növekedési lendületét. Ezért azonnal meg kell oldani az ingatlanpiac blokkjait, ezáltal növelve a belföldi és külföldi országokból az ingatlanpiacra áramló pénzt, és a vállalkozások és ingatlanprojektek adásvétele, összeolvadása piaci szabályok szerint fog történni... ezáltal hozzájárulva a gazdasági növekedés előmozdításához, és tovagyűrűző hatást teremtve minden más iparág fejlődéséhez.

„
A Központi Bizottság 2022. június 16-i 18-NQ/TW számú határozata rámutatott: „Az intézmények és politikák folyamatos innovációja és tökéletesítése, a földgazdálkodás és -használat hatékonyságának és eredményességének javítása, lendületet adva országunk magas jövedelmű fejlett országgá válásának”, ami várhatóan erős hatással lesz a vietnami ingatlanpiac számos aspektusára az elkövetkező időszakban.

Másrészt, bár a vállalkozások földprojektek megvalósításához szükséges adminisztratív eljárásokat megoldották, azok továbbra is kuszaak és elhúzódóak.

Ez az ördögi kör újra és újra ismétlődik, projektről projektre, vállalkozásról vállalkozásra, évről évre... ezért van az a mondás, hogy „félelem a kellő jogalap hiányától”, vagy „a felettesek utasításaira vár”, ami miatt a beruházási projektek elakadnak, nem valósíthatók meg, és a társadalmi erőforrások nem kerülnek hatékony felhasználásra.

A befektetési tőke támogatásával kapcsolatban egy ingatlanprojekt-fejlesztésre szakosodott vállalkozás (név nélkül) a következőket mondta: „Jelenleg a hitelintézetek nagyon jól végzik a vállalkozások adósságainak elhalasztását és meghosszabbítását: A kormány utasította az ingatlanok „hitelterének fellazítását”, de véleményem szerint ezt a vállalkozások kötvényeinek feloldásával kellene kísérni. Jelenleg nagyon nehéz számunkra banki hitelekhez jutni. A félelem mentalitása mindenhol elterjedt, és fennáll a veszélye annak, hogy „társadalmi betegséggé” válik.

*Sok ingatlanszakértő úgy véli, hogy az államnak közvetlenül részt kell vennie az ingatlanpiac szabályozásában, mivel jelenleg elegendő jogi eszközzel rendelkezik ennek ellenőrzésére.*

A szocialista irányultságú piacgazdaság fejlesztési intézményeivel szinkronban és konzisztens módon a földgazdálkodással és -használattal kapcsolatos intézmények és politikák kiépítése felszabadítja a földforrásokat, segítve az államot a földterületek gazdálkodásában, kiaknázásában és használatában a leggazdaságosabb, legfenntarthatóbb és leghatékonyabb földhasználat biztosítása érdekében. Ehhez a földtörvény, a lakástörvény, az ingatlangazdálkodási törvény stb. módosításainak elkészültével biztosítani kell a szinkronizálást és az egységet, ami sürgető követelmény. Ezen túlmenően szükséges az állami földgazdálkodási apparátus szervezetének tökéletesítése, az egyszerűsítés és az egység biztosítása, a közvetítők megszüntetése, a decentralizáció és a hatalomátruházás elősegítése, a hatalom ellenőrzési, felügyeleti és ellenőrzési mechanizmusával együtt.

Dang Bich Ngoc küldött – Hoa Binh tartomány nemzetgyűlési küldöttsége

Meg kell oldani a felfüggesztett és késleltetett projektek problémáját

Az 5. ülésszak elé terjesztett (módosított) földtörvény-tervezet széles körű nyilvános konzultációt követő szintézisen alapul. Személy szerint nagyra értékelem a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium azon erőfeszítéseit, amelyek a 15. Országgyűlés elé terjesztett (módosított) földtörvény-tervezet átvilágítása, értékelése és kiigazítása alapján országos szinten szintetizálják és összegyűjtik a választók és az emberek véleményét.

A törvénytervezetnek foglalkoznia kell a felfüggesztett és késleltetett projektek problémájával. Például jelenleg sok tartományban és városban számos projekt kapott beruházási engedélyt, de sok objektív tényező miatt lassan valósulnak meg, vagy csak néhány eljárási lépést hajtanak végre, majd 5 évig, sőt 10 évig nem valósulnak meg, ami földforrások pazarlását és az emberek frusztrációját okozza.

Bízom benne, hogy a (módosított) Földtörvény-tervezetnek ezúttal szigorú és konkrét szabályozással kell segítenie a településeket ennek a kérdésnek az alapvető és alapos kezelésében. Ugyanis korábban sok projektet felfüggesztettek vagy elhalasztottak, de az átvizsgálás és ellenőrzés során a befektetőknek még mindig megvoltak az okai: Részlegesen megvalósult vagy objektív körülmények miatt.

Nguyen Hong Bach ügyvéd – a Hong Bach és Társai Ügyvédi Iroda igazgatója

Legyen óvatos, amikor pénzt fektet be

Jelenleg a jelenlegi gazdasági helyzetben az ingatlanbefektetés továbbra is biztonságos célpont a befektetők számára. Ezért az ingatlanprojektek nagy figyelmet vonzanak. Ezért az ingatlanprojektek, különösen a csúcsminőségű ingatlanok alapos megismerése rendkívül szükséges és értelmes a befektetők számára.

Az ingatlanbefektetőknek azonban óvatosnak kell lenniük a „pénz letételekor”. Először is alaposan tanulmányozniuk kell a befektető jogszerűségét, márkáját és hírnevét. Másodszor, ismerniük kell a projekt előrehaladását, így a vevőknek figyelemmel kell kísérniük és frissíteniük kell a projekt építési folyamatát, hogy elkerüljék a jogaikat és érdekeiket érintő kockázatokat. Harmadszor, az olyan dokumentumok jogszerűsége, mint: Projektberuházási engedély, Építési engedély... a vásárlóknak figyelniük kell a fenti dokumentumokra, mert vita esetén könnyebben kezelhetőek a jogok. Negyedszer, a tartalom a szerződési feltételek és egyéb költségek. Az ingatlanprojekt befektetőinek el kell olvasniuk és alaposan meg kell érteniük a szerződésben szereplő megállapodási feltételeket, mielőtt aláírják a szerződést, és meghozzák a „pénz letételére” vonatkozó döntést.

Ms. Do Thu Hang – vezető igazgató, kutatási és tanácsadó osztály, Savills Hanoi

Ügyeljen a projekt jogszerűségére

A high-end szegmens jelenlegi projektjeibe a befektetőktől közvetlenül értékesített kínálat nagyon korlátozott, mondhatni szűkös, míg az építkezésen megkezdett új ingatlanprojektek ujjakon számolhatók, részben a globális pénzügyi válság hatásai miatt, részben azért, mert sok projekt nem fejeződött be, vagy nehézségekbe ütközik az építkezés megkezdéséhez szükséges jogi eljárások lefolytatása... ezek a fő okok, amiért a közeljövőben korlátozott lesz a high-end ingatlanok kínálata.

A befektetőknek azonban a lehető legvilágosabb információkkal kell felvértezniük magukat a projektről, ugyanakkor konkrét kötelezettségvállalásoknak kell lenniük, amelyek sok felet összefognak. Ezen túlmenően a jogi keretnek átfogónak, teljesnek, világosnak és részletes útmutatást kell tartalmaznia, hogy segítse a befektetők megtisztulását és elősegítse a fenntartható piacfejlődést, elkerülje a sok ingadozást az árakban, miközben továbbra is előnyöket biztosít az állam számára.

[hirdetés_2]
Forrás