Egymillió dolláros "játszótér" még mindig pazarló.

[hirdetés_1]

1. lecke: A szomorú valóság

Az ingatlanpiac még soha nem volt ennyire borús, mint most. Új ingatlanprojektek indulnak, míg a régi projektek szinte "inaktívak", sok ingatlanpiac csak alacsony szinten működik, és néha be is kell zárniuk, aminek következtében több ezer alkalmazottnak kell felmondania. Ezzel párhuzamosan a vállalati adósságok és a kötvényadósságok napról napra nőnek, és bármikor fennáll a veszélye a "felrobbanásnak".

A "varázslatos" látványosság lehűlt

Az ingatlanüzlet általában, és különösen a luxusingatlanok piaca az egyik kulcsfontosságú gazdasági ágazat, amely nagymértékben hozzájárul az egész ország növekedéséhez és GDP-jéhez. Ezenkívül az ingatlanpiac több millió munkavállalónak biztosít munkát, jövedelmet, és szorosan kapcsolódik számos iparághoz: építőanyag-gyártás, turizmus - üdülőhelyek, pénzügy és banki szolgáltatások, építőipar... A szigorúan ellenőrzött hitelezés, valamint számos megoldatlan jogi nehézség miatt azonban az ingatlanprojektek befektetői nem elég erősek anyagilag, és a jogi dokumentumok sem teljesek, így az "ügyfelek" nem fizetnek olyan gyorsan és könnyen, mint korábban. Ez lassú értékesítéshez vezet, az ingatlanpiac szinte szabadesésben van, és példátlanul borús képet teremt.

A Covid-19 világjárvány hatása miatt a világgazdaság az utóbbi időben nehézségekkel küzdött, az infláció és a megemelkedett banki kamatlábak mélyrehatóan érintették az ingatlanpiacot, különösen a luxus ingatlanpiacot. Sok új ingatlanprojekt nem kapott engedélyt, a régi projektek késésben vannak, így a kínálat egyre szűkösebb. Eközben számos ingatlanprojekt elkelt, de a befektetők nem fejezték be őket a tervek szerint, ami elhagyatott, fűvel benőtt villák sorozatához vezetett, és pazarlást okozott.

Elhagyott villa, benőtte a fű, pazarolja az erőforrásokat

Sok külföldi befektető úgy véli, hogy a vietnami ingatlanpiac nagy népességgel és nagy ingatlankereslettel rendelkezik, ami mindig vonzó ok számukra a befektetésre. Vietnam ösztönzi a urbanizációt, miközben a kormány eltökélt abban, hogy füstmentes ipart építsen a fejlődés élvonalaként. Emellett növekszik a magas színvonalú ügyfelek száma, akik ezt egy magas jövedelmezőségű befektetési csatornának tekintik, bár eltökéltek, hogy számos kockázattal jár.

„
A Tervezési és Beruházási Minisztérium adatai szerint, míg 2021-ben az ingatlanokba fektetett regisztrált FDI tőke mindössze 2,6 milliárd USD volt, 2022-re 4,5 milliárd USD-re nőtt, és 2023 első negyedévében még mindig pozitív jelek mutatkoztak. Az ingatlanszektor a második legnagyobb FDI-vonzó ágazat a feldolgozóipar és a feldolgozóipar után.

Le Minh Hiep úr, egy Nam Tu Liem kerületben élő felsőkategóriás ingatlankereskedő elmondta: „Két barátommal együtt fektettünk be. Néhány évvel ezelőtt jó profitot termeltünk és gyorsan likviditásra tettünk szert, de 2021-től mostanáig szinte egyetlen villát sem vettünk, és néhányat a korábban „megtartott” villák közül még nem adtunk el. Bár néhányan kértek vételt, túl alacsony árat ajánlottak.” Hiep úr hozzátette: „Szerencsére, amikor vettünk, nem a banktól vettünk fel kölcsönt. Ha eddig kölcsönt vettünk volna fel és kamatot fizettünk volna, sürgősen el kellett volna adnunk.”

Látható, hogy jelenleg az ingatlanpiac már nem éri el azt a csúcsot, mint sok évvel ezelőtt.

Virtuális a kereslet és a kínálat?

Ingatlanszakértők szerint a felsőkategóriás ingatlanpiac (különösen a villák) kínálata meglehetősen nagy. Az új kínálat azonban egyre szűkösebb lesz, mivel nagyon kevés presztízsű, megfelelő pénzügyi potenciállal rendelkező, felsőkategóriás ingatlanprojekt valósul meg. Eközben a villák és üzletházak (egy kereskedelmi üzlettel kombinált lakásmodell) kínálata Hanoiban és az északi tartományokban jelentősen csökkent. Jelenleg a kínálat főként a 2020 előtt megvalósult ingatlanprojektekben van. 2021 és 2023 első negyedéve között csak néhány, a felsőkategóriás szegmenshez kapcsolódó ingatlanprojekt valósult meg, miközben ez a szegmens főként a felső osztálynak szól, nem pedig az alacsony jövedelműeknek. Ezért a már amúgy is komor piac most még komorabb.

Dinh Van Troi úr, a Dai Phong Ingatlanépítő Befektetési Részvénytársaság értékesítési igazgatója így nyilatkozott: „A hanoi villák és sorházak kínálata hosszú ideje folyamatosan hiánycikknek számít, míg a 2022-es és 2023 eleji új kínálat főként folyamatban lévő projektekből származik, és Hanoi külvárosaira koncentrálódik. Bizonyos szempontból ez több terméket biztosít a piacnak, de a választék tekintetében nem jelentősen.”

*A Ha Long-városban (Quang Ninh) található Bai Chay kerületben található Thuy San Hill Villanegyed projektje számos befejezetlen munkával rendelkezik.*

Egy Quang Ninh tartományi újságírók által végzett felmérés szerint a villák és üzletházak kínálata továbbra is bőséges, de főként olyan régi ingatlanprojektekből származik, mint a BIM Group, a Geleximco Group, a Tuan Chau Group... és szinte egyetlen új ingatlanprojekt sem valósul meg, az új kínálat elérte a mélypontot.

Eközben Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... településeken a kínálat sem túl biztató. Ezekben a tartományokban és városokban kevés a luxus ingatlanprojekt, korlátozott a tranzakciók volumene, és az elmúlt években nagyon kevés luxus ingatlanprojekt valósult meg. Míg a régi projektek állva működnek, sok villa és üzletház, bár van tulajdonosa, nem kerül használatba, ami elhagyatottsághoz, pazarláshoz és potenciális társadalmi károkhoz vezet.

Ez a kínálat, a kereslet tekintetében pedig a szakértők szerint a zöldterülettel, optimális közművekkel, komplex területeken és kényelmes közlekedési kapcsolatokkal rendelkező villák és üzletházak trendje lesz a vásárlók elsődleges választása. Emellett az urbanizációs ütem, a természetes népességnövekedés, valamint a közép- és felsőosztály növekedése is a villafogyasztás iránti kereslet fellendülésének fő mozgatórugói az elkövetkező időszakban.

Valójában, amint a gazdaság erőteljesen fellendül a Covid-19 világjárvány után, a helyi önkormányzatok komolyan végrehajtják a kormány azon politikáját, hogy elhárítsa az ingatlanpiac akadályait és nehézségeit, ráadásul a „hitelteret” lazítják, a vállalati kötvényeket garantálják, akkor a vállalatok, cégek és magánszemélyek hamarosan hozzáférnek a szükséges tőkéhez, ahonnan ingatlanprojektek indulnak, és különféle prémium ingatlantermékeket kínálnak: villákat, üzletházakat, üdülőhelyeket, egészségügyi ellátást... a piacon, az ingatlanpiac vásárlóereje ismét élénk lesz.

Megjelennek az egyesülések és felvásárlások

Ez egy természeti törvény, az erősek elnyomják a gyengéket, a gyengék felvásárolódnak és beolvadnak az erősekbe, ami az utóbbi időben megszokott dolog az ingatlanszektorban. Az utóbbi időben azonban megjelentek a "cápák" itthon és külföldön is, akik számos befektetési alapon keresztül vagy készpénzt költve vásárolják vissza a luxus ingatlanprojekteket, a tiszta jogi dokumentumokkal rendelkező fejlesztési projekteket.

Látható, hogy 2023 elejétől napjainkig a vietnami ingatlancégek 4 tipikus csoportra oszlanak: kockázat, egyensúly, potenciál és „új szereplők”. Az „új szereplők” csoportjába tartoznak azok a vállalatok, befektetési alapok..., amelyek lehetőségeket keresnek az ingatlanpiacra való betörésre fúziók és felvásárlások révén.

Tipikus példák közé tartozik az FLC Csoport, Tan Hoang Minh... Miután a vezető jogi problémákba keveredett, egy sor „nagyfiú” akart beleugrani ezen csoportok potenciális projektjeibe. A Bamboo Airways hivatalosan is kivált az FLC Csoportból, aminek következtében a Csoport számos ingatlanprojektje Quang Ninhben, Thanh Hoában, Thai Nguyenben, Vinh Phucban, Phu Thoban... azzal a kockázattal nézett szembe, hogy le kell állítani a megvalósítást, vagy kénytelenek lesznek más partnereknek átadni a projekt kutatásának és megvalósításának folytatása érdekében.

*Számos felsőkategóriás hazai ingatlanprojekt vonzza jelenleg a külföldi befektetők figyelmét.*

Emellett számos más akvizíció is tárgyalási szakaszban van. Számos gazdasági és ingatlanszakértő szerint a jelenlegi pangó ingatlanpiac, valamint a nehéz pénzügyi helyzet miatt, ha ez a helyzet továbbra is fennáll, sok projektbefektetőnek már nem lesz pénze a megfordulásra, és esetleg ingatlanprojektek átadásán vagy eladásán kell gondolkodniuk. Nem is beszélve arról, hogy sok vállalat és külföldi befektetési alap pénzt készít elő arra, hogy kivárja a lehetőséget hazai ingatlanprojektek megvásárlására, ha a vállalkozás nehézségekbe ütközik és kénytelen eladni.

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke a következő javaslatot tette: A kormány és a Nemzetgyűlés Állandó Bizottsága fontolja meg, hogy a vállalkozások megállapodás alapján ingatlanprojekteket ruházhassanak át a Nemzetgyűlés 2017. június 21-i 42/2017/QH14 számú határozatában foglalt kísérleti mechanizmus szerint. Chau úr szerint, ha ez megvalósul, az megoldja az ingatlanvállalatok, köztük a lejáró kötvényeket kibocsátó vállalatok cash flow- és likviditási nehézségeit. Azzal, hogy a vállalkozások megállapodás alapján, igény szerint ruházhatnak át projekteket, az állam egyrészt beszedi az adókat, másrészt erősíti az ingatlanpiac állami irányításának hatékonyságát és hatékonyságát, növeli az átláthatóságot, és leküzd a részvényátruházásnak álcázott „illegális” projektátruházások helyzetét, amelyek veszteséget okoznak az állami költségvetésnek.

Do Thu Hang asszony, a Savills Hanoi kutatási és tanácsadási osztályának vezető igazgatója elmondta: „A szegmens jelenlegi projektjeiben a befektetőktől közvetlenül értékesített kínálat nagyon korlátozott, ami a piacra dobott új lakások kis számából ered. A sorházak azonban továbbra is a fő termékcsaládot alkotják, ezeket követik a villák, majd az üzletházak, amelyek a jelenlegi teljes kínálatnak csak kis részét teszik ki.”

2. lecke: Versenyfutás a lassú „befejezésért”
Az ingatlanprojekt-befektetők számos okot említenek, de ezek többsége a lassú telektakarításnak, a jogi mechanizmusok és az adópolitikák változásainak, valamint számos vállalkozás gyenge pénzügyi kapacitásának tudható be... ami a projektek lassú befejezéséhez vezet.

A lassan haladó ingatlanprojektek széles körben „lefedik”

A 63 tartomány és város többségében lassan haladó ingatlanprojektek vannak. A luxus ingatlanok szegmense azonban főként a kedvező földrajzi elhelyezkedésű, turisztikai hasznosításra, közlekedésre és infrastrukturális fejlesztésre alkalmas nagyobb tartományokban és városokban található.

A legtöbbet késedelmes ingatlanprojektekkel rendelkező település Hanoi. A hiányos statisztikák szerint Hanoiban jelenleg több száz projekt van csúszásban, ami több mint 5000 hektárnyi kiaknázatlan területet jelent, ami nagy mennyiségű pazarlást okoz.

Néhány ingatlanprojekt akár tíz évet is késik, mint például a Kim Chung - Di Trach városi terület (jelenlegi nevén Hinode Royal Park városi terület - PV) a Hoai Duc kerületben. Vagy a Song Da Városi és Ipari Park Fejlesztési Befektetési Részvénytársaság (Sudico) Nam An Khanh városi területe, amelyet egykor az élet paradicsomaként reklámoztak. A terület megtisztítási munkálatai azonban még mindig nem fejeződtek be, sok villa és sorház továbbra is elhagyatott, ami erőforrás-pazarláshoz vezet. A Sudico médiaképviselője elmondta: „Az ingatlanpiac közelmúltbeli pangása miatt sok villákba befektető ügyfél csak földterülettel rendelkezik, és a piac pozitív változásaira vár. Ez ahhoz a helyzethez vezet, hogy egyes villákat elhagynak, ami miatt a projekt összképe elveszik.”

Phu Tho szigetén a Song Thao Company Limited által finanszírozott Thanh Thuy forró ásványvíz-üdülőhely projekt több mint 87 hektáros, több mint két évtizedes késésben van, és számos szabálytalanság van... A projekt jelenleg elhagyatott, és az emberek legeltetik.

Tran Van Kien úr, Thanh Thuy város népi bizottságának alelnöke őszintén kijelentette: „A Thanh Thuy hőforrás projekt problémája most a befektető kapacitásában rejlik. A projekt jelenleg tiszta telephellyel és teljes körű jogi dokumentációval rendelkezik, de a befektető gyenge kapacitása miatt nem valósítható meg. A helyi lakosság is nagyon türelmetlen, mivel a választóknak sokféle véleményük van, de a kezelés joga Phu Tho tartományhoz tartozik.”

kép-4.jpg — *A Thanh Thuy forró ásványvíz-üdülőhely projekt jelenleg elhagyatott, és a helyiek legelőként használják.*

Ha Nam tartományban van egy nem kevésbé izgalmas ingatlanprojekt, amelynek célja, hogy közmunkákból és kiszolgáló területeket kereskedelmi lakásokká (üzletházakká) alakítsanak át, majd elhagyják azokat. Ez a Thang Loi Thanh Liem Company Limited kereskedelmi és lakóépület-komplexuma. A projekt eddig a vázlatos kivitelezési szakaszban van, néhány háztartás házat vásárolt és beköltözött, a tervekben szereplő számos elem még nem valósult meg, míg egyes projektek a romlás és az elhagyás jeleit mutatják.

A Thang Loi Thanh Liem Vállalat Kereskedelmi Központi Komplexumának projektjével kapcsolatos, a Kormányzati Felügyelőség által kiadott, 2023. január 17-i 161/TB-TTCP számú ellenőrzési következtetésben Ha Nam tartomány földet osztott ki, de a földhasználati jogokat nem árverezték el, megsértve ezzel a 2013. évi Földtörvény 118. cikkét. Ami még súlyosabb, ezt a földterületet közmunkák, szolgáltatások és kereskedelmi területként tervezték, lakóövezeti funkció nélkül, megsértve ezzel a 2009. évi Városrendezési törvény 26. cikkét és a 2010. április 7-i 37/2010/ND-CP kormányrendelet 14. cikkét.

Távolítsa el a "daganatot"

Az alábbi településeken vannak csúszásban lévő, sőt évek óta stagnáló ingatlanprojektek: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Csak Hanoiban jelenleg több száz olyan ingatlanprojekt van, amely csúszásban van és még nem valósult meg, amelyek közül sok projekt vörös riasztást kapott, néhány projektet pedig a Hanoi Népi Bizottság azonnal visszavont.

Tipikus példa erre a Phuong Vien luxuslakásprojekt a Me Linh kerületben, amelybe a Phuong Vien Kereskedelmi és Turisztikai Szolgáltatások Részvénytársaság fektetett be. A projekthez 2008-ban földterületet osztottak ki, de a megvalósítás lassan haladt, ezért a Hanoi Népi Bizottság 4058/QD-UBND számú határozatot adott ki a földterület-visszanyerésről, hatályon kívül helyezve a fenti projektre vonatkozó földterület-kiosztási határozatot. Ezen kívül vannak még projektek: a Truong Giang Építőipari Vállalat kerti villák építésének projektjével; az Anh Duong Részvénytársaság a Sunny Light villaövezet műszaki infrastruktúrájának kiépítésével; a Vinalines Vinh Phuc Ingatlan Részvénytársaság a Vinalines új városi övezet projektjével... A Hanoi Népi Bizottság határozatot adott ki a földterület-visszanyerésről.

*A Tan Viet városi projekt villákból és sorházakból álló negyede, a Hoai Duc kerületben, még mindig ritkán lakott.*

A Song Thao Company Limited által finanszírozott Thanh Thuy melegvízű üdülőhely projekttel kapcsolatban Ha Minh Duc úr, Phu Tho tartomány Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Osztályának Földgazdálkodási Osztályának helyettes vezetője elmondta: „A 2022. június 21-i 2308/UBND-KGVX számú dokumentumban Phu Tho tartomány Népi Bizottsága utasította a Tartományi Adóhivatalt, hogy szedje be a Song Thao Company által fizetendő földjáradékot, és egyúttal megbízta a tartomány Tervezési és Beruházási Osztályát, a Thanh Thuy Kerületi Népi Bizottságot és az illetékes szerveket, hogy vizsgálják felül és jelöljék ki a projekt teljes területének mintegy 37 hektáros területét, amelyet a vállalat megvalósíthat. Duc úr hozzátette: „Jelenleg a befektető még nem hajtotta végre az 1/500-as részletes tervezés jóváhagyásához szükséges eljárásokat, így nincs alapja a terület Phu Tho tartomány Népi Bizottságának iránymutatása szerinti felmérésének és leválasztásának.” 2022. március 25-én Phu Tho tartomány Népi Bizottsága határozatot adott ki... visszavonja a fenti projekt Befektetési Ösztönző Tanúsítványát.

Tran Nhu Long úr, Quang Ninh tartomány Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának igazgatója elmondta: „Az elkövetkező időszakban Quang Ninh továbbra is felülvizsgálja, ellenőrzi és kivizsgálja a késedelemben lévő projektek földhasználatát, meghosszabbítja a műszaki infrastruktúra kiépítését, határozottan kezeli és helyreállítja a helyzetet a törvényeknek megfelelően, megakadályozza a „felfüggesztett” tervezés és a „felfüggesztett” projektek megismétlődését, valamint megelőzi és leküzdi a csoportérdekeket, a negativitást, a költségvetési veszteséget és a földforrások pazarlását, hozzájárulva az ingatlanpiac egészségéhez.”

Ezek néhány tipikus projekt, amelyeket a helyi hatóságok határozottan visszavontak és törvényileg érvényesítettek. Azonban még mindig sok olyan projekt van, amelyek csúszásban vannak, sokszor meghosszabbították őket, és gaz borítja őket, de nem kezelték őket. Például Quang Ninhben számos olyan projekt van, mint például: a Cao Xanh - Ha Khanh új városi terület; a Bay View Tower vegyes funkciójú kereskedelmi és apartman szolgáltatási projekt (Ha Long város) ..., amelyek csúszásban vannak. Ezenkívül számos ingatlanprojektet helyeztek üzembe, de a kihasználtsági arány nem magas, sok villának és üzletháznak van tulajdonosa, de még nem lakták őket, ami a romlás jeleit mutatja, ami erőforrás-pazarláshoz és a városi szépség elvesztéséhez vezet.

Nguyen Huu Nha úr, a Ha Long Városi Népi Bizottság alelnöke elmondta: „A város a közelmúltban határozottan felülvizsgálatot hajtott végre, jelentést tett, és javaslatot tett a tartománynak tucatnyi, ütemtervtől elmaradt és törvényt sértő projekt megfontolására, kezelésére és visszavonására, hogy elkerülje a földterületek hosszú távú „megtartását”, a gyomok növekedését, a föld erőforrásainak pazarlását, a környezeti higiéniai állapotok és a városi tájkép károsítását.”

Ingatlanprojektek, különösen a luxus ingatlanok esetében a helyi hatóságoknak határozott intézkedéseket kell tenniük a súlyos szabálysértéseket mutató, lassan haladó, évekig elhúzódó, a rosszul megtervezett, korlátozott pénzügyi potenciállal rendelkező és a szándékosan megvalósítás nélkül „földbirtokló” projektek ellenőrzésére és alapos kezelésére.

Meg kell szabadulnunk attól a gondolkodásmódtól, hogy ha ennek a tartománynak van egy felsőkategóriás ingatlanprojektje, akkor a mi tartományunknak is kell lennie egynek.
3. lecke: Ideiglenes szállás egy millió dolláros villában
Az alacsony jövedelmű emberek millió dolláros villákban élnek, villákat bérelnek, üzletházakat bérelnek, élelmiszerboltokat nyitnak, zöldséget árulnak, sörözőket üzemeltetnek... hogy üzleteljenek a megélhetésük érdekében, vicc, de a legtöbb városi területen (KDT) létezik, amelyektől elvárják, hogy élhetőek, civilizáltak és modernek legyenek.

Villák és üzletházak átalakítása… „piaccá”

Nem nehéz belátni, hogy Hanoiban számos, széles homlokzatú villát és üzletházat, lakóövezetek mellett vagy társasházak lábánál bérbe adnak kávézók, éttermek, élelmiszerboltok, gyorséttermek, friss élelmiszereket árusító boltok stb. nyitására. Ez nem törvényileg tiltott, de akaratlanul is lehangolt megjelenést kölcsönöz a civilizáltnak és modernnek tartott városi területeknek.

*A szomszédos üzletházakat emberek bérlik, hogy üzleteket, áruházakat nyissanak... hogy üzleti tevékenységet folytassanak.*

Nguyen Quang Truong úr, a Hoai Duc kerület lakosa, egy üzletházat bérelt a Tan Tay Do új városi területen, a Dan Phuong kerületben, és ezt mondta: „Két barátommal azért béreltük ki az üzletházat, hogy gyorséttermeket és kávét áruljunk... Kezdetben azért béreltük, hogy árut áruljunk havi 5 millió VND-ért (a bérbeadótól béreltük - PV). Később, mivel éjszaka árultunk, további 2 millió VND-t kellett fizetnünk havonta az éjszakai szállásért.”

Egy üzletházak bérbeadására szakosodott „szolgáltatásközvetítő” ezt mondta: „A bérlők főként vidéki munkások, olcsón bérelnek, hogy reggelizőhelyeket nyissanak, zöldséget áruljanak, sörözőket üzemeltessenek… a bérleti díj nem kötelező érvényű, nem kell sok pénzt letétbe helyezni, amikor a tulajdonos elviszi, vissza kell adnia.”

Az a tény, hogy a kiskereskedők üzlethelyiségek bérlésére koncentráltak az üzletük megszervezése érdekében, spontán bolhapiaccá változtatta ezt a helyet. A Tan Tay Do városi területen található HHA apartmanházban élő egyik lakos elmondta: „A vétel és eladás kényelmes, de minden reggel és hétvégén sok a vevő és az eladó, sok jármű közlekedik ki és be a városi területre, ami közlekedésbiztonsági problémákat okozhat. Nem is beszélve az üzletekről, amelyek szennyvizet, szemetet... nagyon piszkos vizet szórnak szét.”

Riporterek terepre mentek néhány városi területen Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem és Hoang Mai kerületekben... és azt tapasztalták, hogy a villák és üzletházak bérbeadása... mindenhol megjelent, minden helynek más jellemzői és eltérő bérleti díjai vannak. De mindegyikben közös, hogy hozzájárulnak ahhoz, hogy egy civilizált és modern városi terület még lepusztultabbnak tűnjön.

Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa tartományokban és városokban… a helyzet nem túl biztató. Bár kevesebb a bérlő és az árak is alacsonyabbak, még mindig nagyon rendetlen a helyzet. Eközben az elhagyatott házakat benőtte a fű, és az állapotuk a romlás jeleit mutatja.

Sok "nem" a millió dolláros villákban

Mint egy ideiglenes villát bérlő személy, Nguyen Thi Bich asszony vezetett minket egy körútra Hanoi városának Hoai Duc kerületében, Nam An Khanh városrészben. Itt láttunk néhány villát és üzletházat, ahol emberek laktak. Bár a villa külseje még nem volt befejezve, az ajtókat ideiglenesen műanyag panelekkel szerelték fel, néhány ajtó vékony hullámlemezből készült... bent a ruhákat rendszertelenül lógatták, a hálóhelyeket ideiglenesen fadeszkákból készítették a munkások, egyes helyeken szőnyegeket terítettek egyenesen a betonpadlóra, a konyhát ideiglenesen alakították ki, és ami még fontosabb, itt nem volt rendes WC.

Bich asszony megkérdezte: „Hány fő részére tervezi bérelni a villát? Ha sokan vannak, akkor az egész villát érdemes kibérelni, a terület 200-300 m2 között van, az ár csak körülbelül 6-8 millió VND/hó, annyi főre bérelhet, amennyire csak szeretne. Ha beleegyezik, szóljon, hogy felhívhassam a tulajdonost.”

A munkások többsége Nghe Anból, Thanh Hoából, Nam Dinhből, Vinh Phucból és Tuyen Quangból származik... villákban, üzletházakban élnek, nappal portásként, építőmunkásként, szerelőként dolgoznak... éjszaka millió dolláros villákban gyűlnek össze, de mindenük "hiányzik": nincs áram, nincs tiszta víz, a WC-k nem működnek...

anh-4(1).jpg — *Egy szabadúszó munkás átmeneti élete egy millió dolláros villában - Fotó: Ngoc Vu*

Le Khac Nam (Thanh Hoából) jelenleg ideiglenesen egy villában él a Hoang Mai kerületben. Ezt mondta: „Kilencedik osztályban otthagytam az iskolát, és követtem a szomszédomat, hogy építőmunkásként dolgozzak. Most építőmunkás vagyok. Ha nem lenne mindenki támogatása és útmutatása, nem tudom, hol lennék most.”

Manapság a diákok nyári vakáción vannak, sok gyereket elvisznek a szüleik Hanoiba, és most először egymillió dolláros villában lakhatnak a szüleikkel. Le Thi Hai asszony (Nghe Anból) ezt mondta: A gyermekem nyári vakáción van, és azt mondta, hiányoznak neki a szülei, ezért visszajöttem, hogy elvigyem ide játszani. Nincs légkondicionáló, és vannak napok, amikor olyan meleg van, hogy késő estig nem tudok aludni. Sajnálom a gyermekemet, de nincs más választásom. Azt tervezem, hogy 1-2 hétig itthon marad, aztán visszaviszem a szülővárosába, hogy a nagyszüleinél éljen.

Hoang Thi Sy asszony, a főszakács, aki több mint 30 dolgozónak főz, ezt mondta: „Manapság sokkal boldogabb a panzió. Öt gyereket visznek magukkal játszani a szüleik. Napközben én főzök, és a dadus szerepét is betöltöm. A jó hír az, hogy mindegyikük más városból származik, de nagyon egységesen játszanak együtt, és engedelmeskednek egymásnak.”

Néhány városi területen, Hoa Binhben, Ha Namban, Quang Ninhben... itt az alacsony jövedelmű munkavállalók ideiglenesen villákban laknak,

Még mindig léteznek üzletházak, bár nem sok. Amikor riporterként megkerestük őket, nem voltak hajlandók válaszolni, vagy egyes esetekben aktívan kérték, hogy ne hozzanak nyilvánosságra információkat, ne készítsenek fényképeket... azért, mert attól tartottak, hogy a bérbeadó vagy a befektető nem fogja tovább bérbe adni őket.

(Megjegyzés: A cikkben szereplő szereplők neveit a magánélet védelme érdekében megváltoztattuk.)

4. lecke: Az intézmények tökéletesítése, a luxus ingatlanok valódi értékének elérése
Az ingatlanprojekt-fejlesztőknek és -befektetőknek fel kell áldozniuk a rövid távú, kis hasznokat a hosszú távú előnyök érdekében, proaktívan át kell strukturálniuk a vállalkozásokat, a fő projektekre kell összpontosítaniuk, csökkenteniük kell az adósságot, jól kell ellenőrizniük a vállalati kötvényeket, és korlátozniuk kell a hitelintézetektől való túlzott függőséget. Ami az ingatlankezelő ügynökségeket illeti, az államnak hamarosan átlátható jogrendszert kell kiépítenie a központi szinttől a helyi szintig, és egyértelműen meg kell osztania az irányítási hatalmat, elkerülve az átfedéseket és a kohézió hiányát, mint jelenleg.

Feláldozzuk a kis előnyöket

A vállalkozások számára az előnyök mindig elsődlegesek, a rövid távú előnyök feláldozása az átfogó, hosszú távú előnyök érdekében valóban rendkívül nehéz döntés. Egy luxus ingatlanokra szakosodott vállalkozásnak azonban bátorságra, jövőképre és bizonyos szintű megértésre van szüksége ahhoz, hogy szembenézzen a veszteséges vagy alacsony jövedelmezőségű projektek feláldozásának szükségességével, ugyanakkor át kell alakítania a vállalkozást, csökkentenie kell az adósságait, a fő üzleti tevékenységre, az alapvető projektekre kell összpontosítania... ez a bölcs döntés.

Dinh Van Nghi úr, a VinaPol részvénytársaság – egy ingatlanprojektek fejlesztésében sokéves tapasztalattal rendelkező egység – igazgatótanácsának elnöke és vezérigazgatója őszintén megosztotta: Az ingatlanvállalatoknak ki kell használniuk ezt az időt, hogy visszatekintsenek önmagukra, át kell strukturálniuk a vállalkozást, csökkenteniük kell az adósságukat, csökkenteniük kell a hitelintézetektől való függőségüket, bátran le kell állítaniuk a magas kockázatú projekteket, és nem szabad szétszórtan és fragmentáltan befektetniük. Kerülniük kell a mennyiség hajszolását és az elhamarkodott fejlesztést, mert ha egyszer nehézségekkel szembesülünk, már túl késő lesz visszafordulni.

Az „isteneknek” a pénzen túl alaposan tanulmányozniuk kell az ingatlanprojekt jogi vonatkozásait is, amelybe befektetni vagy hosszú távú lakhatás céljából vásárolni kívánnak. Ez nem nehéz, de komoly mérlegelést igényel a befektetők részéről, hogy elkerüljék, hogy „meg kelljen várni, amíg a tehén el nem tűnik az istálló építésével”. Valójában jelenleg számos olyan luxus ingatlanprojekt van, amelyek bár megépültek, még az ügyfelek beköltözésére sem, a jogi eljárások még nem fejeződtek be, az infrastruktúra nincs összehangolva. Ez ahhoz a helyzethez vezet, hogy a villáknak és üzletházaknak van tulajdonosuk, de senki sem lakik bennük, elhagyatottak, fűvel benőtt állapotban állnak, ami erőforrás-pazarlást okoz.

A hazai ingatlanpiaci vállalkozásoknak össze kell húzniuk a nadrágszíjat, csökkenteniük kell az adósságukat, mérsékelniük kell a hitelintézetektől való függőségüket, és bátran vissza kell vágniuk a magas kockázatú projektekből, ahelyett, hogy szétszórtan és fragmentáltan fektetnének be - Illusztratív fotó.

A településeknek gondosan kell kiválasztaniuk a jó hírű, erős pénzügyi potenciállal rendelkező befektetőket, nem szabad követniük a trendeket, és kerülniük kell a luxus ingatlanok válogatás nélküli, tervezés és orientáció nélküli fejlesztését. Ez egy helytelen gondolkodásmód, amely később számos következményhez vezethet. Ezenkívül a településeknek meg kell erősíteniük az ellenőrzést és a felügyeletet, őszintén kell bánniuk a szabályokat megszegő, a haladást késleltető, sőt projekteket visszavonó befektetőkkel, és el kell kerülniük a projektek félbehagyását, ami erőforrás-pazarlást okoz, miközben az állam adó- és díjbevételektől esik el.

Szükség van az állam „kezére ”

Valójában az ingatlanpiac általában, és különösen a luxus ingatlanok már régóta „laza” árakat mutatnak, miközben az ágazatra vonatkozó adók és díjak továbbra is alacsonyak, nem arányosak a piac fejlődésének ütemével, ami féktelen spekulációhoz és árinflációhoz vezet, megnehezítve a valós lakhatási igényű emberek számára a hozzáférést. Nem is beszélve a városi és vidéki területek közötti ingatlanárak különbségéről, még a nagyvárosokban, mint például Hanoi, Hai Phong, Ho Si Minh-város stb. is egyértelmű különbségek vannak. Ezért sok ingatlanszakértő úgy véli, hogy az államnak közvetlenül részt kell vennie az ingatlanpiac szabályozásában, mivel jelenleg az államnak elegendő jogi eszköze van ennek ellenőrzésére.

Számos szakértő szerint a luxus ingatlanpiac blokkolva van, ami a kereslet és kínálat egyensúlyhiányához vezet, ami viszont csökkenti számos más iparág növekedési lendületét. Ezért azonnal meg kell oldani az ingatlanpiac blokkolását, ezáltal növelve a belföldi és külföldi országokból érkező pénzáramlást az ingatlanpiacon, és a vállalkozások és ingatlanprojektek adásvétele, összeolvadása piaci szabályok szerint fog történni... ezáltal hozzájárulva a gazdasági növekedés előmozdításához, és tovagyűrűző hatást teremtve minden más iparág fejlődéséhez.

„
A Központi Bizottság 2022. június 16-i 18-NQ/TW számú határozata rámutatott: „Az intézmények és politikák folyamatos innovációja és tökéletesítése, a földgazdálkodás és -használat hatékonyságának és eredményességének javítása, lendületet adva országunk magas jövedelmű fejlett országgá válásának”, ami várhatóan erős hatással lesz a vietnami ingatlanpiac számos aspektusára az elkövetkező időszakban.

Másrészt, bár a vállalkozások földprojektek megvalósításához szükséges adminisztratív eljárásokat megoldották, azok továbbra is kuszaak és elhúzódóak.

Ez az ördögi kör újra és újra ismétlődik, projektről projektre, vállalkozásról vállalkozásra, évről évre... ezért van az a mondás, hogy „félelem a kellő jogalap hiányától”, vagy „a felettesek utasításaira vár”, ami miatt a beruházási projektek elakadnak, nem valósíthatók meg, és a társadalmi erőforrások nem kerülnek hatékony felhasználásra.

A befektetési tőke támogatásával kapcsolatban egy ingatlanprojekt-fejlesztésre szakosodott vállalkozás (név nélkül) a következőket mondta: „Jelenleg a hitelintézetek nagyon jól elhalasztják és meghosszabbítják a vállalkozások adósságát: A kormány elrendelte az ingatlanok hitelkeretének „lazítását”, de véleményem szerint ezt a vállalkozások kötvényeinek feloldásával kellene kísérni. Jelenleg nagyon nehéz számunkra banki hitelekhez jutni. A félelem mentalitása mindenhol elterjedt, és fennáll a veszélye annak, hogy „társadalmi betegséggé” válik.”

*Sok ingatlanszakértő úgy véli, hogy az államnak közvetlenül részt kell vennie az ingatlanpiac szabályozásában, mivel jelenleg elegendő jogi eszközzel rendelkezik ennek ellenőrzésére.*

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

[hirdetés_2]
Forrás