Piaci változások

Ahogy túl vagyunk 2024 első három negyedévén, a fellendülés legtisztább jele a piac újjáéledése, a vállalkozások folyamatosan új projekteket indítanak. A piac azonban a negyedik negyedévben is számos kihívással néz szembe.

A déli ingatlanpiac várhatóan számos kihívással néz szembe a negyedik negyedévben.

A piac kezd magához térni.

2024 első nyolc hónapjában a piac jelentős fellendülés jeleit mutatta a 2022-2023-as időszakhoz képest, de ez a fellendülés egyenetlen volt az összes szegmensben.

Telekszegmens

Ho Si Minh-város és környéke piacán 2024 első nyolc hónapjában a telekpiacon 14 projekt indult (3 új projekt, 11 projekt későbbi értékesítési fázisban).

A piacra szállított termékek száma elérte a 787 darabot, ami 46%-os csökkenést jelent a 2023-as év azonos időszakához képest (1454 parcella).

Az új kínálat fogyasztási aránya elérte a körülbelül 30%-ot, ami 237 sikeres tranzakciónak felel meg, ami 58%-os csökkenést jelent a 2023-as év azonos időszakához képest (559 tranzakció).

Sorház/Villa szegmens

2024 augusztusában Ho Si Minh-városban és környékén a sorházak és villák piacán 16 projekt indult (3 új projekt, 13 projekt későbbi értékesítési fázisban).

A piaci kínálat elérte az 1333 terméket, ami kétszeres növekedést jelent a 2023-as év azonos időszakához képest (659 termék).

Az új kínálat fogyasztási aránya elérte a 61%-ot, ami 817 sikeresen lebonyolított terméknek felel meg, ami 3,5-szeres növekedést jelent 2023 azonos időszakához képest.

Lakás szegmens

A Ho Si Minh-városban és környékén található lakáspiaci szegmensben az első nyolc hónapban 30 projekt indult, köztük 7 új projekt, a többi pedig korábban elindított projektek további fázisai.

Az új kínálat piacra lépve elérte az 5378 egységet, ami 24%-os csökkenést jelent 2023 azonos időszakához képest, és főként a projektek későbbi fázisaiból állt, elsősorban Ho Si Minh-városban és Binh Duongban .

Az abszorpciós arány elérte az újonnan indított kínálat 76%-át, 4086 sikeres tranzakcióval, ami 22%-os csökkenést jelent az előző év azonos időszakához képest.

Üdülő ingatlanok

Az üdülőingatlanok szegmensében a piac rövid távon nem mutatott sok javulási jelet. Bár egyes szegmensekben (üdülővillák és apartmanok) megnőtt a kínálat, a fogyasztás továbbra is meglehetősen szerény, és csak néhány projektre koncentrálódik.

A lakóingatlan-szegmens esetében az elsődleges piaci eladási árak nem ingadoztak jelentősen az év elejéhez képest. A másodlagos piaci likviditás a fellendülés jeleit mutatja, de ez nagyrészt az átadott, teljes jogi dokumentációval rendelkező és a városközpont közelében kényelmesen elhelyezkedő projektekre koncentrálódik. Az üdülőingatlan-szegmensben a másodlagos piaci eladási árak meredeken estek, sok befektető 20%-os, vagy akár 30%-os veszteséget is elfogad, de a likviditás továbbra is nagyon nehéz.

Piaci kihívások a negyedik negyedévben

A globális gazdasági növekedés 2024-ben várhatóan lassabb lesz a 2023-ashoz képest. A Világbank (WB) 2,4%-os globális gazdasági növekedést prognosztizál 2024-re, ami három egymást követő évben a legalacsonyabb érték. A Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet (OECD) a globális GDP növekedését 2024-re 2,9%-ra becsüli, ami alacsonyabb a 2023-as 3,1%-nál.

A kereskedelem tekintetében a Nemzetközi Valutaalap (IMF) előrejelzése szerint a világkereskedelem növekedése 2024-ben eléri a 3,3%-ot, ami alacsonyabb a 2000–2019 közötti időszak 4,9%-os átlagánál. A fokozott kereskedelmi feszültségek és a geoökonómiai széttöredezettség várhatóan továbbra is negatívan hat majd a globális kereskedelem növekedésére 2024-ben, mivel az országok 2023-ban körülbelül 3000 korlátozást vezettek be (szemben a 2019-es 1100 korlátozással).

Eközben 2023 végére a teljes globális adósság elérte a 313 billió dollárt, az adósság GDP-hez viszonyított aránya pedig elérte a 330%-ot. Ez rekordmagas és riasztó érték a globális gazdaság számára.

A piacot illetően a kereslet-kínálat egyensúlyhiánya az elmúlt évtizedben állandó problémát jelentett. Az új kínálat elsősorban a felsőkategóriás és luxus szegmensekben jelentkezik, ahol hiányoznak a megfizethető lakások és a szociális lakások, amelyek kielégítenék a lakosság többségének valós lakhatási igényeit. Továbbá, bár a piaci kereslet nőtt, továbbra is alacsony (mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon). Számos tényező járult hozzá az ingatlanpiac vártnál lassabb fellendüléséhez, a befektetők „kiváró” hozzáállása tekinthető a fellendülési folyamatot akadályozó fő tényezőnek. Ezt egyértelműen bizonyítja az a tény, hogy az alacsony betéti kamatlábak ellenére a bankbetétek az év első három hónapjában rekordmagas, 14 billió VND-s összeget értek el.

A jogi politikákat illetően a projektengedélyezéssel kapcsolatos akadályok továbbra is nyomást gyakorolnak a vállalkozásokra és a piacra lépő új projektek kínálatára, különösen az év első három hónapjában. Ezenkívül jelentős előrelépés történt a jogi kérdések megoldásában, különösen a közbeeső földterületeket érintő projektek esetében. A statisztikák szerint csak Ho Si Minh-városban jelenleg 126 projektet érintenek a közbeeső állami földterületekhez kapcsolódó jogi és építési késedelmek. Bár ezt a kérdést a 148/2020/ND-CP rendelet és a jelenlegi 2024. évi földtörvény szabályozza, a kérdés még nem oldódott meg teljesen. Ezenkívül a földhasználati díjak kiszámítása továbbra is problematikus, ami az országos jogi projektakadályok 60-70%-át teszi ki az utóbbi időben.

A földtörvényt, a lakástörvényt és az ingatlanüzleti törvényt elfogadták, de a gyakorlati hatékony végrehajtáshoz még irányadó körlevelekre és rendeletekre van szükség.

A finanszírozás tekintetében számos ingatlanvállalkozás küzd nehézségekkel, különösen azok, amelyek magas kötvényadóssággal rendelkeznek. A statisztikák szerint a 2024-ben lejáró vállalati kötvények összege eléri a 300 000 milliárd VND-t, amelyből csak az ingatlankötvények több mint 130 000 milliárd VND-t tesznek ki.

Ez egy igen nagy szám, tekintve az ingatlanpiac jelenlegi nehéz likviditási helyzetét. Ezenkívül a projektek jogi eljárásai elakadtak, és a vállalkozások nehezen jutnak új banki hitelekhez.

Piaci változások

Az ingatlanpiac fellendüléséhez elengedhetetlenek a gazdaság pozitív jelzései. Ennek megfelelően Vietnam 2024-es gazdasági növekedési előrejelzése 6-6,5%, a 2024. júniusi kormányülés 108/NQ-CP számú határozata és az online kormányzati-helyi konferencia szerint a cél a 7% elérése. Ez lendületet ad a gazdaságnak általában, és különösen az ingatlanpiacnak.

Továbbá az import- és exportforgalom pozitív jelei is figyelemre méltóak, az országszerte importált és exportált áruk teljes értéke 2024 első nyolc hónapjában elérte az 511,11 milliárd USD-t, ami 16,7%-os növekedést jelent 2023 azonos időszakához képest. Ebből az export elérte a 265,09 milliárd USD-t, az import pedig a 246,02 milliárd USD-t, ami 19,07 milliárd USD kereskedelmi többletet eredményezett. Ez kereskedelmi többletet teremtett és növelte az ország devizatartalékait.

Eközben a tőkepiacon a belföldi hitelkamatok, bár enyhe emelkedést mutatnak, továbbra is alacsonyak, összhangban a Vietnami Állami Bank irányelveivel.

Piaci szempontból az ingatlanpiac fellendülésének forgatókönyve a belvárosi területeken, a meglévő új városi területeken, a sűrűn lakott, teljes felszereltséggel rendelkező területeken, illetve a bérleti díjbevételt generáló kereskedelmi ingatlantípusokban figyelhető meg tisztábban…

A jelenlegi piacot figyelve a tranzakciók elsősorban a megfizethető lakásokra koncentrálódnak, amelyek valódi lakhatási igényeket szolgálnak ki, és továbbra is magasak a nagyvárosokban, amelyek kényelmes elhelyezkedéssel rendelkeznek, jól megközelíthetőek a városközponttal, teljes körű jogi dokumentációval rendelkeznek, és az építkezés egyértelműen előrehaladott. Ez részben tükröződik a B és C osztályú lakások kiemelkedő tranzakciós volumenében Ho Si Minh-városban és a szomszédos tartományokban, amelyek az idei év első öt hónapjában a teljes piacon felhasznált új kínálat 62%-át tették ki.

Ez részben annak köszönhető, hogy a fejlesztők alaposan bevezették az értékesítési politikákat, amelyek számos, az ügyfelek számára előnyös ösztönzőt, rugalmas fizetési politikákat, a bankok által nyújtott tőke- és kamatfizetési türelmi időszakokat, megnyitónapi ajándékokat stb. kínáltak, hogy az általános nehézségek közepette élénkítsék a piacot.

Az alacsony kereslet várhatóan az év végéig fennmarad. Ennek megfelelően a nagy, sűrűn lakott városokban, mint például Ho Si Minh-város és Hanoi, található lakóingatlanok továbbra is vonzani fogják a piac figyelmét, és elterjednek a szomszédos tartományokba. Ezen a szegmensen belül a lakások megtartják domináns pozíciójukat, mind a kínálatot, mind a fogyasztást vezetve a piacon. A meglévő, sűrűn lakott, integrált infrastruktúrával rendelkező lakóövezetekben található telkek és sorházak/villák várhatóan szintén ígéretes jeleket mutatnak majd az elkövetkező időszakban.

Bár a turisztikai ágazat pozitív jeleket mutat – 2024 első nyolc hónapjában 11,4 millió nemzetközi látogató érkezett, ami 45,8%-os növekedést jelent 2023 azonos időszakához képest –, az üdülőingatlanok fellendülése nem volt arányos. Ezek az ingatlanpiaci szegmensek továbbra is számos kihívással néznek szembe, lassú fellendülési ütemmel és rövid távon kevés jelentős növekedés kilátásával.

A 2020-tól 2023 elejéig tartó elkerülhetetlen alkalmazkodási időszak után az ingatlanpiac szilárd alapot teremtett a fenntartható hosszú távú fejlődéshez. Ennek megfelelően a piac 2024 utolsó hónapjaiban valószínűleg továbbra is mutat majd pozitív jeleket, de még mindig mérsékelt szinten marad. A javulás jelentősebb jelei várhatóan 2025 közepén - 2026 elején jelennek meg, amikor a jelenlegi fennálló problémák alaposan megoldódnak.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html