Piaci változások

A 2024-es év harmadik negyedévébe lépve a legnyilvánvalóbb jel az, hogy a piac kezd magához térni, mivel a vállalkozások folyamatosan új projekteket indítanak. A negyedik negyedévben azonban a piac továbbra is számos nehézséggel néz szembe.

A déli ingatlanpiac várhatóan számos nehézséggel néz szembe a negyedik negyedévben.

A piac kezd magához térni

2024 első 8 hónapjában a piac jelentős fellendülés jeleit mutatta a 2022-2023-as időszakhoz képest, de a szegmensek között egyenetlenül.

Szárazföldi szegmens

Ho Si Minh-város és környéke piacán 2024 első 8 hónapjában a földterületek szegmensében 14 értékesítésre megnyitott projektet regisztráltak (3 új projekt, 11 projekt a következő megnyitási fázisban).

A piaci kínálat elérte a 787 terméket, ami 46%-os csökkenést jelent a 2023-as év azonos időszakához képest (1454 telek).

Az új kínálat felszívódási aránya elérte a körülbelül 30%-ot, ami 237 sikeresen értékesített terméknek felel meg, ami 58%-os csökkenést jelent a 2023-as év azonos időszakához képest (559 tranzakció).

Sorház/villa szegmens

2024 augusztusában Ho Si Minh-város és környéke sorház-villa piacán 16 projekt nyílt meg eladásra (3 új projekt, 13 projekt a következő megnyitási fázisban).

A piaci kínálat elérte az 1333 terméket, ami kétszeres növekedést jelent a 2023-as év azonos időszakához képest (659 termék).

Az új kínálat felszívódási aránya elérte a 61%-ot, ami 817 sikeresen értékesített terméknek felel meg, ami 3,5-szeres növekedést jelent a 2023-as év azonos időszakához képest.

Lakás szegmens

Ho Si Minh-városban és környékén a lakáspiacon 8 hónap alatt 30 projekt nyílt meg, köztük 7 új, a többi a korábban megnyitott projektek következő fázisa.

A piacra szállított új lakások száma 2023-ban elérte az 5378 egységet, ami 24%-os csökkenést jelent az előző évhez képest, főként a projektek következő fázisaira vonatkozóan, főként Ho Si Minh-városban és Binh Duongban koncentrálódva.

A fogyasztási ráta elérte az új piacra dobott kínálat 76%-át, 4086 sikeres tranzakcióval, ami 22%-os csökkenést jelent az előző évhez képest.

Üdülő ingatlanok

Az üdülőingatlanok szegmensében a piac rövid távon nem mutatott sok javulásra utaló jelet. Bár egyes szegmensekben (üdülővillák és apartmanok) megnőtt a kínálat, a fogyasztás továbbra is meglehetősen szerény, és csak lokálisan koncentrálódik egyes projektekre.

A lakóingatlan-szegmens esetében az elsődleges eladási árszint nem ingadozott jelentősen az év elejéhez képest. A másodlagos piaci likviditás a fellendülés jeleit mutatta, de főként az átadott, jogi eljárásokat lezárt és a városközponthoz könnyen megközelíthető projektekre koncentrálódott. Az üdülőingatlan-szegmens esetében a másodlagos eladási ár meredeken csökkent, sok befektető elfogadja a 20%-os, akár 30%-os veszteséget is, de az ingatlant továbbra is nagyon nehéz likvidálni.

Piaci kihívások a negyedik negyedévben

A globális gazdasági növekedés 2024-ben várhatóan csökkenni fog 2023-hoz képest. A Világbank (WB) előrejelzése szerint a globális gazdasági növekedés 2024-ben eléri a 2,4%-ot, ami három egymást követő évben a legalacsonyabb érték. A Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet (OECD) kijelentette, hogy a globális GDP növekedése 2024-ben eléri a 2,9%-ot, ami alacsonyabb a 2023-as 3,1%-nál.

A kereskedelem tekintetében a Nemzetközi Valutaalap (IMF) előrejelzése szerint a világkereskedelem növekedése 2024-ben eléri a 3,3%-ot, ami alacsonyabb a 2000 és 2019 közötti időszak 4,9%-os átlagánál. A fokozott kereskedelmi feszültségek és a geoökonómiai széttöredezettség várhatóan továbbra is negatívan befolyásolják a globális kereskedelem növekedését 2024-ben, mivel az országok 2023-ban mintegy 3000 korlátozást vezettek be (2019-ben 1100 korlátozást).

Eközben 2023 végére a teljes globális adósság eléri a 313 billió dollárt, a globális GDP-arányos adósság pedig eléri a 330%-ot. Ez rekordmagas és riasztó érték a globális gazdaság számára.

A piacot illetően a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány az elmúlt évtizedben nehéz problémát jelentett a piac számára. Az új kínálat főként a felsőkategóriás és luxus szegmensekben jelentkezik, ahol hiányoznak a megfizethető lakások és a szociális lakások, amelyek a többség valós lakhatási igényeit kielégítenék. Emellett a piaci kereslet is megnőtt, de továbbra is alacsony (mind az elsődleges, mind a másodlagos piacokon). Számos oka van annak, hogy az ingatlanpiac a vártnál lassabban állt helyre, amelyek közül a befektetők „várakozó” mentalitását tekintik a fellendülési folyamatot befolyásoló fő oknak. Ezt egyértelműen mutatja az a tény, hogy bár a mobilizációs kamatlábak továbbra is alacsonyak, az év első 3 hónapjában a bankbetétek összege rekordmagasságot ért el, elérve a 14 millió VND-t.

A jogi politikát illetően a projektengedélyezési nehézségek továbbra is nyomást gyakorolnak a vállalkozásokra, valamint az új kínálatra a piacon, jellemzően az év első 3 hónapjában. Ezenkívül az utóbbi időben a jogi rendezés nem sokat haladt előre, különösen a közbeeső földterületekkel rendelkező projektek esetében. A statisztikák szerint jelenleg csak Ho Si Minh-városban 126 projektet érintenek a közbeeső állami földterületekhez kapcsolódó jogi és építési folyamatok. Bár ezt a kérdést a 148/2020/ND-CP rendelet, illetve jelenleg a 2024. évi földtörvény szabályozza, még nem sikerült tisztázni és alaposan megoldani. Ezenkívül a földhasználati díjak kiszámítása továbbra is számos problémát vet fel, ami az országos projektek jogi problémáinak 60-70%-át okozza az utóbbi időben.

A földtörvényt, a lakástörvényt és az ingatlanügyi törvényt elfogadták, de a gyakorlati hatékony végrehajtás biztosítása érdekében továbbra is szükség van irányító körlevelekre és rendeletekre.

Tőke szempontjából számos ingatlanvállalkozás küzd nehézségekkel, különösen azok, amelyek magas kötvényadóssággal rendelkeznek. A statisztikák szerint a 2024-ben lejáró vállalati kötvények összege meghaladja a 300 000 milliárd VND-t, amelyből csak az ingatlankötvények teszik ki a több mint 130 000 milliárd VND-t.

Ez hatalmas szám az ingatlanpiac jelenlegi nehéz likviditási helyzetében. Ráadásul a projekt jogi státusza stagnál, ami megnehezíti a vállalkozások számára, hogy új banki hitelekhez jussanak.

Piaci változások

Az ingatlanpiac fellendüléséhez elengedhetetlen a gazdaság pozitív jelzéseinek támogatása. Ennek megfelelően Vietnam gazdasági növekedése 2024-ben várhatóan eléri a 6-6,5%-ot, és a 2024. júniusi rendes kormányülés 108/NQ-CP számú határozata, valamint a kormány helyi önkormányzatokkal tartott online konferenciája szerint a cél a 7% elérése. Ez lendületet ad a gazdaságnak általában, és különösen az ingatlanpiacnak.

Emellett figyelemre méltó pozitív jel az import-export forgalomból származó adatok is, amikor az ország teljes import-export áruinak összértéke 2024 első 8 hónapjában elérte az 511,11 milliárd USD-t, ami 16,7%-os növekedést jelent 2023 azonos időszakához képest. Ebből az export 265,09 milliárd USD, az import 246,02 milliárd USD, a kereskedelmi többlet pedig 19,07 milliárd USD volt. Ezáltal kereskedelmi többlet keletkezett, valamint nőttek az ország devizaforrásai.

A tőkepiacon a belföldi hitelkamatok, bár kissé emelkednek, az Állami Bank iránymutatása szerint továbbra is alacsonyak.

Piaci szempontból az ingatlanpiac fellendülésének forgatókönyve a belvárosi területeken, a meglévő új városi területeken, a sűrűn lakott területeken, a teljes felszereltségű vagy olyan kereskedelmi ingatlantípusokban figyelhető meg tisztábban, amelyek kihasználhatják a lízingből származó cash flow-t...

A jelenlegi piacot figyelve a tranzakciók volumene főként a megfizethető lakástípusokra koncentrálódik, amelyek a valós lakáskeresletet szolgálják ki, amely mindig magas szinten van a nagyvárosokban, kényelmesen megközelíthető a központból, teljes körű jogi dokumentációval rendelkezik, valamint egyértelmű építési folyamattal rendelkezik. Ez részben tükröződik a B és C osztályú lakástermékek kiemelkedő tranzakciós volumenében Ho Si Minh-városban és a szomszédos tartományokban, amelyek az idei év első 5 hónapjában a teljes piac új kínálatának 62%-át tették ki.

Ez részben annak köszönhető, hogy a befektetők alaposan alkalmazzák az értékesítési politikákat, amelyek számos, az ügyfelek javát szolgáló ösztönzőt, fizetési ütemezési politikát, tőke- és kamattürelmi időszakok támogatását, nyitóajándékokat stb. tartalmaznak, hogy az általános nehézségek közepette ösztönözzék a piaci keresletet.

Az alacsony kereslet akár az év végéig is eltarthat. Ennek megfelelően a nagy, sűrűn lakott városokban, mint például Ho Si Minh-város és Hanoi, a lakóingatlan-szegmens továbbra is vonzani fogja a piac figyelmét, és átterjed a szomszédos tartományokra. Különösen a lakásszegmens fogja megtartani vezető pozícióját a teljes piac kínálatában és fogyasztásában, míg a telkek és a szomszédos sorházak/villák szegmense a meglévő, sűrűn lakott, szinkron infrastruktúrával rendelkező lakóövezetekben várhatóan szintén jelentős fellendülést mutatnak majd az elkövetkező időszakban.

Bár a turisztikai ágazat pozitív jeleket mutatott – 2024 első 8 hónapjában összesen 11,4 millió nemzetközi látogató érkezett, ami 45,8%-os növekedést jelent 2023 azonos időszakához képest –, az üdülőingatlanok fellendülése még mindig nem igazán arányos. Ezek az ingatlanpiaci szegmensek továbbra is számos kihívással néznek szembe, a fellendülés üteme lassú, és rövid távon nem valószínű áttörés.

Miután 2020-tól 2023 elejéig elkerülhetetlenül alkalmazkodási időszakon ment keresztül, az ingatlanpiac szilárd ugródeszkákat kapott a hosszú távú fenntartható fejlődéshez. Ennek megfelelően a piac 2024 utolsó hónapjaiban valószínűleg továbbra is mutat majd bizonyos pozitív pontokat, de még mindig mérsékelt szinten marad. A javulás egyértelműbb jelei várhatóan 2025 közepe és 2026 eleje között mutatkoznak majd, amikor a jelenlegi elmaradás teljes mértékben megoldódik.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html