A földtörvény módosítása: Véget ért a spekuláció és a kártérítési célú földfelhalmozás korszaka?

Szakértők szerint a földtörvény módosítása segít megakadályozni az olcsó földek magas kompenzációs árakra számítva történő megvásárlásával kapcsolatos spekulációkat.

A Földtörvény számos cikkének módosításáról és kiegészítéséről szóló törvénytervezetben, amelyet a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium a közelmúltban nyújtott be a kormánynak, az egyik olyan tartalom, amely felkeltette a nyilvánosság figyelmét, az a javaslat, amely a földhasználók jogainak kiigazítását javasolja azokban az esetekben, amikor a hatóságok bejelentették a földterületek rekultivációját, de még nem hoztak döntést.

A földterület-felújításra várva szigorítsák a földügyleteket.

A valóságban a földszerzésre várva a földtulajdonosok továbbra is átruházhatják, ajándékozhatják vagy tőkeként befizethetik földhasználati jogaikat (földtulajdoni igazolás). Ez azonban ahhoz vezethet, hogy kompenzáció reményében földet vásárolnak és adnak el, azzal a céllal, hogy a politikát személyes haszonszerzésre használják ki.

Ennek megoldására a minisztérium azt javasolja, hogy azok, akik átruházás, ajándékozás vagy tőkejuttatás formájában kapnak földhasználati jogot, csak azoknak megfelelő kártérítésre, támogatásra és áttelepítésre legyenek jogosultak, akiknek a földjét korábban kisajátították.

A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium szerint a földszerzésre váró időszakban a földügyletek szigorítása fékezni fogja a spekulációt, és biztosítja a kártérítési és földterület-eltakarítási politikák méltányosságát.

Olyan helyzet alakult ki, hogy sokan mezőgazdasági területeket halmoznak fel, arra várva, hogy azokat beépítsék a tervezési tervbe, hogy kártérítést kaphassanak. (Szemléltető ábra)

A közelmúltban, a 2024-es földtörvény hatálybalépése után olyan helyzet alakult ki a piacon, hogy sokan „felhalmozzák a földet kártérítés reményében”, különösen az infrastruktúra, ipari övezetek, autópályák, körgyűrűk, repülőterek stb. számára tervezett területek körül. Ez azért van, mert az új törvény megváltoztatja a földárak meghatározásának módját, hogy közelebb legyen a piaci árakhoz, és számos szabályozást vezet be az áttelepítési támogatásokra, az ingatlan-kártérítésekre és a földbe fektetett beruházási költségekre vonatkozóan.

Pham Duc Toan úr, az EZ Property Company vezérigazgatója megjegyezte, hogy már a 2024-es földtörvény alkalmazása előtt is voltak olyanok az ingatlanpiacon, akik magánszemélyek, csoportok és szervezetek vásároltak fel földet az új törvény változásaira számítva.

Toan úr megemlítette, hogy a 2024-es földtörvény tökéletesítette a mezőgazdasági földterületek kezelésére és használatára vonatkozó mechanizmusokat és politikákat azáltal, hogy a mezőgazdasági földhasználati jogok átruházásának korlátját a településen kiosztott földterületek maximális összegének 15-szörösére kiterjesztette.

És amint a legtöbb akadály elhárult, a mezőgazdasági területek iránt ismét megnőtt a kereslet. Sok vállalkozás körében elterjedt, hogy ilyen típusú földeket vásároljon fel a településeken, hogy farmokat, csúcstechnológiás mezőgazdasági modelleket vagy ipari modelleket építsen. Alternatív megoldásként sok befektető vásárolt mezőgazdasági területeket a földterületek megtisztítására és a magas áron történő kártérítésre számítva.

Ugyanezzel a nézettel rendelkező Nguyen Quang Huy úr, a Nguyen Trai Egyetem Pénzügyi és Banki Karának vezérigazgatója is úgy értékelte, hogy a valóságban az évek során, valahányszor információk jelennek meg tervezésekről vagy nagyszabású infrastrukturális projektekről, a piac gyakran rövid távú földfelhalmozási hullámot lát, hogy profitáljanak a kompenzációs különbségekből. Ez nemcsak a földárakat hajtja fel gyorsan a valós értékükhöz képest, hanem növeli a földterület-tisztítás költségeit is, ami közvetlenül befolyásolja a közberuházások hatékonyságát és a projektek előrehaladását.

Ami még ennél is fontosabb, ha hagyjuk, hogy a tervezési információkon alapuló spekuláció folytatódjon, a piac fokozatosan a „politikai elvárásokon alapuló befektetés” mentalitását fogja kialakítani a tényleges földhasználati igények és a föld valós kitermelési értéke helyett. Ez káros a gazdaság stabil fejlődésére.

„ A földtörvény módosítása, beleértve a földhasználók jogainak kiigazítását is, segíteni fog ennek a helyzetnek a megfékezésében ” – jósolta Mr. Huy.

A kompenzációnak a tervezés bejelentésekor érvényes földárakon kell alapulnia.

Ha a tervezési információkon alapuló spekuláció folytatódik, a piac fokozatosan a „politikai elvárásokon alapuló befektetés” mentalitását fogja kialakítani a tényleges földhasználati igények és a föld valós kitermelési értéke helyett. Ez káros a gazdaság stabil fejlődésére.

Nguyễn Quang Huy úr - a Pénzügyi és Banki Kar vezérigazgatója (Nguyễn Trai Egyetem)

A földtörvény javasolt módosításaival kapcsolatban a szakértők úgy vélik, hogy az ingatlanpiac átszervezésének szakaszába lépve, a nagyobb átláthatóság és a fenntartható fejlődés felé, a földtörvény tervezett módosításai, különösen a földügyletek földszerzésre váró időszakban történő ellenőrzésére vonatkozó tartalom, amely korlátozza a „kártérítésre számítva történő adásvételt”, a vagyonkezelő ügynökség elismerésre méltó erőfeszítéseit mutatják az intézményi keretrendszer javítása és a piaci torzulások csökkentése terén.

Nguyễn Quang Huy úr szerint azonban a „kártérítésre számítva” folytatott spekulációk megfékezése érdekében a megközelítésnek a földszerzés bejelentése után felmerülő hasznok ellenőrzésére kellene összpontosítania, a tranzakciók teljes tiltása helyett.

Először is, egyértelműen meg kell határozni egy „jogi időkeretet” a földszerzésről szóló hivatalos értesítés vagy a tervezés bejelentésének dátumától számítva. Ezt követően továbbra is lebonyolíthatók tranzakciók, de a kártérítésre, támogatásra vagy áttelepítési politikára való jogosultságot az eredeti földhasználó szerint kell meghatározni. Ez a megközelítés fenntartja a piaci átláthatóságot és csökkenti a rövid távú spekulatív ösztönzőket.

Továbbá az információk átláthatósága kulcsfontosságú. Amikor a tervezési információk nem nyilvánosan és következetesen elérhetők, gyakran egyenlőtlenségek merülnek fel az információkhoz való hozzáférésben, ami bizonyos spekulánscsoportoknak előnyt biztosít a piaccal szemben. Ezért elő kell mozdítani a földadatok digitalizálását, valós időben nyilvánosan közzé kell tenni a tervezési információkat, és biztosítani kell, hogy a polgárok egyenlő hozzáféréssel rendelkezzenek az információkhoz.

Az adminisztratív eszközök mellett további kutatásokat kellene végezni olyan pénzügyi eszközökkel kapcsolatban is, mint a rövid távú tranzakciókra kivetett magas adók, vagy a tervezési változtatásokból adódó hozzáadott érték. Ez egy puha megoldás, de hosszú távon hatékony, és összhangban van számos ország modern kormányzási trendjeivel.

Huy úr szerint azonban az ellenőrző intézkedéseket harmonikusan kell megtervezni, mivel a földtulajdonlás joga továbbra is a nép legitim tulajdonjoga. A cél a politikák személyes haszonszerzésre való felhasználásának korlátozása kell, hogy legyen, nem pedig a jogos polgári tranzakciók megzavarása.

Továbbá az a javaslat, hogy azok, akik földhasználati jogot átruházás, ajándékozás vagy tőkejuttatás formájában kapnak, csak azoknak megfelelő kártérítésre, támogatásra és áttelepítésre legyenek jogosultak, akiknek a földjét korábban kisajátították, meglehetősen ésszerű és megvalósítható megközelítés.

A szakértők előrejelzése szerint a földtörvény módosítása megfékezi a földspekulációt és a kártérítés reményében történő felhalmozást.

A javaslat pozitívuma, hogy közvetlenül befolyásolja a spekulatív ösztönzőket. Amikor a kártérítési juttatások már nem emelkednek a földterületek rekultiváció előtti időszakban történő viszonteladásával, a „kártérítésre számítva történő vásárlás” vonzereje jelentősen csökkenni fog.

Ahhoz azonban, hogy a szabályozás teljes mértékben hatékony legyen, összekapcsolt földadat-rendszerre, a „jogok véglegesítésének” határidejére vonatkozó egyértelmű szabályozásra, valamint a szokatlan tranzakciók fokozott átláthatóságára és nyomon követésére van szükség azokon a területeken, ahol a földterületek megszerzésére készülnek.

„ Átfogó megvalósítás esetén ez nemcsak egy rövid távú piaci jelenség kezelésére jelentene megoldást, hanem hozzájárulna egy átláthatóbb ingatlanpiaci környezet kiépítéséhez, a spekuláció csökkentéséhez, és a földkészletek hosszú távon érdemibb és fenntarthatóbb gazdasági fejlődés felé történő irányításához is ” – hangsúlyozta Mr. Huy.

Egy hanoi ingatlancég vezetője azt is javasolta, hogy a kártérítésre számítva folytatott földspekulációk megfékezése érdekében a földtörvény csak a tervezés bejelentésekor fennálló jelenlegi földhasználat alapján biztosítson kártérítést, és ne tartalmazzon abnormális áremelkedéseket a projektinformációk közzététele után. Ugyanakkor azoknak is korlátozni kellene a kártérítési jogait, akik a tervezés bejelentése után vásárolnak földet.

Chau Anh

Forrás: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html