A földügyletek hatálybalépésének időpontja

Mivel a föld különleges vagyon, a földhasználati jogok átruházásának meg kell felelnie a földjog és a közjegyzői hitelesítés rendelkezéseinek. Ezért van különbség az átruházási szerződés érvényessége és a földhasználati jogok átruházásának érvényessége között.

Aláírtam a szerződést, de még nem tudom, hogy érvényes-e

Mivel sürgősen nagy összegre volt szükségük adósságaik rendezéséhez, PTG asszony (aki Dong Nai tartomány Dong Tam községében lakik) és férje szerződést kötöttek arról, hogy egy összesen 2 hektáros (vörös könyvvel ellátott) évelő földterületből 4 szao földet ruháznak át HVB úrra (aki Tan Loi községben lakik, Dong Nai tartományban) 800 millió VND-ért. Mivel HVB úrnak nem volt elég pénze az összes összeg egy összegben történő kifizetésére, csak 100 millió VND-t helyezett letétbe, és vállalta, hogy egy hónappal később kifizeti a teljes összeget a föld megvásárlásához. Ezt követően a két fél elment a legközelebbi közjegyzői irodába, hogy hitelesítsék a szerződést.

A Dong Nai Tartományi Ügyvédi Kamara ügyvédei jogi tanácsadást nyújtanak Dong Tam község lakosainak 2025 augusztusában. Fotó: Doan Phu

Egy hónap elteltével HVB úr még mindig nem teljesítette a kötelezettségvállalását. Ezért PTG asszony és férje nem ruházták át többé rá a földet, hanem közjegyző által hitelesített átruházási szerződést kötöttek valaki mással. Mivel nem tudta megvásárolni a földet PTG asszonytól és férjétől, mert valaki más "ellopta", HVB úr találkozott PTG asszonynyal és férjével, hogy követelje a befizetett foglaló visszafizetését. Ha PTG asszony és férje nem fizetné vissza a foglalót, ügyvédet fogadna, hogy beperelje és megakadályozza a tranzakciót közte és valaki más között.

A bonyolult helyzet enyhítése érdekében PTG asszony és férje beleegyeztek, hogy visszafizetik a 100 millió VND letétet HVB úrnak. Mrs. és férje azonban továbbra is tudni szeretnék: Melyik, közte és HVB úr, valamint a későbbi átvevő között létrejött, 4 szao földterület átruházásáról szóló szerződés lépett hatályba, és melyik nem?

Mivel sokan nem tudják, mikor lép hatályba a földtulajdonlási szerződés, illetve mennyi idő alatt lép hatályba a földtulajdonlási szerződés és a földhasználati jogok átruházásának hatása, nehézségekbe ütköznek a szerződés felmondásakor. Ilyen például DVR úr esete (aki Gia Kiem községben, Dong Nai tartományban lakik).

DVR úr elmondta: „Miután véglegesítette az árat, aláírt egy szerződést 150 négyzetméternyi, piros könyvvel ellátott ^lakótelk átruházásáról NTD asszonyra (aki Bien Hoa kerületben, Dong Nai tartományban lakik). A két fél csak aláírta, a szerződést pedig közjegyző hitelesítette. A szerződésben foglalt határidő lejárta után azonban a kedvezményezett, NTD asszony, még mindig nem készített elő elegendő pénzt a számára. Emiatt nem fejezte be a név NTD asszonyra való átruházásának eljárását.”

DVR úr tudni szeretné, hogy a közte és NTD asszony között érvényben lévő átruházási szerződés már érvényes-e, és van-e joga felmondani a szerződést, amikor eljön a fizetési és névváltoztatási határidő, de NTD asszony nincs jelen?

Az aláírás vagy a közjegyzői hitelesítés időpontjától érvényes?

A 2015. évi Polgári Törvénykönyv 401. cikke kimondja, hogy a jogszerűen megkötött szerződés a megkötésének időpontjától hatályos. A szerződés hatálybalépésének időpontjától kezdve a felek kötelesek egymással szemben jogaikat és kötelezettségeiket kötelezettségvállalásként teljesíteni.

Ugyanakkor a 2015. évi Polgári Törvénykönyv 500. cikkétől az 503. cikkéig terjedő szakasz kimondja, hogy a földhasználati jogról szóló szerződés a felek közötti megállapodás, amely szerint a földhasználó a földhasználati jogokat a Földtörvény rendelkezései szerint átruházza a másik félre; a másik fél gyakorolja a földhasználóval kötött szerződés szerinti jogokat és kötelezettségeket. A földhasználati jogról szóló szerződés tartalma nem lehet ellentétes a használat céljára, a földhasználat időtartamára, a tervezésre, a földhasználati tervre, valamint a földről szóló törvény és a vonatkozó törvények egyéb rendelkezései szerinti egyéb jogokra és kötelezettségekre vonatkozó rendelkezésekkel.

A földhasználati jogokra vonatkozó szerződéseket írásban kell megkötni, a 2015. évi Polgári Törvénykönyv, a földről szóló törvény és az egyéb vonatkozó jogszabályok rendelkezéseivel összhangban. A földhasználati jogokra vonatkozó szerződések végrehajtásának a földről szóló törvény és az egyéb vonatkozó jogszabályok által előírt megfelelő eljárásokat és alaki követelményeket kell követnie. A földhasználati jogok átruházása a földről szóló törvényben előírt bejegyzés időpontjától hatályos.

„A földhasználati jog átruházására vonatkozó szerződés a közjegyzői hitelesítés időpontjában lép hatályba. A földhasználati jog átruházása a változások földről szóló törvény rendelkezései szerinti bejegyzésének időpontjában lép hatályba.”
NGUYEN DUC ügyvéd, Dong Nai Tartományi Ügyvédi Kamara.

Ezenkívül a 2024. évi közjegyzői hitelesítésről szóló törvény 6. cikke egyértelműen kimondja, hogy a közjegyző által hitelesített okiratok attól a pillanattól kezdve hatályosak, amikor a közjegyző aláírja azokat, és a közjegyzői szervezet lebélyegzi a dokumentumot. A közjegyző által hitelesített okiratok az érintett felek számára hatályosak, és alapul szolgálnak ahhoz, hogy az ügyletben részt vevő felek felkérjék az illetékes állami szerveket a közjegyző által hitelesített ügylettel kapcsolatos eljárások lefolytatására.

Nguyen Duc ügyvéd (Dong Nai Tartományi Ügyvédi Kamara) elmondta: A fenti szabályozások alapján PTG asszony és HVB úr között 4 szao földterület átruházásáról szóló szerződés még nem lépett hatályba, mivel nem felelt meg a formai feltételeknek (nincs közjegyző által hitelesítve). Ami a házaspár és HVB úr között létrejött szerződést illeti, az a közjegyzői hitelesítés időpontjában lép hatályba. Az, hogy HVB úr kéri a letét visszafizetését, és a házaspár elfogadja azt, nem kapcsolódik ahhoz a kérdéshez, hogy a földterület-átruházási szerződés hatályba lép-e vagy sem.

DVR úr esetében: A közte és NTD asszony között létrejött átruházási szerződés hatályba léphet. Mivel azonban NTD asszony nem teljesítette megfelelően a szerződésben vállalt kötelezettségeit, joga van kérni az aláírt szerződés felmondását. A közjegyző által hitelesített szerződés felmondásának a következő feltételeknek kell megfelelnie: Amikor a szerződésben részt vevő összes személy egyetértése és írásbeli kötelezettségvállalása van. Ugyanakkor a közjegyző által hitelesített szerződés felmondásának közjegyzői hitelesítését az előző közjegyzői szervezetnél, közjegyzőnek kell lefolytatnia.

Amennyiben DVR úr nem mondja fel a közjegyző által hitelesített szerződést a közjegyzői szervezetnél, joga van pert indítani, kérve a bíróságtól a szerződés felmondását, mivel NTD asszony súlyosan megsértette a szerződéses kötelezettségeit, és nem teljesítette megfelelően a szerződésben vállalt kötelezettségeit.

Doan Phu

Forrás: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/