Az az időpont, amikor a földügyletek hatályba lépnek.

Az olyan földterületek, amelyek földhasználati joggal (más néven földtulajdoni igazolással) rendelkeznek, és amelyek nem képezik vita, ítéletvégrehajtás, lefoglalás stb. tárgyát, átruházhatók.

Mivel a föld különleges vagyon, a földhasználati jogok átruházásának meg kell felelnie a földjogi előírásoknak és a közjegyzői hitelesítési eljárásoknak. Ezért van különbség az átruházási szerződés érvényessége és a földhasználati jogok átruházásának érvényessége között.

Egy szerződést anélkül kötöttek, hogy tudták volna, hatályba lépett-e.

Mivel sürgősen nagy összegű pénzre volt szükségük az adósságok rendezéséhez, PTG asszonynak és férjének ( Dong Nai tartomány Dong Tam községének lakosai) átruházási szerződést írtak alá HVB úrral (Dong Nai tartomány Tan Loi községének lakosa) 4 szao (körülbelül 0,4 hektár) évelő növényekkel beültetett földterületre (földtulajdoni engedéllyel) 800 millió VND értékben. Mivel HVB ​​úrnak nem volt elég pénze az azonnali fizetésre, csak 100 millió VND letétet fizetett be, és vállalta, hogy a teljes összeget egy hónappal később kifizeti. Ezt követően mindkét fél elment a legközelebbi közjegyzői irodába, hogy hitelesítse a szerződést.

A Dong Nai Tartományi Ügyvédi Kamara ügyvédei jogi tanácsadást nyújtottak Dong Tam község lakóinak 2025 augusztusában. Fotó: Doan Phu

Egy hónap elteltével HVB ​​úr még mindig nem teljesítette a kötelezettségvállalását. Ezért PTG asszony és férje úgy döntöttek, hogy nem ruházzák át többé rá a földet, és ehelyett közjegyző által hitelesített átruházási szerződést kötöttek valaki mással. Mivel nem tudta megvásárolni a földet PTG asszonytól és férjétől, mert valaki más "ellopta" tőle, HVB úr szembesítette őket, és követelte a letét visszafizetését. Ha PTG asszony és férje nem fizetik vissza a letétet, azzal fenyegetőzött, hogy ügyvédet fogad, aki beperli őket, és megakadályozza a köztük és a másik fél között létrejövő tranzakciót.

A további bonyodalmak elkerülése érdekében PTG asszony és férje beleegyeztek, hogy visszafizetik a 100 millió VND letétet HVB úrnak. Azonban továbbra is tudni szeretnék a következőket: A közöttük és HVB úr, valamint közöttük és a későbbi átvevő között létrejött 4 sao (körülbelül 1200 négyzetméter) földterület átruházására vonatkozó szerződések közül melyik szerződés érvényes most, és melyik nem?

Mivel sokan nincsenek tisztában azzal, hogy mikor lépnek hatályba a földtulajdonlási szerződések, és hogy mi a különbség a földtulajdonlási szerződés hatálybalépési dátuma és a földhasználati jogok átruházásának hatálybalépési dátuma között, gyakran nehézségekbe ütköznek a szerződés megszüntetésekor. Például DVR úr esete (aki Gia Kiem községben, Dong Nai tartományban lakik).

DVR úr kijelentette: Miután megegyeztek az árban, szerződést készített 150 ^{négyzetméternyi} lakótelk átruházásáról földtulajdoni igazolással Ms. NTD-re (aki a Dong Nai tartománybeli Bien Hoa kerületben lakik). Mindkét fél csak aláírta a szerződést, amelyet aztán közjegyző hitelesített. A szerződésben foglalt határidő lejárta után azonban Ms. NTD-nek még mindig nem volt elég pénze a kifizetésre. Ezért nem hajtotta végre a tulajdonjog átruházását Ms. NTD-re.

DVR úr tudni szeretné, hogy a közte és NTD asszony között létrejött átruházási szerződés hatályba lépett-e, és hogy joga van-e felmondani a szerződést, ha NTD asszony nincs jelen a fizetés és a tulajdonjog átruházásának napján?

A szerződés az aláírás vagy a közjegyző általi hitelesítés időpontjától lép hatályba?

A 2015. évi Polgári Törvénykönyv 401. cikke kimondja, hogy a jogszerűen megkötött szerződés a megkötés időpontjában hatályos. A szerződés hatálybalépésétől kezdve a felek kötelesek egymással szemben a megállapodás szerinti jogaikat és kötelezettségeiket teljesíteni.

Ugyanakkor a 2015. évi Polgári Törvénykönyv 500–503. cikke kimondja, hogy a földhasználati jogokról szóló szerződés a felek közötti megállapodás, amellyel a földhasználó a földhasználati jogokat a Földtörvénnyel összhangban átruházza a másik félre; a másik fél gyakorolja a földhasználóval kötött szerződés szerinti jogokat és kötelezettségeket. A földhasználati jogokról szóló szerződés tartalma nem lehet ellentétes a földhasználat céljára, a földhasználat időtartamára, a földhasználat tervezésére, a földhasználati tervekre, valamint a földjogban és más vonatkozó törvényekben előírt egyéb jogokra és kötelezettségekre vonatkozó szabályokkal.

A földhasználati jogokra vonatkozó szerződéseket írásban kell megkötni, a 2015. évi Polgári Törvénykönyv, a földtörvény és az egyéb vonatkozó törvények rendelkezéseivel összhangban. A földhasználati jogokra vonatkozó szerződések aláírásának a földtörvény és az egyéb vonatkozó törvények által előírt megfelelő eljárásokat kell követnie. A földhasználati jogok átruházása a földtörvényben meghatározottak szerint a bejegyzés időpontjától hatályos.

„A földhasználati jogok átruházásáról szóló szerződés a közjegyzői hitelesítés időpontjában lép hatályba. A földhasználati jogok átruházása a változások földjogi szabályozásoknak megfelelő bejegyzésének időpontjától hatályos.”

NGUYEN DUC ügyvéd, Dong Nai Tartományi Ügyvédi Kamara.

Továbbá a 2024. évi közjegyzői törvény 6. cikke egyértelműen kimondja, hogy a közjegyző által hitelesített okirat attól a naptól hatályos, amikor a közjegyző aláírja és a közjegyzői gyakorló szervezet lebélyegzi. A közjegyző által hitelesített okirat jogilag kötelező érvényű az érintett felekre nézve, és alapul szolgál arra, hogy a felek kérjék az illetékes állami szervtől a közjegyző által hitelesített ügylettel kapcsolatos eljárások lefolytatását.

Nguyen Duc ügyvéd (Dong Nai Tartományi Ügyvédi Kamara) kijelentette: A fent említett szabályozások alapján a PTG asszony és férje, valamint HVB úr között létrejött 4 sao (körülbelül 1000 négyzetméter) földterület átruházásáról szóló szerződés még nem lépett hatályba, mivel nem felel meg a formai követelményeknek (nem került közjegyző által hitelesítésre). A házaspár és egy későbbi fél között létrejött szerződés azonban a közjegyzői hitelesítés időpontjában lép hatályba. Az, hogy HVB úr kéri a letét visszatérítését, amelyben a házaspár beleegyezett, független attól, hogy a földterület-átruházási szerződés jogilag érvényes-e vagy sem.

DVR úr ügyét illetően: A közte és NTD asszony között létrejött átruházási szerződés érvényes. Mivel azonban NTD asszony nem teljesítette a szerződésben foglalt kötelezettségeit, joga van kérni annak felbontását. A közjegyző által hitelesített szerződés felbontásához a következő feltételeknek kell teljesülniük: A szerződésben részt vevő összes fél írásbeli megállapodásának vagy kötelezettségvállalásának kell lennie. Továbbá a felbontás közjegyzői hitelesítését ugyanannak a közjegyzői irodának kell elvégeznie, amely korábban a szerződést hitelesítette, valamint egy közjegyzőnek.

Ha a közjegyző által hitelesített szerződést nem lehet közjegyzői irodában felmondani, DVR úrnak joga van pert indítani, kérve a bíróságtól a szerződés érvénytelenítését azon az alapon, hogy NTD asszony súlyosan megszegte szerződéses kötelezettségeit, és nem teljesítette a szerződésben foglalt kötelezettségeit.

Doan Phu

Forrás: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/