A földértékelési módszer leszűkítése a többletérték alapján.

A szabályozások nincsenek összhangban a valósággal.

A módosított földtörvény tervezetének 159. cikkelyének c) pontja, 5. alpontja a következőképpen határozza meg a földárak többletmódszerrel történő meghatározásának elvét: „A többletmódszert a nem mezőgazdasági földterületek és olyan területek értékelésére kell alkalmazni, amelyekbe még nem fektettek be műszaki infrastruktúrát, vagy amelyeken még nem épült meg a részletes építési terv szerinti építési munkálat, kivéve az e záradék d) pontjában meghatározott eseteket.”

Meg kell határozni a fejlesztési potenciállal rendelkező földterület értékelése során alkalmazandó maradványmódszert.

A közelmúltban a földárról szóló 44/2014. (VII. 14.) Korm. rendelet módosításának tervezete szintén szűkítette a hatályt a módosított földtörvény tervezetében foglaltakhoz hasonlóan. A lakosság és a szakértők számos kifogása miatt azonban a felülvizsgált 44/2014. (VII. 14.) rendelet előkészítő bizottsága később elfogadta és felülvizsgálta ezt a tartalmat, megtartva a jelenlegi szabályozást. Ez azt jelenti, hogy a többletmódszert alkalmazzák a tervezési változások vagy a földhasználat átalakítása miatt fejlesztési potenciállal rendelkező földrészletek értékelésére, amikor a teljes feltételezett fejlesztési bevétel és a teljes becsült költség meghatározható.

Valójában a többletmódszer a föld értékének meghatározására szolgáló módszer a jövőbeni fejlesztési célú felhasználása alapján, nem pedig a jelenlegi felhasználása alapján, mint az összehasonlító vagy a jövedelmi módszerek esetében. A többletmódszer tükrözi az értékelt föld piaci értékét, beleértve olyan tényezőket, mint: a földhasználat célja; a földhasználat időtartama; a beépítési sűrűség; az épületmagasság; a földhasználati együttható; és tükrözi a cash flow-k gyakorlati értékét a beruházásokban, a termelésben és az üzleti életben. Ezért sok vállalkozás szerint ez egy modern ingatlanértékelési módszer is, összhangban a nemzetközi gyakorlattal, mivel egyértelműen tükrözi egy ingatlanprojekt pénzügyi jellegét, beleértve a költségeket, a bevételeket és a nyereséget.

A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke, Le Hoang Chau úgy értékelte, hogy a földtörvény módosításáról szóló, a földárak meghatározására vonatkozó többletmódszert alkalmazó szabályozás egy nagyon fontos kategóriát hagy figyelmen kívül: a mezőgazdasági földterületet. A Sama Dubai Group (Egyesült Arab Emírségek - EAE) által korábban Phu Yen tartományban történő befektetésre regisztrált különleges gazdasági övezeti projekt esetére hivatkozva, amelynek teljes befektetése akár 250 milliárd USD is lehet, Le Hoang Chau úr elemezte: legfeljebb 300 000 hektáros földterületen belül mezőgazdasági földterület található; ha ezt a földtípust nem említik, lehetetlen kiszámítani a földhasználati díjakat. Egyetlen városfejlesztési projekt sem áll kizárólag nem mezőgazdasági földterületből; mindig vegyes használatú földterületről van szó.

Ezért a fenti szabályozás túlságosan elrugaszkodott a valóságtól, és ahhoz a következményehöz vezet, hogy csak kis léptékű ingatlanprojektek és kis méretű lakóparkok fejleszthetők. Nagy léptékű városi területek nem építhetők. Továbbá, miután a mezőgazdasági területet városi, ipari vagy lakóövezetté alakították át, azt természetesen az illetékes hatóság jóváhagyta, így szilárd alapot teremtve a többletmódszer alkalmazásához a földhasználati díjak kiszámításakor.

„Arról nem is beszélve, hogy jelenleg létezik a tengerből visszaszerzett földterületek osztályozása, beleértve azokat az eseteket is, amikor az állam közvetlenül végzi a munkát, és azokat is, amikor magánszemélyek végzik. Tehát milyen földterületet vonnak vissza a tengerből? Nem mezőgazdasági földterületet vagy vízfelülettel rendelkező mezőgazdasági földterületet? Például az akvakultúrára használt lagúnák vízfelülettel rendelkező part menti földterületek. Helytelen ezt nem mezőgazdasági földterületnek nevezni; mezőgazdasági földterületnek kellene lennie” – idézte Chau úr, és azt javasolta, hogy a többletmódszert alkalmazzák a mezőgazdasági földterületekre is, esetleg összehangolva azt a 44. rendelet jelenlegi módosítástervezetével: „A többletmódszert a tervezési változások vagy a földhasználat átalakítása miatt fejlesztési potenciállal rendelkező földterületek értékelésére alkalmazzák, amikor meghatározzák a teljes feltételezett fejlesztési bevételt és a teljes becsült költséget.”

A nemzetközi gyakorlattal összhangban

Nguyen The Phuong úr, a Vietnami Értékelési Szövetség alelnöke úgy véli, hogy a többletmódszer alkalmazása a fejlesztési potenciállal rendelkező földterületek árának meghatározására tudományosan megalapozott, összhangban van a nemzetközi gyakorlattal, és szükséges a földárak meghatározásához Vietnamban napjainkban. Ezt a módszert gyakran használják olyan fejlesztési potenciállal rendelkező földterületek értékelésére, ahol nincsenek hasonló telkekre vonatkozó tranzakciók, ami lehetetlenné teszi az összehasonlító vagy más módszerek alkalmazását. A lakóingatlanok árának kiszámítása, majd a lakóingatlanok árának és a földár-táblázatban szereplő egyéb földtípusok százalékos arányával való szorzás módszerének alkalmazása nem megvalósítható.

A közelmúltban, amikor a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium a 44. számú rendelet módosításait fogalmazta meg és kérte a véleményeket, számos javaslat érkezett, és nagy örömmel fogadta, hogy a hivatal beépítette ezeket, és megtartotta a jelenlegi többletmódszert. Ezért a szintén e hivatal által kidolgozott (módosított) földtörvény-tervezetnek újra kell gondolnia a többletmódszerre vonatkozó szabályozást, hogy összhangba kerüljön a jelenlegi szabályozással. A többletmódszernek csak a nem mezőgazdasági területekre történő alkalmazása nehézkes lenne, mivel a nagy értékű vegyes hasznosítású területek esetében nagyon nehéz lenne más módszereket alkalmazni.

Például az összehasonlító módszer csak alacsony épületekre alkalmazható, és nem alkalmazható magas épületekre, többfunkciós épületekre vagy ipari ingatlanokra. Eközben a jövedelemmódszer csak mezőgazdasági területekre alkalmazható, amelyek leginkább az egynyári növények termesztésére használt területekre alkalmasak... Ezért a jelenlegi szabályozás a 200 milliárd VND-t meghaladó projektek elakadásához vezet. Jelenleg a legtöbb ingatlanprojekt nagyon nagy beruházási tőkével rendelkezik. Továbbá ez a szabályozás jelentős veszteségeket okozhat az állami költségvetésnek a földár-korrekciós együttható módszerének hatálya alá tartozó telkek méretének bővülése miatt...

Le Hoang Chau úr továbbá azt javasolta, hogy a kormány fontolja meg a többletmódszer módosítását, amely a földárak meghatározásának egy olyan módszere, amely szerint a földterület vagy terület becsült teljes fejlesztési költségét kivonják a teljes becsült fejlesztési bevételből a földhasználati terv és az illetékes állami szervek által jóváhagyott részletes építési terv szerint, a tervezetben foglaltak helyett „a leghatékonyabb földhasználat (földhasználati együttható, beépítési sűrűség, az épület maximális emeletszáma) alapján”.

Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese úgy véli, hogy a földértékelés egy rendkívül speciális terület. Jelenleg a törvénytervezetből hiányzik számos értékelési módszer. Ezért a törvénynek nem kellene részletesen meghatároznia a földértékelési módszereket, hanem csak azt kellene előírnia, hogy azokat a már kiadott vietnami értékelési szabványok szerint kell végrehajtani. Ezeknek a szabványoknak tartalmazniuk kellene a különböző értékelési módszereket, mindegyiket részletesen leírva az eljárásokkal, folyamatokkal és a kapcsolódó kritériumokkal együtt.

Forráslink: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm