Havi 30 millió VND körüli jövedelemmel mekkora házat vegyek?

A piac elveszíti a 25 millió VND/m2 alatti lakásokat.

Az ingatlanpiaccal kapcsolatos friss információkkal kapcsolatban az Építésügyi Minisztérium közölte, hogy az újonnan jóváhagyott és befejezett lakásépítési projektek száma csökkent az előző évekhez képest, ami meglehetősen korlátozott kínálatot eredményezett a piacon. A lakásárak azonban általában emelkednek, meghaladva a használatra vásárolni kívánók többségének anyagi lehetőségeit.

Figyelemre méltó, hogy a megfizethető lakások szegmensében (25 millió VND/m2 alatti ár) szinte nincsenek projektek. A piac főként a középkategóriás szegmensből (25-50 millió VND közötti ár) áll, amelyek alkalmasak tőkék és kereskedelem mozgósítására.

Egy évek óta működő szociális lakásprojekt Hanoiban (Fotó: Ha Phong).

A Savills 2023 negyedik negyedévére vonatkozó hanoi ingatlanpiaci áttekintése szerint az új lakások kínálata 10 éve nem látott mélyponton van. A 4 milliárd VND feletti árú lakások a 2023-ban eladott lakások 42%-át tették ki, szemben a 2019-es 3%-kal. A 2-4 milliárd VND közötti árú lakások a piaci részesedés 55%-át teszik ki. A lakásoknak csak 3%-a ára 2 milliárd VND alatt van.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) szerint az elmúlt években a gyors gazdasági növekedés és a urbanizáció megnövelte a lakások iránti keresletet, miközben a kínálat folyamatosan csökkent, és 2018 óta nem mutat fellendülés jeleit, ami egyre súlyosabbá teszi a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányt.

A kínálati szerkezet egyre inkább a magas ár-érték arányú, befektetési és spekulációs célú termékek felé hajlik. Ez az elhúzódó fáziskülönbség a lakásárak folyamatos emelkedését okozza, egy új árszintet teremtve, amely messze meghaladja a többség megfizethetőségét.

Nemcsak egyre nehezebbé teszi a saját jövedelmükből lakáshoz jutást azok számára, akik lakásvásárlásra vágynak, hanem csökkenti is ezt az igényt. Különösen a fiatalabb generáció, akik fokozatosan feladják, mert "bármennyire is próbálkoznak, nem tudnak házat venni", áttérnek az élvezetes életmódra, előtérbe helyezve az albérletet.

Az egység kutatási adatai azt mutatják, hogy a megfizethető szegmensbe (25 millió VND/m2 alatt) tartozó lakások kínálatának aránya a teljes lakáskínálaton belül folyamatosan csökkent, a 2019-es 30%-ról 2022-re 7%-ra, illetve 2023-ra 6%-ra.

A 2019-2022 közötti időszakban a középkategóriás lakások (25-50 millió VND/m2) aránya szintén csökkent 54%-ra, 46%-ra, 34%-ra, illetve 27%-ra, a kínálat főként a 40-50 millió VND/m2 árú termékekből állt.

Eközben a valódi lakások iránti kereslet 80%-os arányával mindig is vezeti a lakáskeresleti szerkezetet, a fennmaradó 15% hosszú távú befektetési kereslet, 5% pedig spekulatív kereslet. A valódi lakások iránti keresletnek pedig csak mintegy 25%-a rendelkezik pénzügyi kapacitással arra, hogy valódi keresletté alakuljon.

A lakhatási költségek nem haladhatják meg a teljes jövedelem 30%-át.

A fenti kontextusban a szociális lakások mellett a megfizethető lakhatás lesz a fő és legerősebb fejlődési trend az ingatlanpiacon az elkövetkező időszakban. Mivel ez egy olyan szegmens, amely az emberek többségének igényeiből és tényleges képességeiből fakad.

Nguyen Van Dinh úr, a VARS elnöke szerint nincs hivatalos koncepciója a megfizethető lakhatásnak. Azonban rámutathatunk néhány jellemzőjére, ha összehasonlítjuk a szociális lakhatással, és a lakásárak ésszerűségének meghatározási módszerét használjuk.

Egy befejezetlen építési projekt Hanoi Ha Dong kerületében (Fotó: Ha Phong).

A szociális lakások elsősorban az alacsony jövedelműeknek és az ipari parkokban dolgozóknak szólnak, mentesülnek a földhasználati díjak alól, és kizárólag befektetőknek és lakásvásárlóknak szóló kedvezményes hitelcsomagokhoz férnek hozzá...

A megfizethető lakhatás mérsékelt árú, a többség anyagi lehetőségeinek megfelelő kereskedelmi ingatlan, amely átlagos és átlagoshoz közeli jövedelmű, bizonyos szintű megtakarítással rendelkező embereket céloz meg.

A VARS elnöke szerint a megfizethető lakhatás az, amikor minden háztartás egyensúlyban tudja tartani a lakhatási költségeket és az egyéb megélhetési kiadásokat a jövedelmén belül. A világ számos országában a lakhatás megfizethetőségének felmérésével kapcsolatos tapasztalatok szerint a megfizethető lakhatás olyan lakás, ahol a lakhatási költségek a teljes háztartási jövedelem legfeljebb 30%-át teszik ki.

„Egy körülbelül havi 30 millió VND jövedelemmel rendelkező háztartás esetében ennek a költségnek a 30%-a körülbelül évi 100 millió VND felhalmozódásnak felel meg, tehát a megfizethető lakhatás ára körülbelül 2-2,5 milliárd VND/lakás” – adott egy példát Dinh úr.

Szerinte jelenleg nagyon nehéz a fenti árkategóriába tartozó lakásprojekteket fejleszteni, különösen a két speciális városi területen, ahol nagy a lakáskereslet. A nehéz azonban nem jelenti azt, hogy lehetetlen.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm