További megoldások ingatlanügyletekhez

2024 első 9 hónapjában a vietnami ingatlanpiac számos pozitív változást mutatott, amelyek a kínálat, az eladási árak és a vevői kereslet növekedésében tükröződtek. Ezzel párhuzamosan számos ingatlanprojekt és vállalkozás hagyta maga után a nyomot konkrét tevékenységei révén, új életerőt hozva a piacra.

Pozitív változás

A Savills Vietnam jelentése szerint 2024 első 9 hónapjában a 4 milliárd VND feletti árú lakások az eladott lakások teljes számának 70%-át tették ki. Különösen a nagyobb városokban, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, folytatódott a lakásárak jelentős növekedése. Hanoiban az új lakásárak 6%-kal emelkedtek, elérve az átlagosan 69 millió VND/m²-t; míg Ho Si Minh-városban az új lakásárak elérték a 68 millió VND/m²-t. Az áremelkedés a piac hevülését és a magas keresletet mutatja.

A Hanoiban és Ho Si Minh-városban elindított új luxuslakás-projektek nagy figyelmet kaptak a vásárlóktól, a felhasználási arány akár 60-80% is lehet. A projektek nemcsak a piaci kínálat növeléséhez járulnak hozzá, hanem a modern infrastruktúra és a kényelmes közlekedési kapcsolatok révén számos lakost is vonzanak.

Az ingatlanszektor nagyvállalatai, mint például a Vingroup, a Novaland, a Sun Group... mind jelentős előrelépést tettek a projektek megvalósításában és az üzleti tevékenységek előmozdításában. Egy tipikus példa erre a Hoa Binh Construction Group Corporation, az építőipar egyik legnagyobb vállalkozója, amely a Vietnámi Beruházási és Fejlesztési Banktól (BIDV) támogatást kapott, amelynek hitelkerete akár 4000 milliárd VND-ig terjedhet. Ez nemcsak a Hoa Binh-nek segít átvészelni a nehéz időszakot, hanem a nagy ingatlanvállalatok fellendülésének pozitív jele is.

A Novaland Group Aqua City (Dong Nai) és NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) szuperprojektjeinek sorozata bizonyos mértékű fellendülést mutatott a tranzakciók volumenének folyamatos növekedésével, miután a jogi problémák fokozatosan megoldódtak.

A 2024-es év első 9 hónapjában az ingatlanpiacon bekövetkezett pozitív változások nemcsak a gazdasági fellendülésnek és a lakosság részéről jelentkező valós keresletnek, hanem a jogi akadályok elhárításának is köszönhetők. A 2024-es földtörvény, a 2023-as lakástörvény és a 2023-as ingatlanüzleti törvény megszületése átláthatóbb jogi folyosót teremtett a vállalkozások és a befektetők számára. Jelentősen javultak a földértékelésre, az engedélyezési eljárásokra és a telekrendezésre vonatkozó szabályozások, ami segít minimalizálni azokat a jogi akadályokat, amelyekkel az ingatlanüzletágak gyakran szembesülnek.

Például Ho Si Minh-város ingatlanprojektjei megoldották az alagsorok építési engedélyeinek megadásával kapcsolatos nehézségeket. A Ho Si Minh-város Népi Bizottságának 3803/QD-UBND és 3804/QD-UBND határozata képezi az alapját a főterv jóváhagyásának, amely a térség ingatlanprojektjeinek módosított építési engedélyeinek frissítésének befejezése felé halad... Ezekkel a határozatokkal várhatóan fokozatosan megoldódnak a Ho Si Minh-város projektjeivel kapcsolatos jogi problémák.

Nguyen Toan Thang úr, Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának igazgatója szerint a 2024-es földtörvény és a földárakat szabályozó 71/2024-es rendelet számos olyan projektet elhárított, amelyek nem számítottak ki földhasználati díjakat Ho Si Minh-városban. Jelenleg a városban körülbelül 200 ingatlanprojekt küzd földfinanszírozási problémákkal. 2024-ben Ho Si Minh-város 36 projekt akadályait fogja elhárítani, és mintegy 17 500 tanúsítványt fog kiadni.

A Novaland Group Aqua City városi területének (305 hektár) egy szegletében fokozatosan megoldódnak a problémák. Fotó: NGUYEN TUAN

Különösen a közelmúltban, miután megállapították, hogy a Dong Nai ingatlanprojektekkel kapcsolatos jogi problémák megoldása továbbra is lassabb, mint a szomszédos tartományokban, Vo Tan Duc, a Dong Nai Tartományi Népi Bizottság elnöke hangsúlyozta, hogy prioritást élvez a Bien Hoa város C4-es lakóparkjának tervezésével kapcsolatos nehézségek megoldása. Ez a lakópark akár 1500 hektáros is lehet, és olyan nagyszabású projekteket foglal magában, mint a Long Hung lakóövezet (227 hektár), a DonaCoop által befektetett Phuoc Hung-sziget kereskedelmi szolgáltató városi övezet (286 hektár), a Nam Long Befektetési Részvénytársaság Dong Nai vízparti városi övezete (170 hektár) és a Novaland Csoport Aqua City városi övezete (305 hektár).

Emellett az Állami Bank hitelpolitikája is hozzájárult a piac stabilizálásához. A Vietnami Állami Bank jelentése szerint 2024 júniusának végére az ingatlanhitelek 4,6%-kal nőttek, ezen belül az ingatlanipari hitelek 10,3%-kal, különösen a lakáshitelek 1,2%-kal. Ez a pénzügyi rendszer ingatlanszektor iránti támogatását mutatja, miközben erősíti a befektetők és a lakásvásárlók bizalmát.

Dr. Can Van Luc, a BIDV vezető közgazdásza szerint az ingatlanpiac hivatalosan is a pozitív fellendülés időszakába lépett. A stabil makrogazdaság, a kontrollált infláció és a fokozatosan javuló jogi szabályozás megteremtette a feltételeket ahhoz, hogy az ingatlanpiac az elkövetkező időszakban erőteljesebben fejlődjön. Emellett a közlekedési infrastruktúrába, különösen a hanoi és ho Si Minh-városi metróvonalakba történő beruházások továbbra is fontos tényezők lesznek a piac növekedésének előmozdításában.

Nehézségek és kihívások továbbra is fennállnak

Azonban a most hatályba lépett 2024-es földtörvény, a 2023-as lakástörvény és a 2023-as ingatlanüzleti törvény kapcsán az ingatlanszektor továbbra is számos nehézséggel és kihívással néz szembe. Megoldások hiánya csak súlyosbítja a régóta fennálló hiányosságokat.

Az Építésügyi Minisztérium szerint a 2024-es földtörvény egyik legfontosabb pontja a régi földár-keretrendszer eltörlése. Ehelyett a földárlistát évente frissítik, a piachoz közeli árakat meghatározva. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanprojektek építésébe és fejlesztésébe történő beruházások költségei növekedni fognak, ami az ingatlan- és lakásárak 15%-20%-os emelkedéséhez vezet. Ez a változás nehézségeket okozhat mind a befektetők, mind a lakásvásárlók számára. Másrészt, ha az új földárlistát nem tartják be szigorúan, az lehetőséget teremt a spekulációra és a piaci manipulációra, ami a különböző társadalmi rétegek közötti lakásvásárlási lehetőségek egyenlőtlenségéhez vezet.

Egy másik fontos javaslat az, hogy fontolóra vegyék azok megadóztatását, akik sok ingatlannal rendelkeznek, de ennek a társadalmi értékteremtés elvén kell alapulnia. Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke és a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke hangsúlyozta, hogy az adózásnak nemcsak a tulajdonban lévő ingatlanok számán, hanem a használat célján is alapulnia kell. Azokat, akik bérbeadás céljából vásárolnak ingatlant, hozzáadott értéket teremtve a közösség számára, nem szabadna kötni ehhez az adópolitikához.

Do Thu Hang asszony, a Savills Hanoi igazgatója elmondta, hogy a második ingatlanadó gondos előkészítést igényel az országos egységesség biztosítása érdekében. Az irányítási rendszer egységessége és a technikai intézkedések, például a banki tranzakciók és a vagyonnyilatkozatok nélkül az adó nem fogja elérni a kívánt hatást, sőt akár piaci zavarokat is okozhat.

A magas lakásárakhoz hozzájáruló fontos tényező a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány. Jelenleg a lakáskínálat még mindig túl alacsony a kereslethez képest, különösen az alacsony költségű lakások szegmensében, amely az alacsony és közepes jövedelműek számára alkalmas. A piac kiigazítása érdekében az Építésügyi Minisztérium azt javasolta, hogy oldják fel az ingatlankínálat blokkolását az elakadt projektek jogi akadályainak feloldásával, miközben elősegítik az új projektek elindítását.

Ho Thi Thu Mai asszony, a Vietnam Housing Company (Hanoi) igazgatója szerint, ha a kormány és a vállalatok nem tesznek drasztikus intézkedéseket a kínálat növelése érdekében, különösen a szociális lakások és az alacsony költségű lakások szegmensében, a piac súlyos következményekkel néz szembe. A valódi lakhatási igényű embereknek nehézséget okoz majd a saját lakás megszerzése, és az „árláz” instabilitáshoz vezethet az egész piacon.

Szigorítsák a földárverések szabályozását

Az állami költségvetés ingatlanbevételeinek növelésének egyik fontos módszere a földhasználati jogok árverése. Az Építési Minisztérium úgy véli, hogy az árverésen keresztül történő földkiosztás és -bérbeadás korlátozott negatív vonatkozásokkal jár, segített csökkenteni az adózás és a kéregetés közötti különbségeket, és növelte a bevételeket. Ez a folyamat azonban számos korlátozással is szembesül, jellemzően az „árverési brókerek” jelenségével, akik összejátszanak „virtuális árak” létrehozásában a piac manipulálása érdekében.

A földhasználati jogok árveréseinek negatív aspektusainak leküzdésére az Építésügyi Minisztérium azt javasolta, hogy növeljék az árveréseken való részvételhez szükséges letét összegét, és lerövidítsék az árverés megnyerése utáni fizetési időt, hogy megakadályozzák a spekulatív tevékenységeket és a virtuális árszintek kialakulását. Ez a szabályozás segít minimalizálni az árverési résztvevők azon helyzetét, hogy nyereségszerzés céljából vásároljanak és értékesítsenek, ehelyett csak azok vegyenek részt, akiknek valódi szükségleteik vannak.

Ma a "2024 végi, 2025 eleji ingatlanpiac meghatározása" című vita zajlott.

A Lao Dong Újság által szervezett beszélgetésre október 10-én, reggel 8 órakor kerül sor a Lao Dong Újság 2. emeleti konferenciatermében, Ho Si Minh-város 3. kerületében, a Vo Thi Sau kerületben, a Vo Van Tan 123-127. szám alatt. Ez egy lehetőség a menedzsment ügynökségek, vállalkozások és szakértők számára, hogy megoldásokat találjanak a további piacfejlesztés elősegítésére a következő időszakban.

A szeminárium a következő témákra összpontosított: Az ingatlanpiac jelenlegi helyzete, előrejelzés a következő időszakra; 3 új, ingatlanpiaccal kapcsolatos törvény hatása, valamint a törvény végrehajtását irányító dokumentumok végrehajtása; a földárlistával és az adókkal kapcsolatos kérdések...

Forrás: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm