Jó hír azoknak, akik 2024 előtt „kézzel írott földhivatali okiratokat” vásároltak.

(NLĐO) - Jelentős figyelmet kap a kézzel írott átruházási tranzakciókhoz kapcsolódó földhasználati jogok elismerésére irányuló javaslat.

A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium által készített, a 2024. évi földtörvény több cikkének módosítására irányuló tervezet szerint az egyik figyelemre méltó tartalom a 2014 és 2024 között kézzel írott megállapodásokkal vásárolt földterületekre vonatkozó földhasználati jogigazolások (vörös könyvek) kiadására vonatkozó javaslat a jogi kérdések megoldása és az emberek jogainak védelme érdekében.

A valóságban több mint egy évtizede, a földhasználati jogok átruházására vonatkozó egyre szigorúbb jogi szabályozások ellenére, továbbra is nagyszámú tranzakciót kézzel írott dokumentumokkal, közjegyzői hitelesítés vagy hitelesítés nélkül, vagy a szükséges jogi feltételek hiányában bonyolítottak le.

Ennek eredményeként sok földvásárló nem tud földtulajdoni igazolást szerezni, nehézségekbe ütközik a hitelek jelzáloggal történő felvételekor, a tulajdonjog átruházásakor, vagy folyamatosan ki van téve a viták kockázatának.

Ezért, ha ellenőrzött módon formalizálják, az új javaslat várhatóan behozza ezeket a felhalmozódott tranzakciókat a hivatalos irányítási rendszerbe, hozzájárulva az ingatlanpiac átláthatóságához.

Ngoc asszony, egy Lam Dong tartománybeli ingatlanügynök elmondta, hogy a Közép-felföld régió számos településén még mindig meglehetősen gyakori a kézzel írott dokumentumokkal történő földadásvétel, különösen a mezőgazdasági földterületek esetében. Sok etnikai kisebbségi háztartás vonakodik kapcsolatba lépni a közigazgatási szervekkel, vagy nem ismeri a jogi eljárásokat, ezért gyakran egyszerű tranzakciókat bonyolítanak le kézzel írott dokumentumok segítségével. „Az eladó csak megírja az átruházási okiratot, a vevőnek pedig ezután magának kell elmennie, és beszereznie a földtulajdoni igazolást” – mondta Ngoc asszony.

Sok esetben a földet többször is kézzel írott megállapodások alapján vették és adták el, de a jogi eljárások még nem fejeződtek be.

A tartományokban sok nagy földterület még nem rendelkezik földtulajdonnal (szemléltető ábra).

Jogi szempontból Tran Duc Phuong, a Ho Si Minh-városi Ügyvédi Kamara ügyvédje úgy véli, hogy pontosan meg kell érteni ezen tranzakciók jellegét, hogy elkerüljük a jogalkalmazás során felmerülő zavarokat.

Phuong ügyvéd szerint a „kézzel írott dokumentumokkal ellátott földterület” kifejezés csupán köznyelvi kifejezés, és nem tükrözi teljes mértékben a jelenlegi szabályozás jogi koncepcióját.

Azt állította, hogy a helyes megfogalmazásnak a „jogszabályi előírásoknak megfelelően”-nek kellene lennie, mivel minden földhasználati esetnek eltérő elismerési feltételei lesznek.

A földtörvény különböző időszakokra vonatkozó szabályozását elemezve Phuong ügyvéd kijelentette, hogy jelenleg három fő ügycsoport kapcsolódik az ingatlan-nyilvántartáshoz és a földhasználati jogot igazoló dokumentumok kiadásához.

Az első eset azokat a földhasználókat érinti, akik rendelkeznek a különböző időszakok földtörvényeiben, például a 2003-as, 2013-as vagy 2024-es földtörvényben előírt dokumentumok egyikével. Ezek az esetek jogosultak az első földnyilvántartásba vételre és a földbizonyítvány kiállítására.

A második esetben a földet átvevő egy érvényes okmányokkal rendelkező személytől kapja meg a földet. A 2024. évi földtörvény 137. cikkének 5. pontja értelmében a földtulajdonos továbbra is kaphat földbizonylatot, ha rendelkezik a vásárlást és az átruházást igazoló dokumentumokkal.

Ez az a fajta tranzakció, amelyet az emberek általában „kézzel írott megállapodásoknak” neveznek, azaz olyan szerződéseknek, amelyeket nem hitelesítettek vagy hitelesítettek közjegyző. A tranzakciót azonban írásban kell dokumentálni; a szóbeli megállapodások nem elfogadottak.

A harmadik eset olyan földhasználókat érint, akik nem rendelkeznek a Földtörvény által előírt dokumentumokkal, beleértve a korábbi használókat is. Mindazonáltal a törvény továbbra is lehetővé teszi a kezdeti földnyilvántartásba vételt és a földhasználati engedély kiadásának mérlegelését, ha minden időszakban teljesülnek a stabil használat feltételei.

Phuong ügyvéd szerint sokan jelenleg félreértik, hogy a kézzel írott dokumentumokkal történő egyszerű adásvétel elegendő a tulajdonjog átruházásához és a tulajdonjog-igazoláson szereplő változások frissítéséhez. „Ez egy pontatlan értelmezés, és további vitákhoz vezethet” – mondta.

Mert még azokban a földhasználati jogok átruházásának esetekben is, amikor a földtulajdoni igazolást kiállították, de nem hitelesítették közjegyzővel, minden eljárást a hatályos jogszabályok szerint kell követni.

Phuong ügyvéd azonban azzal érvel, hogy ha a módosított földtörvény meghosszabbítja az ingatlan-nyilvántartás elismerésének határidejét dokumentumok nélküli esetekben, azt nem szabad 2014. július 1-jére korlátozni.

Szerinte meg kellene fontolni a határidő későbbi időpontra, például 2026. január 1-jére való meghosszabbítását, hogy véglegesen megoldódjon a meglévő tranzakciók nagy száma, ahelyett, hogy még sok évet kellene várni a törvény későbbi módosításaira.

A viták elkerülhetetlenek.

Egyesek azzal érvelnek, hogy a kézzel írott tranzakciók legalizálása elkerülhetetlenül aggodalmakat vet fel a jogsértések vagy viták kockázatával kapcsolatban. Tran Duc Phuong ügyvéd szerint azonban a földviták a gyakorlatban elkerülhetetlenek, és ezeket az aggodalmakat nem szabad arra használni, hogy korlátozzák az emberek jogát a regisztrációra és a földhivatali okiratok megszerzésére.

Ami még ennél is fontosabb, a meglévő tranzakciók kezelési keretbe vonása segít felszabadítani azokat a földterületeket, amelyeket a jogi jogosultság hiánya miatt évek óta „befagyasztottak”.

Amikor a földhasználati jogokat teljes mértékben elismerik, az emberek könnyebben bonyolíthatnak le tranzakciókat, vehetnek fel tőkét és fektethetnek be a termelésbe, miközben hozzájárulnak egy átláthatóbb és stabilabb ingatlanpiachoz is.

Forrás: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm