Miért olyan nehéz az ingatlanpiacnak „felengednie”?

Az óvatos vásárlói hangulat, az új kínálat hiánya és számos jogi változó miatt a telkek likviditása lassan helyreáll, annak ellenére, hogy ez egy olyan szegmens, amely egyes befektetők figyelmét felkelti.

A Covid-19 világjárvány óta a földpiac nem mutatott jelentős pozitív jeleket, az abszorpciós ráták folyamatosan alacsonyak, általában 20% alatt maradtak. A DKRA Consulting jelentése szerint 2023-ban a földfelhasználási ráta mindössze 10% körüli, 2024-ben 15,15% volt, 2025-ben pedig a likviditás csak kismértékben javult, a piaci abszorpciós ráta összességében 18% körül alakult. Az elmúlt évben a déli piacon körülbelül 9450 földterületet kínáltak eladásra, közel 1700 termékkel.

Az online adatplatformok is hasonló trendet tükröznek. A Batdongsan online ingatlanportál szerint az áprilisi lokális növekedés után a telkek iránti kereslet gyorsan lehűlt, átlagosan 15-20%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest, a telkek iránti keresések száma pedig sokszor 30-40%-kal esett vissza. Az újonnan indított projektekben az eladások a rendelkezésre álló készlet 20-30%-a körül maradtak.

Eközben Nha Tot úgy értékeli, hogy a tartományi egyesülés bejelentését követő helyi fellendülést leszámítva a földpiac tavaly általánosságban pangó volt, a vevők száma 35-50%-kal csökkent a 2024-es év azonos időszakához képest, és a legtöbb területen visszaesett.

Ingatlanok Ho Si Minh-városban, beleértve a telkeket és a mezőgazdasági területeket. Fotó: Quynh Tran

A földpiaci likviditás lassú helyreállásának okait ismertetve Phan Dinh Phuc úr, a Seenee Vietnam vezérigazgatója úgy véli, hogy a legnagyobb akadály jelenleg a cash flow-ban és a befektetői hangulatban rejlik. Az előző ciklusban a legtöbb befektető pénzt vesztett, amikor földbe fektetett – egy olyan eszközbe, amely valóban „ingatlan”, amelyet főként azért vásárolnak, hogy az eladás előtt megvárják az áremelkedést, anélkül, hogy a tartási időszak alatt bármilyen használati értéket vagy cash flow-t termelnének. Amikor a piac visszaesik, a rossz likviditás miatt sok földvásárló hosszú időre le van kötve tőkéjével. Ez a tapasztalat arra késztetett sok befektetőt, hogy újragondolják és értékeljék a cash flow-t generáló szegmenseket, például a lakásokat, mert még ha nem is adták el azokat, az ingatlan továbbra is bérbe adható.

Kínálati szempontból Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport vezérigazgató-helyettese elemezte, hogy a földpiacon komoly hiány tapasztalható az új projektekből, mivel sok befektető fokozatosan kivonul ebből a szegmensből. Az elmúlt évben az új kínálat a teljes elsődleges kínálatnak csak mintegy 13%-át tette ki, a piacon lévő termékek többsége a korábbi évekből származó készlet volt. Tay Ninh tartományban, a déli országrész legnagyobb földkínálattal rendelkező részén, mindössze két új projektet regisztráltak: a Dragon Eden lakóövezetet (146,8 hektár) és a Solia városi területet (20,5 hektár). Ho Si Minh-városban (a Binh Duong és a Ba Ria - Vung Tau egyesülése után) az eladásra kínált kínálat főként meglévő készletekből vagy korábbi fázisok újraindításából áll.

A kínálat és a kereslet ezért nincs szinkronban, a kereslet körülbelül 69%-a az új projektekre koncentrálódik, amit az is bizonyít, hogy a Tay Ninh-i projektek a déli földpiac likviditásának több mint 53%-át tették ki tavaly.

Üzleti szempontból egyre nyilvánvalóbb a telkektől való kivonulás trendje. Sok fejlesztő, mint például a Thang Loi Group, a Cat Tuong, a Tran Anh és a Khai Hoan Land, akik egykor pillérnek tekintették ezt a szegmenst, már nem helyezik előtérbe 2026-os üzleti terveikben.

Egy ingatlancég képviselője szerint a telkek fejlesztése egyre nehezebbé válik a szigorúbb jogi szabályozások, az infrastrukturális és földhasználati díjaktól a közszolgáltatásokig terjedő, meredeken emelkedő beruházási költségek, miközben a megvalósítási idő is elhúzódik. Ezzel szemben az eladási árak nehezen versenyképesek a sorházak és lakások áraival szemben, ami szűkíti a profitmarzsokat, és akár veszteségessé is teszi a projektet. Ez a valóság számos fejlesztőt kényszerített alkalmazkodásra, aminek következtében az elsődleges telekárak az elmúlt évben 20-30%-kal emelkedtek, főként a fejlesztési költségek ellensúlyozása érdekében.

A 2026-os előrejelzések szerint a szakértők úgy vélik, hogy az ingatlanpiaci befektetési egyensúly fokozatosan eltolódik, megnyitva a lehetőséget arra, hogy egyes befektetők újragondolják a telkeket. Phan Dinh Phuc úr megjegyezte, hogy a lakásárak meredek emelkedése miatt ez a szegmens egyre inkább kiegyensúlyozatlanná válik a jövedelmekhez és a használhatósághoz képest. Amikor a lakásárak sok területen meghaladják az ésszerű küszöbértékeket, és megközelítik az ugyanazon a helyen található telekárak árát, a különbség kevésbé meggyőző. Példaként hozta fel Long An városrészt, ahol a lakásárak elérték a négyzetméterenkénti körülbelül 35 millió VND-t, míg az 1/500-as léptékű tervezésű és teljes infrastruktúrával rendelkező projektekben a telkek ára négyzetméterenként mindössze 20-25 millió VND között mozog.

Phuc úr szerint azonban a telkek visszaadása, ha egyáltalán sor kerül rá, nem lesz olyan széleskörű, mint a korábbi ciklusokban, hanem inkább szelektív, a teljes infrastruktúrával, összeköttetéssel, szolgáltatásokkal, foglalkoztatással és különösen a lakosoktól származó valós pénzáramlással rendelkező területekre összpontosítva. Az új kínálat hiánya, a piaci értékhez közeledő földárak és az életminőség iránti egyre magasabb igények továbbra is átalakítják ezt a szegmenst.

Ugyanezzel a nézettel rendelkező Tran Hoang ingatlanszakértő úgy véli, hogy a földpiac jelentős változáson megy keresztül. Korábban sok projekt csak a földterületek felosztását, belső utak építését és telkek értékesítését foglalta magában. Most a vállalkozásoknak szisztematikusabban kell fejlődniük, infrastruktúrába, szolgáltatásokba, iskolákba, bevásárlóközpontokba és más alapvető szolgáltatásokba kell befektetniük, megközelítve a teljes városi terület modelljét. Ez a változás a 2024. augusztus 1-jétől hatályba lépett új földtörvényből ered, amely gyakorlatilag megszünteti a telkek felosztásának és értékesítésének hagyományos módszerét. A projekteknek a tervnek megfelelően be kell fejezniük az infrastruktúrát, a szolgáltatásokat és a lakóházakat, mielőtt ellenőrzésre kerülnének és földtulajdont kapnának.

Szakértők szerint a fejlesztési modellek változásai, valamint a közlekedési infrastruktúra lendülete a földárak 10-20%-os emelkedését okozhatják 2026-ban. Az árkülönbségek azonban a területek között továbbra is erősen differenciáltak maradnak, tükrözve a helyszín, a termék és a helyi kereslet eltéréseit. Ezért nem valószínű, hogy a földárak jelentős áremelkedést okoznak, vagy a korábbiakhoz hasonlóan a piaci likviditást növelik, bár lokális áremelkedések előfordulhatnak.

Phan Dinh Phuc úr úgy véli, hogy ez a szegmens a közelmúltbeli ciklus után is pszichológiai „sebektől” szenved, különösen a likviditás és a pénzáramlás-termelő képesség tekintetében. Csak a jól fejlett, valódi lakóközösséget alkotó és belső pénzáramlást generáló projektek tudják leküzdeni ezt a gyengeséget, ezáltal megalapozva a földpiac fenntartható fellendülését.

A Vnexpress.net szerint

Forrás: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm