A 2024. augusztus 1-jétől hatályba lépett, a 2013-as földtörvényt felváltó 2024-es földtörvénytől azt várták, hogy intézményi lendületet ad az ingatlanpiacnak és az erőforrás-gazdálkodásnak. A közel két évnyi végrehajtás után azonban a törvényt idén ismét módosítják, számos jelentős változtatással.
„Elavult” már a bevezetése előtt is.
Szakértők szerint a földtörvény módosítása sürgős, mivel bár csak a közelmúltban lépett hatályba, a törvény már nem alkalmas az új kontextusra, különösen mivel 2025. július 1-jétől az egész ország kétszintű helyi önkormányzati modellt vezet be, beleértve a tartományi és a községi/kerületi szintet, míg a jelenlegi földtörvény továbbra is három szintű földhasználat-tervezési és -gazdálkodási rendszert ír elő: országos, tartományi és járási.
Ez az összeférhetetlenség számos hiányossághoz vezetett, átfedéseket és a járási szint megszüntetése után a többi ágazattal való szinkronizáció hiányát okozva.
Az Országgyűlés az év végi ülésszakán, közel két évnyi végrehajtás után átfogóan módosítja a Földtörvényt. (Szemléltető kép)
Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke elmondta, hogy a földtörvény módosítási ciklusa jellemzően körülbelül 10 év. A 2024-2026-os időszak azonban három fő változót mutat, amelyek miatt a törvény korábbi kiigazításra van szükség.
Ez a helyi önkormányzati struktúra kétszintű modellre való eltolódását jelenti, megszüntetve a járási/megyei szintet. A 2024-es földtörvény azonban továbbra is három szinten készíti a földhasználati terveket: országos, tartományi és járási. Ez az adminisztratív szintek közötti egyensúlyhiány számos eljárást eredményez, ami szűk keresztmetszeteket okoz számos folyamatban.
Továbbá a földgazdálkodásról szóló 18. és 69. számú központi határozatok intézményesítésének szükségessége megköveteli a földfinanszírozási mechanizmusok, különösen az értékelés és a kompenzáció további tisztázását.
Végül, egyre nagyobb a nyomás a kulcsfontosságú infrastrukturális projektek földterületeinek megtisztítására. Átlátható és konkrét mechanizmus nélkül az előrelépés továbbra is lassú lesz.
Chau úr azt is hangsúlyozta, hogy a legnagyobb szűk keresztmetszet továbbra is a kártérítési ár: „ Az állam jelenlegi földárlistája, amelyet az adók és a földbérleti díj kiszámításához használnak, ésszerű. De amikor a földet visszaszerzik, az emberek azt szeretnék, hogy a kártérítés közel legyen a piaci árhoz.”
A megoldás nem abban rejlik, hogy az egyik végletet választjuk a másikkal szemben, hanem egy független kompenzációs értékelési mechanizmus kiépítésében, amely világos módszertannal, digitalizált és ellenőrzött tranzakciós adatokkal, valamint egy olyan értékelési tanáccsal rendelkezik, amelyben a lakosság képviselői is részt vesznek. A cél a konszenzus megteremtése, az elhúzódó viták korlátozása és a helyi költségvetési fegyelem biztosítása .”
Eközben a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium kifejtette, hogy a földhasználat-tervezés és a földhasználatot érintő ágazati tervezés amellett, hogy nem kompatibilis a kétszintű önkormányzati modellel, következetlen és nincs összehangolva.
Ezenkívül a politikai és külpolitikai célokat szolgáló, sürgős és konkrét jellegű közberuházási projektek vagy fontos projektek még nem szerepelnek a tervezésben, vagy nincsenek azzal összhangban.
A jelenlegi földértékelési módszerek továbbra is összetettek és nagymértékben függenek a független tanácsadóktól, miközben az állami szervek felelősek az értékelésért és jogi felelősséget is viselnek.
Pham Van Hoa úr (Dong Thap tartomány parlamenti képviselője)
A fent említett fontos projektek esetében – például az Ázsia-Csendes-óceáni Gazdasági Együttműködési Fórumot kiszolgáló projekteknél, vagy a szabadkereskedelmi övezetekben és nemzetközi pénzügyi központokban megvalósuló projekteknél – a földszerzésre vonatkozó szabályozások is hiányoznak. A jelenlegi törvények sem szabályozzák a földszerzést olyan esetekben, amikor a befektetők nem tudnak megállapodásra jutni a fennmaradó (kis léptékű) területen, ami a projektek elakadásához, az erőforrások pazarlásához és a beruházások előrehaladásának késleltetéséhez vezet.
A 2024-es földtörvény lehetővé tette a meglévő városi és vidéki tervezéssel rendelkező területek számára, hogy külön földhasználati tervek nélkül kezeljék a földhasználatot, ehelyett a meglévő terveket használják a kezeléshez. A valóságban azonban a városi és vidéki tervezés lefedettségi aránya továbbra is alacsony. Sok helyen a tervezés nem fedi le a teljes közigazgatási határt, ami azt jelenti, hogy még a meglévő tervek ellenére is a településeknek további földhasználati terveket kell készíteniük, ami átfedésekhez és pazarláshoz vezet.
Jelenleg a földterületek kiosztása és bérbeadása főként földhasználati jogok árverésén vagy befektetők kiválasztására irányuló pályáztatási eljárásokon keresztül történik. Ez a folyamat azonban az árverésekre és pályáztatásra vonatkozó jogszabályok eljárásaitól és szabályozásától függ, így sok felkészülési időt igényel.
Eközben sok esetben továbbra is nehéz megfelelő kapacitással rendelkező befektetőket kiválasztani, ami a projektek előrehaladásának késedelmét, a földterületek lassú hasznosítását és a befektetések vonzerejének csökkenését okozza.
Egy sor, közfelháborodást kiváltó szűk keresztmetszet megszüntetése.
Pham Van Hoa képviselő (Dong Thap) megjegyezte, hogy bár a földtörvény számos változáson ment keresztül, és jelentősen hozzájárult a társadalmi-gazdasági fejlődéshez, a valóságban még mindig számos akadály van, különösen helyi szinten, ahol a végrehajtás közvetlenül szervezett.
Mr. Hoa különösen kijelentette, hogy a földértékeléssel, a földszerzéssel és a kártérítéssel kapcsolatos akadályok gyakran vezetnek petíciókhoz és nézeteltérésekhez a nyilvánosság körében.
„A jelenlegi földértékelési módszer továbbra is összetett és nagymértékben függ a független tanácsadóktól, miközben az állami szervek felelősek az értékelésért és jogi felelősséget is viselnek.”
„Ipari telkek vagy termelési és üzleti célú telkek esetében a földhasználati díjak a teljes beruházásnak csak kis részét teszik ki, de a vállalkozások 6-12 hónapot is elveszíthetnek, ha csak az ár meghatározására várnak. Ez a várakozási idő növeli az alternatív költségeket, miközben a különböző értékelési lehetőségek közötti értékkülönbség gyakran jelentéktelen” – mondta Mr. Hoa.
Hoa képviselő szerint az akadályok nemcsak technikai jellegűek, hanem a végrehajtási folyamatban is jelentkeznek. Az éves földárlista a törvényi előírásoknak megfelelően szorosan tükrözi a piaci árakat, de a kártérítésre alkalmazva az emberek úgy vélik, hogy az még mindig alacsonyabb, mint a tényleges tranzakciós ár.
Ezzel szemben, ha csak a szabadpiaci árakat használják, a költségvetést nehéz lesz kiegyensúlyozni, és valószínűleg panaszok merülnek fel az átláthatósággal kapcsolatban. A hivatalos árlista és a piaci árak közötti eltérés dilemmát teremt mind a kormány, mind azok számára, akiknek a földjét kisajátítják.
Továbbá az új törvények és rendeletek számos rendelkezése továbbra is általános elvek szintjén marad. Például az a szabályozás, amely lehetővé teszi a telekfelosztást és a földhasználati célok átalakítását útszegély létrehozása nélkül, amennyiben van egy legális megközelítési útvonal, helyes politika, és összhangban van a urbanizáció realitásaival. Azonban mit jelent a legális megközelítési útvonal, mi a minimális szélessége, és hogyan kell azt meghatározni? A törvény még nem határozza meg ezeket a részleteket. Ennek eredményeként sok település a biztonságosabb megoldást választotta, és ideiglenesen felfüggeszti a kérelmek feldolgozását.
A jelenlegi helyzet, amikor csak keretdokumentumok állnak rendelkezésre, további intézkedésre váró dokumentumokhoz vezet. A helyi hatóságok zavarban vannak, a polgároknak és a vállalkozásoknak több utat kell megtenniük, és az informális költségek is megnőnek.
Hoa úr példaként említette a földhasználati díjak 70%-os csökkentését bizonyos csoportok esetében. Bár a cél humánus, az alkalmazási feltételek átfedésben vannak, és ellentmondások mutatkoznak a háztartás, az egyén vagy a földhasználat időzítésének értelmezésében.
Hoa úr a merev vezetői gondolkodásmódról a hatékonyságra és az értékteremtésre összpontosító gondolkodásmódra való áttérést javasolta. Azt is javasolta, hogy a lehető legnagyobb mértékben egyszerűsítsék az eljárásokat, növeljék az átláthatóságot, és különösen hangsúlyozzák a gazdasági eszközök fokozott használatát az adminisztratív intézkedések helyett.
Például ahelyett, hogy megpróbálnánk pontosan meghatározni a föld értékét az utolsó fillérig, lehetséges elfogadni egy ésszerű árat az árlista szerint, és a hozzáadott értéket adók, díjak vagy egyéb pénzügyi kötelezettségek révén szabályozni. Ez csökkenti a rendszer terheit, miközben biztosítja, hogy az állam továbbra is hozzáadott értéket szedjen be.
A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium földtörvény-módosítási tervezetei várhatóan két fő tartalmi csoportra fognak összpontosítani.
Az első csoportot olyan tartalmak alkotják, amelyek megfelelnek az új korszak nemzeti fejlődésének követelményeinek és a kétszámjegyű gazdasági növekedés iránti igénynek.
A minisztérium a Földtörvény számos cikkének módosítását és kiegészítését javasolja, hogy azok rendelkezéseket tartalmazzanak a Földtörvény végrehajtásában felmerülő nehézségek és akadályok kezelésére szolgáló mechanizmusokról és politikákról az Országgyűlés határozataiban és kormányrendeletekben és határozatokban foglalt szabályozások kodifikálása révén, mint például a földárak, a földár-táblázatok, a földár-kiigazítási együtthatók; a földhasználati díjak, a földbérleti díjak; a földszerzés, a kártalanítás, a támogatás és az áttelepítés;
Földhivatali okiratok regisztrációja és kiadása; földhasználat-tervezés és tervek; földkiosztás, földbérlet, földhasználat-átalakítás engedélyezése, földbérleti formák kiválasztása, földfelosztás, birtokrendezés; bizonyos földtípusok földhasználati rendszerei; földinformációs rendszerek és földviták rendezése.
Ezzel egyidejűleg módosításokat és kiegészítéseket végeztek a községi szintű földhasználat-tervezésre és tervekre vonatkozó szabályozásokban; a rizsföld-használók jogaira és kötelezettségeire; a 2014. július 1. előtt a földtörvényeket megsértő földhasználók jogaira és kötelezettségeire; a különleges esetekben járó kártérítésre; valamint bizonyos földtípusok földhasználati rendszerére vonatkozóan.
A második csoportot a decentralizációra, a hatalomátruházásra és a kétszintű önkormányzati modell szerinti hatáskör-elhatárolásra vonatkozó szabályozások, valamint a földügyek területén végrehajtott közigazgatási reform alkotja.
A minisztérium javasolja az állami földvagyon-kezelés végrehajtására vonatkozó szabályozás módosítását és kiegészítését, hogy az összhangba kerüljön a kétszintű önkormányzati modellel; valamint egy új rendelkezés beillesztését az állami földvagyon-kezelés végrehajtására vonatkozó hatáskörről.
Ezenkívül felül kell vizsgálni és ki kell egészíteni a tartományi szinttel kapcsolatos közigazgatási eljárásokra vonatkozó szabályozásokat, és azokat a jogrendszeren belül más törvényekkel és határozatokkal való összhang és egységesség biztosítása érdekében kell felülvizsgálni.
Forrás: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
Hozzászólás (0)