Mengubah lahan strategis menjadi angka pertumbuhan.

Untuk mencapai pertumbuhan dua digit, tentu saja dibutuhkan modal, proyek-proyek perlu diimplementasikan, lokasi konstruksi perlu ramai, dan hasilnya harus bermanfaat bagi kehidupan masyarakat.

Báo Tuổi Trẻ•20/04/2026

Sejumlah bidang tanah di Thu Thiem telah dimasukkan oleh Kota Ho Chi Minh ke dalam daftar dana tanah yang akan digunakan sebagai pembayaran kepada investor yang melaksanakan proyek bangun-alih (BT) - Foto: QUANG DINH

Setiap daerah dan kementerian berupaya mencari cara untuk mencapai target pertumbuhan dua digit, dan kisah Kota Ho Chi Minh adalah contoh utamanya.

Berdasarkan usulan dari Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh baru saja menyetujui daftar 33 bidang tanah (Tahap 1) yang diharapkan akan digunakan untuk membayar investor yang melaksanakan proyek BT (build-transfer), dengan tujuan mengubah sumber daya lahan menjadi proyek infrastruktur strategis dan proyek-proyek kunci yang diperlukan untuk pembangunan baru kota tersebut.

Perlu dicatat, daftar 33 bidang tanah yang disetujui oleh Dewan Kota pada putaran ini sebagian besar terdiri dari bidang tanah yang sudah dikenal karena lokasinya yang strategis, tetapi belum mampu mewujudkan potensi penuhnya karena berbagai kendala.

Harapannya adalah bahwa "lahan utama" akan berubah menjadi "emas".

Daftar 33 bidang tanah yang termasuk dalam skema pembayaran BT mencakup banyak bidang tanah di pusat kota dan kawasan perkotaan baru Thu Thiem.

Di antara lahan-lahan tersebut, beberapa area "lahan utama" telah lama dikenal oleh penduduk Kota Ho Chi Minh, seperti lahan di 2-4-6 Hai Ba Trung, 8-12 Le Duan, 33 Nguyen Du, 34-36-42 Chu Manh Trinh (Kelurahan Saigon), dan 152 Tran Phu (Kelurahan Cho Quan)...

Lahan-lahan ini, yang terjerat dalam penyelidikan dan kasus hukum yang sedang berlangsung, tetap terbengkalai selama beberapa dekade di jantung kota, dikelilingi oleh pagar seng bergelombang. Namun, selama Tahun Baru Imlek (Tahun Kuda) baru-baru ini, di bawah arahan Sekretaris Partai Kota, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengubah area tersebut, menjadikan sebagian lahan tersebut menjadi taman dan kebun sementara untuk melayani warga kota selama festival musim semi dan perayaan Tahun Baru.

Kawasan Perkotaan Baru Thu Thiem juga termasuk dalam daftar 15 bidang tanah di subdivisi 2, 3, dan 4 yang ditujukan untuk pembayaran kepada investor ketika melaksanakan proyek infrastruktur untuk kota tersebut. Di antaranya adalah bidang tanah 2C (lebih dari 24 hektar), yang memiliki lokasi strategis di dekat kawasan perkotaan Sala dan dikelilingi oleh jalan Nguyen Thien Thanh dan Tran Bach Dang. Bidang tanah ini telah disetujui untuk pengembangan multifungsi termasuk layanan, ruang hijau, dan fasilitas olahraga .

Selain itu, daftar tersebut juga mencakup beberapa bidang tanah yang luas dan berharga. Contoh tipikalnya adalah bidang tanah 420 No Trang Long (14,8 hektar, Kelurahan Binh Loi Trung). Tanah ini digunakan oleh Perusahaan Vissan untuk rumah potong hewan, tetapi daerah sekitarnya merupakan kawasan perkotaan modern yang telah berkembang, sehingga perlu dikembangkan kembali agar sesuai. Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh memutuskan untuk mengambil alih tanah tersebut pada tahun 2019 dan menyerahkannya kepada Pusat Pengembangan Dana Tanah Kota untuk dikelola hingga saat ini.

Lahan seluas hampir 5 hektar ini memiliki lokasi yang strategis, menghadap Jalan Pham Van Dong, bersebelahan dengan Kanal Go Dua dan Sungai Saigon, di Kelurahan Thu Duc. Sebelumnya, lahan ini merupakan lokasi proyek taman air modern berskala besar (Saigon Water Park).

Namun, proyek tersebut telah terhenti selama bertahun-tahun dan menjadi terbengkalai. Pada tahun 2014, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengakhiri perjanjian sewa lahan dan menugaskan Pusat Pengembangan Dana Kota untuk mengambil alih pengelolaannya. Sementara itu, lahan perkebunan kelapa (134 hektar, terletak di kelurahan Long Truong) dialokasikan bertahun-tahun yang lalu untuk proyek pembangunan perkotaan/lapangan golf.

Namun, karena penggunaan dan investasi yang tidak efisien, Komite Rakyat kota telah mengambil alih kembali lahan tersebut, dan saat ini wilayah tersebut dikelola oleh Kelurahan Long Truong.

Secara umum, sebagian besar lahan yang baru-baru ini disetujui untuk pembayaran BT (Build-Transfer) adalah lahan publik, terletak di lokasi strategis, dan sudah memiliki perencanaan skala 1/2000, tetapi karena berbagai kendala hukum, lahan tersebut telah digunakan secara tidak efisien di masa lalu.

Saat ini, dengan memasukkan lahan-lahan ini ke dalam daftar pembayaran yang direncanakan untuk kontrak BT, lahan-lahan tersebut tidak lagi hanya menjadi "lahan utama" tetapi akan benar-benar mewujudkan nilainya karena diubah menjadi serangkaian proyek infrastruktur strategis dan penting bagi kota yang sedang dan akan diimplementasikan dalam waktu dekat.

Berbicara kepada surat kabar Tuoi Tre , Bapak Le Ngoc Dung, Ketua Komite Rakyat Kelurahan Long Truong, mengatakan bahwa pemerintah setempat secara ketat mengelola lahan tersebut untuk memastikan penggunaannya yang efisien sesuai dengan kebutuhan kota. Lahan ini saat ini memiliki jalan akses menuju jembatan Nhon Trach dari provinsi Dong Nai ke bagian jalan layang Jalan Lingkar Kota Ho Chi Minh 3.

Pihak berwenang distrik Thu Duc juga menyatakan bahwa mereka masih mengkoordinasikan pengelolaan lahan Saigon Water Park di wilayah yurisdiksi mereka dan menunggu kesempatan untuk terjadinya perubahan terkait lahan tersebut.

Lahan kosong di sebelah kiri (lingkungan Thu Duc) dulunya merupakan lokasi Saigon Water Park, tetapi telah terbengkalai selama bertahun-tahun - Foto: TR.DUC

Penilaian sumber daya lahan

Resolusi Kongres Partai Kota Ho Chi Minh (akhir Oktober 2025) telah menetapkan program-program kunci dan terobosan untuk periode 2025-2030, yang berfokus pada pembangunan infrastruktur dan mengidentifikasi salah satu tugas Komite Partai Kota dan sistem politik sebagai penggunaan sumber daya kota secara efisien.

Menyusul resolusi Kongres Partai Kota dan penghapusan banyak hambatan hukum terkait lahan, suasana yang ramai dan mendesak dapat diamati di Kota Ho Chi Minh dengan banyaknya proyek investasi. Secara khusus, proyek infrastruktur strategis dan utama (seperti jalur kereta api perkotaan dan jembatan) sedang diusulkan oleh para investor.

Mengingat konteks perkotaan saat ini, permintaan modal investasi untuk proyek sangat besar dan terkonsentrasi dalam periode yang sama, dengan tenggat waktu yang semakin mendesak. Hal ini mengharuskan banyak proyek untuk diimplementasikan lebih awal guna mengurangi beban infrastruktur, menghindari penundaan, dan mencegah perlambatan pembangunan.

Bersamaan dengan itu, terdapat tekanan untuk mengembangkan wilayah perkotaan secara serentak dan modern, terutama di area-area kunci. Sementara itu, keterbatasan kapasitas anggaran menuntut adanya mekanisme untuk memobilisasi dan memanfaatkan sumber daya secara lebih fleksibel dan efektif.

Resolusi 254 Majelis Nasional tentang penghapusan kesulitan dan hambatan terkait tanah (berlaku mulai 1 Januari 2026) telah mengizinkan pembayaran kontrak BT menggunakan dana tanah tanpa lelang atau penawaran. Ini merupakan dasar penting bagi kota untuk meninjau dana tanah yang akan dimasukkan dalam daftar tanah yang akan digunakan sebagai pembayaran pendamping kepada investor.

Persiapan dana lahan untuk pembayaran yang dilakukan kota baru-baru ini mencakup area dengan nilai komersial dan potensi pengembangan yang tinggi, bertujuan untuk menarik investor yang mumpuni sekaligus memastikan ketersediaan dana yang cukup untuk pembayaran dan meminimalkan kewajiban anggaran tambahan.

Sebagai contoh, Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh saat ini telah menyetujui kebijakan investasi untuk tiga proyek: pembangunan Jembatan Can Gio, Jembatan Phu My 2, dan proyek Kompleks Olahraga Nasional Rach Chiec di bawah kontrak BT (Build-Transfer) dengan total investasi sekitar 182.016 miliar VND dan memerlukan alokasi lahan timbal balik. Proyek-proyek ini saat ini sedang menjalani prosedur yang diperlukan untuk segera memulai konstruksi.

Lahan di Jalan No Trang Long Nomor 420, Kelurahan Binh Loi Trung, memiliki lokasi strategis dan digunakan oleh Perusahaan Vissan sebagai fasilitas penyembelihan ternak - Foto: TRI DUC

Harga tanah perlu ditentukan secara tepat.

Persetujuan Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh atas daftar 33 bidang tanah yang ditujukan untuk pembayaran berdasarkan kontrak infrastruktur BT sangat penting untuk menyalurkan sumber daya lahan ke dalam perekonomian, selaras dengan kondisi praktis Kota Ho Chi Minh dan memenuhi kebutuhan pembangunan barunya.

Terkait langkah ini, dalam sebuah wawancara dengan surat kabar Tuoi Tre , Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Ekonomi Sumber Daya dan Lingkungan di Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa ia sangat setuju karena sumber daya lahan akan digunakan secara efisien dan tidak akan terbuang sia-sia seperti di masa lalu.

Menurut Bapak Thuan, sebagian besar lahan dalam daftar tersebut terletak di lokasi strategis, memiliki luas yang besar, dan telah direncanakan dengan matang, sehingga sangat cocok untuk investasi dalam proyek-proyek komersial dan jasa yang bernilai tinggi dan berkontribusi pada pembangunan sosial ekonomi kota.

“Namun, sangat disayangkan bahwa selama bertahun-tahun, lahan-lahan ini belum dimanfaatkan secara efektif dan terbuang sia-sia karena berbagai kendala. Sekarang setelah dimasukkan ke dalam dana lahan untuk pembayaran terencana, nilai spesifiknya akan dihitung. Ketika lahan-lahan ini dibayarkan kepada investor, kota akan mendapatkan infrastruktur di satu sisi, dan di sisi lain, kota juga akan mendapat manfaat dari investor yang mengembangkan fasilitas komersial dan jasa serta kawasan perkotaan. Isu pentingnya adalah kota perlu menghitung dan menentukan nilai lahan-lahan ini secara akurat dan efektif…”, kata Bapak Thuan.

Menurut Bapak Thuan, dibandingkan dengan masa lalu ketika tanah merupakan aset publik dan dilelang atau ditenderkan, peraturan saat ini memastikan transparansi dan memaksimalkan manfaat dalam penilaian tanah. Namun, peraturan tersebut juga menghadirkan beberapa hambatan bagi model kemitraan publik-swasta (PPP). Peraturan saat ini telah menghilangkan hambatan-hambatan tersebut, memungkinkan penggunaan tanah publik untuk membiayai proyek Build-Transfer (BT).

Hal ini mengharuskan kota untuk secara cermat menentukan nilai tanah guna memastikan bahwa sumber daya tanah digunakan secara efisien.

Senada dengan pendapat tersebut, pengacara Bui Quoc Tuan (Asosiasi Advokat Kota Ho Chi Minh) juga menyatakan bahwa lahan di lokasi strategis yang digunakan untuk pembayaran BT (Build-Transfer) melalui alokasi yang ditentukan harus memastikan nilai pasar yang terkait dengan lokasi menguntungkan yang menghasilkan nilai, karena "kota ini tidak akan memiliki banyak lagi lahan strategis untuk membayar investor, sehingga perhitungan yang cermat diperlukan...", kata Bapak Tuan.

Segera terbitkan koefisien K untuk menentukan harga tanah efektif.

Nilai bidang tanah yang diperuntukkan untuk pembayaran timbal balik saat ini ditentukan berdasarkan daftar harga tanah yang berlaku. Menurut daftar ini, harga bidang tanah tersebut tergolong cukup rendah dibandingkan dengan harga pasar. Misalnya, harga tanah di Jalan Le Duan kurang dari 500 juta VND/m2, yang tergolong cukup rendah.

Saat ini, Kota Ho Chi Minh sedang mengembangkan koefisien K untuk menentukan harga tanah sesuai peraturan. Mengingat mendesaknya implementasi berbagai proyek infrastruktur BT (Build-Transfer) yang menggunakan dana tanah sebagai pembayaran, sangat penting untuk mengembangkan koefisien K yang efektif dan segera menerbitkannya. Koefisien K akan memastikan bahwa harga tanah disesuaikan lebih dekat dengan nilai pasar daripada daftar harga tanah resmi. Hal ini akan membantu kota menentukan harga tanah dari dana tanah terkait secara lebih akurat dan menguntungkan.

Diharapkan lahan akan dialokasikan kepada investor sesuai nilainya pada saat pembayaran (setelah proyek BT selesai dan infrastruktur sepenuhnya dikembangkan). Namun, tergantung pada kontrak yang ditandatangani dengan investor, lahan akan dibayar sesuai dengan kemajuan kontrak. Oleh karena itu, jika kota tidak segera mengembangkan koefisien K yang wajar, akan sulit untuk menghitung nilai lahan secara efektif.

Pengacara Nguyen Hai Long (Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh)

Banyak proyek yang saat ini sedang menjalani prosedur.

Mengubah lahan utama menjadi angka pertumbuhan - Foto 4.

Kawasan perkebunan kelapa (Kelurahan Long Truong) memiliki proyek jembatan Nhon Trach yang menghubungkan ke Jalan Lingkar 3 layang yang melewati lahan tersebut - Foto: CHAU TUAN

Selain itu, banyak investor saat ini mengusulkan kebijakan investasi untuk proyek-proyek dengan metode BT (Build-Transfer) dengan total investasi yang diperkirakan sekitar VND 366.679 miliar, seperti jalur kereta api perkotaan No. 2 (rute Ben Thanh - Thu Thiem dan Thu Thiem - Long Thanh); jalan dan jembatan penghubung Can Gio - Vung Tau; jalan tol Ho Tram - Long Thanh; Instalasi Pengolahan Air Limbah Saigon Barat; Instalasi Pengolahan Air Limbah Saigon Utara 1; Instalasi Pengolahan Air Limbah Saigon Utara 2; alun-alun pusat kota dan pusat administrasi kota; proyek Taman Budaya Ben Nha Rong Khanh Hoi; dan ruang hijau publik di sepanjang Sungai Saigon...

Dengan demikian, jika hanya mempertimbangkan 13 proyek infrastruktur di bawah model BT (Build-Transfer) yang telah menerima persetujuan investasi dan yang saat ini masih dalam tahap proposal, kota ini akan membutuhkan lahan berharga untuk menyediakan pembayaran pendamping dengan total lebih dari 548.000 miliar VND dalam beberapa tahun mendatang.

Menarik investasi, membuka potensi sumber daya.

Banyak kawasan real estat utama kini dinilai bukan hanya berdasarkan nilai propertinya, tetapi juga berdasarkan pengembangan infrastruktur, yang secara signifikan berkontribusi pada pembangunan sosial-ekonomi kota di fase baru ini.

Dengan disetujuinya (fase 1) 33 bidang tanah yang direncanakan untuk pembayaran BT (Build-Transfer), kota ini telah mengalokasikan sumber daya lahan yang signifikan untuk memenuhi kebutuhan pembangunannya.

Dalam rapat Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh, Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Nguyen Cong Vinh, mempresentasikan daftar bidang tanah yang dialokasikan untuk pembayaran BT (Build-Transfer). Ia menyatakan bahwa dana tanah yang dialokasikan kepada investor berdasarkan model Build-Transfer (BT) disetujui oleh Dewan Rakyat secara transparan dan terbuka. Untuk proyek yang memerlukan seleksi investor, investor strategis juga dipilih secara publik sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Kota Ho Chi Minh bertekad untuk memobilisasi sumber daya sosial dan mengalokasikan sumber daya untuk investasi publik... Setelah pembayaran dilakukan dengan tanah pada saat alokasi tanah, investor akan berinvestasi di tanah tersebut, menciptakan produk proyek baru, menghasilkan sumber daya, menciptakan lapangan kerja, dan terus menciptakan nilai bagi masyarakat.

Sementara itu, Wakil Ketua Tetap Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh, Nguyen Van Tho, juga menegaskan tingginya tingkat konsensus di antara para delegasi Dewan Rakyat Kota dalam menyetujui daftar dana lahan yang ditujukan untuk pembayaran kepada investor yang melaksanakan proyek BT. Menurut Bapak Tho, ini merupakan landasan hukum dan praktis yang sangat penting bagi Komite Rakyat Kota untuk mengarahkan, mengelola, dan melaksanakan kebijakan dan tugas yang diberikan, berkontribusi pada peningkatan pembangunan sosial ekonomi dan terus meningkatkan kehidupan masyarakat.

Resolusi yang baru saja diadopsi sangat penting dalam mendefinisikan peran khusus Kota Ho Chi Minh. Resolusi tersebut mendorong reformasi administrasi, memperkuat hubungan regional, memfasilitasi mobilisasi dan penggunaan sumber daya yang efisien, serta menciptakan perubahan signifikan dalam perencanaan dan pengembangan kota. Hal ini akan mendorong pertumbuhan ekonomi, memberikan kontribusi signifikan untuk mencapai pertumbuhan dua digit, memperbaiki lingkungan, dan meningkatkan kualitas layanan bagi warga dan bisnis, sejalan dengan kebutuhan pembangunan kota di fase baru.

Sumber: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1