Perlu menyelaraskan kepentingan semua pihak

[iklan_1]

Para pengembang kesulitan menanggung biaya dan membayar bunga pinjaman.

Reporter (NĐT): Saat ini, sementara jutaan orang berpenghasilan rendah dan menengah mendambakan memiliki rumah, pasokan perumahan terjangkau dan perumahan sosial hampir habis. Menurut Anda, apa penyebab situasi ini?

Bapak Vo Hong Thang - Direktur Layanan Konsultasi dan Pengembangan Proyek, Grup DKRA: Masalah kurangnya pasokan perumahan terjangkau dan perumahan sosial untuk memenuhi kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah telah terjadi dan berlanjut selama bertahun-tahun.

Ada banyak faktor yang berkontribusi, tetapi dua faktor utama secara langsung memengaruhi pasokan di segmen ini.

Pertama, biaya input telah meningkat. Meskipun harga properti menunjukkan tanda-tanda penurunan dalam dua tahun terakhir, harus diakui bahwa siklus pengembangan properti sebelumnya dari sekitar tahun 2014-2020 mempertahankan harga properti pada tingkat yang tinggi.

Hal ini menyebabkan biaya investasi dan konstruksi yang sangat tinggi bagi pengembang proyek real estat. Dengan pembelian lahan, bahan baku, biaya tenaga kerja, dan lain-lain, yang semuanya meningkat secara drastis, sangat sulit untuk menurunkan harga real estat yang sudah jadi.

Real estat - Memecahkan — Bapak Vo Hong Thang - Direktur Layanan Konsultasi dan Pengembangan Proyek, Grup DKRA.

Kedua, status hukum proyek real estat seringkali berlarut-larut, membutuhkan waktu yang sangat lama untuk diselesaikan. Mulai dari tahap kepemilikan tanah, pengembang masih harus mendapatkan persetujuan dari berbagai tingkatan pemerintah, belum lagi mengembangkan rencana kompensasi dan relokasi… yang menyebabkan penyelesaian prosedur hukum suatu proyek berlarut-larut selama bertahun-tahun.

Khususnya untuk bisnis khusus seperti real estat, yang sebagian besar menggunakan leverage keuangan yang tinggi, pinjaman dari obligasi dan saluran perbankan sangat besar. Sementara proyek tertunda karena prosedur hukum yang belum lengkap, bisnis tetap harus menanggung pembayaran bunga yang sangat besar dari pinjaman ini. Semua biaya terkait ini pada akhirnya akan diperhitungkan dalam harga produk akhir setelah selesai.

Oleh karena itu, sangat sulit bagi bisnis untuk menurunkan harga produk ke tingkat yang "terjangkau" seperti yang diinginkan oleh sebagian besar orang, terutama dalam konteks saat ini di mana biaya sudah sangat tinggi.

Investor: Ini menggambarkan bagaimana pengembang properti kesulitan mengatasi masalah biaya. Bisakah Anda menjelaskan beberapa biaya yang saat ini membebani bisnis properti, dan bagaimana hal ini memengaruhi penurunan harga rumah?

Bapak Vo Hong Thang: Biaya input seperti biaya penggunaan lahan, kompensasi untuk pembebasan lahan, bunga pinjaman bank, biaya tenaga kerja, dan pembelian bahan bangunan... semuanya meningkat tajam, bahkan beberapa kali lipat dalam beberapa waktu terakhir.

Sebuah proyek, dari tahap perencanaan awal hingga penyelesaian prosedur hukum, diperkirakan hanya membutuhkan waktu sekitar 3 tahun rata-rata. Namun, pada kenyataannya, bisnis mungkin menghabiskan waktu hingga satu dekade atau lebih untuk mengurus dokumen agar pembangunan dapat dimulai secara resmi, yang mengakibatkan pemborosan sumber daya.

Untuk memiliki tanah, perusahaan harus menanggung serangkaian biaya yang terkait dengan kompensasi dan pembersihan lahan melalui pengalihan hak penggunaan lahan, pembayaran biaya penggunaan lahan, sewa lahan, dan biaya perlindungan lahan sawah kepada Negara.

Selanjutnya, biaya konstruksi, termasuk tenaga kerja dan material, meningkat secara bertahap dari waktu ke waktu. Untuk proyek pembangunan apartemen, biaya konstruksi mencapai sekitar 50%, sekitar 30% untuk rumah deret, dan 20% untuk vila.

Belum lagi beban finansial yang harus ditanggung bisnis ketika harus membayar pokok dan bunga pinjaman. Semakin lama proyek diselesaikan, semakin tinggi biaya finansial yang akan terakumulasi. Dan pada akhirnya, semua biaya ini diperhitungkan dalam harga jual yang harus dibayar pelanggan saat membeli rumah.

Dalam konteks pasar properti yang lesu seperti dua tahun terakhir, banyak pengembang mencoba menawarkan insentif menarik kepada pembeli rumah dan memperpanjang jangka waktu pembayaran untuk merangsang permintaan.

Pada kenyataannya, ini adalah kebijakan yang merugikan keuntungan investor, tetapi mereka tetap menerimanya dalam upaya menciptakan likuiditas. Karena biaya sudah terlalu tinggi, bisnis hanya dapat menurunkan harga produk untuk menyeimbangkan kepentingan pembeli dan penjual hingga batas yang wajar.

Sangat sulit untuk memaksa bisnis properti menurunkan harga rumah ke tingkat yang "terjangkau" karena bisnis harus menguntungkan, dan tidak mungkin mengharapkan mereka menerima kerugian hanya untuk menjual inventaris mereka.

Sebelumnya, banyak pengembang menargetkan keuntungan puluhan persen sebelum memulai proyek apa pun. Namun sekarang, mereka bertujuan untuk mencapai titik impas, atau bahkan mengalami kerugian di beberapa tahap awal. Tujuan tertinggi bagi pengembang saat ini adalah menawarkan harga jual serendah mungkin dan mengumpulkan pembayaran secepat mungkin untuk menghasilkan arus kas, yang sudah merupakan pilihan terbaik bagi pelanggan yang ingin memiliki properti.

Ekspektasi peningkatan pasokan perumahan akibat perubahan kebijakan.

Investor: Kenyataannya adalah, bahkan dalam konteks pasar properti yang umumnya suram pada tahun 2023, segmen perumahan terjangkau selalu mendapat perhatian khusus dari pelanggan, dan proyek-proyek di segmen ini secara konsisten mempertahankan volume transaksi yang stabil.

Namun, para investor tampaknya sangat tertarik untuk mengembangkan rumah-rumah mewah dan apartemen kelas atas. Mengapa paradoks ini ada?

Bapak Vo Hong Thang: Hambatan hukum yang terjadi secara bersamaan di ribuan proyek di seluruh negeri telah mengakibatkan sangat sedikit proyek yang memenuhi syarat untuk diluncurkan dalam beberapa tahun terakhir, yang terkonsentrasi hanya pada beberapa segmen tertentu.

Karena jumlah proyek yang terbatas dan harganya yang terjangkau, penjualan pasti akan sangat cepat, dan transaksi yang ramai dengan mudah membuat kita keliru percaya bahwa hanya proyek-proyek berharga rendah yang menarik minat publik.

Namun, penting juga untuk mengakui kenyataan bahwa untuk proyek-proyek yang berlokasi di "pusat kegiatan" seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, hampir tidak ada apartemen yang harganya di bawah 50 juta VND/m2. Proyek-proyek ini biasanya memiliki harga mulai dari 70-80 juta VND/m2, atau bahkan 100 juta VND/m2, yang dianggap sebagai properti mewah.

Dengan semua proyek ini berlokasi di tempat-tempat yang sangat strategis, sangat sulit bagi pengembang untuk menurunkan harga produk. Terlebih lagi, akhir-akhir ini, jumlah proyek mewah yang memenuhi syarat untuk diluncurkan sangat sedikit, yang juga mengakibatkan volume transaksi yang rendah di segmen ini.

Oleh karena itu, tidak mungkin untuk melihat jumlah transaksi di pasar dan menyimpulkan bahwa segmen properti mewah kurang populer dibandingkan segmen perumahan terjangkau atau perumahan sosial.

Selain itu, bagi sebagian pengembang, banyak bisnis telah memposisikan diri sejak awal untuk mengembangkan rumah kota dan properti bernilai tinggi, dan memiliki strategi jangka panjang untuk mengembangkan segmen ini. Oleh karena itu, meskipun mereka ingin mengembangkan segmen bernilai lebih rendah untuk memenuhi permintaan pasar, mereka tetap harus menerima untuk mengejar arah awal mereka.

Selain itu, beberapa proyek dibiarkan terbengkalai dengan investasi modal yang sangat tinggi, sehingga menyulitkan investor untuk beralih ke segmen properti lainnya dengan mudah.

Investor: Jadi, menurut Anda, solusi apa yang dibutuhkan untuk mengatasi kekurangan perumahan terjangkau? Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah telah disahkan dan akan segera diimplementasikan. Bagaimana Anda menilai dampak hal ini terhadap pasokan di pasar properti?

Bapak Vo Hong Thang: Berdasarkan kebijakan utama Negara, kita dapat sepenuhnya mengharapkan bahwa dalam 3-5 tahun ke depan, pasokan perumahan sosial dan perumahan terjangkau akan meningkat secara drastis, untuk mengimbangi kekurangan perumahan yang dihadapi oleh sebagian besar penduduk dalam beberapa waktu terakhir.

Untuk mencapai hal ini, peran Negara tetap sangat penting, memegang tanggung jawab utama untuk mengelola dan membimbing pengembangan pasar melalui kebijakan, lembaga, dan peraturan.

Hal terpenting adalah menyelesaikan semua masalah hukum untuk proyek tersebut, mempersingkat prosedur administratif sehingga bisnis dapat segera memulai konstruksi. Secara khusus, undang-undang yang baru saja diubah dan ditambah tentu akan berdampak positif langsung pada pasokan pasar setelah diimplementasikan secara resmi.

Kedua, biaya penggunaan lahan perlu ditinjau ulang, dan harus ada lebih banyak program dukungan pajak untuk bisnis yang mengembangkan perumahan terjangkau dan perumahan sosial.

Ketiga, Vietnam harus mempertimbangkan untuk membentuk lebih banyak dana pengembangan perumahan bagi pemilik rumah pertama kali, serupa dengan yang ada di Singapura.

Terakhir, di negara kita, kita harus menciptakan lebih banyak dana lahan bersih dan melelangnya agar bisnis dapat dengan mudah mengakses lahan.

Dari perspektif bisnis, hubungan fundamental tetaplah hubungan penawaran dan permintaan. Jika biaya input meningkat, harga jual akan naik, dan sebaliknya, jika biaya berkurang, harga produk properti akan langsung turun. Untuk mengendalikan biaya-biaya ini, Negara masih memainkan peran penting dalam menentukan tren naik dan turun pasar properti .

[iklan_2]
Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html