Apartemen sekunder sulit dijual.

Banyak broker di bagian timur Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa baru-baru ini, meskipun pasar real estat secara umum memiliki beberapa tanda positif, situasi penjualan apartemen dengan kerugian masih cukup umum.

Alasannya adalah karena pemilik properti tidak mampu menanggung beban pelunasan pinjaman bank. Di kawasan perkotaan besar di Distrik 9 lama (sekarang Kota Thu Duc), banyak orang menerima kerugian 15%-25% dari harga apartemen yang telah selesai dibangun, tetapi masih kesulitan menemukan pembeli.

Jual rugi untuk melunasi hutang

Menurut Bapak Hoang, seorang makelar apartemen di daerah ini, banyak apartemen setelah diserahterimakan, pemiliknya tidak dapat menyewakannya tetapi masih harus membayar bunga bank sebesar 13%-15%/tahun sehingga terpaksa menjual dengan kerugian untuk mengurangi tekanan.

Sebagai contoh, sebuah apartemen mewah dengan 3 kamar tidur sebelumnya berharga sekitar 5 miliar VND, namun sekarang ada yang menjualnya dengan harga sedikit di atas 4 miliar VND; dan sebuah apartemen dengan 2 kamar tidur berharga 2,3-2,4 miliar VND, bukan 2,6-2,7 miliar VND seperti sebelumnya, namun tetap saja sulit untuk menemukan pembeli.

"Situasi pemotongan kerugian pada apartemen yang telah atau akan diserahterimakan memang melambat, tetapi belum berakhir karena di akhir tahun, banyak orang sering menghadapi tekanan keuangan. Faktanya, tidak hanya di wilayah ini yang mengalami penurunan harga apartemen yang telah diserahterimakan, tetapi juga di banyak wilayah lain, sementara pasar masih kekurangan pasokan apartemen baru, terutama apartemen terjangkau," ujar Bapak Hoang.

Secara khusus, proyek lain juga di Distrik 9 lama, Centum Wealth, memiliki harga sekunder rata-rata 40 juta VND/m2, turun 12% dibandingkan 1 tahun lalu, atau apartemen 4S Linh Dong diiklankan untuk dijual pada harga 24-27 juta VND/m2.

Gedung apartemen Opal Boulevard yang terletak di Jalan Pham Van Dong di Kota Di An, Provinsi Binh Duong memiliki harga jual sekunder sebesar 30-34 juta VND/m2, turun 14% dibandingkan harga jual tahun lalu.

Sebuah proyek apartemen sedang dilaksanakan di Kota Ho Chi Minh.

Bahkan proyek apartemen yang telah selesai dan dihuni banyak penghuni, yang biasanya mengalami kenaikan harga 5%-10% per tahun, mengalami perlambatan. Banyak orang yang membutuhkan uang dan ingin segera menjual apartemen bersedia menurunkan harga. Misalnya, sebuah apartemen 2 kamar tidur seluas 85-90 m2 di kawasan Saigon Pearl, tepat di Jalan Nguyen Huu Canh, Distrik Binh Thanh, Kota Ho Chi Minh, ditawarkan dengan harga sekitar 5 miliar VND, sementara 2 tahun lalu harganya 5,3-5,4 miliar VND/apartemen. Atau, apartemen The Art (Kelurahan Phuoc Long B, Kota Thu Duc) yang telah diserahterimakan selama bertahun-tahun ditawarkan dengan harga sekitar 37 juta VND/m2, 10% lebih rendah dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Data besar dari Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa pada November 2023, harga apartemen mewah di Kota Ho Chi Minh tetap sama, tetapi apartemen kelas menengah dan terjangkau turun 1% hingga 4% dibandingkan bulan sebelumnya, dan dibandingkan tahun sebelumnya, penurunannya jauh lebih kuat.

Secara spesifik, harga rata-rata apartemen di Kota Thu Duc adalah 42 juta VND/m2 pada tahun 2023, turun 16,5% dibandingkan dengan tahun 2022; apartemen di distrik Tan Phu adalah 39 juta VND/m2, turun 20% dibandingkan dengan 49 juta VND/m2 pada tahun 2022; atau apartemen di distrik Binh Tan sekitar 43,9 juta VND/m2, turun 14,6% dibandingkan dengan harga jual pada tahun 2021...

Peluang bagus bagi pembeli

Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, berkomentar bahwa meskipun harga apartemen di beberapa tempat telah menurun, secara umum harganya masih cukup tinggi. Sisi positifnya adalah kemampuan masyarakat untuk membeli rumah meningkat berkat kebijakan preferensial dari investor.

Laporan psikologi konsumen real estat pada awal 2024 oleh Batdongsan.com.vn yang baru saja dirilis menunjukkan bahwa 46% responden merasa puas dengan situasi pasar saat ini karena ada lebih banyak pilihan keuangan yang baik.

Para ahli dari Batdongsan.com.vn meyakini bahwa psikologi pembeli dan penjual properti yang lebih positif akan menjadi peluang bagi pasar properti 2024 untuk berkembang dan mengatasi kesulitan yang tersisa di tahun 2023. Bapak Dinh Minh Tuan merangkum situasi jenis properti yang paling diminati tahun lalu sebagai berikut: "Apartemen fleksibel dan adaptif, rumah bandar fluktuatif, harga tanah masih belum pasti dan menunggu waktu yang tepat."

Menurut Bapak Tran Khanh Quang, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Investasi Real Estat Viet An Hoa, pasar properti di akhir tahun biasanya bergerak dalam dua arah. Jika pasar positif, harga properti akan meningkat pesat. Jika pasar tidak sepositif sekarang, akan terjadi situasi pemotongan kerugian untuk memenuhi kebutuhan finansial para pemilik rumah. Namun, kemungkinan terjadinya penurunan pasokan ini tidak tinggi, hanya sekitar 5% dari pasar.

Karena mereka yang selama ini mampu bertahan akan mencoba menunggu pasar pulih. Di sisi lain, ini merupakan peluang bagi mereka yang membeli untuk hidup atau mereka yang tidak memiliki utang bank untuk menggunakan pinjaman guna membeli, karena pasar saat ini berada di titik terendah, akan sulit bagi harga untuk turun lebih lanjut.

Menurut Bapak Troy Griffiths, Wakil Direktur Utama Savills Vietnam, meskipun pasar secara umum menghadapi banyak kesulitan, segmen sewa apartemen di Kota Ho Chi Minh masih menunjukkan efisiensi yang cukup baik dengan keuntungan berkisar antara 2,9% hingga 13,6%. Yang terpenting, real estat merupakan saluran investasi jangka panjang dan harus diukur dalam jangka waktu stabil, minimal 5 hingga 10 tahun.

"Dalam jangka panjang, fundamental Vietnam seperti pertumbuhan pendapatan rata-rata, populasi yang besar, dan urbanisasi akan menjadi pendorong utama real estat residensial. Terlebih lagi, Vietnam memiliki belanja infrastruktur terdepan di kawasan ini (6% dari PDB), yang akan mengubah cara pemanfaatan real estat, sehingga investor harus mencermati dampak-dampak penting ini," analisis pakar tersebut.

Pembalikan akan segera terjadi

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, memperkirakan titik balik pasar properti kemungkinan akan terjadi pada kuartal kedua hingga kuartal keempat tahun 2024. Setelah itu, pasar akan memasuki siklus baru dengan 4 tahap: eksplorasi, konsolidasi, kemakmuran, dan stabilitas.

Tahap eksplorasi diperkirakan akan berlangsung pada paruh kedua tahun 2024 dengan likuiditas yang relatif kecil berasal dari produk apartemen yang memenuhi kebutuhan perumahan riil. Selanjutnya, tahap konsolidasi diperkirakan akan berlangsung dari kuartal keempat tahun 2024 hingga kuartal pertama tahun 2025, dengan syarat instrumen dan kebijakan moneter dipromosikan secara luas, yang membantu mengatasi kesulitan dalam sumber daya keuangan.

Sumber: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm