Waspadalah terhadap harga "puncak" pembelian lahan perumahan di Dong Anh.

Lahan dengan pemandangan langsung ke proyek Vinhomes Co Loa dibanderol dengan harga lebih dari 180 juta VND/m2, dua kali lipat harga dibandingkan akhir tahun lalu.

Distrik Dong Anh secara bertahap mengalami transformasi berkat serangkaian proyek dan pembangunan berskala besar. Foto: Thanh Vu

Harga tanah di lorong-lorong juga bisa mencapai 90 juta VND/m2.

Ketika proyek Vinhomes Co Loa dibangun di distrik Dong Anh, wilayah utara Hanoi tiba-tiba menjadi titik fokus baru bagi para investor. Proyek skala besar baru dari Vinhomes ini terletak di komune Dong Hoi, Xuan Trach, Xuan Canh, dan Mai Lam di distrik Dong Anh. Proyek ini mencakup total area sekitar 387 hektar dan memiliki modal investasi lebih dari 42.000 miliar VND.

Selain Vinhomes Co Loa, distrik Dong Anh juga memiliki "mega-proyek" lain di komune Hai Boi dan Vinh Ngoc yang disebut kota pintar, dengan BRG dan Sumitomo sebagai investor. Total luas lahan "kota" ini adalah 272 hektar dan modal investasinya mencapai 4,2 miliar USD.

Dengan munculnya kedua proyek ini, lahan perumahan di sekitarnya semakin banyak diminati. Menurut agen properti Phan Thai, di komune Xuan Canh, lahan yang menghadap jalan utama dan memiliki pemandangan langsung ke Vinhomes Co Loa ditawarkan untuk dijual dengan harga sekitar 160-180 juta VND/m2.

Untuk lahan di gang-gang sempit yang bisa diparkir tepat di depan pintu, harganya mencapai 90 juta VND/m2. Bahkan untuk lahan dengan gang selebar sekitar 2-2,5 meter, harga jualnya masih mencapai 70 juta VND/m2. “Sedangkan untuk lahan perumahan di dekat Proyek Smart City BRG, harga lahan di jalan utama adalah 120 juta VND/m2. Lahan di gang-gang juga sudah mencapai 90 juta VND/m2,” kata Bapak Thai.

Selain diuntungkan dari proyek real estat, harga tanah di distrik Dong Anh juga meningkat karena adanya jembatan yang melintasi Sungai Merah, terutama Jembatan Tu Lien. Proyek ini akan menghubungkan tepi barat Sungai Merah di sepanjang jalan Au Co - Nghi Tam di distrik Tay Ho dengan tepi timur Sungai Merah di distrik Dong Anh.

Menurut Bapak Thai, di area tempat jembatan Tu Lien direncanakan akan dibangun, harga lahan perumahan saat ini melonjak hingga 185 juta VND/m2. Ketika proyek tersebut resmi dimulai pembangunannya, harga lahan kemungkinan akan meroket menjadi 200-250 juta VND/m2.

Para makelar properti mengakui bahwa harga tanah di Dong Anh saat ini sangat tinggi dan telah berlipat ganda dibandingkan akhir tahun lalu. Hal ini disebabkan karena sebagian besar pemilik tanah menggunakan harga properti dalam proyek pembangunan sebagai patokan.

"Rata-rata, harga lahan perumahan hanya sepertiga dari harga rumah townhouse di proyek tersebut. Jika dihitung seperti ini, harga lahan kemungkinan besar tidak akan turun di bawah 100 juta VND/m2, karena harga rumah townhouse sudah hampir 300 juta VND/m2," kata Bapak Thai.

Berdasarkan investigasi kami, bahkan lahan yang jauh dari pusat distrik Dong Anh pun dibanderol hingga 30 juta VND/m2. Dengan anggaran 2 miliar VND atau kurang, investor hampir tidak bisa "berburu" lahan dengan frontage yang bagus dan jalan yang lebar.

Para makelar lokal mengungkapkan detail lebih lanjut kepada wartawan, menyatakan bahwa 70% properti hunian yang dijual di daerah tersebut dimiliki oleh investor tingkat pertama dan kedua (F1 dan F2). Hampir tidak ada lahan yang dibeli untuk tujuan hunian sebenarnya. Setiap kali kepemilikan suatu lahan berubah, harganya meningkat miliaran dong, dan tren kenaikan ini tidak menunjukkan tanda-tanda akan berhenti.

Diperlukan strategi saat membeli tanah di Dong Anh.

Hai Trieu, seorang investor dengan pengalaman bertahun-tahun di "dunia nyata" di distrik Dong Anh, mengatakan bahwa keberhasilan sebuah transaksi properti ditentukan pada saat investor mulai berinvestasi. "Saya mencoba mencari lahan yang dijual kembali oleh penduduk setempat. Harga yang mereka iklankan biasanya jauh lebih rendah daripada yang ditawarkan oleh investor. Jika saya bisa membeli lahan-lahan ini, margin keuntungannya akan lebih tinggi," kata Trieu.

Mengutip contoh nyata, investor ini mengatakan bahwa akhir tahun lalu, sebidang tanah di dekat Jembatan Tu Lien ditawarkan untuk dijual oleh penduduk setempat dengan harga sekitar 90 juta VND/m2. Tak lama kemudian, tanah tersebut dibeli oleh seorang investor dan dijual kembali dengan harga dua kali lipat, sekitar 180 juta VND/m2. “Mereka menjual dengan harga masa depan. Dengan jumlah uang yang begitu besar, tanah tersebut sangat sulit untuk dilikuidasi dalam jangka pendek. Saat ini, sebagian besar investor bermaksud untuk ‘menahan’ tanah ini selama 3-5 tahun,” komentar Bapak Trieu.

Ketika seri proyek Vinhomes Ocean Park diimplementasikan di distrik Gia Lam ( Hanoi ) dan provinsi Hung Yen, pasar properti di Hanoi bagian timur menjadi dinamis. Ketika kawasan perkotaan Vinhomes Smart City menghadirkan lebih dari 56 gedung apartemen ke distrik Nam Tu Liem, pasar properti di bagian barat juga mengalami lonjakan aktivitas.

Menurut prediksi investor ini, harga tanah di distrik Dong Anh kemungkinan besar tidak akan meningkat secara signifikan dari sekarang hingga akhir tahun. Tingkat harga saat ini dapat dianggap sebagai puncaknya. Oleh karena itu, investor yang cenderung "berspekulasi" akan mengambil risiko besar jika mereka berinvestasi pada tahap ini.

Bapak Nguyen The Diep, Wakil Ketua Klub Real Estat Hanoi, meyakini bahwa distrik Dong Anh memiliki banyak peluang untuk menjadi pusat perhatian baru pasar real estat ibu kota. Hal ini dimulai dengan pengumuman peningkatan statusnya menjadi distrik, diikuti dengan kehadiran berbagai proyek berskala besar seperti Jembatan Tu Lien, Pusat Pameran Nasional, dan Menara Keuangan setinggi 108 lantai…

“Infrastruktur teknis sudah siap bagi distrik Dong Anh untuk ‘berkembang pesat’. Selain itu, arus uang cenderung mengalir ke saluran investasi, alih-alih ‘terjebak’ di bank. Saya yakin pasar properti di sini akan segera menjadi dinamis,” ujar Bapak Diep.

Menurut pakar tersebut, kenaikan harga lahan perumahan di Dong Anh yang sangat pesat bukanlah hal yang mengejutkan, mengingat proyek-proyek di sekitarnya telah mencapai harga ratusan juta VND per meter persegi. Namun, masalah sebenarnya yang perlu dipertimbangkan investor adalah likuiditas dan karakteristik segmen ini.

“Lahan di Dong Anh cocok bagi mereka yang memiliki pola pikir investasi jangka panjang, mengikuti pendekatan ‘jual saat mahal, tahan saat murah’. Namun, bagi mereka yang menggunakan leverage keuangan, ini akan menjadi kesepakatan yang sangat berisiko. Hal ini karena likuiditas di daerah ini terbatas, dan lahan itu sendiri tidak memiliki potensi untuk menghasilkan arus kas,” komentar Bapak Diep.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html