Hati-hati "menangkap puncak" lahan perumahan di Dong Anh

Harga tanah berhadapan langsung dengan Proyek Vinhomes Co Loa adalah lebih dari 180 juta VND/m2, dua kali lipat harga dibanding akhir tahun lalu.

Distrik Dong Anh perlahan berubah berkat serangkaian proyek dan konstruksi besar. Foto: Thanh Vu

Tanah di gang juga sampai 90 juta VND/m2

Ketika Proyek Vinhomes Co Loa dibangun di Distrik Dong Anh, pasar utara Ibu Kota tiba-tiba menjadi fokus baru para investor. Megaproyek baru Vinhomes ini terletak di komune Dong Hoi, Xuan Trach, Xuan Canh, dan Mai Lam di Distrik Dong Anh. Proyek ini memiliki luas total sekitar 387 hektar dan modal investasi lebih dari 42 miliar VND.

Selain Vinhomes Co Loa, distrik Dong Anh juga memiliki "proyek super" lain di komune Hai Boi dan Vinh Ngoc yang disebut kota pintar, dengan investor BRG dan Sumitomo. Total luas lahan "kota" ini adalah 272 hektar dan modal investasinya mencapai 4,2 miliar dolar AS.

Dengan munculnya kedua proyek di atas, lahan perumahan di sekitarnya semakin "panas" setiap harinya. Menurut broker Phan Thai, di komune Xuan Canh, lahan-lahan di jalan yang menghadap langsung ke Vinhomes Co Loa ditawarkan untuk dijual dengan harga sekitar 160-180 juta VND/m2.

Untuk kavling di gang, yang mobilnya bisa parkir di depan pintu, harganya mencapai 90 juta VND/m2. Untuk kavling dengan gang di depan rumah yang lebarnya hanya sekitar 2-2,5 m, harga jualnya masih mencapai 70 juta VND/m2. "Sedangkan untuk kavling hunian di dekat Proyek Kota Pintar BRG, harga kavling di pinggir jalan adalah 120 juta VND/m2. Kavling di gang juga mencapai 90 juta VND/m2," ujar Bapak Thai.

Selain "mengikuti" proyek properti, harga tanah di Distrik Dong Anh juga diuntungkan oleh keberadaan jembatan yang melintasi Sungai Merah, terutama Jembatan Tu Lien. Proyek ini akan menghubungkan tepi barat Sungai Merah di sepanjang rute Au Co – Nghi Tam, Distrik Tay Ho, dengan tepi timur Sungai Merah di Distrik Dong Anh.

Menurut Bapak Thai, di area yang diperkirakan akan dibangun Jembatan Tu Lien, harga tanah hunian saat ini sedang naik menjadi 185 juta VND/m2. Ketika proyek ini resmi dibangun, harga tanah kemungkinan akan melonjak menjadi 200-250 juta VND/m2.

Para broker mengakui bahwa harga tanah di Dong Anh berada pada level yang sangat tinggi dan telah naik dua kali lipat dibandingkan akhir tahun lalu. Hal ini disebabkan oleh sebagian besar pemilik tanah yang mendasarkan harga mereka pada properti dalam proyek sebagai acuan.

"Rata-rata, harga tanah hunian hanya sepertiga dari harga rumah bandar di proyek tersebut. Jika dihitung seperti ini, harga tanahnya hampir tidak mungkin lebih rendah dari 100 juta VND/m2, karena harga rumah bandar sudah hampir 300 juta VND/m2," ujar Bapak Thai.

Menurut riset reporter, bahkan kavling tanah yang jauh dari pusat distrik Dong Anh harganya mencapai 30 juta VND/m2. Dengan kapasitas finansial 2 miliar VND atau kurang, investor hampir tidak mampu "mencari" kavling tanah dengan muka bangunan yang indah dan jalan yang lebar.

Para broker lokal lebih lanjut mengungkapkan kepada wartawan bahwa 70% properti residensial yang dijual di area tersebut dimiliki oleh investor F1 dan F2. Hampir tidak ada kavling tanah yang dibeli untuk tujuan hunian. Setiap kali pemilik baru mengganti nama tanah, harga tanah naik miliaran dong dan kenaikan ini tidak menunjukkan tanda-tanda akan berhenti.

Butuh strategi saat membeli tanah di Dong Anh

Bapak Hai Trieu, seorang investor dengan pengalaman bertahun-tahun di distrik Dong Anh, mengatakan bahwa keberhasilan sebuah transaksi real estat ditentukan tepat saat investor mulai menginvestasikan uangnya. "Saya mencoba mencari kavling tanah yang dijual kembali oleh penduduk setempat. Harga tanah yang mereka tawarkan seringkali jauh lebih rendah daripada harga investor. Jika saya bisa membeli kavling tanah ini, margin keuntungannya akan lebih tinggi," ujar Bapak Trieu.

Mengutip sebuah fakta, investor ini mengatakan bahwa akhir tahun lalu, sebidang tanah di dekat Jembatan Tu Lien ditawarkan untuk dijual oleh penduduk setempat dengan harga sekitar 90 juta VND/m2. Tak lama kemudian, tanah tersebut dibeli oleh seorang investor dan ditawarkan dengan harga dua kali lipat lebih tinggi, sekitar 180 juta VND/m2. "Mereka menjual dengan harga yang sangat tinggi. Dengan nilai uang sebesar itu, tanah tersebut sangat sulit untuk dicairkan dalam jangka pendek. Saat ini, sebagian besar investor bertekad untuk 'menahan' tanah ini selama 3-5 tahun," komentar Bapak Trieu.

Ketika rangkaian proyek Vinhomes Ocean Park diimplementasikan di distrik Gia Lam ( Hanoi ) dan provinsi Hung Yen, pasar properti di Hanoi Timur menjadi ramai. Ketika kawasan perkotaan Vinhomes Smart City menghadirkan lebih dari 56 gedung apartemen di distrik Nam Tu Liem, pasar properti di Barat juga "membuat gebrakan".

Menurut prediksi investor ini, mulai sekarang hingga akhir tahun, harga tanah hunian di distrik Dong Anh hampir tidak akan naik tajam. Saat ini dapat dianggap sebagai harga puncak. Oleh karena itu, investor yang cenderung "berselancar" akan sangat berisiko jika berinvestasi pada tahap ini.

Bapak Nguyen The Diep, Wakil Presiden Hanoi Real Estate Club, mengatakan bahwa Distrik Dong Anh memiliki banyak peluang untuk menjadi pusat baru pasar properti ibu kota. Dimulai dengan informasi tentang distrik tersebut, diikuti dengan kehadiran serangkaian proyek besar seperti Jembatan Tu Lien, Pusat Pameran Nasional, Menara Keuangan 108 lantai, dan sebagainya.

"Faktor-faktor infrastruktur teknis siap untuk 'lepas landas' bagi distrik Dong Anh. Selain itu, uang cenderung mengalir ke saluran investasi, alih-alih 'bertahan' di bank. Saya yakin pasar properti di sini akan segera bergairah dalam waktu dekat," ujar Bapak Diep.

Menurut pakar, lonjakan harga tanah hunian di Dong Anh yang "meroket" tidaklah sulit dipahami, mengingat proyek-proyek di sekitarnya memiliki harga hingga ratusan juta VND per meter persegi. Namun, isu utama yang perlu diperhatikan investor adalah likuiditas dan karakteristik segmen tersebut.

"Lahan Dong Anh cocok bagi mereka yang menyukai investasi jangka panjang dengan pola 'menjual dengan harga tinggi dan meninggalkannya dengan harga rendah'. Sedangkan bagi mereka yang menggunakan leverage keuangan, ini akan menjadi transaksi yang sangat berbahaya. Karena likuiditas area ini terbatas dan lahannya sendiri tidak memiliki kemampuan untuk menghasilkan arus kas," komentar Bapak Diep.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html