Pakar: Harga tanah tinggi, harga rumah sulit turun

Menurut para ahli, jika harga tanah naik, biaya input pun akan naik, sehingga harga rumah pun ikut naik dan tidak bisa turun lagi.

Bapak Nguyen Quang Huy - CEO Fakultas Keuangan dan Perbankan (Universitas Nguyen Trai) mengatakan bahwa pembaruan daftar harga tanah Mendekati harga pasar merupakan tren yang tak terelakkan. Namun, penyesuaian tersebut harus dilaksanakan dengan tepat, bukan sebagai "beban", melainkan sebagai langkah menuju keadilan, transparansi, dan pembangunan berkelanjutan.

Menurutnya, dalam konteks harga properti yang tinggi, pendapatan masyarakat belum dapat mengimbangi dan Pemerintah menganjurkan untuk mendinginkan harga perumahan guna memastikan jaminan sosial, menaikkan harga tanah terlalu tajam perlu dipertimbangkan secara matang, cermat dan strategis, agar tidak secara tidak sengaja mengubah tanah - yang merupakan penggerak pertumbuhan - menjadi penghambat pembangunan.

Para ahli mengatakan bahwa dengan naiknya harga tanah, harga perumahan akan sulit untuk turun. (Ilustrasi: Minh Duc).

Pada hakikatnya, daftar harga tanah merupakan dasar penentuan biaya penggunaan tanah, pajak, retribusi, dan kompensasi, yang merupakan tahap "input" dari setiap proyek properti. Ketika daftar harga tanah meningkat berkali-kali lipat, terutama di wilayah pusat, biaya input bisnis meningkat tajam dan tak pelak lagi tercermin dalam harga jual rumah.

Faktanya, dalam banyak proyek di Hanoi , biaya tanah mencapai 30-50% dari struktur biaya. Oleh karena itu, jika harga tanah naik 20-30% saja, harga jual akhir dapat naik hingga puluhan persen.

" Hal ini membuat impian kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah semakin jauh, sementara pasar berisiko mengalami ketidakseimbangan yang serius - terlalu banyak rumah mewah, tetapi tidak cukup rumah terjangkau ," tegas Bapak Huy.

Senada dengan itu, Dr. Tran Xuan Luong, Wakil Direktur Institut Riset dan Evaluasi Pasar Properti Vietnam, juga mengatakan usulan sejumlah daerah untuk menaikkan harga tanah saat ini tidaklah tepat.

Karena biaya tanah mencakup 30-50% dari biaya input, kenaikan harga tanah dapat menyebabkan kenaikan harga real estat lebih lanjut.

Selain itu, psikologi kerumunan dan efek FOMO (takut ketinggalan) sangat mendominasi. pasar real estat Di Vietnam, tindakan seperti menaikkan harga tanah dapat dengan cepat membuat orang dan investor percaya bahwa harga akan terus naik, sehingga mendorong spekulasi dan menciptakan demam virtual yang lebih dari yang diinginkan unit konsultasi.

Asosiasi Real Estat Vietnam juga menekankan bahwa Pemerintah, kementerian, sektor, dan daerah saat ini sedang mencari solusi untuk menurunkan harga properti di pasar. Salah satu solusi efektif adalah mengurangi biaya input yang membentuk harga jual properti.

Namun, kenaikan harga tanah akan memengaruhi biaya, sehingga memengaruhi peluang akses perumahan bagi mereka yang benar-benar membutuhkan perumahan. Untuk perumahan komersial, jika harga tanah naik, hal ini akan memengaruhi kelayakan proyek, yang menyebabkan harga perumahan terus meningkat.

Kenaikan harga tanah akan menyebabkan tingginya biaya perumahan, sehingga mengurangi daya tarik investasi, terutama investasi pada proyek properti di kawasan suburban. Minimnya proyek investasi akan memengaruhi rencana pembangunan perumahan kota di kawasan suburban dalam rangka pemerataan penduduk. Akibatnya, pasokan perumahan di pasar akan terus berkurang, sehingga menyulitkan stabilitas jaminan sosial di kawasan tersebut.

Selain itu, pasar properti sedang dalam proses pemulihan yang rapuh. Banyak bisnis harus melakukan restrukturisasi, dan arus modal terbatas. Jika harga tanah naik saat ini, hal ini dapat menciptakan beban ganda, yang memperlambat pemulihan pasar. Saat ini, harga sewa bagi mahasiswa di dekat universitas telah meningkat sekitar 30%. Kenaikan harga tanah juga akan menyebabkan kenaikan harga sewa. Hal ini akan menyebabkan kesulitan bagi mahasiswa dan penyewa rumah.

Keuntungan berkurangnya daya tarik investasi

Tidak hanya menyebabkan harga perumahan meningkat, menurut banyak ahli, jika harga tanah meningkat terlalu tinggi, hal itu juga akan mengurangi keuntungan dalam menarik investasi.

Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam, berkomentar bahwa harga tanah yang tinggi dapat mengurangi daya tarik investasi di Vietnam. Menurut Bapak Hiep, tingkat hunian 80-90% di sebagian besar klaster industri saat ini berasal dari tiga keuntungan utama: biaya tenaga kerja yang rendah, harga tanah yang wajar, dan infrastruktur logistik yang nyaman.

" Tetapi jika kita kehilangan faktor lahan yang memadai, sementara biaya tenaga kerja meningkat, apakah keuntungan kita dalam menarik investasi masih ada? ", tanyanya.

Harga tanah yang tinggi mengurangi keuntungan daya tarik investasi. (Foto: Minh Duc).

Menurutnya, UU Pertanahan Tahun 2024 mengamanatkan agar tercipta keselarasan kepentingan antara Negara, pengguna tanah, dan investor. Namun pada praktiknya, dalam metode penetapan harga tanah saat ini, kepentingan badan usaha, baik badan usaha persewaan tanah dan badan usaha pengguna tanah pada umumnya, maupun badan usaha pengembang properti pada khususnya, belum tergarap dengan baik.

" Harga tanah yang tinggi menyebabkan biaya investasi meningkat dan risiko meningkat, jadi bisnis mana yang berani melaksanakan proyek? Jika bisnis tidak melaksanakan proyek, pendapatan berkelanjutan daerah juga akan terpengaruh ," tegas Bapak Hiep.

Dr. Can Van Luc, Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Perdana Menteri , juga menegaskan bahwa hal ini merupakan persyaratan yang tak terelakkan dalam proses pembangunan perkotaan, tetapi harus memastikan keselarasan kepentingan. Negara perlu memungut pajak dalam jumlah yang tepat, tetapi tidak dapat mengimbanginya dengan menaikkan biaya hidup dan harga perumahan.

" Jika harga tanah ditetapkan terlalu tinggi dibandingkan toleransi perekonomian, akan menciptakan efek berantai, yang memengaruhi investasi publik, daya tarik FDI, dan terutama peluang perumahan rakyat ," tegas Bapak Luc.

Naiknya harga tanah menyebabkan biaya investasi meningkat dan risiko meningkat, jadi bisnis mana yang berani melaksanakan proyek?

Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam

Tidak boleh meningkat sekaligus, tingkatkan kejutan

Menurut para ahli, penyesuaian harga tanah perlu dilakukan secara zonasi khusus dan tidak boleh dilakukan secara tiba-tiba atau kenaikannya terlalu tinggi.

Bapak Nguyen Quang Huy menekankan bahwa inti permasalahan dalam penyesuaian harga tanah terletak pada implementasinya. Kenaikan harga tanah tidak mungkin terjadi secara serentak tanpa mekanisme pendukung yang memadai. Kebijakan pertanahan yang baik harus memastikan tiga pilar: Negara menerima sumber daya yang adil, pelaku usaha memiliki ruang usaha yang sehat, dan masyarakat memiliki akses terhadap perumahan dengan biaya yang wajar.

Untuk mencapai hal ini, perlu diterapkan mekanisme koefisien penyesuaian yang fleksibel, yang secara jelas membedakan wilayah, jenis lahan, dan tujuan penggunaannya. Lahan untuk pembangunan perumahan sosial dan perumahan komersial yang terjangkau harus dibebaskan, dikurangi, atau diperpanjang biaya penggunaan lahannya. Sementara itu, lahan untuk proyek komersial kelas atas atau yang memanfaatkan keunggulan lokasi sentral dapat menerapkan harga yang mendekati harga pasar untuk menghindari kerugian anggaran.

Pada saat yang sama, perlu ada reformasi yang kuat dalam perencanaan, prosedur, dan biaya hukum—faktor-faktor yang saat ini berkontribusi signifikan terhadap harga perumahan. Ketika proses persiapan proyek berlarut-larut, biaya modal dan suku bunga pinjaman meningkat, investor akan menaikkan harga jual, sehingga harga perumahan melampaui nilai riilnya. Jika perencanaan transparan, persetujuan cepat, terdapat proyeksi jangka panjang, dan biaya perantara berkurang, maka meskipun harga tanah lebih tinggi, harga perumahan tetap dapat stabil.

" Pada tingkat makro, lahan bukan hanya sumber pendapatan, tetapi juga penggerak pertumbuhan berkelanjutan. Jika direncanakan secara cerdas dan dieksploitasi dengan tepat, lahan akan menjadi "modal pembangunan" – menciptakan infrastruktur, industri, kawasan perkotaan, dan lapangan kerja. Sebaliknya, jika kita hanya memandang lahan sebagai sumber pendapatan jangka pendek, kita dapat dengan mudah terjebak dalam spiral kenaikan harga, mengurangi aksesibilitas, menyebabkan ketimpangan, dan menghambat daya saing nasional ," tegas Bapak Huy.

Oleh karena itu, menurutnya, perlu merombak filosofi pembangunan. Tanah bukanlah beban yang harus dieksploitasi, melainkan sumber daya strategis yang perlu dimanfaatkan sebagai aliran modal jangka panjang. Daftar harga tanah yang wajar—yang mencerminkan nilai pasar sebenarnya tetapi dengan fleksibilitas kebijakan—akan membantu anggaran meningkatkan pendapatan secara transparan dan menciptakan dasar untuk mengurangi biaya perumahan melalui pemangkasan biaya-biaya lain, sekaligus mendorong bisnis untuk berkembang secara berkelanjutan.

Menurut Wakil Presiden Hanoi Real Estate Club Nguyen The Diep, daftar harga tanah di banyak negara memastikan dan mencerminkan nilai pasar yang benar sambil tetap menjaga stabilitas ekonomi dan sosial.

Ia mencontohkan Singapura sebagai contoh penetapan harga tanah berdasarkan "siklus hidup perkotaan", dengan mempertimbangkan potensi pembangunan 10-20 tahun ke depan, dengan harga tanah negara meningkat secara stabil sebesar 2-5% per tahun, terkait dengan indeks infrastruktur dan populasi. Negara ini juga mempublikasikan peta harga tanah secara daring, yang membantu transparansi informasi dan membatasi spekulasi.

Ia yakin bahwa Vietnam perlu memiliki basis data tanah yang sinkron, yang menghubungkan pajak, notaris, bank, dan lantai perdagangan—alih-alih hanya mengandalkan survei administratif. Daftar harga tanah perlu diumumkan kepada publik, mudah dicari, dan memiliki mekanisme umpan balik sosial; Penyesuaian harga tanah tidak boleh dilakukan secara tiba-tiba, tetapi dapat ditingkatkan secara bertahap sebesar 3-5% per tahun, tergantung wilayah, untuk menghindari "guncangan harga" dan dampak negatif pada pasar perumahan.

Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Hanoi baru-baru ini mengajukan rancangan Daftar Harga Tanah pertama (Daftar Harga Tanah pertama sesuai ketentuan Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan 2024) yang akan diumumkan dan diberlakukan mulai 1 Januari 2026. Berdasarkan rancangan tersebut, harga tanah hunian di Hanoi diperkirakan akan naik sebesar 2% - 26% dibandingkan dengan daftar harga tanah saat ini. Tak hanya Hanoi, banyak daerah di seluruh negeri juga mengalami "siklus kenaikan harga tanah" serupa pada periode 2024-2025. Di Kota Ho Chi Minh, daftar harga tanah yang telah disesuaikan, efektif per 31 Oktober 2024, meningkat dari 4 kali lipat menjadi 38 kali lipat, dengan harga tertinggi mencapai 687,2 juta VND/m². Bac Giang (lama) juga mencatat kenaikan sekitar 2,4 kali lipat, dengan harga tanah tertinggi mencapai 120 juta VND/m². Hai Phong bahkan mengalami kenaikan harga hingga 373% dibandingkan dengan daftar harga lama.

Sumber: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html