Gambaran singkat:
  • Konsep lahan yang tunduk pada peraturan perencanaan dan jenis-jenis peraturan perencanaan yang umum.
  • Peraturan mengenai penerbitan sertifikat kepemilikan tanah untuk tanah yang terletak di dalam kawasan terencana.
  • Apakah lahan yang ditetapkan untuk pembangunan dapat dialihkan atau dijual?
  • Risiko umum saat membeli tanah yang terdampak peraturan zonasi.
  • Apa yang harus dilakukan ketika lahan berada di dalam zona pengembangan terencana?

Konsep lahan yang tunduk pada peraturan perencanaan dan jenis-jenis peraturan perencanaan yang umum.

Lahan yang tunduk pada peraturan perencanaan adalah istilah yang umum digunakan untuk merujuk pada area lahan yang termasuk dalam cakupan yang ditetapkan oleh otoritas negara yang berwenang untuk penggunaan di masa mendatang, seperti pembangunan jalan, pengembangan kawasan perumahan, atau proyek pekerjaan umum. Biasanya, lahan ini dapat dimasukkan dalam perencanaan tata guna lahan, perencanaan kota, atau perencanaan transportasi.

Jenis-jenis perencanaan umum yang saat ini digunakan meliputi:

  • Perencanaan transportasi
  • Perencanaan kawasan perumahan
  • Perencanaan pekerjaan umum
  • Perencanaan kota atau proyek komersial
Foto ilustrasi: Hong Khanh

Peraturan mengenai penerbitan sertifikat kepemilikan tanah untuk tanah yang terletak di dalam kawasan terencana.

Berdasarkan peraturan hukum pertanahan yang berlaku saat ini, penerbitan sertifikat hak guna lahan (akta kepemilikan tanah) untuk lahan yang terletak di dalam suatu kawasan terencana bergantung pada apakah kawasan tersebut sudah memiliki rencana penggunaan lahan tertentu.

Jika lahan hanya dimasukkan dalam perencanaan tetapi tidak ada rencana tata guna lahan tahunan di tingkat kabupaten, masyarakat masih dapat menjalankan hak-hak hukum mereka seperti mendaftarkan sertifikat penggunaan lahan, membangun rumah, mengalihkan kepemilikan, dan lain sebagainya, seperti biasa. Hal ini dianggap untuk menjamin hak-hak pengguna lahan sampai Negara melaksanakan peng अधिग्रहण lahan sesuai rencana.

Sebaliknya, jika lahan tersebut sudah termasuk dalam rencana tata guna lahan tahunan yang diumumkan oleh Negara, beberapa hak masyarakat akan dibatasi sementara. Secara khusus, sambil menunggu pengadaan lahan, penerbitan sertifikat kepemilikan lahan, pembagian lahan, atau perubahan tujuan penggunaan lahan tidak akan disetujui, untuk memastikan rencana tersebut terlaksana sesuai jadwal.

Apakah lahan yang ditetapkan untuk pembangunan dapat dialihkan atau dijual?

Masalah pengalihan lahan yang terdampak rencana tata ruang merupakan salah satu pertanyaan yang paling umum. Prinsip umumnya adalah: jika lahan tersebut belum memiliki rencana tata guna lahan tahunan, pemilik masih dapat melakukan transaksi secara normal. Kontrak jual beli, hibah, warisan, dan lain sebagainya, semuanya dilegalisasi dan didaftarkan seperti lahan milik sah lainnya.

Namun, begitu lahan tersebut dimasukkan dalam rencana tata guna lahan tertentu untuk tahun tersebut, hak untuk mengalihkan kepemilikan menjadi terbatas. Kantor pendaftaran tanah biasanya tidak akan mencatat perubahan kepemilikan dalam kasus ini. Jika transaksi masih dilakukan menggunakan dokumen tulisan tangan atau perjanjian sipil yang ditandatangani secara tidak benar, transaksi tersebut mungkin tidak sah, sehingga menyebabkan kerugian bagi pembeli.

Dalam beberapa kasus, ketika perencanaan telah berlarut-larut selama bertahun-tahun tanpa pelaksanaan, warga dapat mengajukan permohonan kepada otoritas yang berwenang untuk mempertimbangkan penyesuaian atau mengizinkan penggunaan sementara atau pengalihan lahan. Namun, hal ini bergantung pada kebijakan masing-masing daerah dan harus disetujui secara khusus.

Risiko umum saat membeli tanah yang terdampak peraturan zonasi.

Pembeli tanah seringkali hanya fokus pada lokasi dan harga, kurang memperhatikan peraturan perencanaan. Akibatnya, banyak kasus di mana orang membeli tanah yang direncanakan untuk penggusuran, yang menyebabkan kehilangan total atau pembatasan penggunaan. Risiko umum meliputi: ketidakmampuan untuk mendapatkan sertifikat tanah, ketidakmampuan untuk membangun, ketidakmampuan untuk membagi tanah, dan penurunan tajam nilai pasar.

Risiko lainnya adalah perencanaan yang ditangguhkan – artinya rencana yang sudah ada sejak lama tetapi belum diimplementasikan. Selama periode ini, hak-hak masyarakat "ditangguhkan," dan mereka tidak dapat melaksanakan banyak prosedur terkait tanah dan perumahan.

Apa yang harus dilakukan ketika lahan berada di dalam zona pengembangan terencana?

Untuk menentukan apakah sebidang tanah termasuk dalam skema perencanaan, masyarakat dapat memeriksa sumber resmi seperti: portal informasi perencanaan lokal, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan, atau Komite Rakyat di tingkat komune atau kelurahan. Selain itu, banyak tempat sekarang menyediakan peta perencanaan daring, yang memungkinkan masyarakat untuk mencari dengan cepat menggunakan koordinat atau nomor bidang tanah.

Jika lahan ditemukan berada dalam area yang direncanakan, langkah selanjutnya adalah menentukan apakah rencana tersebut sudah mencakup rencana penggunaan lahan tertentu. Jika belum, orang masih dapat melanjutkan prosedur untuk mendapatkan sertifikat tanah atau melakukan transaksi. Jika rencana sudah ada, jual beli harus ditangguhkan sementara hingga pemberitahuan penyesuaian dikeluarkan atau masa implementasi rencana berakhir.

Memahami status perencanaan tidak hanya membantu masyarakat melindungi hak penggunaan lahan mereka secara hukum, tetapi juga menghindari perselisihan atau risiko keuangan saat melakukan transaksi properti.

Sumber: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html